대덕태크노밸리

[이성중]

 

2003년 6월 대전의 한 모델하우스엔 수만의 인파가 몰려 북새통을 이뤘다. 6개 업체가 4000여 가구를 동시에 분양했음에도 청약은 조기 마감됐다. 내년 2월 무려 4008가구가 동시에 입주하는 대전의 대덕 테크노밸리 1차 아파트의 분양 당시 상황이다.

2년6개월이 지난 지금. 실체를 드러내는 대단지 아파트에 대한 입지환경, 투자가치 등의 문의가 많다. 최근 현장을 찾아 살펴봤다.

접근성 우수하나 ‘외길’이라…

고속도로 회덕분기점에서 옮겨 탄 호남고속도로 논산방향 첫 나들목인 북대전IC로 나와 우회전 대덕대로를 탄 지 5분 만에 현장에 도착했다. 서울요금소 기준으로 150km거리다. 현장엔 이미 도색까지 마친 거대한 콘크리트 구조물들이 줄지어 서있다.

이번에 입주하는 1차 단지는 도심에서 접근할 때 대덕 테크노밸리의 초입에 위치한다. 둔산과 유성까지 차로 10~15분 거리다. 출퇴근 시간을 제외하곤 큰 혼잡은 없다고 인근 부동산중개업소들은 말한다. 서울ㆍ수도권에서 찾을 때도 대전시를 통하는 가장 가까운 나들목이라 접근성이 좋은 편이다.

하지만 도심으로 향하는 주도로가 대덕대로 하나뿐이라 향후 교통혼잡이 우려된다. 2007년 총 1만여 가구의 입주가 완료되면 교통량 소통에 어려움을 겪을 수도 있다. 사고나 도로파손 등의 경우에도 마땅한 우회로가 없는 실정이다.

행정구역상으로는 유성구 관평동 일대. 둔산과 신탄진을 연결하는 대덕대로 맞은편 송강동에 1만여 가구의 아파트촌이 형성돼 있다.

“자족기능 갖춘 행복도시 수혜지 예상”

대덕 테크노밸리 아파트의 장점은 자체 수요 확보와 행복도시 개발이다. 1000여 벤처기업이 들어서고 대전시가 전략적으로 육성하는 대덕 테크노밸리. 이곳에 입주하는 업체 종사자들의 수요가 넉넉하다. 자체수요 확보는 현시점에서 이 아파트단지의 가치를 높이는 중요한 포인트다.

현지 중개업소들에 따르면 입주업체 직원들이 분양받은 사례가 많다. 전셋집을 확보하려는 문의도 하루 평균 20여건에 달한다.

중장기적으로는 인근 충남 연기ㆍ공주에 위치한 행정복합도시 건설이 지속적인 호재다. 행복도시까지는 차량으로 15~20분 정도 걸린다. 행복도시 수혜지로 각광받은 대전 노은지구와 거리상 비슷하다.

40평형대 프리미엄 1억원

투기과열지구라 입주 때까지 분양권 전매는 못한다. 예외적으로 해외이주나 서울ㆍ수도권외 지역으로 전 가족이 이사 가는 경우엔 가능하다. 이런 물건을 중심으로 프리미엄이 형성된다. 입주 후 가격도 이를 기준으로 판단할 수 있다.

평형별로 7000만~1억5000만원까지 웃돈이 붙었다. 평형별 최고가 프리미엄은 50평형대(평균 분양가 2억4650만원) 1억5000만원, 40평형대(평균 분양가 1억9000만원) 1억원, 30평형대(평균 분양가 1억6000만원) 8000만원이다. 최초 분양가의 40~50% 정도의 프리미엄으로 형성된 셈. 분양권 전매가능 물건이 많지 않으나 매물이 나오면 쉽게 해소된다. 거래가 가장 활발한 평형은 30평형대로 층과 향에 따라 5000만~8000만원까지 형성된다.

현지 중개업자들은 이 정도면 ‘거품이 아니라 실제 가치를 반영한 것’이라고 평가했다. 30평형을 기준으로 보면 분양가에 프리미엄을 합쳐 2억3000만원 정도다. 인근 6년 된 아파트를 구매해 인테리어와 확장공사 등 리모델링을 하면 2억1000만원 정도의 비용이 든다. 마감재, 평면, 브랜드 파워 등을 고려하면 비싼 것은 아니라는 것이 현지 분위기다.

2차 분양가만큼 더 오를 수도

현지에서는 추가 상승도 조심스럽게 점치고 있다. 그 근거로 ▶추가 분양아파트의 분양가 상승 ▶둔산ㆍ노은지구 급매물 소진 ▶서남부권 개발 ▶행정복합도시 건설 등을 든다.

