유치권행사

[화랑경매]

임대인과의 투자비 보상합의를 근거로 한 임차인의 유치권행사

  임차인이 임대차목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있는 가장 대표적인 채권은, 바로 비용상환청구권, 즉 필요비, 유익비상환청구권이다. 

★ 민법 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

비용상환청구권은 점유하는 임대차목적과 견련성있는 채권으로 예전부터 판례에서 인정되어 왔기 때문이다. 

★ 대법원 1980. 10. 14.선고 79다1170 제2부판결【가옥명도】

건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다.

  하지만 비용상환청구권의 범위는 매우 제한적일 수 있다. 까다로운 요건 때문이다. 필요비, 유익비로 인정받기 위해서는 공사로 인해 임대차목적물의 유지관리를 위해 필수적이거나 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용(필요비), 아니면 목적물의 가치자체가 상승해야 하며 또 상승된 가치가 현존하고 있어야 한다(유익비). 현실적으로는 임차인이 들인 비용의 대부분은 임차인이 영업하는 특정영업 그 자체를 위한 필요 때문에 소요된 것이지, 임대차목적물 자체의 가치를 높이는 공사는 상대적으로 적다는 점에서 결국 유치권으로 보호받을 수 있는 금액은 실제 투입한 액수에 비해 극히 적을 수 밖에 없다.

★ 서울고등법원 2007. 7. 11.선고 2006나80782【건물명도및불법건물철거】

☞ 건물임차인이 식당영업을 위해 임의로 증축한 건물부분을 근거로 유치권을 주장한 사안

-제1항의 인정 사실에 의하면, 피고는 별지 목록 3 기재 건물을 이용하여 식당 영업을 하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로서 임대인의 동의 없이는 별도의 건축 행위를 할 수 없다고 보임에도 임대인인 강00의 동의 없이 임의로 2차 증축 부분을 건축한 것으로 보이므로, 이 사건 건물의 소유자인 원고는 피고에게 소유권에 대한 방해배제로서 2차 증축 부분의 철거를 구할 수 있다 할 것이다.

  이에 대하여 피고는, 강00의 동의를 얻어 2차 증축 부분을 건축한 것이고 그 건축비용으로 45,611,415원을 지출하였으므로 위 금액 상당의 비용상환청구권에 기하여 유치권을 행사한다고 항변하므로 살피건대, 피고가 임의로 2차 증축 부분을 건축하였다는 것은 위에서 본 바와 같고, ----를 종합하면, 2차 증축 부분은 피고가 관청의 허가도 득하지 아니하고 자신이 운영하던 한정식 집의 운영에 필요하여 건축한 것으로서 원고가 이를 적법하게 소유할 수도 없는 상태이고, 원고는 종래의 목적인 한정식 집을 운영할 계획도 없어 비용을 들여 이를 철거해야 하는 상태인 사실이 인정되며, 원고는 이 사건 소에서도 이 부분의 철거를 구하고 있는바, 사정이 이와 같다면, 피고가 2차 증축 부분을 건축하면서 비용을 지출하였다 하더라도 이를 필요비 또는 유익비라고 보기는 어려우므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 항변은 이유 없다-

★ 서울고등법원 2006. 9. 6.선고 2006나5958【건물명도】

-살피건대, 피고가 별지 목록 4. 기재 에이동 공장과 비동 사무실 사이에 피고의 주장과 같은 구조와 규모를 가진 이 사건 창고를 축조한 사실은  당사자 사이에 다툼이 없으나, 피고의 주장과 같이 피고가 이 사건 부동산의 소유자이던 임00로부터 이 사건 부동산을 임차한 후 그 주장과 같은 비용을 지출하여 이 사건 창고를 건축하였다 하더라도, 우선 그와 같이 지출한 비용은 피고의 개인사업에 필요한 비용은 될 수 있을지언정 이 사건 부동산의 보존에 필요한 비용이라고 할 수는 없으므로 피고의 주장 자체로 유치권의 피담보채권이 되는 필요비에 해당하지 아니하고, 또한 피고와 임00 사이에 3회에 걸쳐 작성된 임대차계약서(을 제1호증의 1, 2, 3)의 각 기재에 의하면 각 계약서 제5조에서 “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다”는 내용이 기재되어 있음을 알 수 있는바, 임대차계약에서의 위와 같은 약정은 임차인이 임차목적물에 지출한 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당할 뿐만 아니라(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), --를 종합하여, 이 사건 창고는 건축법 소정의 적법한 가설건축물 축조신고 없이 건축되었고, 이를 이유로 양주시장은 행정대집행법에 의거 2006. 7. 4. 원고 및 임00에 대하여 2006. 8. 5.까지 이와 같이 불법건축된 이 사건 창고를 자진철거하고 만약 위 지정기일 내에 이를 이행하지 아니할 경우에는 철거집행하겠다는 내용의 계고장을 각 발송한 사실이 인정되는 점에 비추어 보더라도, 피고가 이 사건 창고를 건축하여 이 사건 부동산의 가치를 증가시켰다고 할 수는 없다고 할 것이며, ---만으로는 피고 주장의 비용이 유익비에 해당한다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없는 이상, 어느 모로 보나 피고의 비용상환청구권은 인정될 수 없다고 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이유없다-

