Re:*급매* 심곡 1-1지역 빌라매매

[날개]

2005년 중반부터 나오기 시작한 부천시의 개발의지가 가시화 되면서 서울시의 뉴타운 방법을 기초와 모방으로 하되 부천시 도시구조에 맞는 방식을 선택하여 도시구조의 개선을 모색하고 있습니다. 2005년 하반기 부터는 공공히 자치적으로 뉴타운 개발의 형식이라고 지정 함으로써 서울시 뉴타운 개발의 총괄을 담당하는 성균관대 신 중진 교수등을 초빙-부천시에 맞는뉴타운 개발의 의지를 높이고 있습니다. 뉴타운 사업의 일정을 기본구상->기본계획->사업착수 3단계로 볼시 현재 부천은 기본구상의 단계로 보고 있습니다. 부천시가 뉴타운 개발은 서울시의 방식을 모방 -“주거중심형” “도심형” “신시가지형”으로 분류 되고 있습니다. 2005년 초에 부천시가 계획하였던 공공중심의 개발계획이 서울시의 공공중심 개발의 문제점을 인식하면서 2005년 하반기에 민간주도형으로 탈 바꿈하면서 서서히 주목을 받고 있습니다. 현 부천시는 27개 지역의 뉴타운 예정지구를 발표 하였습니다. 부천시의 뉴타운 사업은 공공부분이 종합개발계획을 수립하고 도시기반시설은 공공부분이 부담하고 APT등 건축사업은 민간부분이 계획에 따라 개발(재개발/재건축)하여 난개발의 문제점을 보완할 예정입니다. 이런 상황에서 관심을 가져 보실부분은 바로 심곡지구입니다. 부천? 어떻게 보면 좀 멀다라고 느낄수 있지만 경인 고속도로를 이용 서울에서 출발시 빠르면 30분정도이고 좀 걸린다 싶으면 40~50분정도면 심곡지구에 도착할수 있습니다. 부천의 재개발 시장에서 초장기에 주목받았던 것은 원미 지구였습니다. 그러나 원미지구의 배후지로 인접해 있는 일대의 공장지대가 아이러니하게도 재개발의 필요성은 부여 시켜주었지만 지역적 가격면에서는 원미지구의 발목을 잡는 사태가 발생 하였습니다. 주거지역으로써의 환경적 문제가 계속 대두 되었기 때문이고 이번의 도시개발의 심사에 보류가 되는등의 사업진척 상황에 난항을 비추면서 심곡지구 일대가 그의 반사이익을 보는듯합니다. 아마도 차후 개발의 완성과정을 비추어볼시 주거환경적인면이 부천시의 뉴타운개발의 주도를 이룰 것이라 생각합니다. 부천시가 뉴타운이라고 명칭을 부칠 정도로 열을 올리는 이유는 현지를 가보시면 알겠지만 상동.중동등 신도시 중심가는 구획정리등이 깔끔히 정리가 되어있으나 단순 길 하나 차이로 지역적인 가치나 주거수준이 극과극을 달리는 문제도 있지만 80년도에 지은 Apt지대의 노후화로 인한 문제점도 발생하고있기 때문입니다. 일단의 기존 시가지 조성 사업적인면에서 본다면 부천은 성공적인 사업을 하였습니다. 그러나 단편일률적인 옛 시가지 조성사업을 하다보니 주변 기반시설의 계획적인 측면이나 녹지공간 확보에 실패하여 주변의 인구수 / 가구수 / 유동인구에 비해서는 녹지공간의 절대 부족현상이 있습니다. 물론 녹지공간이 아예 없는 상태는 아니나 현지를 가보신다면 “아니 저게 공원 이야~” 할정도로 부실하기짝이 없습니다. 이예 문제점을 부천시도 인식 이번에 나온 도시.주거환경 정비기본계획을 보면 녹지공간의 확보가 좀 지나치지 않을까 싶을정도입니다. 그리고 더 눈여겨 볼점은 경기도의 도시 및 주거환경정비의 조례입니다. 경기도의 조례를 보면 서울시 와는 다른점을 발견 할수있는데 가장 큰 차이는 4(20평대):4(30평대):2(40평대)의 평형배정 법칙을 쓰지 않는점입니다. 물론 이 4:4:2 평형 비율은 조만간에 무너지는 것이 사실이지만 현재 서울에서는 법칙으로 엄연히 존재합니다. 그러나 경기도 조례 제2장-제9조-2-나 에 보면 공동주택의 건설비율이 전용면적 85m2 이하가 70 이고 전용면적 60m2 이하가 30 인점을 비추어 보아 대형평수의 건설이 상대적으로 서울시보다는 수월한 편입니다. 부천시의 여러 가지 뉴타운 재개발중 심곡지구를 눈여겨 보는이유는 1.7호선의 연장호재 2.주변의 교육환경 3.8차선도로와 외곽 순환고속도로와의 인접성 4.주변 가격저항선 5.대형할인마트 6.교과서적인 투자방법과 초기투자금액 7.적은 조합원 + 1천여세대 이상의 대단지 + 1군업체의 프리미엄 등입니다 1.7호선의 연장호재 7호선 온수역부터 장수역 까지의 연장구간입니다 지하철이 생긴다는것도 큰 장점이겠습니다만 이 7호선의 중심에 강남이 있다! 이것이 제가 보는 관점에 비추어볼시 이것이 가장큰 장점 중 하나입니다. 