1차 아파트의 분양가는 평당 460만~480만원 선이다. 2005년 4월에 분양한 2차 아파트 분양가는 평당 630만~650만원 선, 11월 분양한 아파트가 평당 750만~780만원 선이다.

송강그린아파트에 위치한 e삼성공인중개사 이상운 대표는 “현재 1차 아파트에 형성된 프리미엄이 2차 아파트의 분양가 수준과 일치한다”며 “2차 아파트에도 3000만원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다”고 말했다. 향후 추가 상승가능성을 엿볼 수 있는 대목이다.

유례없는 동시입주, 수급불균형 우려

추가 가격상승에 대해 ▶일시적 공급과잉과 ▶인지도 문제는 한계로 작용할 것이란 지적도 많다. 4000여 가구가 동시에 입주해 일시적인 공급과잉은 불가피하다. 현지에서는 일시적으로 매매가와 전세가의 보합세가 유지될 것으로 본다.

대규모 동시입주는 일대 아파트 가격에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 인근 송강동과 전민동의 아파트 매매가격과 전세가격 하락이 예상된다. 반면 자운대 근무하는 군인과 연구원이 많이 사는 신정동과 대덕연구소 직원들이 거주하는 도룡동은 상대적으로 영향이 덜할 것으로 중개업자들은 전망했다.

e삼성공인중개사 이상운 대표는 “대전에서 4000여 가구의 대단지가 동시에 입주하는 것은 처음이라 어떻게 전개될지 확신할 수 없지만 아무래도 공급이 많으면 가격이 보합 또는 하락할 가능성이 크다”고 전망했다.

또 다른 중개업자는 “대전 등 지방에서는 서울 강남권과 같은 양도세부담을 구매자에게 부담시키는 차원에서의 가격상승이 어려울 수도 있다”는 견해를 보였다.

대전시민의 낮은 인지도도 부담이다. 대덕 테크노밸리가 첨단 연구단지와 행복도시 후광 효과로 전국적인 관심과 달리 대전에서는 둔산, 노은보다 덜 알려졌다.

현재로서는 입주업체 직원들과 장기투자를 염두에 둔 소비자를 중심으로 인지도를 높여가고 있는 수준이다. 추가상승폭도 노은과 둔산 수준이거나 그 이하 가격에서 결정될 가능성이 크다.

종합하면 단기적으로는 공급집중과 인지도의 한계로 가격상승이 힘들 수도 있지만 장기적으로는 개발 호재와 가격 동반상승 등 호재가 많은 것으로 평가된다. 인근 중개업소 관계자는 “자체수요가 상당부분 확보돼 있어 최초 입주자와 전세입자가 빠지는 2회전 시점에서 가격은 추가로 상승할 것”이라고 내다봤다.

6개 업체 4008가구 내년 2월 동시 집들이

대덕 테크노밸리내 아파트 1차 단지가 내년 2월 입주를 앞두고 있다. 입주자 사전점검은 내년 1월말 예정. 건물골조는 다 올라갔고 샘플하우스가 마련돼 업체의 동의를 얻는다면 실내를 둘러볼 수도 있다. 단지조경과 내부설비 등 마무리공사가 한창이다.

총 4008가구로 평형은 26평~50평형까지 다양하다. 30평형대가 2000여 가구로 전체의 50% 정도다. 업체별로는 ▶신동아 파밀리에(29평~45평형) 922가구 ▶운암 네오미아(35~49) 703가구 ▶대우 푸르지오(33~45) 684가구 ▶한화 꿈에그린(26~45) 666가구 ▶중앙 하이츠(34~50) 535가구 ▶쌍용 스윗닷홈(33~35) 498가구다. 한화의 경우 추후 분양된 2ㆍ3차분 1358가구까지 합치면 총 2024가구가 대덕 디지털밸리에 들어선다.

어느 아파트를 선택하든 “오케이”

6개 업체가 동시에 입주를 준비하다 보니 업체간 경쟁도 치열하다. 그만큼 단지의 수준차도 덜하다. 어느 아파트건 시설과 조경수준은 비슷할 것으로 보인다. 현지 중개업체 관계자들도 우열을 가리기 힘들다는 입장이다.

쌍용건설 김범석 공무과장은 “브랜드 파워가 비슷한 업체끼리 경쟁하다 보니 타사 현장의 장점을 서로 수용해 결과적으로 단지수준이 동반상승하고 있다”며 “조경수 하나까지 서로 신경 쓰며 작업하고 있다”고 말했다.