  더구나, 필요비, 유익비 등의 청구에 대해서는 우리 임대차계약 관행상 ‘임대차종료시 원상회복한다’는 취지의 문구가 기계적으로 계약서에 삽입되어 있는 경우가 많고 이 때문에 ‘유익비 등의 비용상환청구권의 포기’로 해석될 가능성이 커서 유치권의 피담보채권으로 인정되기란 현실적으로 쉽지 않다고 할 수 있다.

★ 대법원 1975. 4. 22.선고 73다2010판결【가옥명도등】

-건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권주장을 할 수 없다-

★ 부산고등법원 2007. 12. 13.선고 2007나11675【유치권부존재확인】

☞ 지출한 비용을 근거로 사우나 건물의 임차인이 유치권을 주장한 사안 

-원고는, 피고가 이 사건 부동산의 객관적 가치를 증대시킨 유익비 등을 지출한 사실이 없고, 아니라 하더라도 피고가 당초 박00과 사이에 임대차계약기간 종료 시 이 사건 부동산을 원상회복하여 반환하고 시설비 일체를 요구하지 않기로 약정한 것은 피고가 이 사건 부동산에 대하여 지출한 각종 비용의 상환청구권을 포기하기로 한 취지이므로, 피고는 이 사건 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 주장한다.

  이에 대하여 피고는, 자신은 용도가 목욕탕인 이 사건 부동산에 대하여 사우나, 보일러 및 배관 등의 설치, 수리, 교체와 이 사건 부동산이 속한 00빌딩의 보수공사비 등으로 합계 37,684,670원을 지출하였는데, 이는 임차건물인 이 사건 부동산을 사용·보존하기 위한 필요비 및 임차건물의 개량·이용을 위한 유익비에 해당하고, 또한 이는 목욕탕 기본설비 부분의 하자로 인한 20만 원을 초과하는 보수비용이라 할 것이므로, 피고가 이 사건 부동산에 대하여 유치권을 가진다고 주장한다.

  살피건대, ----에 의하면, 피고가 2003. 1.부터 2007. 1.까지 이 사건 부동산이 속해 있는 00빌딩의 보수공사비 분담금으로 합계 3,335,670원을, 목욕탕으로 사용되는 이 사건 부동산의 사우나, 보일러 및 배관 등의 설치, 수리 및 교체 비용으로 합계 34,349,000원을 각 지출하여 총 37,684,670원을 지출한 사실을 인정할 수 있다.

  그러나 한편, 피고가 박00과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하면서, 임대차계약기간 종료 시 이 사건 부동산을 원상회복하여 반환하고 목욕탕 기본설비 부분의 하자로 인한 비용이 20만 원을 초과하는 경우 외에는 피고가 임대인인 박00에 대하여 시설비 일체를 요구하지 않기로 약정하였음은 앞에서 본 바와 같고, 이와 같은 원상회복 약정은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 할 것이므로(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결 등 참조) 원칙적으로 피고는 이 사건 부동산에 관한 유익비 또는 필요비 상환청구권에 기하여 유치권을 주장할 수 없다고 할 것이고, 나아가, 위 인정사실에 의하면 피고는 목욕탕 기본설비 부분의 하자로 인한 보수비용이 20만 원을 초과하는 경우에 한하여 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 할 것이나, 위와 같은 ‘목욕탕 기본설비 부분의 하자’로 인한 보수비용에는 시설 노후화에 따른 통상적인 유지·보수비용이나 목욕탕 영업과 직접 관계없는 시설의 하자로 인한 보수비용은 포함되지 않는다고 할 것인데, 위 거시증거들만으로는 피고가 지출한 위 비용들이 ‘목욕탕 기본설비 부분의 하자’로 인한 보수비용에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 위 인정사실 및 위 거시증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 지출한 위 비용들은 목욕탕 영업에 따른 시설 노후화에 따라 통상 지출되는 시설유지·보수비용이거나 00빌딩 전체의 통상적인 유지·보수비용에 불과한 것으로 보이므로, 결국 피고의 위 주장은 이유 없고, 원고의 위 주장은 이유 있다-

