공급의 힘

[박홍균]

아래의 기사는 대구의 아파트 시장 현황입니다. 대구인구가 250만명인데, 올해만 입주하는 아파트가 3만2천 세대(인구로 환산하면 약 10만명)입니다. 대구 인구의 4%가 이사를 해야하는 물량입니다.

대구 인구는 2003년 254만을 정점으로 매년 5천명 정도 줄고 있습니다. 인구가 거의 정체 상태라고 할 수 있습니다.

2003.12.31 - 2,544,811
2004.12.31 - 2,539,738
2005.12.31 - 2,525,836
2006.12.31 - 2,513,219
2007.12.31 - 2,512,670

반면 아파트는 최근 몇년간 매년 2~3만 가구 씩 중대형 중심으로 공급되었습니다.(그래서 소형 아파트 시장은 공급이 충분하지 않이 일부 오르기도 합니다.)
아파트 미입주가 있는 한 아파트 값은, 이 아파트들의 분양가 이상은 절대로 오를 수 없을 겁니다. 그리고 아파트 미입주가 늘어나면 날수록 아파트 값을 떨어집니다.

반대로 아파트가 모자라는 한 아파트 값을 계속 오를 겁니다. 아파트 값의 거품 여부와는 상관없습니다. 즉 거품이 있으면 내리는 대신, 공급이 많으면 내린다는 편이 맞겠지요.

즉, 분양가, 세금, 이자, 경기, 거품 등과 상관 없이 아파트 공급이 많아지기만 하면 아파트 값이 떨어질 수 밖에 없습니다. 최근의 강남이나 분당-용인-수원 지역이 그런예입니다. 반대의 경우는, 뉴타운 개발로 주택이 절대적으로 모자란 강북지역입니다.(지난주 PD수첩을 보니, 전세값 상승으로 오갈데 없는 뉴타운 사람들을 보니 가슴이 메어지더군요.)

같은 환경에서 두 지역의 아파트 값은 2008년 상반기 중, 한쪽은 내리고, 한쪽은 두배 가까이 올랐습니다.

수도권도 몇년 안에 대구와 비슷해질거라고 봅니다. 수도권 인구가 대구의 약 10배 정도 이니까 매년 2~30만 가구 정도가 입주할 물량이 있으면 됩니다. 수도권 인구가 아직 줄고 있는 것은 아니지만, 정체상태에 거의 가깝기 때문입니다.

개인적인 생각으로는 아래의 모습이 2012년 전후의 수도권 2기 신도시의 모습을 그려놓은 것이라고 생각합니다.

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'빈집 50%' 예사… 아무리 값내려도 안팔려

기사입력 2008-09-06 03:14

2일 저녁 대구시 달서구 성당동의 한 아파트. 주변이 캄캄한 밤이었지만 아파트를 완공한 후에도 입주한 주민이 절반도 되지 않아 대부분의 집에 불이 안 들어와 있다. 부동산 업계는 준공 후 미분양이 대거 쏟아지면서 집값 하락은 물론 지역 경제에도 큰 타격을 가하고 있다고 밝혔다. /대구=이재우 기자 jw-lee@chosun.com

지방 경제 위협하는 아파트 미분양사태

분양된 집은 전세 안 나가 잔금 '막막'

단지주변 상가마저 절반은 텅텅 비어

지난 2일 대구시 달서구 성당동의 한 수퍼마켓. 저녁식사를 준비해야 할 오후 5시인데도 반찬거리를 사러 나온 주민은 볼 수 없었다. 대신 학원을 마친 초등학생들이 더위를 식히려 아이스크림을 사먹는 게 고작. 밤 9~10시쯤 호프집에서도 손님 찾기는 쉽지 않았다. 테이블 10여 개 가운데 손님이 찬 테이블은 하나뿐이었다. 지난 4월 달성군에서 세탁소를 운영하다 이곳으로 자리를 옮긴 정모(56)씨는 "3000만원을 투자했는데 주위에 주민은 없고 기름값만 올라 수입이 절반으로 줄었다"며 허탈해했다.

그러다 보니, 전체 7000여 가구나 되는 '미니 신도시'인데도 부동산중개소와 피아노·태권도 학원을 제외하곤 대부분의 상가 건물은 텅 비어 있었다. 상점 주인 조모(41)씨는 "주변 상가 절반 정도는 빈집으로 남아있고 이마저도 대부분 부동산중개소로 채워졌다"고 말했다.

