누수 책임은 누구에게? 상가임대차 분쟁 해법 공개

[행정사]

‘시민이 빨리(82) 자주 찾는 상가임대차 상담사례 82선’ 전자책 발간

서울시가 ‘시민이 빨리(82) 자주 찾는 상가임대차 상담사례 82선’ 전자책을 발간했다.

“누수가 생기면 임대인과 임차인 중 누구 책임인가요?” 상가건물 임대차 과정에서 임차인과 임대인 간 반복적으로 발생하는 대표적인 분쟁 사례다. 서울시가 시민들이 많이 궁금해하는 상가임대차 상담 사례를 한 권에 담은 ‘시민이 빨리(82) 자주 찾는 상가임대차 상담사례 82선’ 전자책을 발간했다.  <내 손안에 서울>에서 상담 내용 중 주요 사례를 모아 소개한다. 

서울시는 누리집에 공개한 상담사례를 분석해 반복 질문과 유사 사례를 정리하고, 시민 관심이 높은 핵심 쟁점을 중심으로 최종 82개 문답을 선정했다.

사례집에는 ▲차임(월세)·보증금·계약갱신요구권 31건 ▲권리금 16건 ▲하자·수선·안전 15건 ▲원상회복·명도 14건 ▲관리비 6건 등 상가임대차 과정에서 반복적으로 발생하는 주요 분쟁 사례를 담았다. 자세한 내용은 ‘시민이 빨리(82) 자주 찾는 상가임대차 상담사례 82선’ 전자책에서 확인할 수 있다.

상가임대차 상담사례 82선(전자책)

  Q1. 임대인이 바뀌면 보증금은 누구한테 받아야 하나요?

건물이 매매되면서 새로운 임대인이 나타났다. 임차인은 “보증금은 누구에게 받아야 하느냐”고 물었다. 기존 임대인은 “이제 내 책임이 아니다”고 말했다. 새로운 임대인은 “전 임대인과 정리하라”고 선을 그었다. 보증금 반환 주체를 두고 혼란이 커졌다.

임대차 기간 중 건물이 양도되면, 특별한 약정이 없는 한 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 보증금 반환 의무도 원칙적으로 새로운 임대인에게 이전됩니다. 임차인은 소유권 이전 사실만으로 권리가 사라지지 않습니다.

임차인은 건물이 양도되었다면 소유권 이전 등기일과 임대차가 존속 중인지를 먼저 확인하고, 특별한 약정이 없는 한 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계한다는 점을 전제로 새로운 임대인에게 보증금 반환 의무를 확인·요구해 반환 주체 혼란과 책임 떠넘기기 분쟁을 줄일 필요가 있습니다.

  Q2. 차임(월세)을 몇 달 밀리면 바로 계약을 해지할 수 있나요?

임차인은 차임(월세)을 조금씩 부족하게 나눠냈다. 임대인은 “이미 한계를 넘었다”며 계약 해지를 통보했다. 임차인은 “조금씩이라도 냈는데 해지는 과하다”고 주장했다. 기준이 어디인지가 쟁점이 됐다.

상가건물임대차보호법은 차임(월세) 연체가 일정 기준(3개월 임대료에 해당하는 금액)을 넘는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 단순히 며칠 늦었다는 이유만으로는 부족하고, 법이 정한 금액 기준을 충족해야 합니다. 이 기준은 감정 판단이 아니라 숫자로 정해진 안전장치입니다.

임대인은 차임(월세) 연체가 발생하면 ‘몇 달/몇 번’이라는 횟수 판단에 앞서 미납 누적액이 3개월 차임(월세)에 해당하는 금액을 넘는지부터 계산해 점검하고, 임차인은 납부·미납 내역을 정리해 기준 초과 여부를 함께 확인함으로써 과도한 해지 통보나 불필요한 다툼을 줄일 필요가 있습니다.

  Q3. 임대인이 직접 상가 건물을 사용하겠다고 하면 무조건 나가야 하나요?

