시공사의 달콤한 제안 - 무이자 사업비 2,400억원.

[122동 김은정]

시공사의 달콤한 제안 - 무이자 사업비 2,400억원.

최근 공사비 협상에서 시공사는 공사비 조정과 관련하여 몇 가지 제안을 제시하였습니다.
하지만 이것들은 공사비를 인하하겠다는 것은 아니고, 조합원 혜택으로 제공하기로 약속했던 것들을 삭제하거나 변경하는 것을 조건으로 공사비를 조정할 수 있다는 것입니다.
그 가운데 한 가지는 바로 무이자 사업비 2,400억원입니다.

시공사 제안)
"사업비 무이자 대여 2400억 중 실질적으로는, 착공시점 HUG 보증대출이 가능하기에 무이자 지원은 의미 없으니, 대여 금액을 조정하고 공사비를 줄이는 방법도 있다."

제안의 의미)
시공사 선정 당시에 시공사는 무이자로 사업비 2,400억 원을 빌려주기로 하였습니다.
조합은 조합 설립부터 현재까지 약260억 원의 사업비를 지출하고 있지만, 그것은 무이자 사업비로 사용하고 있기 때문에 별도의 금융비용(대출이자)은 지출하지 않아도 되는 상황입니다.

그런데 시공사는 그 무이자 사업비 2,400억원을 삭제하거나 줄이는 조건으로 공사비를 조정할 수 있다고 제안하고 있는 것입니다.


1) 공사비 절감 효과는 얼마나 될까?

무이자 사업비 대여금 2,400억원을 없애거나 줄여서 그대신 공사비를 조정한다고 하여도 공사비 절감 효과는 기대만큼 크지 않을 것으로 예상됩니다.

예를들면 시중 은행 대출 금리가 5%라고 생각해보겠습니다.
그러면 시공사는 금리 5%에 해당하는 만큼 공사비를 조정해줄까요?
그렇지 않을 것입니다.
아마도 자신들은 그 보다 더 적은 금리로 사업비(2,400억원)를 마련할 수 있다고 주장하면서 공사비 조정을 적게 해줄 가능성이 매우 높습니다.

시중 대출 금리는 5%이지만, 자신들은 그 보다 더 싼 3%에 사업비를 마련하고 있기때문에 3%에 해당하는 부분만 공사비 조정을 하려고 할 것입니다.


2) 시공사는 실제로 몇 프로의 금리로 사업비를 마련하고 있는가?

시공사가 증빙 자료를 제시하지 않는다면 조합원들이 그것을 알 수있는 방법은 없습니다.

예를 들면 시공사가 실제적으로는 4%에 자금을 마련하고 있는데, 그것을 3%라고 주장해도 조합원들은 시공사의 주장을 받아들일 수밖에 없다는 것입니다.
그렇게되면 시공사는 공사비를 조정하는 과정에서 1%의 금리 차이에 해당하는 만큼 이익을 얻게 됩니다.

무이자 사업비 대여금 2,400억원을 없애거나 줄여서 그 대신 공사비를 조정한다고 하여도 공사비 절감 효과는 기대만큼 크지 않을 것으로 예상됩니다.
그것은 오히려 시공사의 이익만을 증가시켜 줄 것으로 보입니다.


3) 착공시점 HUG 보증대출이 가능하기에 무이자 지원은 의미가 없는가?

조합이 이주비를 대출 받으면 매달 매달 이주비 이자를 지불해야 합니니다.
대략 매달 30억원 정도 될 것으로 예상됩니다.

현재 계획은 시공사가 제공하기로 약속한 무이자 사업비 2,400억원으로 지불할 예정입니다.
그러면 조합은 이주비 이자를 납부하기 위해서 별도로 대출을 받을 필요가 없습니다.

그런데 만일 2,400억원 무이자 사업비를 삭제한다면 이주비 이자는 어떻게 지불할 것입니까?

첫번째 방법은 금융 기관을 통해서 대출을 받아야 합니다.
그러면 조합은 이주비 이자를 상환하기 위하여 또 다시 대출을 받아야 하고 그에대한 이자를 부담해야 합니다.
이주비 이자에 대한 이자를 내는 것입니다.

