아파트분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비 상한액 2.25% 상승

[성수동원주민]

2019년 3월1일부터 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비 상한액 2.25% 상승

분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비 상한액이 3월 1일부터 2.25% 상승된다. 이에 따라 공급면적(3.3㎡)당 건축비 상한액은 630만 3천 원에서 644만 5천 원으로 14만 2천 원 오르게 된다.

〈 최근 기본형건축비 증감률 〉
(’13. 3.) 1.91% → (’13. 9.) 2.1% → (’14. 3.월) 0.46% → (’14. 9.) 1.72% → (’15. 3.) 0.84% → (’15. 9.) 0.73% → (’16. 3.) 2.14% → (’16. 9.) 1.67% → (’17. 3.) 2.39% → (’17. 9.) 2.14% → (’18. 3.) 2.65% → (’18. 9.) 0.53% 상승

국토교통부(장관 김현미)는 지난 ‘18.9월 고시 이후 보험료, 노무비 등 변동을 고려하여 기본형건축비를 개정·고시한다고 밝혔다.

국토교통부는 공사비 증감요인을 반영한 기본형건축비를 6개월(매년 3. 1, 9. 15.)마다 정기적으로 조정하고 있다.
* 조정근거: 국토교통부 장관은 공동주택 건설공사비 지수와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시하여야 함(｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣ 제7조제3항)

이번 기본형건축비 상승요인은 건강보험 및 국민연금보험료 요율 등 간접공사비 변경과 시중노임 상승 등에 따른 것이며, 이번에 고시되는 기본형 건축비 상한액은 지난 ‘18.9월 대비 2.25% 인상(기존 1,910→1,953천 원/㎡)된다.
① 간접공사비: 5.93% 상승 ⇒ 기본형건축비 1.437%p 상승
건강보험료 요율 1.70→ 3.23%, 국민연금보험료 요율 2.49→ 4.5%, 노인장기요양보험료 요율 7.38→ 8.51%
② 노무비: 2.20% 상승 ⇒ 기본형건축비 0.626%p 상승
미장공 11.36%, 배관공 7.98%, 보통인부 6.18%, 건축목공 6.75%
※ 지난 ’18년 9월 고시 이후 기본형건축비 변화(전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대 당 지하층 바닥면적 39.5㎡의 경우)
공급면적(3.3㎡)당 건축비: 14만 2천 원 상승(630만 3천 원 → 644만 5천 원)

개정된 고시는 2019년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다.

기본형건축비 상한액은 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지비가산비+기본형건축비+건축비가산비)의 산정 시 적용되며, 실제 분양가격은 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 감안하여 결정되므로 실제 인상되는 분양가는 이번 기본형건축비의 인상분보다 낮을 것으로 보인다.

아울러, 분양가상한제의 실효성을 높이기 위해 기본형건축비의 조정방식을 개선하고 분양가 심사 실효성을 강화하는 등 제도개선안을 마련하고 3월중 관련 법령* 개정안을 입법예고할 계획이며, 주요내용은 다음과 같다.
* ｢주택법 시행령｣, ｢공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙｣

① 기본형건축비 조정방식 개선

기본형건축비 산정 시 노무비, 재료비 등 투입요소의 가격변동을 반영해 왔는데, 재료 투입량과 건설기술 발전·장비사용에 따른 능률 향상에 따른 인력 투입량 변화를 적기 반영될 수 있도록 매년 1회 조사하여 투입품목별 가중치를 조정(연쇄가중법)하는 방식으로 개선(금년 9월부터)할 계획이다.

② 분양가 심사 실효성 강화

기본형건축비는 주택법 제57조에 따라 분양가격 산정 시 건축비의 상한금액으로 도입되었으나 일부 기준금액으로 인식되고 있어 기본형건축비가 기준값이 아닌 상한금액임을 명확히 한다.
*｢공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙｣제7조에 ‘분양가격 산정시 기본형건축비는 ｢주택법｣ 제57조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 금액 이하여야 한다’고 명시

또한, 시·군·구 분양가심사위원회 위원들이 분양가격 적정성 심사 시 내실있는 심사가 될 수 있도록 위원들의 전문성을 강화*하고, 분양가심사위원회에 심사 자료제출을 위원회 회의 2일전에서 회의 7일 전까지로 확대하여 사전검토를 충분히 할 수 있도록 개선한다.
* (현행) 분양가심사위 위원 구성은 주택 관련 분야 교수, 주택건설 또는 주택관리 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성
(개선) ‘건설공사비 관련 연구실적 또는 공사비 산정업무 5년 이상 종사자’를 의무적으로 포함하고, 전기·기계 전문가, 건축학과·건축공학과 교수 등 추가

이와 함께, 분양가심사위원회가 택지공급기관(LH·SH 등)에 택지비 가산비의 적정성에 대한 의견을 요청할 수 있도록 한다.

