문) 상가 건물을 임대해 감자탕 장사를 하다가 장사가 안 되어 횟집으로 업종을 바꿔 운영하고 있습니다. 수족관을 두 개나 만들어 영업 중이고, 여름철에 에어컨을 작동해야 해서 전기가 부족할 것으로 판단됩니다.
전기 ‘승압 공사’를 계획 중인데요. 제가 임대인과 상의 없이 임의로 업종을 바꿨다는 이유로 임대인과 의견이 대립됩니다.
공사비는 임차인 혹은 임대인 중 어느 쪽이 부담해야 할까요?
답) 기본적으로 임대인은 임대차계약 중에 임차인이 건물을 사용하고 수익을 낼 수 있도록 건물 상태를 유지해야 할 의무가 있습니다. 수도나 전기 같은 기본 설비를 사용하는데 문제가 없도록 해야 한다는 거죠. 그리고 임차인은 임차물(해당 상가)의 객관적 가치를 증가시키기 위해 사용한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인은 임차인의 영업을 위해 필요한 시설에 투입한 비용까지는 청구할 수는 없습니다.
전문가들은 위 사례에서는 임차인이 비용을 부담해야 할 가능성이 클 것으로 봅니다.
승압공사 비용은 따로 법으로 정해진 것이 없어 대개 임대인과 임차인이 협의로 결정합니다.
임차인 때문에 문제가 생긴 것이 아니라면 통상 임대인이 관련 공사를 진행하고 비용도 부담합니다. 대표적으로 건물이 너무 낡아 전기 설비에 문제가 생긴 경우입니다.
분쟁이 생길 경우를 대비해 계약서를 작성할 때 특약을 넣어 임대인 부담이라는 점을 명확하게 할 수도 있습니다.
그런데 귀하의 사연은 처음에 계약할 때 감자탕집을 하겠다고 임대인에게 알렸다가 임차인의 필요로 횟집을 운영하고, 그 과정에서 승압 공사가 필요한 것이기 때문에 임대인이 쉽게 비용을 내주지 않을 것으로 보입니다.
그래도 협의 과정에서 이런 공사가 건물 가치를 올린다고 판단하면 임대인이 일부 비용을 낼 수 있으니 우선 임대인과 잘 얘기해보면 좋겠습니다.
참고로 수족관이 거리를 점유하고 있다면 구청 등 기초지방자치단체 허가를 받아야 합니다.
만약 허가받지 않았으면 과태료 처분을 받을 수 있고, 향후 임대차 계약 해지 사유에 해당 할 수 있으니 유의해야 합니다.
(빨간펜에서 모셔온 글 입니다)