  한편, 임차인의 시설투자비를 임대인이 인정하는 차원에서 ‘임대차종료 이후에 임차인이 시설한 금액을 임대인이 지급하겠다’는 취지의 약속이 존재할 경우, 이를 근거로 유치권이 주장될 여지가 있다. 이런 약속을 비용상환청구권으로 주장할 경우 배척하기가 쉽지 않았기 때문이다. 그 결과, 임대차목적물이 경매될 경우 허위로 유치권을 작출하기 위해 실제와 달리 이런 내용으로 임대인과 임차인이 통모하는 경우도 적지 않았다. 

★ 부산고등법원 2005. 12. 7.선고 2005나9647(본소)【유치권부존재의소】, 2005나9654(반소) 유치권확인

☞ 건물을 임차하여 사우나를 운영하는 과정에서 사우나에 투자한 시설비를 보장해주겠다는 임대인의 약속을 믿고 시설비를 투자한 것을 근거로 임차인이 유치권을 주장한 사안에서, 법원은 유익비보장이 아닌 권리금보장약정 정도로 판단하여 임차인의 유치권주장을 배척   

-위 건축시설물계약서는 피고와 박00 사이의 진정한 의사에 따라 작성된 것으로 보기 어려워 이를 그대로 믿을 수 없다. 

가사 그러하지 아니하더라도, 위 건축시설물계약서에는 ‘단 공사금액은 80,000,000원 이하까지만 권리금으로 인정한다.’고 기재되어 있음은 앞서 본 바와 같은바, 위 문언취지에 비추어 볼 때 위 건축시설물계약서상의 약정은, 박00이 위 공사비에 상당하는 금원을 80,000,000원 범위 내에서 이른바 ‘권리금’으로 인정하여 피고의 임대차기간이 만료된 후 피고가 다른 임차인으로부터 위 공사비에 상당한 금원을 권리금으로 교부받는 것을 승낙하겠다는 취지로 보일 뿐, 임대인인 박00이 임차인인 피고에게 위 공사비에 상당한 금원을 임차인이 지출한 유익비로 인정하여 이를 피고에게 지급하겠다는 약정으로는 보이지 아니한다. 따라서 위 건축시설물계약서를 믿기도 어려운데다 그 내용에 따르더라도 피고와 박00 사이에서 피고의 유익비상환청구권을 인정하는 취지의 특약이 체결되었다고 할 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다-

★ 대구고등법원 2007. 5. 18.선고 2006나7700【유치권부존재확인】

☞ 임차인이 주장하는 여러 가지 명목의 채권에 대해 견련성 여부를 개별적으로 판단한 점에 특징 

1. 유익비 등 비용상환청구권에 기한 유치권의 성립 여부에 대하여 

 ---에 의하면, 피고가 2002. 7. 23. 김00으로부터 이 사건 목욕장을 임차하면서 작성한 임대차계약서 특약사항 제4항에는 ‘임차인이 임차기간 중 새로 시설물을 설치하거나 구조물 변경 등을 하고자 할 때에는 임대인의 승낙을 받아야 하고 그 비용 일체를 임차인 부담으로 한다’, 제5항에는 ‘임차인은 임차기간 동안 임차인 부담으로 임차목적물을 양호한 상태로 유지 보수하여야 한다’, 제7항에는 ‘임차인은 임차부동산을 명도할 때 임차인이 시설한 동 부동산에 대한 권리 및 권리금, 시설비, 유익비 등 일체를 어떤 명목으로도 주장, 청구하지 못하고 영업장소의 구조물 일체를 자진 철거한 후 별도 최고 없이 원상태로 임대인에게 명도한다’, 제13항에는 ‘임차기간 중 보수 등은 임차인이 한다‘라고 각 기재된 사실을 인정할 수 있다.

