연접제한에 관한 짤막한 지식입니다.

[고공법]

   연접제한이란 관리지역 등 비도시지역 에서 이미 개발행위를 받은 토지의 면적이 일정 규모를 넘어설 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 인접한 토지의 추가 개발을 규제하는 규정을 말한다.

   이 제도에 따르면 이미 허가를 받은 甲 토지 면적이 예를들어 관리지역 임야면적 기준으로 3만㎡를 넘으면 인접한 乙 토지(갑 토지의 경계선 반경 500m 이내일 경우)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 불가능해진다.

   이른바 '쪼개짓기(연접개발)'를 막기 위해 인접지역에 개발되는 택지는 하나의 택지로 간주,이를 연접합산하여 난개발을 방지한다는 취지로 2003년 도입되었다. 적용대상은 2003년 10월 이후 개발행위 허가를 받은 지역과 인접한 곳에서 신규 허가를 신청하는 토지이다. 다만 인접지역의 허가방식이 대지조성사업이나 지구단위계획일 경우에는 규제대상에서 제외된다.

   이러한 '연접개발 제한' 규정은 토지 구입에 있어 대단히 중요한 개념이다. 이 규정에 묶이게 되는 토지를 구입했을 경우 막자칫 대한 투자 손실을 입을 수도 있기 때문이다. 특히 최근 물류창고 등의 신축이 크게 늘고 있는 여주,이천,용인,김포,평택 등 수도권 지역이 연접제한에 따른 최대 피해지역이라 볼 수 있다. 따라서 공장 등을 지으려고 이 지역의 토지를 구입할 경우 구입하려는 토지가 이 연접제한 규정에 해당되는지 여부를 자세히 살필 필요가 있다.  

▶국토계획법에 의한 개발행위 허가 규모

   개발행위의 규모는 '국토계획법'에 의거하여 규정되었는데, 이 때 법령이 정하는 개발행위의 규모는 아래에 해당하는 토지의 형질변경 면적을 말한다. 단, 관리지역 및 농림지역에 대해서는 아래의 면적을 최고한도로 하여 광역단체(즉 시.군)의 '도시계획조례'로 따로 정할 수 있다.

이부분은 제가 수업시간에 외워달라고 했던것인데 기억이 나실런지....음..!!

   ①도시지역

      -주거지역,상업지역,자연녹지지역,생산녹지지역: 1만㎡ 미만

      -공업지역: 3만㎡ 미만

      -보전녹지지역: 5천㎡ 미만

   ②관리지역: 3만㎡ 미만

   ③농림지역: 3만㎡ 미만

   ④자연환경보전지역: 5천㎡ 미만

▶도시계획조례에 의한 개발행위 허가의 규모

   이는 해당 시군의 홈페이지에 들어가서 '도시계획조례'를 반드시 확인해야 한다. 그렇더라도 이해의 편의를 위해 파주시를 예로 들면 다음과 같다.

   -보전관리지역: 5천㎡ 미만

   -생산관리지역: 1만㎡ 미만

   -계획관리지역: 3만㎡ 미만

   -농림지역: 1만㎡ 미만

▶연접개발제한 규정의 적용이 배제되는 건축물

   하지만 모든 건축물에 연접개발제한 규정이 적용되는 것은 아니다. 개발행위 허가대상 토지에 제1종 근린생활시설 또는 주택을 건축하고자 하는 경우에는 이 연접제한 규정이 적용되지 않는다.

여기서 말하는 제1종 근생시설에는 동일 건축물의 바닥면적 1,000㎡ 미만의 소매점, 300㎡ 미만의 휴게음식점 등이 포함된다.

   그렇더라도 산지냐 농지냐에 따라 기준이 다르고, 또 지자체에 따라 기준이 조금씩 다르므로 반드시 해당 시군구에 확인해야 한다.

▶산지는 500m까지 합산한다

   가장 눈여겨 보아야 할 대상이 바로 임야이다. 연접제한지역으로 묶여도 관리지역 등의 전답은 주택과 제1종 근생시설의 건축이 가능하지만, 임야는 주택신축 등을 포함한 일체의 개발행위가 중지된다. 전답과 달리 임야는 산지관리법의 엄격한 규제를 받기 때문이다.