대량 미분양 사태가 지속·심화되면서 장기적으로는 지방 경제를 악화시킬 것이란 우려가 나오고 있다. 누적된 공급 과잉으로 기존의 지방 집값이 하락하거나 연관 산업이 크게 위축될 가능성이 높기 때문이다.

◆미분양·집값 하락에 얼어붙은 경기

대구 성당동 대형 아파트 단지 주변 상권이 활성화되지 못하는 주된 이유는 절반도 채우지 못한 입주율(40%) 때문. 지난 10월에 입주를 시작한 A아파트의 경우, 총 1500가구 가운데 50%가 빈집으로 남아 있고 B아파트는 3400가구 중 30%가 입주민을 구하지 못했다.

입주 후 미분양은 집값 하락으로 이어져 이를 분양 받은 사람들을 더욱 힘들게 만들고 있다. 3년 전 분양가 2억2000만원이었던 112㎡형은 1억9000만~2억원에, 3억7500만원에 분양됐던 152㎡형은 3억원에 매물로 나와 있지만 1년 가까이 팔리지 않고 있다. 이모(여·46·감삼동)씨는 "분양만 받으면 프리미엄이 붙을 거란 생각에 대출까지 받았는데 이제는 가격을 아무리 내려도 아무도 쳐다보지 않는다"고 한숨을 내쉬었다. 래미안중개소 이정미(50) 소장은 "대형 주택은 전세 수요도 없어 전세를 통해 분양 잔금을 마련하려고 했던 집주인들이 난감한 상황"이라고 말했다.

◆'불꺼진 아파트' 지방 곳곳 확산

문제는 이런 현상이 확산되고 있다는 것. 같은 날 오후 6시, 성당동에서 자동차로 5분 정도 떨어진 월배지구. 입주를 앞둔 아파트 단지들 사이로 사업이 보류된 아파트 부지가 수두룩하고 중개업소 유리창은 급매물 안내문으로 빼곡히 차있었다. 수성구 범어3동과 수성동4가에서도 지난 4월 아파트 3개 단지, 2200여가구가 동시에 입주를 시작했지만 입주율은 20%대에 머물고 있다. 대구만 그런 것은 아니다. 부산 범일동의 한 아파트 780가구도 입주를 시작한 지 1년이 지났지만 30% 정도만 주민들로 채워지는 등 전국 곳곳으로 불 꺼진 아파트들이 늘어나고 있다. .

4일 국토해양부에 따르면 지방의 미분양 아파트는 1995년 이래 최대 규모인 12만8000가구(6월 말 기준)로 5년 전인 2003년 말(3만1000가구)에 비해 4배 이상 증가했다. 분양대행사 '더 감' 이기성 사장은 "건설사들이 이미지 손실을 우려해 밝히지 않은 수치까지 감안하면 전체 미분양은 25만 가구는 될 것"이라고 말했다.

◆지방 경제의 전체 붕괴로 이어지나

더욱 우려되는 것은 미분양이 주택시장은 물론, 지역 경제에도 연쇄적으로 영향을 미치고 있다는 점이다. "새 아파트에 입주하려 해도 주택경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 현재 살고 있는 집이 전혀 팔리지 않고 있어요. 그래도 입주를 늦출 수 없어 기존 집을 더 싸게 내놓다 보면 부동산 가격이 추가로 동반 하락할 여지가 얼마든지 있습니다."(분양대행사 '장백' 박영곤 대표)

건설사들이 자금난 해소를 위해 준공 후 미분양 아파트를 2년 전세로 내놓기 시작하면서 '역(逆) 전세난'이 일어날 것이란 분석도 나온다. 올해 대구에서 입주에 들어가는 아파트는 3만2000가구. 이 가운데 반 이상이 입주가 되지 않아 시세보다 싼 가격에 전세로 나올 경우, 기존 주택에 전세로 살던 세입자들이 대거 이사하면서 집 주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황도 벌어질 수 있다는 전망이다. 실제로 대구 성당동 A아파트의 경우, 건설사가 분양가 2억2000만원인 아파트(109㎡)를 보증금 8500만원에 전세 매물로 내놓자 2~3개월 만에 동이 난 것으로 알려졌다.