임대인은 계약 종료를 앞두고 직접 사용을 주장했다. 임차인은 형식적인 이유라고 의심했다. 임대인은 법에 정해진 사유라고 맞섰다. 임차인은 실제 사용 의사가 있는지 문제 삼았다. 직접 사용의 진정성이 쟁점이 됐다.

상가건물임대차보호법에서는 계약갱신 거절 사유에 임대인의 직접 영업·사용이 포함되어 있지 않아, 임대인이 “직접 쓰겠다”는 말만으로는 임차인의 계약갱신요구권을 거절하기 어렵습니다. 따라서 차임(월세) 연체·전대·멸실·철거·재건축 등 법정 거절 사유 해당 여부와 전체 임대차기간 10년 경과 여부를 기준으로 판단해야 하고, 주택임대차보호법의 ‘직접 거주’ 규정과는 혼동하지 않아야 합니다.

임차인은 임대인이 “직접 사용(직접 영업)하겠다”라고 주장하더라도 상가건물 임대차보호법상 그 사정만으로 계약갱신요구권을 거절하기는 어렵다는 점을 전제로, 계약갱신요구권 행사 가능 기간(총 10년) 여부를 먼저 확인하고 임대인의 거절 사유가 차임(월세) 연체, 전대, 멸실, 철거·재건축 등 법정 사유에 해당하는지 근거자료를 서면으로 요구·점검해 주택임대차와의 혼동에서 비롯되는 분쟁을 예방할 필요가 있습니다.

  Q4. 권리금 회수기회는 언제부터 보호되나요?

임차인은 권리금 회수를 기대하고 있었다. 임대인은 신규 임차인을 거절했다. 임차인은 방해라고 주장했다. 임대인은 자유라고 반박했다. 보호 범위의 시작점이 문제 됐다.

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 전 일정 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지)에 한해 인정됩니다. 보호의 전제는 신규 임차인을 주선하려는 구체적 시도입니다. 단순한 기대만으로는 보호되지 않습니다.

임차인은 권리금 회수기회 보호가 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지에만 적용된다는 점을 전제로, 그 기간 안에 신규 임차인 주선 시도(소개·협의·자료 제출)를 실제로 진행하고 문자·이메일·면담 기록 등으로 남겨 ‘기대’가 아니라 ‘주선 행동’이 있었음을 입증해 권리금 방해 분쟁을 예방할 필요가 있습니다.

  Q5. 원상회복 기준은 ‘처음 모습’일까요?

임대차가 끝나가자 임대인은 처음 상태로 돌려달라고 했다. 임차인은 정상 영업으로 생긴 흔적일 뿐이라고 반박했다. 임대인은 새것처럼 반환해야 한다고 주장했다. 임차인은 영업 가능한 상태면 충분하다고 맞섰다. 원상회복의 기준이 무엇인지가 쟁점이 됐다.

원상회복은 원칙적으로 임대 당시 상태를 기준으로 삼습니다. 그러나 정상적인 사용으로 인한 마모까지 모두 복구해야 하는 것은 아닙니다. 기능상 문제가 없는 범위의 흔적은 자연 마모로 보는 경우가 많습니다. 결국 기준은 사용 목적에 따른 기능 유지 여부입니다.

원칙적으로 원상회복은 임대 당시 상태를 기준으로 하되, 예외적으로 임차인의 정상적인 사용으로 인한 자연 마모까지 모두 새것처럼 복구해야 하는 것은 아니므로, 임차인은 입주 당시 사진·인수인계 자료와 현재 상태를 비교해 흔적이 기능 저하(파손·작동 불능 등)에 해당하는지, 아니면 통상 사용에 따른 마모인지 구분해 정리하고 그 기준에 맞춰 임대인과 서면 협의해 원상회복 분쟁을 예방할 필요가 있습니다.

  Q6. 관리비 항목이 계약서에 없으면 안 내도 되나요?

관리비 고지서에 계약서에 없는 항목이 있었다. 임차인은 납부를 거부했다. 임대인은 관행이라고 설명했다. 임차인은 계약서 기준을 주장했다. 관리비 항목의 효력이 문제 됐다.

