알기 쉬운 주택임대차보호법 해설

[김주덕변호사]

알기 쉬운 주택임대차보호법 해설

Ⅰ. 글의 첫머리에

현대 사회에서는 주택의 문제가 매우 심각하다. 많은 사람들이 자기 소유 주택을 가지고 있지 못하기 때문에 다른 사람의 주택을 빌려서 사용하고 있다. 이 때문에 주택에 대한 전세나 임차는 매우 보편적인 현상이 되었다.

임대차는 쌍무계약으로서, 임대인과 임차인이라는 대립적인 위치에 있는 두 당사자가 있게 된다. 임대인은 돈을 받고 임차인에게 주택을 빌려준다. 임대인은 임차인에게 주택을 사용할 수 있게 해줄 의무와 수선의무를 부담한다. 주택에 하자가 발생한 경우 임대인이나 임차인 중 누가 수선할 책임이 있느냐도 문제된다.

임차인은 돈을 주고 임차인으로부터 주택을 빌려 사용하는 사람이다. 임차인은 보증금과 월세를 지급할 의무를 부담한다. 또한 명도할 때 원상회복의무를 부담하기 때문에, 어느 정도까지 원상회복하여야 하느냐도 문제다.

현실적으로 임차인은 임차보증금을 떼어먹히지 않는 것이 가장 중요하다. 주민등록이전과 확정일자를 갖추면 임차인은 대항력을 가진다. 그렇게 되면 등기를 하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다. 임차주택이 경매로 넘어갈 때 우선변제권을 가진다.

중부는 주택임대차보호법을 만들어서 임차인에 대한 여러 가지 보호장치를 두고 있다. 이 법은 1981년 시행된 이후 벌써 38년이 되었다. 그 동안 이 법의 시행을 둘러싸고 많은 해석 상의 논쟁이 있었다. 이에 관한 수많은 판결이 선고되었고, 법은 수 차례 개정되었다.

여기에서는 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차인을 보호하기 위한 각종 제도 및 장치에 관하여 설명하기로 한다. 대법원판례를 중심으로 주택임대차와 관련된 문제에 대해 살펴보기로 한다. 임차인들이 손해를 보지 않기 위해서는 어떠한 사항들을 알고 있어야 하는지 살펴본다.

Ⅱ. 주택임차인은 무엇을 해야 하는가?

아파트나 연립주택에 전세나 월세를 사는 사람들을 임차인이라고 한다. 임차인이 전세권이나 임차권을 등기해놓으면 전세금이나 보증금에 대해 보호를 받을 수 있다. 그런데 현실적으로 전세권이나 임차권을 등기하는 경우는 많지 않다. 절차가 번거롭고 집주인이 등기부에 올리는 것을 꺼려하기 때문이다.

주택임대차보호법의 핵심은 주택을 임차한 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치고 확정일자를 받으면 등기를 하지 않아도 대항력을 가지고 우선변제권을 가진다는 데 있다. 주택의 인도는 주택에 대한 점유의 이전을 의미한다. 주택의 인도라는 사실은 제3자가 알기 어려우므로 주민등록을 임차주택에 옮겨놓도록 한 것이다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

이러한 보호를 받기 위해서는 주택이어야 한다. 상가나 공장은 이 법의 보호를 받지 못한다. 이 법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에도 적용되고, 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우, 무허가건물이거나 미등기건물인 경우, 점포 및 사무실이 주거용 건물로 용도변경된 경우에도 적용된다. 그러나 비거주용 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우, 주택을 일시 사용하기 위한 임대차인 경우, 임차인이 법인인 경우에는 적용되지 않는다.

대항력의 요건인 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 주민등록은 건물등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다. 임차인의 전입신고를 할 시점을 기준으로 건축물관리대장과 건물등기부등본 상의 지번이 일치하여야 한다.

다가구주택은 공동주택이 아니라 단독주택이므로 전입신고를 할 때 지번만 기재하면 되고, 편의상 부여된 호수를 기재하지 않거나 잘못 기재하였더라도 대항력에는 영향을 미치지 않는다. 다세대주택에서 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 하는 경우에는 그러한 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동 호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없기 때문에, 임대차의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.

주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 유지하기 위하여서는 계속 존속하고 있어야 한다. 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 소멸된다. 그 후 임차인이 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생한다.

공시방법으로서 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 임차인이 임차주택을 간접점유하는 경우에, 직접점유자가 주민등록을 마치면 그 다음날부터 임차인은 대항력을 취득한다.

주택의 임대차계약서에 대한 확정일자는 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 등이 부여하며, 해당 기관은 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성한다.