③ 기본선택품목 항목 조정

입주자모집 공고 시 소비자 선택권 확보차원에서 기본선택품목을 제시하고 있는데, 최근 스마트폰, 태블릿PC 활용으로 주방TV 사용빈도가 낮아지는 측면이 있어 주방TV는 기본선택품목에서 추가선택품목으로 조정한다.

< 현행 기본선택품목 항목 >

1) 문 : 문틀 및 문짝	2) 바닥 : 바닥재, 걸레받이
3) 벽 : 벽지	4) 천장 : 천장지, 반자돌림 등
5) 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
6) 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
7) 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)

< 현행 추가선택품목 항목 >

발코니 확장	2. 시스템 에어컨 설치
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가전제품의 설치
가. 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고를 포함한다), 김치냉장고, 세탁기
나. 홈오토메이션, 홈시어터 시스템
다. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가구의 설치
가. 옷장, 수납장, 신발장
나. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
5. 기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치

④ 택지대금 기간이자 항목 개선

현재는 택지대금 기간이자 인정기간을 대금 납부일을 기산점으로 택지비 비중에 따라 입주자 모집공고일 이후 최대 14개월까지로 규정하고 있으나 대금 납부일부터 입주자모집공고일 사이에 대한 기간제한이 없어,

<현행「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」제8조제1항제3호별표1의2 제1호>

택지비 비중	기간이자 인정기간
30% 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
30% 초과 ～ 40 % 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
40 % 초과	입주자모집공고일 이후 14개월

※ 택지비 비중 = 택지 공급가격 / 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외)

사업주체의 분양지연 등으로 인하여 토지사용승낙일 이후 착공 및 입주자모집공고가 지연되어 택지대금 이자비용이 분양가격에 과다하게 반영되는 것을 방지하기 위해, 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 기간이자 인정기간까지의 기간은 최대 18개월을 넘지 못하도록 상한을 규정한다.

또한, 택지비 기간이자에 적용하는 PF 대출금리의 가산금리가 현재 3.3%로 고정되어 현재 금리수준과 차이가 많아 금리수준 변동이 자동적으로 반영될 수 있도록 주택도시보증공사에서 발표하는 표준 PF 대출금리*를 따르도록 개선한다.
* 현재 택지비 기간이자에 적용하는 PF 대출금리는｢공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙｣제8조제1항제3호별표1의2 제2호에 “91일 만기 양도성예금증서(CD) 유통수익률+가산금리(3.3%)”로 규정하고 있으나, ’18.6월 HUG에서 발표한 가산금리는 1.8%이며, HUG 표준 PF 대출금리는 2년 단위로 갱신

⑤ 지하주차장 차로 높이 상향에 따른 건축비 가산비 근거 명시

지상공원형 아파트 확산, 택배 물량 증가 등에 맞춰 갈등 예방 및 주거생활의 만족도 제고를 위해 지하주차장 차로 높이 상향 할 수 있도록｢주택건설기준 등에 관한 규칙｣개정(’19.1.16)에 따라 지하주차장 층고 상향시 건축비 가산비용으로 인정토록 근거를 명시한다.
* 현행｢공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙｣에도 법령 등의 제·개정에 따른 건축비가산비 반영 근거는 있음

국토교통부는 3월 중 입법예고하는 ｢주택법 시행령｣ 및 ｢공동주택 분양가격 산정 등에 관한 지침｣ 내용은 공포일 이후에 입주자모집승인을 신청하는 경우부터 적용하며, 아울러, 이번 기본형건축비 등의 제도개선을 통해 적정가격의 주택공급으로 국민의 주거안정에 기여할 것으로 기대하며, 향후에도 계속적으로 분양가상한제 실효성을 확보를 위해 제도개선을 추진하고 분양가 심사가 강화될 수 있도록 지원해 나가겠다고 밝혔다.
* 다만, 기본선택품목 조정(주방TV)는 입법예고 및 의견수렴을 거쳐 기본형건축비 조정이 필요하여, ’19.9.15. 기본형건축비 고시 후 입주자모집을 신청하는 경우부터 적용

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