관리비 항목은 계약서에 명시되는 것이 원칙입니다. 다만 실제 사용과 밀접한 항목이라면 관행이나 합의로 인정되는 경우도 있습니다. 그러나 계약서에 없는 항목을 일방적으로 부과하는 것은 분쟁 소지가 큽니다. 결국 사전 합의 여부와 사용 관련성이 판단 기준입니다.

임차인은 관리비 분쟁이 생기면 즉시 계약서·특약·관리규약(또는 고지 기준)을 근거로, 계약서에 없는 관리비 항목이 어떤 산정 기준과 사용 근거로 부과되는지 임대인에게 자료 제출을 요구합니다. 임대인은 항목별 산정표·증빙(고지서, 기준표 등)을 제시해 당사자가 납부 범위를 서면으로 맞추고, 합의되지 않은 항목을 ‘관행’으로 확정하려는 방식은 피합니다.

  Q7. 상가건물에 누수가 발생한 경우, 임대인과 임차인 중 누구에게 책임이 있나요?

장마철이 되자 천장에서 물이 떨어졌다. 임차인은 “건물 문제”라고 했고, 임대인은 “실내 설비 때문”이라고 맞섰다. 정확한 원인은 아직 밝혀지지 않았다. 영업은 계속 지장을 받았다. 책임 주체를 둘러싼 공방이 시작됐다.

누수 원인이 구조·공용 설비에 있으면 임대인의 수선의무가 문제 되고, 임차인 설치물이나 관리 소홀로 인한 경우에는 임차인 책임이 될 수 있습니다. 원인이 불명확한 단계에서는 조사를 통해 사실관계를 먼저 확인한 뒤, 확인된 원인 기준으로 책임을 판단해야 합니다.

임차인은 장마철 누수가 발생하면 발생 시점·기상·위치·확산 경로를 사진·영상과 메모로 먼저 임대인에게 즉시 알리고, 임대인과 함께 원인 조사(구조·공용 설비인지, 임차인 설치물·관리 문제인지)를 진행해 책임 주체를 확정한 뒤 수선·정산을 협의할 필요가 있습니다. 누수는 책임을 가르기 전에 원인을 먼저 확인하는 것이 분쟁을 줄이는 핵심입니다.

  Q8. 하자가 급해 임차인이 먼저 고치고 비용을 나중에 돌려받을 수 있나요?

영업 중 배수관이 막혀 악취와 역류가 발생했다. 임차인은 즉시 임대인에게 알렸지만, “며칠 뒤 보겠다”는 답만 돌아왔다. 손님 항의가 이어졌고 영업 중단 위기였다. 결국 임차인은 긴급 업체를 불러 수리를 진행했다. 이후 비용 정산을 요구하자 임대인은 “사전 협의가 없었다”며 거절했다.

임대인의 수선의무가 있는 하자라 하더라도, 원칙적으로는 임대인이 직접 수선해야 합니다. 다만 하자가 긴급해 영업 지속이 어렵고, 임대인의 조치를 기다리기 어려운 상황이었다면 임차인의 자력 수선이 문제 될 수 있습니다. 이 경우에도 모든 비용이 인정되는 것은 아니며, 긴급성·필요성·수선 범위의 합리성이 핵심 판단 요소가 됩니다. 임대인에게 통지했는지, 최소한의 조치였는지도 살펴봐야 합니다.

임대인의 수선의무가 있는 하자는 임대인이 수선해야 하지만, 하자가 긴급해 영업을 지속하기 어렵고 기다릴 수 없는 상황이었다면 임차인의 자력 수선 후 비용 정산을 협의할 여지가 있으므로, 임차인은 사전 통지 기록과 긴급성·수선 범위·비용의 합리성을 사진·영수증 등으로 남겨 ‘긴급성·필요성·상당성’ 기준으로 정산을 정리할 필요가 있습니다.

누리집 : 서울시 민생경제안심센터 누리집

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