Ⅲ. 임차권의 대항력

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력을 가진다. 이것을 확정일자 임차권의 대항력이라고 한다. 대항할 수 있다는 것은 임차권자보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 계속 사용 수익하며 인도를 거절할 수 있다는 의미이다. 대항력과 다른 권리와의 관계는 요건 구비의 선후에 의한다.

주택에 이미 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차계약을 체결하고 그 주택에 주민등록을 이전한 임차인은 그 근저당권에 비해 후순위이기 때문에 근저당권자에게 대항할 수 없다. 선순위 근저당권자에게는 대항력을 가지지 못한다. 저당권이 실행된 경우에 임차권은 소제주의에 따라 최선순위 저당권의 성립시기와 임차권의 대항요건의 구비시기의 선후에 의하여 결정된다.

선순위 근저당권자에게 대항력이 없기 때문에, 선순위 근저당권자가 자신의 근저당권에 기해서 주택을 임의경매절차를 밟게 되면, 그러한 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 사람, 즉 경매에 입찰하여 낙찰을 받은 경락인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 된다.

대항력이 인정되는 임대차는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니다.

주택임차인이 대항력을 갖추고 아울러 전세권등기도 경료한 경우에, 경매로 인하여 전세권이 소멸하더라도 최선순위의 저당권보다 먼저 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추었다면 임차권은 존속한다. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.

대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

Ⅳ. 임차보증금에 대한 우선변제권

임차인이 대항력을 갖게 되면, 그 이후에 집주인이 주택에 관하여 은행에 근저당권을 설정하여도 임차인의 보증금이 선순위로 인정된다. 집주인이 은행에 대한 대출금을 갚지 못하여 은행에서 근저당권에 기하여 임의경매절차를 진행하게 되면, 임차인은 경매에서 주택을 낙찰받은 경락인에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 경락인으로부터 보증금 전액을 변제받을 수 있다.

그러나 임차인이 경매절차에서 법원에 배당요구를 하면 임대차관계는 소멸하고 보증금 상당액을 배당받을 수 있다. 만일 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액에 대해서 변제받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 간주되고 경락인은 임대인의 지위를 승계하게 된다. 따라서 나머지 보증금액은 경락인으로부터 받을 수 있다.

임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는, 임차권은 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전부 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 그 결과 보증금 전액을 변제받을 때까지 임대차관계는 존속하고 경락인이 임대인의 지위를 승계하게 된다.

임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여, 시행령 제11조는 ‘법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다’고 규정하고 있다. 이 조항은 2018. 9. 18. 개정되었다.

① 서울특별시: 1억1천만원, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원, ③ 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원, ④ 그 밖의 지역: 5천만원

임차인은 임대차계약이 종료하는 경우에는 임대인으로부터 보증금을 반환받게 된다. 그런데 집주인이 채무를 제대로 변제하지 못해서 은행에서 경매로 넘겼을 때, 은행과 임차인의 채권이 경합된다. 이때 누구의 채권을 우선적으로 경매대금에서 변제할 것이냐 하는 문제가 생긴다.

이러한 문제에 관해 주택임대차보호법은 민법에 없는 특별한 규정을 두고 있다. 주택임차인이 대항력을 위한 요건을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받은 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 대항력을 갖춘 주택임차인의 경우에는 경매절차에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 권리를 인정한 것이다.

선순위 여부는 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 판단한다. 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자는 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. 임차인이 임차권등기를 하지 않아도 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 한다. 이러한 우선변제권은 담보물권과 유사한 기능을 수행한다.

확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.

임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 자신의 보증금에 대해 배당요구를 하게 되면 어떠한 문제가 발생하는 것일까? 우선변제권을 행사하면 임차인의 배당요구에 의해서 임대차계약은 해지되어 종료하게 된다. 그리고 임차인은 배당요구에 따라서 경매대금에서 보증금을 우선적으로 반환받게 된다.

만일 임차인이 배당요구를 하였는데, 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부 금액만 배당받았을 경우에는 어떻게 되는가? 이러한 경우에는 임차인의 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

그러나 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료하는 것이므로, 이러한 경우에는 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이라고 해석하여야 한다. 경락인은 임대차관계는 종료된 상태에서 다만 임대인의 지위를 승계하는 것이라고 볼 것이다.

임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기하여 경매를 신청하는 때에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 그러나 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다.

양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다.

임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다.

경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되고 임차인에게는 우선변제권을 인정해야 한다.

