특급 리포트/자양동 부동산시장 지각변동

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특급 리포트/자양동 부동산시장 지각변동

3월1일 더샵스타시티 입주…능동로변 주상복합촌 변모

서울시 광진구 자양동 서울 지하철 2호선 건대입구역 주변(능동로 일대)이 주거와 상업기능을 갖춘 대규모 주상복합촌으로 변모하고 있다.

 

고층 주상복합단지가 속속 들어서고 있고, 이들 주상복합단지 내 상가에는 대형 영화관과 백화점 등이 입점했거나 입점할 예정이다.

 

이에 따라 이 일대 주거 중심 축은 일반 아파트에서 주상복합아파트로 이동하고, 자양동의 대표 상권인 건대입구역 상권은 주상복합촌 방향으로 점차 확대될 것으로 현지 부동산중개업소들은 본다.

 

Ⅰ. 자양동 주상복합촌 개요

◎ 위치

- 자양동 주상복합촌은 서울 지하철 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역을 중심으로

  형성 중

- 더 정확히는 지하철 7호선 건대입구역과 뚝섬역 사이 능동로(陵洞路) 오른쪽(북쪽을 

  기준으로) 변

◎ 완공 단지

- 지난해 3월 입주한 이튼타워리버(1·2차)와 같은 해 7월 입주한 광진트라팰리스

   등의 주상복합단지 있음

- 이튼타워리버 1·2차 : 24평~34평형 총 277가구

- 광진트라팰리스 : 최고 29층 2개 동 규모로 32평~64평형 총 244가구

   (오피스텔 40실 제외)

   ▲ 능동로 변에는 현재 이튼타워리버, 트라팰리스 등 대규모 주상복합단지가 들어서 있다.

◎ 공사중 단지

- 포스코 the#(더샵)스타시티, 스타시티더클래식(실버주택), 이튼타워리버 3·5차 등

   4개 단지 2000여 가구

- 더샵스타시티 : 지상 최고 58층 4개 동 39평~99평형

   총 1177가구(오피스텔 133실 제외). 건대입구역 사거리에 위치

- 스타시티더클래식(실버주택) : 지상 최고 50층 2개 동 450여 가구. 2008년께 입주.

   건대입구역 사거리에 위치

- 이튼타워리버 3·5차 : 260가구의 3차와 34~78평형 279가구의 5차

   각각 2007년 5월과  2009년 초께 입주

◎ 광진구 랜드마크, 더샵스타시티

- 더샵스타시티 아파트·오피스텔 3월 1일 입주. 스타시티 상가는 2월에 이미 문 열어

- 규모면에서 주변 일반 아파트 및 주상복합단지 압도. 자양동은 물론 광진구의

   랜드마크(지역 대표)가 될 것으로 예상

- 상가의 경우 여느 주상복합단지 내 상가와는 달리 아파트·오피스텔 부문과 분리,

   별도 건물로 지어져. 지하 1층~지상 3층 1개 동 규모

- 상가에는 현재 E마트(지하 1층)와 10개의 상영관을 갖춘 롯데시네마(지상 2~3층)

   입점해 성업 중

 

 

  Ⅱ. 주상복합촌이 형성된 이유

◎ 능등로 확장 사업

- 광진구청, 능등로 변 주택재개발·재건축 사업장에 용적률 상향 등의 혜택을 주는 대신

  능동로 확장 및 공공시설 확충에 필요한 땅을 기부 받아

- 지난해 7월 문 연 광진문화예술회관(스타시티 옆)도 이처럼 기부 받은 땅에 지어져

◎ 더 건립될 가능성 있어

- 광진구청, 앞으로도 능등로 변(북쪽을 기준으로 왼쪽)에서 사업을 추진하는 재개발·재

  건축 사업지에 대해 이 같은 방식을 적용, 땅을 기부 받아 능동로를 계속 확장한다는

  방침

▲ 왼쪽의 높이 솟은 건물이 3월 1일 입주를 시작하는 더샵스타시티 주상복합

아파트. 지상 최고 58층 4개 동 규모로 아파트 1177가구와 오피스텔 오피

스텔 133실이다.