아파트별 특징을 살펴봤다. 신동아 파밀리의 경우 1차 아파트단지에서 최대면적, 최대가구수를 자랑한다. 또 중심부에 위치해 있다. 지상 10층~25층까지 층수의 변화를 준 파노라마식 스카이라인이 특징이다. 운암 네오미아는 스카이라인에 비중을 뒀으며 단지내 동간거리가 상대적으로 넓은 편이다. 대우 푸르지오의 경우 단지 초입에 위치해 있어 대로변에서 눈에 잘 띈다.

한화 꿈에그린은 일부 동에 3면에 발코니를 설치했다. 주로 주상복합아파트에 쓰이는 타워형 설계를 도입했다. 중앙하이츠는 녹지율이 36%로 도로변에 고층 아파트 배치하고 있다. 쌍용 스윗닷홈은 35평형도 13.4평의 서비스면적을 제공한다. 다른 단지보다 2∼3평 넓다. 중앙광장에 조경의 초점을 맞췄다.

교육여건 우수한 신흥주거지

대덕 테크노밸리 1차 아파트의 또 다른 장점은 풍부한 교육시설이다. 아파트와 단독주택을 합쳐 1만여 가구가 거주할 대덕 테크노밸리에는 초등학교 5곳, 중학교 3곳, 고등학교 3곳이 설립된다. 외국인학교도 1곳도 들어선다.

특히 이번 입주하는 1차 아파트에는 한화 꿈에그린과 중앙 하이츠 사이에 배울초등학교, 신동아 파밀리에와 운암 네오미아 사이에 중일고등학교가 위치한다.

학교도 공사가 마무리 단계에 있다. 대부분의 학교가 도보 10~20분 거리에 위치해 있다. 이외에도 대규모 체육시설과 근린공원도 단지의 가치를 높인다. 시행사인 (주)대덕테크노밸리 관계자는 “배후 산업단지에 과학기술인력이 모이는 만큼 우수한 교육환경을 조성할 계획”이라며 “초등학생기준 학급당 25명인 OECD기준에 맞춘 학교가 설립된다”고 밝혔다.

계속된 공사로 불편 예상

2차, 3차 아파트가 올해 5월과 11월에 분양돼 현재 공사가 한창이다. 1차 아파트 입주 후에도 2년 정도는 인근에서 아파트 공사가 계속된다. 한화 꿈에그린, 중앙 하이츠, 신동아 파밀리에, 운암 네오미아의 정문 앞으로 한화 꿈에그린 2차와 3차 현장이 위치해 공사차량으로 인한 불편도 예상된다.

물론 먼저 입주한 주민들의 피해를 최소화하는 방법으로 공사가 진행될 것이지만 현재로서는 어느 정도의 불편을 초래할지 짐작하기 힘들다.

[김종수]

성중이 좋은 정보 고마우이. 그렇잖아도 자문을 좀 구하려고 했는데 언제 시간내서 한번 갈께. 이곳 날씨 정말 견디기 힘들정도로 덥네. 호치민 현지인들 그래도 생활유지할려고 열심히 일하는것 보면 존경스럽고 안스럽기도하고- -

[이성중]

종수야 그곳이 좋아 여기 당나라당 초이 아무게 나리께서 여자 남새나는 궁데이 한번 투친것이 성포앵이니 지금나리야 종수야 좋은구경 많이하고와... 그렇다고 애만들지 말구....

[김종수]

다행히 인터넷으로 초이 아무게 소식/이아무개총리 쫄프소식도 듣고 참 좋은 세상이네. 꽁까이들 뒷모습 몸매는 죽이는데 앞에서보면 별로다. 하나같이 허리꼿꼿이 편채로 오토바이/자전거타는 폼과 기술이 정말 예술이야.

[이성중]

종수형 눈으로 즐겨. 기운도 없잖아.. 알아지... 정말로 즐겁구만 . 주택관리사 공부도 못하겠다 힘들어서.... 대전오면 연락해시요...

[김종간]

아직 안왔냐? 좋은거 너무많이 식하지 말고 더운디 몸관리 잘해라 참 나도 과거에 사이공 스키부대 근무시 무리해서 몸많이 상했다

[김종간]

참 성중이 글읽고 고마워해야지 왠 허접을.... 힘들텐대 마음의 여유가 있어보여 좋구나.. 화이팅!!!

[이성중]

종간아 고마워이.... 지금 뭐해

[최용우]

다들 죽이구만 재미있다 ㅎㅎㅎㅎ