Ⅴ. 소액보증금의 우선변제권

임차인의 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 보장하고 있다. 임차권등기가 된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제권을 가지지 못한다. 소액임차인의 우선변제권도 배당요구가 필요한 배당요구채권이다. 이 경우에도 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 배당요구의 종기까지 유지되어야 우선변제를 받을 수 있다.

소액임차인 겸 확정일자 있는 임차인이 경매절차에서 경락기일 이전에 경매법원에 배당요구신청서를 제출하였다면, 이러한 임차인은 위의 배당요구를 함으로써 임대차계약의 해지 의사표시를 한 것으로 보아야 할 것이다.

임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수는 없다.

주택에 관한 임의경매절차에서 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환청구권을 갖게 된다.

소액임대차 보다 먼저 이루어진 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 주택을 경락받은 경락인에 대하여는 비록 우선변제권있는 소액임차인이라 할지라도 그 임의경매절차에서 보증금을 지급받지 못한 이상 보증금의 우선변제를 요구할 수 없다.

신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다. 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.

Ⅵ. 깡통전세

임대차보증금이라 함은 건물임대차에 있어서 임대인의 채권, 즉 차임채권 및 손해배상채권 등을 담보하기 위하여 임차인이나 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 보증금은 차임채권, 임차물의 멸실이나 훼손 등에 의한 손해배상채권 등 임대인의 모든 채권을 담보한다. 임대인은 보증금에서 공제할 채권을 주장하여야 한다.

전세나 임대보증금임대차가 종료되어 목적물을 반환받을 때, 명백하고도 명시적인 반대약정이 없는 한, 임대인의 모든 채권액은 보증금으로부터 당연히 공제된다. 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차물반환의무와 동시이행관계에 있다.

보증금은 사실상 일반인에게 전 재산에 해당하는 것이므로 안전하게 보호받는 것이 대단히 중요하다. 그러나 현실적으로는 전세권이나 임차권에 대해 등기를 하는 경우는 많지 않다. 대부분은 등기부에 공시하지 않고, 주민등록이전과 확정일자를 받는 것으로 우선변제권을 확보하고 있다.

아파트에 대해 전세계약서에 확정일자만 받고, 주민등록을 이전한 상태에서 별다른 신경을 쓰지 않고 살고 있다. 그런데 이와 같은 주택임대차보호법 상의 우선변제권제도는 경매절차에 들어가게 되면 상당히 많은 문제가 있다.

최근에 깡통전세가 사회적 이슈로 되고 있다. 집값이 상승할 때, 전세값도 덩달아 상승하기 때문에, 주택을 전세를 끼고 사는 방식으로 이른바 갭투자를 했다가 나중에 집값과 전세값이 동시에 하락하면서 문제가 발생한다.

깡통전세라는 용어에서 볼 수 있듯이 경매에서의 매도대금에서 전세금을 모두 다 받지 못하는 경우가 발생하게 된다. 특히 다가구주택의 경우에는 건물 전체가 경매로 넘어가기 때문에 임차인들의 피해가 클 수 있다.

원래 집주인은 전세를 놓게 되면, 그 전세금을 은행에 예금하고 있어야 하는데, 대부분 다른 용도로 사용해 놓고, 전세금에 대한 담보로 자신의 소유 집이 있기 때문에 세입자에게 걱정하지 말라고 하지만, 그것은 정상적으로 집값과 전셋값이 유지되거나 계속 상승할 때 이야기지, 만일 집값이나 전셋값이 하락하면 집주인은 결국 자신의 빚에 해당하는 전세금을 반환할 경제적 능력이 되지 않아 채무불이행상태가 된다.

집주인은 전세든 사람에게 알아서 빼가라고 하고, 새로 들어올 세입자가 없을 때, 잘못하면 그 연립주택은 경매로 넘어가는데 그렇게 되면 세입자는 전세금에서 절반 이상의 손해를 볼 수 있다. 중개업자가 선순위 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니함으로써 주택의 경매에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우 손해배상책임이 있다.

Ⅶ. 임대인의 수선의무와 임차인의 원상회복의무

주택을 세준 사람의 입장에서는 보일러가, ‘고장 났다. 물이 샌다, 곰팡이나 난다’는 등의 하자문제가 제기되면 골치가 아프다. 이때 집주인이 고쳐주어야 하는가, 아니면 세입자가 고쳐서 사용해야 하는가 하는 문제로 분쟁이 생긴다. 특히 오래 된 집의 경우 이런 문제가 자주 발생한다.

임대인은 임대차기간 중 임대목적물의 사용 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 적극적 의무의 내용으로 임대인은 임차목적물에 대한 수선의무를 진다(민법 제623조). 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용 수익시키는 데 필요한 범위에서 인정된다.