 

  Ⅲ. 아파트 매매 시장 동향

● 매매

◎ 주상복합아파트 시세

- 주상복합아파트 현재 평당 2500만~2600만원가량에 시세 형성. 광진트라팰리스 32평

  형 지난해 7월 입주 당시 5억7000만~7억5000만원 선이었으나 현재 6억5000만~8억

  5000만원에 시세 형성

- 이튼타워리버 1차 24평형도 지난해 3월 입주 당시보타 1억 가까이 올라 4억2500만~4

  억6000만원 선

- 스타시티(분양권) 40평형은 10억원, 52평형은 14억7000만원을 호가. 스타시티 분양가

  는 40평형이 5억97만원, 52평형이 6억7060만원으로, 현재 분양가 만큼의 웃돈이 붙어

  있어

◎ 일반 아파트 시세

- 현재 평당 2000만~2100만원 선(주상복합단지와 비슷한 아파트의 경우). 강변현대아

  이파크 아파트 33평형은 지난해 2월 4억2000만~5억2000만원에 거래됐으나 현재 5억

  1500만~7억500만원에 시세 형성

- 우성 3차 아파트 31평형은 지난해 2월 3억8000만~4억7000만원 선이었으나 현재 6억

  4000만~7억4000만원 선에 시세 형성

◎ 아파트 매매 시장 분위기

- 주상복합아파트, 단지 내에 각종 상가 및 골프연습장 등 생활편의시설 잘 갖춰져 있어

  일반 아파트에 비해 인기 있는 편

- 고급 마감재를 사용, 주거공간 및 아파트 내·외장을 고급스러운 것으로 마감한 것도 인

  기 이유로 꼽혀

- 일반 아파트 역시 주변으로 주상복합단지가 속속 건립되고 부동산시장 전체가 들썩이

  면서 최근 1~2년 새 매매가가 많이 올라

- 그러나 주상복합아파트와 일반 아파트 모두 지난해 11·15 부동산 대책 이후 강화된 금

  융규제 때문에 매도·수세 끊겨

- 자양동 정충남공인 정충남 사장은 “그나마 상대적으로 저렴한 일반 아파트 매매 수요

  는 간혹 있는 편”이라며 “하지만 매수·도자들이 매매가를 두고 눈치보기를 해 계약이

  성사되는 경우는 거의 없다”고 말함

● 전세

◎ 주상복합아파트 시세

- 대략 평당 평균 900만원 선. 광진트라팰리스 64평형 5억5000만~7억원, 32평형 2억

  6000만~3억1000만원 선

- 이튼타워리버(1·2차) 30평대 2억3000만~2억5000만원 선.

◎ 일반 아파트 시세

- 대략 평당 평균 700만원 선. 30평대가 2억2000만원, 40평대가 2억9000만원 선. 우성 3

  차 31평형 1억8000만~2억1000만원에 시세 형성

- 우성 3차 27평형은  1억8000만원, 강변현대아이파크 33평형은 2억1500만~2억600만

  원 선

◎ 아파트 전세 시장 분위기

- 주상복합아파트 30~40평대의 전세 물량은 무리 없이 소화 될 것으로 현지 부동산중개

  업소들 판단. 그러나 50평대 이상의 대형 평형은 전세 물량 쌓이며 가격 하락 있을 것

  으로 예상

- 자양동 더샵공인 장성구 사장은 “50평대 이상의 주상복합아파트의 전세 물량은 자양

  동 자체 수요만으로는 소화되지 않을 것”이라며 “자양동에는 대형 평형 수요자들이 없

  을뿐더러 관리비도 일반 아파트에 비해 상대적으로 비싸기 때문”이라고 분석

- 실제로 주상복합아파트의 관리비는 30평대가 30만원대로, 일반 아파트(약 15만원)의

  두 배가량임

- 관리비는 특히 평형이 클 수록 상대적으로 비싸지기 때문에 대형 평형에 대해 수요자

  들이 거부감을 보이고 있다는 게 현지 중개업소들의 설명


  Ⅳ. 주상복합단지와 주변 상권

◎ 자양동 상권 현황

- 서울 지하철 2호선 건대입구역 주변의 ‘건대입구역 상권’(건대 상권)이 자양동의 대표

  적 상권

- 건대 상권은 기본적으로 대학(건국·세종대) 상권으로 1984년 서울 지하철 2호선이 개

  통되면서 급성장하기 시작

- 2000년 서울 지하철 7호선이 개통된 이후에는 더욱 확대되고 있는 추세. 건대 상권의

  주요 고객은 건국대와 세종대 학생으로, 상가 전문 정보업체인 상가뉴스레이다에 따르

  면 유동인구의 70% 이상이 20대

 

