상담사례로 배우는 경매노하우2

인도명령에대하여 <PRE>경락받은 부동산에 채무자와 가족(자,자부)가 함께 거주하고 있었습니다. 경락인은 동 채무자와 가족들에게 인도명령을 신청하여 인도면적을 채무자 (지하)및 가족(주택전부)들의 인도대상을 특정하여 인도명령결정을 받았으 며, 인도집행신청까지 하였습니다. 그런데 가족(자부)이 채무자와의 임대차계약을 주장하며 임차보증금반환청 구(금5,000만원)소송및 강제집행정지신청을 하여 집행정지결정까지 하였습 니다. 가. 위 인도명령결정은 자부를 포함하여 모두 특정하여 결정받은것이므로 판단되는데 구지 명도소송을 별도로 제기하여야 하는지? 나. 경락자는 이를 타인에게 매도처분하려고 하는데. 상대방이 강제집행정 지신청을 하여 명도가 이루어지지않고 있어, 우선 경락인이 임차보증금 5,000만원상당을 공탁하고 강제집행속행신청을 할수 있는지... 다. 참고로 인도명령결정상의 표시.. 청주시 상당구 용암동 대지 건물표시 이상 인도할 면적.. (채무자: 지하 0 평 채무자 자, 자부: 주택 전부_로 결정후 집행 </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE>명도소송을 별도로 제기하여 현재 소송되고 있는 임차금 반환 청구소송과 병합된 사건으로 요청을 하십시요. 승소판결이 되면 곧 집행 할 수 있을 것 같습니다. </PRE><PRE><PRE>취하 동의서를 써준 후 <PRE>저번 답변에 감사드립니다. 강제 경매 물건에 낙찰 받은 후 취하 동의서를 써 주었으나 또 다른 임의 경매가 있어 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 임의 경매를 신청한 사람 이 취하를 한다고는 했으나 아직 미진한 부분이 있다며 시간을 끌고 있는 상황입니다. 5월 31일에 낙찰 받은 후 낙찰 허가기간이나 항고기간이 다 된 것으로 아는데 무작정 기다려야 하는 것인지, 대금납부 아니면 보증금 반환은 법원에서 연락이 올때까지 기다려야 하는 것인지 알고싶습니다. 만일 임의가 취하되지 않는다면 취하동의서를 써 주었어도 효력이 없어 진 행이 된다는데 집주인의 또다른 항고나 기타 시간을 소요한는 법적대응을 할 수 있는지요?</PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 경매가 진행되고 있는데 또 경매를 진행시키는 (중복사건) 것은 다른경매 사건이 취하 되더라도 경매가 빨리 진행되기 때문입니다. 법적대응 할 방법은 없으며 한다고 더욱 시간이 걸리는 수도 있으니 기다 려 보시는 것이 상책 같습니다. 소유권이전일부터 명도일까지 임대료는 <PRE> 선순위확정일자를 갖춘 임차인이 법원에 배당신청을 하여서 보증금 전액을 받을 수 있는 상태입니다. 대법원판례(97다11195판결)에 의하면 위의 임차인은 배당기일 3일전(즉 배당재단확정일)까진 임차주택의 명도를 거부할 순 있지만,낙찰자와 임대차 관계의 존속은 주장할 수 없다고 하였는데, 그렇다면 낙찰자의 입장에서는 위의 임차인이 배당기일 3일 전에 임차목적물을 명도해주었을 때 소유권이전일(낙찰잔금지급일)부터 명도일 까지의 기한에대해 임대료를 청구할 수 있는지 궁금합니다. 청구할 수 있다면 그 청구금은 보증금의 몇 %를 청구할 수 있을까요..? .......항상 고견에 감사를 드리며.... </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 임대료는 청구할 수 있으나 법적 절차를 거쳐야 하므로 비용이 더 클수도 있습니다. 청구금액은 보증금의 얼마나 받는지 규정된것은 없다고 봅니다.</PRE> 세입자가 거주하지않고 문이잠겨있다 <PRE>1. 2000도10월에낙찰받아 세입자가 항고하여 2001.6.5.일에 소유권이전을하 고 집에가보니 문이쟘겨저있어 동사무실에 주민등록 확인을 해보았더니 소유자는 전출하고 세입자만 주민등록이있습니다 2. 세입자를 만수가 없는대 아떻게 처리할지 답답 합니다 해결할수 있는 법적인 방법을 알려주시면감사하겠습니다 </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 우선 점유이전 금지 가처분 신청을 해야 합니다. 임차인이 거주하지 않는다는 확인을 하여(내용증명등 우편 이용이나 통장, 반장을 통해서)주민등록 말소를 하여서 증인 2명 문을 여는사람, 집행관등을 동행하여 짐을 보관 장소에 보관 후 임대료 청구소를 한 후 동산경매로 비용과 임대료를 제외한 남은 금액은 공탁하면 됩니다.</PRE><PRE> </PRE><PRE>낙찰자가 인수하는 토지 별도등기 <PRE>이른 무더위에 수고하시네요. 많은 도움을 받고 있습니다. 1. 담보물권은 순위에 상관없이 경락으로 소멸되는 것으로 아는데, 토지 별 도 저당권, 토지 별도 가압류(전부 가압류가 아님)는 왜 낙찰자가 인수해 야 되는지요? 2. 경매정보지를 보면 특수주소변경이라고 나오는데 그 뜻을 알고 싶습니 다. </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 분양 받기전 가압류 저당권이 설정된 경우에 즉 재개발 재건축시 원소유자 의 토지에 설정되어 있을때 분양전에 변제하여야 하는데 변제 안한 상태에 매매가 이루어 졌거나 경매가 되었을때 원 소유자의 토지의 가압류 저당권 을 낙찰자가 말소해야 된다는 것입니다. 