[대구=홍원상 기자 wshong@chosun.com]

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불 꺼진 '신(新)도시'

기사입력 2008-09-06 03:07

지방 미분양 쌓여… 다 짓고도 빈 아파트 3만4000가구

지난 2일 오후 대구시 달서구 성당동. 지어진 지 20년쯤 돼 보이는 허름한 주택과 상가들 한가운데 말끔하게 단장한 '미니 신도시'급인 7000여 가구의 대단지가 들어서 있었다. 하지만 입주를 시작한 지 10개월이 넘었는데도 단지 안팎은 황량함 그 자체였다. 저녁이 되자 분위기는 더욱 을씨년스러웠다. 밤 10시쯤, 아파트 한 동 전체에서 창 밖으로 불빛이 새어 나오는 집은 불과 2~3채였고 가로등 불빛만으로는 반대편에서 다가오는 사람들 얼굴조차 쉽게 구분하기 힘들 정도였다.

새로 형성된 상가들도 상황은 마찬가지. 주변 수퍼마켓과 호프집, 제과점, 세탁소들도 찾아오는 손님은 거의 없고 불만 환하게 밝히고 있었다. 지난 4월 이곳에 이사 온 김모(여·27)씨는 "밤에는 여자 혼자서 산책하거나 엘리베이터를 타기가 무서울 정도"라고 말했다.

끝이 보이지 않는 주택경기 침체로 아파트 미분양 사태가 장기화되면서 지방에 '불 꺼진 도시'가 늘어나고 있다. 3~4년 전 착공 당시 대거 미분양됐던 아파트들이 속속 완공되고 있지만 여전히 입주자를 채우지 못하고 있다.

지난 2006년 가을에 완공된 충남 서산의 한 아파트 역시 입주를 시작한 지 2년이 다 돼 가지만 전체 2000가구 중 70% 정도가 여전히 불 꺼진 상태로 남아 있다. 단지 안에 마련된 상가도 썰렁하기는 마찬가지다.

이곳에 사는 이모(53)씨는 "입주한 주민이 적다 보니 상가 임대가 잘 안 되고, 상권이 제대로 형성되지 않아 입주민의 생활이 불편해지는 악순환이 계속되고 있다"고 말했다.

국토해양부에 따르면 지난 1월 2만544가구였던 지방의 준공 후 미분양 아파트는 지난 5월 2만723가구, 6월 3만4029가구로 급격히 증가했다. 더욱이 미분양 사태가 단순히 건설사의 자금 압박과 입주민의 불편을 넘어 주변 상권까지 무너트리면서 지역 경제 침체로 이어지고 있다. 지역 주민을 먹여 살릴 대표 산업이 없는 지방에서 건설경기마저 무너지면 그동안 근근이 버텨오던 영세 산업들이 도산 위기에 처할 수밖에 없기 때문이다.

대구의 한 건설광고대행사 대표는 "이런 상황이 몇 달만 지속되면 현재 40명인 직원 수를 절반으로 줄일 수밖에 없다"고 말했다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "최근 건설사들이 자금난 해소를 위해 미분양 아파트를 전세로 임대할 정도로 '아파트는 지으면 팔린다'는 신화는 이제 끝났다"며 "건설 경기는 물론 연관 산업들도 꽁꽁 얼어붙으면서 지역 경제가 서서히 죽어가고 있다"고 말했다.

[대구=홍원상 기자 wshong@chosun.com]

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엑스포 유치 후 투기성 상승…거품 계속 빠져

신동아 입주 시작하면서 한꺼번에 매물 쏟아져

매물 소화 안되자 전세 전환…전세값 동반폭락

오는 9월 우림필유 입주…추가 폭락 전망까지

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【여수신문 단독】여수세계박람회 유치 성공 이후, 가파른 상승 곡선을 그렸던 여수지역 아파트 매매 가격이 최근 폭락하고 있다.

1827세대에 달하는 학동 신동아파밀리에가 입주를 시작하면서 많은 사람들이 그동안 살던 아파트를 처분하기 위해 한꺼번에 매물을 내놓으면서 이같은 현상이 빚어지고 있다.

그러나 낮은 매도호가 속에서도 매수자가 나타나지 않아, 전세로 전환해 내놓는 경우가 많아 전세가격 또한 동반 폭락하고 있다.