  유익비 등 상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니어서 당사자 사이의 특약으로 비용상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능하므로 그 포기 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다 할 것인데, 이 사건 임대차계약서에 기재된 위와 같은 특약사항의 내용은 피고가 이 사건 목욕장의 개보수비용을 자신이 부담하기로 하면서 그 필요비 또는 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지라고 봄이 상당하고, 달리 그것이 예문에 불과하다거나 임차인에게 불리한 약정으로서 무효라고 볼만한 특별한 사정이 있음을 인정할 만한 증거도 없으므로, 피고로서는 이미 포기한 유익비 등 상환청구권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득할 수는 없다.

  한편, 유익비상환청구권에 기하여 유치물을 점유하던 중 소유자가 변동된 후 계속 점유하는 것은 유치물에 대한 보존행위에 해당하고, 이때 유치물에 관하여 지출한 비용은 유치권자의 상환청구권에 의하여 비용상환청구가 가능하므로, 소유권 양도 또는 경락 후에 새로 지출한 비용에 관해서도 유치권행사가 가능하다 할 것이나(대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결 참조), 이 사건의 경우, 피고는 유익비 등 비용상환청구권포기 약정으로 인하여 유치권 자체가 성립하지 아니할 뿐만 아니라 임대차기간 만료 후의 점유 중에 지출한 비용도 여전히 종전 임대인에 대한 비용상환청구권이라 할 것이어서 위와 같은 비용상환청구권포기 약정의 효력은 그대로 유지된다고 볼 것이고, 또한 선순위 근저당권에 기한 경매신청 채권자인 원고에 대한 관계에서 피고는 대항력 없는 임차인에 불과하여 임대차기간 만료 후의 점유는 불법 점유에 해당하므로 유치권이 생기지 아니한다(민법 제320조 제2항 참조)-

2. 별도의 약정에 따른 개보수비용청구권에 기한 유치권의 성립 여부에 대하여 

-에 의하면, 피고가 임대차계약서상의 임차보증금과는 별도로 임대인의 어머니에게 권리금조로 3,000만 원을 더 지급하기로 약정한 사실은 인정되나, 그 사실만으로 위 특약에도 불구하고 임대인인 김00이 이 사건 목욕장에 대한 하자개보수비용을 부담하기로 하는 별도의 약정이 있었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 약정 개보수비용청구권에 기한 유치권도 성립하지 아니한다. 

  다만 피고가 임대인 측(임대인의 어머니)에 대하여 위 권리금 3,000만 원에 대한 반환청구권을 가진다고 볼 여지는 있으나, 임차인이 약정에 기한 권리금반환청구권을 가지고 있다고 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 임차물에 대한 유치권을 행사 할 수는 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조)-

이런 문제점을 의식하여 최근 대법원은, ‘임차인 투자비를 임대인이 보상하기로 하는 취지의 합의를 근거로 바로 유치권인정하는 것은 법리적으로 문제있다’는 판단을 하였다.

★ 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결[유치권존재확인의소]

☞ 원심은, 임대차계약 당시 임대인으로부터 약속받은 투자비 보상약정이 유익비상환청구권으로 유효함을 전제로 유치권성립을 인정했지만, 대법원은 다음과 같은 이유로 파기함 

 [1] 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다. 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다.

[2] 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.

[3] 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.’는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, (1)임대차계약 및 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있을 뿐만 아니라, (2) 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는데, 갑 회사가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 각 호실의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 갑 회사의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않으므로, 공사비 반환 약정을 근거로, 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없으며, (3) 한편 각 호실의 칸막이가 철거되어 구조상·이용상 독립성을 상실하기는 하였으나 현재도 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있고, 기존 칸막이 철거는 점유 부분을 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과하여 언제든지 원상태로 복원할 수 있을 뿐만 아니라 복원에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않는데도, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

  유치권은 법정 담보물권으로서 “견련성”이라는 법적 요건을 갖추어야 하고, 유익비상환청구권이라는 법적 요건이 구비되어야 하기 때문에, 임대인과의 합의를 그대로 “유익비”로 인정하는 것은 법리적으로 문제있다는 취지이다. 그동안 법원실무에서의 논란을 “견련성”과 “물권법정주의”라는 법리로 명확히 정리했다는 점에 큰 의의가 있다. 결국, 임대인과의 합의에도 불구하고 부동산가치 증가 여부와 그 액수 등 유익비청구권에 대한 입증책임은 여전히 임차인에게 있어, 이를 근거로 한 임차인의 유치권주장은 쉽지 않을 것으로 판단된다. 이 판결을 계기로 임대인과 임차인 사이에 암암리에 횡행해온 유익비 보상에 관한 통정허위표시 역시 크게 줄어들 것으로 사료된다.

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