특수주소변경이란 등기부와 계약서상의 주소가 달라서 뒤늦게 등기부와 일 치된 주소로 변경한 것을 말합니다. 이때 권리는 주소변경된 날짜를 기준하여 배당합니다. </PRE><PRE> </PRE><PRE> </PRE><PRE> </PRE><PRE>송달불능할때 <PRE>1. 주민등록은되여있고 송달이않될때 공시송달을할려고합니다 공시송달을 하는절차를 알려주시면 감사하겠습니다 2. 집행관송달을 하지않고 공시송달부터 하여도 되는지요 알려주시면감사하 겠습니다</PRE><PRE> </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 1. 동사무소애서 주민등록 말소 여부를 확인하거나 통장을 통해 그 사람의 거주 사실을 확인하여 거주하지 않는다는 확인 설명서를 가지고 법원에 신청하여 공시 송달을 하도록 하십시요. 2. 집행관 송달을 한 후 공시 송달을 해야하는 법은 없습니다. 그러나 집행관 송달을 거친후 공시 송달을 하는 것이 순서라 생각합니다.</PRE><PRE> </PRE><PRE> </PRE><PRE>공사중지된상태의 경매진행 <PRE>안녕하십니까? 더운날씨에도 가슴답답한 사람에게 성실히 상담해주시는 여 러분에게 깊은감사드립니다. 너무나도 답답한 마음에 다음과같은 질문드립니다. 제가여쭙고 싶은것은 토지3필지(구옥3채포함)를 제가 가지고있던돈과 대출 금을 합하여 매수하고 친구의 소개로 알게된 건축업자가 다허물어 버리고 여기에 신축건물을 짓자고 제의를해 본인은 공사비도없고 더이상 대출도 불 가능하니 짓고 싶어도 사정이 여의치 않다라고답하였읍니다. 이에 건축업자는 몇천정도만 준비되면 계약금액으로 받고 자기가 준공시켜 은행에서 대출을 받고 임대를놔서 공사금액을 수령하던지, 지어서 매각을해 서든지 어느쪽으로보나 저에게는 이득이니 공사를하자해서 계약금 일억원 총계약금액 9억에 위와같은 내용을 계약서에 명시하였읍니다.(불가항력적 인 경우를 제외하고 공사가 3개월이상 중지될경우 기건축된 부분에 어떠한 권리를 행사하지못한다-특약) 그리고나서 5층건물중 3층까지만 골조를 끝내놓고 근1년동안을 공사비가 없 어서 공사를 못한다고하니 토지매입시 대출받은 대출금의이자(월150만원정 도),계약금으로준 차입금 일억원에대한이자(월150만원) 토탈300만원씩이나 지출이되니 부도일보직전입니다. 이상황에서 은행에서 경매신청을 하여 경매가 진행중일때 제3자를 통하여 재매수를 한경우 건물에 대하여 건축업자가 유치권을 행사할수있는지? 제가다른업자에게 공사를 도급줄수 있는 있는지? 건축업자가 권리행사및 대응방향은? 두서없이 올린글이지만 너무나 답답하니 자세한 답변 부탁드립니다.</PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 공사비는 유치권을 주장할 수 있다고 보이나 증빙서류가 충분하여야 될 것입니다. 소유권이 토지만 이전 될 경우 법정지상권이 인정 될 것으로 보입니다. 이 경우 낙찰자와 상의하여 건물을 완성시키는 것이 어떨까요</PRE><PRE> </PRE><PRE>공유지분권없는 아파트 <PRE>아파트 건물에만 소유권이 있고 땅 지분권은 전소유자에 있습니다. 선순위 근저당권는 건물과지분 동시에 되어있습니다 건물에는 선순위근저당만 있고 다른 하자는없습나다 지분권에는 선순위근저당권과 후순위권자가 있습니다 1. 선순위권자가 경매를 진행한다면 일괄입찰이되는지요 ? 2. 낙찰이 되면 선순위자가 건물과 땅지분의 감정가 비율대로 찾아가느지 요 ? 3. 건물소유자는 선순위자가 비율대로 찾아가면 나머지 잔액은 찾을수 있 는 지요 ? 4. 건물소유자가 할수 있는 최선의 방법은 없는지요 ? _________감사합니다______________</PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 1. 건물과 토지의 일괄입찰로 경매가 진행됩니다. 2. 건물과 토지의 감정가 비율로 배당이 됩니다. 3. 배당후 잔액이 있을 경우 찾아갈 수 있습니다. 4. 건물소유자가 채무자라면 응찰할 수 없으나 채무자가 아닌 경우 매수신청을 하는 방법과 시세와 최저가격을 비교하여 응찰 계획도 세워보십시요</PRE><PRE> </PRE><PRE>경매로 구입한 주택을 매각할 때... <PRE> 경매로 구입한 주택을 1년 후 매각을하게 된다면 세금은 어떻게 부과하게되는 건가요? 실거래가 또는 과세표준시가 중 어느 하나를 선택할 수 있는건가요? 항상 친절한 고견에 감사를 드리며... </PRE>---------------------------------- < 답 변 > ---------------------------------- <PRE> 부동산을 1년이상 보유하고 있다가 매각을 한 경우 과세표준지가를 기준하여 적용하는 것으로 압니다.</PRE></PRE></PRE></PRE></PRE></PRE></PRE></PRE></PRE>