분양ㆍ청약 용산 시티파크, 자양동 스타시티

[채리나]

‘인기 분양지역의 과거와 현재’ 두 번째 리포트에서는 분양 당시 최고의 경쟁률을 자랑하던 광진구 자양동 스타시티와 용산구 한강로3가 시티파크에 대해 알아본다.

 

스타시티와 시티파크는 분양 당시 부동산시장의 활황기와 주상복합의 인기 상승이 맞물려 청약시장의 뜨거운 감자로 급부상했던 곳이다.

 

>> 광진구 자양동 스타시티

 

- 최고 경쟁률 128:1 기록

 

 

스타시티는 광진구 자양동 227-7번지 일대 35~58층 4개동 1천1백77가구의 대단지로 구성됐다. 주택타입은 128~327㎡.

 

서울지하철 2호선과 7호선이 만나는 건대입구역 앞에 있으며 백화점, 영화관을 비롯한 각종 편의시설이 집중된 초고층 주상복합 아파트로 서울 동북부를 대표하는 랜드마크로 관심이 집중됐다.

 

2003년 5월 분양 당시 무려 9만5천여명의 청약자가 몰리면서 평균 75.8대 1이라는 경이로운 경쟁률을 기록했다. 특히 128~148㎡로 구성된 1군의 경우에는 청약 경쟁률이 128대 1을 기록해 청약증거금만 2조5천2백억원에 달하기도 했다.

 

2003년 5.23 대책의 최대 수혜단지로 주목받았기 때문이다. 5.23 대책은 수도권 전역과 충청권 일부 아파트에 대한 분양권 전매제한 요건이 강화된 정책으로 3백가구 이상의 주상복합도 전매제한 요건이 강화된 것이 주요 골자다.

 

그러나 스타시티는 서울시가 투기과열지구 지정(2002년 9월6일)되기 이전에 건축허가를 신청해 무제한 전매가 가능해져 투자자의 이목을 집중시켰다.

 

- 입주시점 대비 3.3㎡당 2.9% 하락

 

 

무제한 전매가 가능했던 스타시티는 분양 직후 3.3㎡당 1천4백17만원인 매매가가 석 달만에 1천6백1만원으로 12.5% 상승했다.

 

이후 2005년 말까지 보합세를 이어가다 2006년 시작된 주상복합의 인기로 가파른 상승세를 보였다. 2005년 말 3.3㎡당 1천7백60만원이던 매매가는 2006년 11월 2천6백19만원으로 무려 65.9% 상승했다.

그러나 2007년 3월 입주를 시작하면서 상황은 반전됐다. 일시에 늘어난 매물로 매매가는 소폭 하락해 3.3㎡당 2천5백76만원을 기록했다.

 

또 2008년 부동산 경기 침체가 가중되면서 급매물이 등장하자, 매매가는 최고점인 2006년 11월 대비 10% 하락한 2천4백15만원까지 하락했다. 이후 2천5백66만원까지 시세가 회복됐지만 입주시점인 2007년 3월과 비교한다면 3.3㎡당 2.9% 하락한 가격이다.

 

주변 중개업소 관계자는 “입주 1년이 갓 지난 새 단지로 매물이 많지 않다. 그러나 경기침체가 계속되자 1~2개씩 급매물이 간헐적으로 나오고 있는데 3.3㎡당 2천1백만~2천2백만원 안팎이다”라며 “지난 2006년 말 3천만원까지 호가했기 때문에 하락폭이 큰 편이다”라고 전했다.

 

- 앞으로의 전망은?

 

스타시티는 입주가 마무리 된 지 1년밖에 지나지 않았고 급한 매물은 입주시점 한 차례 정리가 됐기 때문에 큰 폭의 하락세보다는 약보합세가 유지될 전망이다. 

 

그러나 낙관하기에는 이르다. 최근 정부에서 추진 중인 다주택 보유자의 양도세 중과규정 폐지가 현실화된다면 투자 목적으로 보유했던 매물이 등장, 하락세를 이끌 것으로 예상되기 때문이다.