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 그러나 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

수선의무는 수선이 가능한 때에만 인정되며, 수선이 불가능한 때에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실에 의한 이행불능이 문제된다. 수선의무는 천재 기타 불가항력으로 임대물이 파손된 경우뿐만 아니라 임차인의 유책사유로 파손된 경우에도 인정된다. 후자의 경우에는 임차인이 손해배상책임을 진다.

임대인의 수선의무 불이행이 있으면 임차인은 손해배상청구권과 계약해지권, 차임지급거절권 및 감액청구권을 가진다. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다.

임차인이 목적물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 원상회복은 임차인이 목적물을 인도받았을 때의 상태로 회복시키면 된다. 임차인이 임차 받았을 때, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 인정되지 않는다.

건물임대차에 있어서 임대차종료 후 임차인이 임차목적물을 원상회복하여 명도할 의무와 임대인이 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있다. 임차인이 원상회복을 하지 않을 의사를 명백히 표시하는 경우 임대인은 임차보증금을 준비하고 그 수령 및 임차목적물의 원상회복과 명도를 최고하는 구두제공의 방법에 의하여 임차인을 지체에 빠뜨릴 수 있다.

임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우에는 임대인에게 손해를 배상하여야 한다. 손해의 내용은 원상회복을 하는 데 필요한 비용과 그 동안 이용하지 못한 데 따른 손해를 말한다. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

Ⅷ. 임차권의 양도 및 묵시적 갱신

주택을 임차하여 살고 있는 세입자가 자신의 전세권이나 임차권을 타인에게 양도하는 경우가 있다. 또한 아파트에 세를 살고 있는 임차인이 계약기간 2년이 다 되어갈 때, 법적 조치를 취하지 않게 되면 자동연장이 된다. 임차권의 양도라 함은 임차인이 임차권을 제3자에게 양도하는 것을 말한다. 임차주택의 전대라 함은 임차인이 임차주택에 관하여 제3자와 임대차관계 또는 사용대차관계를 체결하는 것을 말한다.

임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

주택임대차의 당사자가 그 존속기간을 계약으로 정한 경우에는 원칙적으로 그 기간이 존속기간이 된다. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 한다. 당사자가 이에 위반되는 약정을 하더라도 그것이 임차인에게 불리한 것이라면 그 효력이 없다.

임대차의 존속기간의 갱신에는 명시적 갱신과 묵시적 갱신이 있다. 임대차기간의 명시적 갱신이라 함은, 임대인과 임차인의 합의로 임대차의 동일성을 유지하면서, 그 존속기간을 연장하는 것을 말한다. 묵시적 갱신이라 함은 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물의 사용수익을 계속 하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 것을 말한다.

Ⅸ. 글을 맺으며

주택의 임대차는 매우 중요하다. 임차인의 열악한 사회적 경제적 지위를 고려하여 특히 주택임차인을 보호하기 위하여 제정한 특별법이 주택임대차보호법이다.

이 법은 채권적 전세 및 임대차에 관하여 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 대항력을 인정하고 있으나, 대외적인 공시방법으로서 불완전하기 때문에 실제 임차인이 완벽하게 보호를 받는다고 하기 어렵다.

전세금이나 임차보증금은 많은 경우 몇 억원이 되는 임차인에게는 전 재산에 해당하는 경우가 있다. 이러한 재산을 주민등록과 주민센터에서 보관하는 확정일자장부에 기재해놓은 것만으로 완전하게 보호하는 것은 현실적으로 불가능하다.

정부에서는 채권적 전세와 임대차에 관하여 일정한 금액 이상은 반드시 부동산등기부에 등기를 하도록 하는 방법을 검토할 필요가 있다. 그리고 소액보증금의 상한선을 대폭 인상하는 것도 필요하다.

특히 경매로 넘어가는 경우 임차인의 보호를 위해서 임차권의 존속 또는 우선변제권의 행사, 배당요구방법 등에 관하여 일반인들이 알기 쉽게 민사집행법을 개정하여 상세하게 규정하여야 한다. 일반인들이 개별적인 판례까지 모두 검토하여 경매에 참여하거나, 임차인의 권리 주장을 하라고 하는 것은 불합리하다.

끝으로 최근 사회적 이슈가 되고 있는 깡통전세문제를 해결하기 위해서는 부동산투기억제를 통해서 무리한 갭투자를 하지 못하도록 하여야 하고, 세입자보호를 위한 보다 충실한 입법적 조치를 강구하여야 할 것이다.