직주(직장과 주거지) 접근성을 높임으로써 강남권의 직장을 가진 사람들이라면 완공시 주목을 받을 가능성이 높고 인천선 같이 직행 노선도 계획중 이라고 하니 더욱 그 가치를 발휘할 것입니다. 80년대 지은 아파트로는 신수요층을 잡을수가 없기 때문입니다. 2.주변의 교육환경 심곡지구의 그 조그마하다면 조그마한 주변 일대의 학교(초중고)만 7군데가 넘습니다. 심곡지구의 재개발 지정의 의도도 이런 교육적인 환경을 그대로 이어받는 형식을 취함으로써 기반시설에 대한 부천시의 부담을 줄이겠다는 의도겠지요. 부천시의 의도도 좋지만 일단의 개발완성시에 이정도의 교육환경이 있다는 것은 큰 지역적인 호재입니다. 특목고 이야기까지는 부천시가 어떻게 계획을 짜고 있는지는 모르겠으나 초등학교부지등을 마련하는등의 계획등을 고려하는 부천시라면 소극적인 교육 환경을 만들지는 않을것이라고 봅니다. 3.8차선 도로와의 인접과 외곽순환도로와의 인접성 8차선 도로와의의 인접성과 2개의 심곡지구가 교차로 중심에 있고 차후 개발의 완성후에 도로와의 접근성이 뛰어나며 그 넓어지고 확충된 도로 기반시설을 이용 부천 상동 / 중동 과 외곽순환도로 이어지는 라인이 뛰어납니다.외곡순환도로를 잘만 이용하신다면 일산과의 접근성도 빠지지는 않는 편입니다. 4.주변 가격저항선 차후 재개발등의 아파트 시세를 본다면 당연 주변 시세를 보아야하는데 그 주변의 시세만큼은 가격저항이 없이 올라가기 때문입니다. 이 저항선이란 것이 의외로 꽤 강한편입니다. 현재 심곡지구 바로 인접해 있는 아파트는 3,000여세대의 주공과 두산 위브의 주상복합입니다.두산의 주상복합은 부천의 요지임을 가만했을시 입주시에는 5억선은 무난할듯합니다. 그러나 제가 주시하는 것은 주공입니다. 현주공의 30평대의 가격이 3억선 중반을 하고있는 입장으로 본다면 입주시에는 3억선 후반까지는 무난할것이고 심곡지구는 어찌하였던 민간 재개발이므로 주공보다는 가격적인 면에서 앞설수 있으므로 4억선초중반까지는 무난할듯합니다. 5.대형할인마트 도로와의 인접성과 차후 기반시설의 확충등 지금도 1정거장도 안되는 거리에 대형할인마트(까르프)가 있는 상황이고 차후에 그 주변으로 계속 거대상권이 발생할 수밖에 없는 상황입니다. 6.교과서적인 투자방법과 초기투자금액 보통의 서점가에 재개발 책자들을 보면은 재개발의 장점이라고 이야기하는 것이 적은 초기투자금액과 개발의 안전성입니다. 그러나 막상 실전에 나오면 아시겠지만 3천만~5천만원 대 투자는 현실과는 안 맞는다는 것을 바로 아실수 있을 것입니다. 그러나 심곡지구는 현 부동산 시장에서는 가장 알맞게 적은 초기투자금액으로 투자가 가능하며 차후 진행단계에 투자를 함으로써 실전과 현실에도 맞는 이상적인 투자를 하실수 있을 것입니다. 부동산 관련 책을 읽을 당시는 나도 한번 투자 해볼수 있겠다 싶지만 막상 현실이 안 따라주는 경우가 많기 때문입니다. 7.적은 조합원 + 1천여세대 이상의 대단지 + 1군업체의 프리미엄 심곡1-1 이나 심곡1-3을 보면 건설예정세대수에 비해 엄청 적은 조합원임을 바로 알수가 있습니다. 결과적으로 조합원은 전부 30평대 배정이 예상됩니다. 서울시 4:4:2 법칙에 그냥 따라간다고 하더라도 물론 경기도 조례는 틀립니다. 심곡1-1 ► 40평대:314세대 / 30평대:629세대 / 24평대:629세대 물론 이 방법으로는 절대 안 갈것입니다. 일단 가정을 해보겠다는 것입니다. 이런 가정하 에서도 40평대와 30평대 조합원 분양분만 봐도 314÷ 2+629=786 즉 조합원 세대수를 뛰어 넘는결과가나오며 차후 비례율이나 조합원 분양가 / 감정평가 비율에서 타 지역보다 앞설 수밖에 없습니다. 그리고 부천시 지역적인 특성상 보면 기존 신시가지나 아파트의 추세로 볼시 건설사 브랜드도 브랜드지만 대단지의 선호도가 상당항 타 지역보다 높은편 입니다. 이점에서 보아도 심곡지구가 1,500세대 / 2,500세대라는 점에서 지역적인 위험요소도 오히려 강점으로 보일것입니다. 현재로써는 시공사는 심곡1-1구역은 GS자이로 이야기 되고 있으며 심곡1-3구역은 삼성 래미안으로 이야기되고 있습니다. 여러 가지 위치적인 요소에 1군 브랜드까지 더해진다면 더할 나위가 없을 것이라 생각합니다.그러나 한 가지 좀 맘에 걸리는 것은 이 일대의 지도를 전체적으로 보아도 랜드마크되는 브랜드 아파트가없다는 것이 좀 맘에는 걸리는 부분입니다. 심곡지대가 2(삼성/GS)업체의 랜드마크로 지역적인 발전을 해가길 바랍니다. 출처 : <저작권자> 중앙일보 조인스랜드