 

또 스타시티 앞에 건립중인 스타시티 더 클래식이 실버타운으로 조성된다는 점과 스타시티 더 클래식의 증축 문제로 스타시티 일부 동이 조망권과 일조권 침해 논란이 불거지고 있다는 점이 악재로 작용할 것으로 예상된다.

 

>> 용산 시티파크

 

-최고 경쟁률 400:1, 로또 아파트 지칭

 

 

시티파크는 용산구 한강로동 63-389번지 일대로 용산 세계일보 부지에 대우건설과 롯데건설이 컨소시엄으로 시공된 단지다. 32~43층 5개동 총 6백29가구로 구성돼 있으며 주택형은 142~304㎡로 이뤄졌다.

 

2004년 3월 청약 당시 시티파크의 청약자 21만명으로 최고 경쟁률 4백대 1을 기록하며 로또 아파트로 불렸고 청약 신청금만 7조원에 달해 최고 신기록을 경신하기도 했다.

 

과열된 부동산을 잠재우기 위한 참여정부의 부동산 규제가 속속 발표되던 시기로 2003년 10월29일에 발표된 주상복합 분양권 전매금지 조치의 최대 수혜 단지로 급부상했기 때문이다.

 

시티파크는 전매금지 정책이 시행되기 전에 분양승인을 마쳐 1회에 한해 전매가 가능한 마지막 단지였다.

 

- 입주 후 상승세 멈춰

 

 

시티파크의 분양가는 가장 작은 주택형인 142㎡가 7억1천6백만원, 가장 큰 주택형인 304㎡가 23억3백만원이다. 평균 3.3㎡당 1천7백만원 안팎인 셈.

 

분양 직후 높게 치솟았던 분양권 프리미엄은 2004년 하락세로 반전됐다. 이는 단기 급등한 프리미엄에 대한 반감으로 매수세가 사라지며 급매물이 쏟아졌기 때문이다.

 

그러나 2005년 상반기부터 시작된 상승세는 2007년 입주직전까지 꾸준히 이어졌다. 2005년 1월 3.3㎡당 2천1백54만원이던 매매가는 2007년 8월 3천3백19만원으로 이 기간에만 3.3㎡당 1천1백65만원이 상승했다. 무려 54%의 상승률을 기록한 것.

 

이는 1회 전매가능하다는 점과 용산 미군부지 개발 기대감 그리고 주상복합의 인기가 맞물리면서 선호도가 상승했기 때문이다.

 

그러나 입주가 시작되면서 시티파크의 상승세는 멈췄고 소폭 하락하는 모습을 보이기도 했다. 입주시점인 2007년 8월 국내 부동산 경기가 위축되기 시작했고 차익을 노린 급매물이 일시에 급증했지만 매수세는 자취를 감췄기 때문이다.

 

2008년 10월 현재 145㎡의 급매물이 3.3㎡당 2천9백54만원에 나오고 있다. 최고점과 비교한다면 14%가량 하락한 셈.

 

- 앞으로의 전망은?

 

2008년부터 시티파크는 보합세를 나타내고 있다. 입주가 마무리되면서 증가했던 급매물과 전월세 물량이 모두 정리됐기 때문이다.

 

그러나 시티파크의 상승반전은 어려워 보인다. 바로 옆에 위치한 파크타워의 입주가 10월말로 다가오면서 급매물이 속출하고 있기 때문이다. 파크타워는 분양 당시 입주시점의 시세가 3.3㎡당 4천만원을 호가할 것이라는 전망이 있었지만 부동산 경기가 침체되면서 3천만원 선도 위협받고 있다.

 

더욱이 미국발 금융위기로 국내 경기 전체의 동반 침체가 우려되는 가운데, 파크타워의 추가 하락이 예상되고 있어 시티파크도 고전을 면치 못할 것으로 예상된다.