   산지관리법에 의하면 임야의 경우 기개발지 경계로 부터 직선거리 500m까지는 신규허가 신청토지를 포함한 합산면적이 3만㎡를 넘어설 경우 모든 개발허가가 금지된다. 예를들어 주변에 물류창고 1~2개만 들어서도 인접한 임야는 죽은 땅이나 다름없이 된다.

▶산지 이외 토지의 연접개발면적 산정기준

   산지 이외의 토지의 경우에는 해당 지자체의 '개발행위허가 운영지침' 적용 기준에 따라 운용된다. 지자체에 따라 조금씩 차이를 보이지만 대체로 아래와 같다.

   -하나의 개발행위 범위는 개발행위 허가대상 토지의 허가신청지 중심에서 관리지역의 경우에는  반경 200m, 농림지역 및 녹지지역의 경우에는 반경 100m 범위에 개발된 토지의 면적을 포함하여  허가규모 이상인 경우 연접개발에 대한 행위를 제한한다.

  -기 개발된 토지가 반경 범위에 50% 이상 걸쳐 있을 때에는 전체 면적을 합산하고, 50% 미만일   경우에는 걸친 면적만을 합산하여 산정한다.

 

■ 토지 AㆍB가 임야인 경우
  ○ AㆍB 사이 거리가 500m 이내일 때 
      - A의 면적이 3만㎡ 초과하면 B는 개발 불가( 단 A와 B 사이에 폭 20m 이상의 하천,공원 등 지형지물이 있으면 개발 가능)
      - A의 면적이 3만㎡ 미만이면 B는 개발 가능(개발 면적은 ‘3만㎡-A의 면적’ 만큼만 가능)
  ○ AㆍB의 거리가 500m 초과일 때
      - B는 개발가능
■ 토지AㆍB의 지목이 서로 다를 경우
    -거리에 상관 없이 허가 가능
    -A는 임야, B는 전답. A는 전답, B는 임야. A와 B가 전답인 경우에 해당

▶지자체별로 완화 움직임도

   연접은 이른바 '제로섬 게임'과도 같다. 먼저 신청한 사람이 장땡인 것이다. 연접개발에 걸린 땅은 그만큼 시세가 떨어진다. 구입하려는 땅값이 주변 땅값에 비해 현저하게 떨어질 경우 이 연접개발 제한 규정을 다시 한번 생각해 볼 필요가 있다. 토지를 매입하기 이전에 해당 지자체를 통해 연접제한에 해당되는지 반드시 여부를 확인해야 한다.

   최근에 연접개발 제한이 개인의 사유재산권을 침해한다는 민원이 잇따르자 해당 지자체별로 도시계획조례를 개정하여 제한규정을 완화하려는 움직임이 많다. 이는 그만큼 연접개발 제한규정이 개인의 토지구입에 심대한 영향을 미치고 있다는 반증이라고 볼수 있다. 

연접개발제한은 자연환경이나 농지 및 산림을 보전하고 난개발을 방지하기 위하여 개발행위면적을 제한하는 개념이다.

임야의 경우 산지관리법에서 연접개발을 제한하는 규정이 있다.

산지전용허가를 받고자 하는 해당부지의 경계와 종전에 산지전용 허가를 받은 기 허가부지의 경계가 직선거리로 500m 이내에 있는 경우에 그 전용허가를 금지 시키는 것이다.

더 자세하게 표현하자면 기허가용지의 사방으로 직선거리 500m이내의 임야의 개발이 묶이는 것이다.

이때 산지전용허가 가능면적은 총30,000제곱미터로 해당면적을 초과하게 되는 경우 신규임야개발을 제한하는 것이다.

다만 예외적으로 도로법상의도로내지는 넓이 20미터이상의 지형지물(철도, 하천, 자연공원)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.

전답의 경우에는 연접개발행위제한지역 이라 해도 주택, 제1종 근린생활시설의 건축은 가능합니다.