▲ 1일 유동인구(연령, 성별) 분석. 자료: 상가뉴스레이다

 

- 건대 상권은 크게 3구역으로 나눌 수 있어. 건국대 앞(건대입구역 2번 출구 방향)으로

  는 팬시·액세서리·화장품 판매점 등이 밀집해 있고 건대입구역 1번 출구 안쪽으로는 식

  ·음료점, 이른바 먹자골목 형성

- 건대입구역 6번 출구 안쪽으로는 각종 의류 매장이 촘촘히 들어 차 있어. 건대 상권은 

  3개 권역으로 제법 넓게 형성돼 있어 얼핏 보면 복합 상권을 형성하고 있는 것처럼

  보여

- 그러나 건대 상권은 서울의 여느 역세권 상가와 마찬가지로 한 두 기능만 갖춘 반쪽 상

  권에 지나지 않아. 영화관이나 대형 쇼핑몰 등 보고·즐길 수 있는 기능이 없는 게 단점

- 건대 상권 임대료는 1층 10평 안팎의 점포를 기준으로 보증금 8000만~2억5000만원에

  월세 150만~500만원 선에서 형성

- 권리금은 2억7000만~4억5000만원 선으로, 서울 동북부 지역 중에서는 높은 편. 수요

  도 풍부. 자양동 국민공인 김춘옥 사장 “유동인구가 많고 상권이 탄탄하게 형성돼 있어

  수요가 많다”며 “매물이 나오기가 무섭게 나간다”고 말함

◎ 주상복합단지 내 상가 현황

- 일반적인 주상복합단지 내 상가(주상복합상가)는 건물 지상 1~3층에 위치. 지상 4층

  부터는 아파트·오피스텔 등이 차지

- 능동로 주변 주상복합상가 역시 대체로 상가와 아파트 등이 붙어 있는 형태. 그러나 스

  타시티 상가는 상가가 별도 건물로 독립. 때문에 주상복합상가라기보다는 대형 복합상

  가처럼 보여

- 현재 입점한 업종도 복합상가 떠올리게 해. 지하 1층에는 대형 할인점인 E마트, 지상

  2~3층에는 10개의 상영관을 갖춘 롯데시네마 성업 중

- 주상복합상가는 아니지만 스타시티 바로 앞에는 지상 10층 규모의 롯데백화점 건립

  중. 2008년께 문을 열 예정

◎ 주상복합상가로 인한 주변 상권 변화 예상

- 주상복합상가에 대형 할인점과 영화관, 백화점이 입점했거나 입점할 예정이어서 건대

  상권이 더욱 확대될 것이라는 게 전문가들의 진단

- 상가뉴스레이다 서준 상권분석팀장, “기존 건대 상권에는 없는 기능이 추가됨으로써

  수요층이 새로 생기며 상권이 더욱 확대될 것”이라고 분석

- 자양동 더샵공인 장 대표 “건대 상권이 지금은 북쪽을 기준으로 왼쪽에 치우쳐 있었으

  나 시타시티 등 주상복합상가가 위치한 오른쪽으로 확대될 것으로 보인다”며 “머지않

  아 건대 상권이 서울 동부권의 핵심 상권이 될 것”이라고 전망

- 상가는 아니지만 시타시트 옆에 있는 광진문화예술회관 역시 주상복합상가 쪽으로 유

  동인구를 끌어들이는 데 큰 역할을 할 것 보여


  Ⅴ. 능동로 주변 부동산 시장의 향방

◎ 주거시설

- 대규모 주상복합단지의 잇따른 입주로 지역 이미지 등이 상승, 향후 능동로 변이 서울

  동북부 지역의 대표적 고급 주거지로 발전할 것이라는 게 주변 중개업소들의 판단.