이렇게 되면 무이자 사업비를 삭제하고 공사비를 줄인 효과는 완전히 사라지게 되는 것입니다.
오히려 시공사가 조정해준 공사비보다 더 많은 금액을 이자로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

당초 시공사가 제공하기로 했던 무이자 사업비 2,400억원을 삭제하고, 은행에서 비싼 금리로 대출을 받아야 할 이유가 있을까요?
전형적인 조삼모사의 대표 사례가 될 수도 있습니다.


4) 허그 보증 대출이 어려운 상황에서는 어떻게 대출을 받을 것인가?

재건축 사업을 하다보면 예상하지 못한 변수들이 등장하게 됩니다.
이전 글에서 말씀드린 남양주 평내동 진주아파트의 상황에 대해 말씀드렸는데, 그곳은 허그 보증을 받지 못해서 시공사로부터 사업비를 빌려서 쓰고 있었습니다.
즉 이주비 이자를 시공사가 유이자로 빌려주고 있었던 것입니다.

그러던 중에 조합이 시공사의 공사비 인상 요구를 거부하자 시공사는 사업비 대여를 중단해버렸습니다.
그로인해 조합은 금융권에서 빌린 사업비에 대한 이자를 상환할 수 없게되었고, 결국 금융권에서는 조합원들의 재산을 강제 경매로 매각할 수도 있다는 통보를 해온 것입니다.

참조)
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4267?svc=cafeapp

남양주 평내동 진주아파트의 교훈.

만일 어떤 사유로 허그 보증이 거절된다면 은행주공 조합도 어쩔 수 없이 시공사로부터 사업비를 빌려서 써야하는 상황이 발생할 수 있습니다.
그렇게 된다면 조합은 절대적으로 시공사의 영향력 아래에 놓이게 되는 것입니다.

만일 이러한 상황이 벌어진다면 약간의 공사비 절감을 위하여 무이자 사업비 2,400억원을 삭제한 것을 얼마나 후회하겠습니까?

건설 사업에서 자금력은 그 무엇보다 강력한 힘이 됩니다.
그래서 시공사가 제공하기로 약속한 무이자 사업비 2,400억원은 조합에게 매우 중요한 무기가 될 수 있는 것입니다.

시공사의 달콤한 제안에 넘어가서 우리 스스로 무장을 해제하는 일이 벌어져서는 안되겠습니다.


생각해 볼 점)

1) 공사비 절감 효과는 얼마나 될 것인가?
2) 무이자 사업비 2,400억원을 삭제한다면, 조합 사업비는 어떻게 마련할 것인가?
3) 이러한 제안을 하고있는 시공사의 다른 숨은 의도가 있는가?

[1012-1번지 허창미]

바쁘신 중에도 조합원들을 위하여 새로운 문제의 참고서를
만들어 주시는 김은정 조합원님께 같은조합원 으로서 항상 감사드립니다.

시공중 무너져 내리는 아파트를 짓는 우리의 자랑스런 시공사,
무너진 이유가 철근을 빼먹은게 이유라고 정부는 발표했습니다.

머리부터 발끝까지 믿을수 없는 자랑스런 시공사가 (지 에스 건설,현대산업개발) 우리의 시공사 입니다.

공증받은 8,000억원 이상의 공사 계약서도 무시하며 무효화 시킬려고 하는 시공사가
우리 은행주공재건축 시공사 입니다.

조합원님들
화 안나세요?
왜 화내지 않습니까? 언제까지 시공사의 말도 안되는
쇼 에 속고 계실 건지요?

다시한번 집행부에 부탁합니다. 절차적 정당성도 좋지만 차고
넘치는 계약해지 사유를
들어 그동안 시공사 때문에 수천 조합원들의 피해에 대하여 손해배상 소송을
즉시 진행시켜 주시고
한시라도 빨리 시공사퇴출,정비회사퇴출 임시총회를 개최하여
주실것을 부탁 드립니다.

[111동 김동례]

두분의 고견 적극 지지합니다

되지도 않는 공사비 협의 중단하고 속도를 냅시다