여기에다 오는 9월에는 신기동 우림필유 418세대마저 입주를 시작할 예정이어서 추가 하락이 불가피해 보인다.

국토해양부가 집계한 부동산 실거래가 분석 자료에 따르면 둔덕동 한려주공아파트 60㎡의 경우, 엑스포 유치 이전에는 6000만원 내외에서 거래됐으나 유치 후 급상승해 7200만원까지 거래됐다. 하지만 올해 6월에는 6100만원까지 폭락했다.

최근 신동아아파트 입주가 시작된 이후에는 매도호가가 5000만원 후반대까지 내려가고 있다.
신기동 신화아파트 60㎡ 또한 엑스포 이전 5500만원선에서 거래되던 것이 올해 초 5800만원까지 올랐으나 6월에는 5550만원에 거래됐다. 이러한 하락세는 지금도 계속되고 있다.

안산동 우미린아파트 85㎡도 지난해 1억2000만원에 거래되던 것이 올해 초 1억3700만원까지 치솟았으나 최근들어 지난해 수준으로 폭락했다.

신기동 우미아파트에 거주하는 정모(37)씨는 “올해 초에는 구경하기조차 힘들었던 매매, 전세물량이 쏟아져 요즘은 단지 내 게시판을 꽉 채우고 있다”며 “매매가격 만 최소 2000만원은 폭락한 것 같다”고 말했다.

신세계로부동산 사무소에 따르면 “신동아아파트 입주민들이 입주자금을 마련하기 위해기존에 살던 아파트를 시세보다 싸게 급매로 내놓으면서 여수지역 전체 아파트 가격이 흔들리고 있는 것으로 분석된다”고 말했다.

[실개천]

100%로 정답일수는없지만 부동산 가격의 거품여부는 결국 공급여부가 결정하는것 같습니다 개인적으로 박선생님의글을 접하고 많은 깨달음이 있었습니다 감사하게 생각합니다 건강하십시요

[늘 감사]

주거용 부동산은 수요와 공급의 원칙에 의해 가격이 형성되는것이 정답이라고 생각합니다. 내가 사는 이곳(지방) 분양 물량이 없어서 주택난을 겪고 있는데 20년이상된 아파트가 3개월 만에 2000 만원 올랐습니다. 인구가 아주 적은 소도시 입니다.

[ywan]

우리나라 산업구조에 대한 고민을 하게 만드는 기사입니다. 아파트를 계속지어야 먹고사는 건설업체 서민들의 주머니를 털어야 먹고사는 사교육종사자 농민들의 땀과 소비자들의 쌈지돈을 먹고사는 농수산물 유통업자 이들의 공통점은 기능이 축소되면 소비자들이 득을 봅니다 그러나 이들도 대한민국의 국민의 일원입니다. 그들의 실업은 국가위기를 몰고 올수도 있습니다. 건설사에서는 수요도 없는 시골 지방에 아파트를 지어서 가수요든 실수요든 구매를 유인해서 명맥을 유지해야 합니다 국가경영주체가 이를 모르는바 아닙니다 그래서 건설업자 먹여살리고 정권의 흔적을 남기려는 대운하는 계속 물속에 잠

[ywan]

있습니다, 대운하 반대하는 저도 그런 건설업의 구조적인 문제는 서서히 개선해야하고 수요없는 지역에 가수요를 유인 시키는 건설업 경영행태는 철퇴를 가하되 그대안 역시 국토관리차원에서 마련해야 한다고 생각합니다 그래서 저는 지난번 민주당 대선후보였던 정동영후보가 주장한 고속철도망 건설은 일석다조의 효과를 볼수 있는 좋은 정책이 라고 봅니다. 대운하보다 더 좋은 고용창출효과와 전국을 통근권으로 묶어 국토자체를 관광자원화 물류 절감 균형발전 장래에는 고속전철 기술수출 다양한 효과를 볼수 있다고 봅니다.

[magicgj]

시사하는 바가 큰 기사입니다! 그런데 이런 심각한 사실을 정부는 제대로 인식을 못하는 듯합니다! 갈팡질팡하고 있는 최근의 감세정책이나 주택공급정책(신도시)을 보면 지방은 도외시하고 핵심지지층(강부자?)에만 올인하는 듯한 느낌입니다...