연접개발면적

1,도시지역

     1)주거, 상업지역, 자연, 생산녹지지역-1만 제곱미터

     2)공업지역 - 3만 제곱미터

     3)보전녹지지역 - 5,000제곱미터

2,관리지역 - 3만 제곱미터

3,농림지역 - 3만 제곱미터

4,자연환경보전지역 - 5,000제곱미터

*관리, 농림지역은 지자체단체장이 도시계획조례로 개발가능면적의 증감을 정할 수 있다.

☑ 연접개발

비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입 되었다.

이미 허가받은 임야A의 면적이 3만m²(1만여 평, 관리지역 기준)를 넘으면 인접한 임야 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야A 와 임야B의 사업주체와 시기가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다.

다만 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20m이상의 하천, 공원, 철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다.

연접개발제한은 임야가 상대적으로 이 제도 적용을 많이 받는다. 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수 있지만 임야에서는 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지된다.

전답과 달리 임야는 까다로운 산지관리법 규정을 적용받기 때문이다.

현재로선 연접 제한에 따른 피해를 막기 위한 뾰족한 방법은 없다. 우선 임야를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접제한에 해당되는지 여부를 확인해 봐야 한다.

하지만 지자체에서도 이미 허가를 받은 임야만 확인해 주기 때문에 주의를 요한다. 허가 절차를 밟고 있는 곳에 대해서는 확인이 어렵기 때문이다. 연접개발은 선 개발하는 임야에 우선권을 주는 것으로 임시방편으로 남보다 한발 앞서 허가를 받아야 한다.

연접개발이란? - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

                제55조 [개발행위 허가의 규모]

1. 도시지역

   가. 주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지지역 ☞ 1만m²(3,025평)미만

   나. 공업지역 ☞ 3만m²(9,075평)미만

   다. 보전녹지지역 ☞ 5천m²(1,512평)미만

2.관리지역 ☞ 3만m²(9,075평)미만

3.농림지역 ☞ 3만m²(9,075평)미만

4.자연환경보전지역 ☞ 5천만m²(1,512평)미만

❋ 관리지역 및 농림지역에 대하여는 당해 특별시, 광역시, 시 또는 군의   도시계획 조례로 따로 정할 수 있다.

❏ 다음의 요건을 갖춘 경우에는 예외로 함.

1. 개발행위 허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료 되었거나 개발행위 허가 등에 의하여 개발 행위가 진행 중이거나 다른 토

    지와 고속도로. 일반국도 또는 너비 20M 이상의 도로, 하천, 공원 등 지형지물에 의하여 분리 될 것.

2. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8M 이상이고 주간선도로 또는 도로법 제11조의 규정에 의한 일반국도 또는

    지방도에 직접 연결될 것.

❋ 상기 요건이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방 도시계획 위원회의 심의를 거쳐 요건을 완

   화할 수 있다.

❋ 예외규정

   당해 거주지에 3년 이상 거주하신 세대주일 경우에는 주택신축이 가능함. 

■ 토지 AㆍB가 임야인 경우
  ○ AㆍB 사이 거리가 500m 이내일 때 
      - A의 면적이 3만㎡ 초과하면 B는 개발 불가( 단 A와 B 사이에 폭 20m 이상의 하천,공원 등 지형지물이 있으면 개발 가능)
      - A의 면적이 3만㎡ 미만이면 B는 개발 가능(개발 면적은 ‘3만㎡-A의 면적’ 만큼만 가능)
  ○ AㆍB의 거리가 500m 초과일 때
      - B는 개발가능
■ 토지AㆍB의 지목이 서로 다를 경우
    -거리에 상관 없이 허가 가능
    -A는 임야, B는 전답. A는 전답, B는 임야. A와 B가 전답인 경우에 해당

[보라미]

교수님 할게 왜이리 많은거죠? 뭐가뭔지 ... 그저 교수님 열정에 감탄만 하다 갑니당~~~연일 계속되는 강의에 피곤하시겠어요.

[럭키클로버]

선생님 수업시간에 했던것들 새록새록 기억이 나네요,,, ㅋㅋ... 자료 잘 봤어요,,, 너무 감사합니다.. 근데 결국엔 측량을 해봐야 알수 있는거네요? ㅠㅠ 선생님-!! 학원으로 함 찾아갈게요... ^^