- 즉 능동로 주변 일대 주거시설의 몸값이 전체적으로 재평가 될 것이라는 게 이들 중개

  업소들의 시각

- 입지·주거여건이 괜찮은 것도 몸값이 재평가될 것이라는 이유 중 하나. 지하철 2·7호선

  을 동시에 이용할 수 있는 등 교통 편리. 주변으로 각종 생활편익시설도 풍부

- 건국대병원 작년 8월 신축 개원, 건대부속중·고와 자양고 등 교육시설 풍부. 현지 중개

  업소들 “교통·교육·미래가치 등 어느 것 하나 빠지는 게 없다”며 “능동로 일대가 서울

  동북부 지역의 대표적인 주거지가 될 것”이라고 전망

- 스타시티의 경우 현재 평당 2500만원 선이지만 평당 3000만원까지는 오를 것으로 현

  지 중개업소들 판단. 이에 따라 주변 일반 아파트 등도 재평가 될 듯.

-주상복합아파트, 일반 아파트 뿐만 아니라 능동로 왼편(북쪽 기준, 행정구역상 광진구

  노유동 일대)의 다가구·다세대주택 등도 노려볼만

- 재개발·재건축 사업이 진행되고 있거나 추진되고 있기 때문. 특히 능동로와 인접한 곳

  은 용적률 상향 등의 혜택을 받을 수 있어 관심이 높아

- 이 일대의 다가구·다세대주택은 대략 평당 2500만원. 지난해 여름까지만 해도 평당

  2000만원에 거래됐으나 현재 조금 더 올라. 다만 정부 규제 등으로 매도·수세 및 거래

  가 완전히 끊겨 정확한 시세 알 수 없어

- 이 일대는 특히 뚝섬과 인접해 있어 지난해 서울시가 뚝섬 개발 등을 발표했을 때 몸값

  이 급등했던 지역

- 따라서 뚝섬 개발이 가시화되고 능등로변 주상복합단지가 제자리를 찾아가면 몸값이

  더욱 오를 것이라는 게 주변 중개업소들의 판단

◎ 상가

- 주상복합단지라는 새로운 배후수요 유입 및 건대 상권 확대가 예상되는 만큼 적극적으

  로 투자를 고려해 볼만 하다는 게 전문가들의 반응

- 아직 큰 움직임 없지만 스타시티 상가가 온전한 모습을 갖추고 유동인구가 늘기 시작,

  상권이 본격 확대되면 임대료와 권리금 등이 서서히 올라갈 듯

- 상가 투자를 고려 중이라면 아직 별다른 움직임이 없는 지금이 적기라는 게 현지 중개

  업소들 판단

- 기존 건대 상권 내 상가도 괜찮은 편이지만 능동로 변 주상복합상가(길가의)도 유

  망. 다만 아직 상권이 활성화되지 않았다는 점과 임대료가 비싸다는 것은 유의해야

- 그러나 능동로 주변 주상복합상가를 임대·분양 받을 때는 높은 임대료 등을 유의해야

  한다

- 현재 임대분양 중인 시타시티 상가의 경우 1층 23평 상가 임대료가 전세는 7억3000만

  원, 월세는 보증금 3억원에 월 300만원 선

- 권리금이 없기 때문에 기존 건대 상권 내 시세와 비슷한 수준처럼 보이나 아직 상권이

  활성화된 게 아니라는 점을 감안하면 다소 비싸다는 게 현지 중개업소들의 설명. 따라

  서 장기적인 시각에서 투자해야 할 듯

-상가뉴스레이다 서준 팀장 “건대 상권에서는 식·음료나 프랜차이즈 음식점 등이 유망해

  보인다”며 “전반적으로 경기가 좋지 않은 의류 업종은 삼가는 게 좋다”고 조언

- 기존 매장을 그대로 인수한다면 건대 정문 쪽의 화장품·팬시 판매점이나 먹자 골목 내

  의 식·음료점이 괜찮다는 게 서 팀장의 설명

[홀씨]

샘님 또 감사합니다..제 블로그로 가져갑니다..나중 사무실 놀려오세요 그때한턱쏠게요..늘 평안하세요