2017, 지역 균형발전, 부동산 등 사회, 경제. 햇빛한줌 2.

[해야해야]

햇빛 한 줌

작성일 2017년 02월 15일 07시 24분.

이제, 목표는 국민의 자산 불리기, 빚 위험 감소로 중요하지만,

그 수단 중 하나로, 가장 사소한, 지역 발전의 종속변수, 부수, 반사적 결과물인 낙후된 지방 부동산 대세 상승의 소과제를 마지막으로,

우리 국민 모두가 더불어 함께 잘 사는 사회를 위한 <광의의 사회 영역>에 관한 올해의 과제를 마무리 해하겠다.

본 과제의 핵심 수단은 국민경제 선순환 구조 구축을 위한 내수의 원천으로서, 스톡인 자산 축척의 원천이자 가계빚 축소의 원천으로서 국민 개개인의, 특히 저소득층 등 사회, 경제적 약자층들의 플로인 소득의 증가다.

보충적인 수단으로는 사회보장과 복지 강화, 사회적 기업의 확대, 사회보장적 기본소득제 도입 등등이 있겠다.

국민 개개인의 소득 증가를 위한 수단들은 일자리, 장사 등 중소 상공업자의 소득증대는 물론 최상의 복지 기능을 수행하지만, 많은 국민 세금과 국가 재정건전성을 전제로 하는 보충적 수단은 말로는 쉬우나 실재는 어렵다.

즉, 본 과제의 부수적이고 보완적인 수단인 국민 개개인의 실물, 금융자산 등 각종 자산의 축적과 사회, 경제적 약자층들이 건강하고 문화적인 생활을 가능케 할 복지의 확대와 강화는 해마나 천문학적으로 늘어나게 되는 예산과 재정을 그 기본 전제로한다.

따라서 이를 위한 복지재원 마련과 국가 재정 건전성 확보도 이번 과제에 내포된다.

매년 안정적으로 증가하게될 각종 직접, 누진세제는 그 복지 재원, 재정 건전성에 기여할 수 있을 것이다.

예를 들어, 그 직접, 누진세의 하나인 종부세, 재산세는, 장차 오동통하게 키워, 살 찌워 잡아먹어야 할, 국민의 각종 소득과 자산의 증가 및 그 조세 증가는 그 누진적인 성격으로 인해, 세율의 증가가 없어도 소득 재분배와 사회보장적 기능을 겸하면서도 충실한 복지 재원 마련에도 순기능적인 역할을 하게 될 것이다.

복지 강화 국가 재정 건전성을 위한,상기한 실물 자산에서의 직접, 누진세는 낙후된 지방 부동산 대세 상승은 물론,

지금까지 버블 해소를 위해 재갈을 물려 놓았던 버블 세븐 등 서울, 경기 일부 지역 부동산 시장 활성화를 용인했던 주요 이유 중 하나다.

며칠 전, 예, 적금, 채권, 각종 연금, 보험금과 금리, 우리나라 주식시장의 대세 상승 등 국민의 금융자산 증가와 종합 소득세 등 금융자산에서의 직접, 누진세제 강화도 동일한 취지다.

어제의 서울, 경기 일부 지역에 관한 간단하고 가벼운 과제 수행에 이어, 오늘은 마지막으로 국민, 특히 낙후된 지방민의 실물 자산 증가를 위한 가벼운 글이다.

그리고 공개, 비공개 여론 마당에서 모니터링된 각종 자료 중에서 시범 케이스 지방인 부산 부동산시장에 대해 일반인이 참고할 가치가 있다고 여겨지는 일부 내용을 동의 없이 발췌하고 일부 내용을 추가시킨다.

세상만사가 다 그렇듯, 우리네 인생도 부동산 시장도 항상 좋을 수만은 없다.

십여 년간 국민의 각종 자산 두 배 불리 기와 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기 목표에는 변함이 없지만 우리나라의 부동산 시장은 인생과 마찬가지로 오르막이 있으면 내리막도 있을 수 있고, 또 많이 힘들면 쉬어가는 것이 오히려 더욱 건강하고 유익할 수 있다.

우리 국민이 각종 자산 형성을 위한 각종 투자 행위에서 어떻게 해야 덜 손해 보고 더 이익을 볼 수 있을까와 관련하여, 주택 등 실물 자산의 투자와 관련하여 원론적인 이야기를 하나 해 볼까?

아직까지 우리 국민의 실물 자산 편중도가 아주 심하기에 실물 자산이 더욱 중요하다.

또한, 우리나라 국민의 지나치게 높은 실물 자산 편중도는 경제 과제에서 주택 등 실물 자산을 주로, 혹은 더 많이 취급하는 이유 이기도 하다.

다수의 국민이 가족과 더불어 쾌적하고 안정된 주거생활은 기본이고, 장차 튼튼한 노후 대비에도 기여할 수 있는,

나아가 많은 재산세, 보유세 등 직, 간접세 납부로 국가 재정건전성과 복지 비용 마련에도 일조할 수 있는 대표적인 실물 자산이 주택이기도 하니까.

과거 1970~1980년대, 우리나라 인구와 경제성장률이 폭발적으로 증가하던 시기에는 주택 등 부동산시장 또한 그러했던 시절이 있었다.

그 시절, 1960~70년대만 해도, 곡창지대 호남의 문전옥답과 고래 등 기와집을 팔면 그 몇 배, 몇십 배의, 오지로 방치되었던 서울 강남 모래밭, 배밭, 뽕밭, 미나리밭을 사고도 남았었다.

50여 년이 지난 지금은 버블 세븐 등 소수 지역에 투자했던 소수 국민은 수십 년간 실물 자산을 수십 배, 백 수십 배의 불로 소득적 실물 자산 급등을 향유 있었던 반면,

대다수 낙후 지역 다수의 국민의 실물 자산 증가는 미미하거나 심지어 자산 손실을 겪었다.

즉, 지역 양극화의 심화, 확대 와중에 서울 강남의 땅과 집의 가격은 오십 년간 수백, 수천 배, 심지어 수만 배 올랐던 것도 있으나, 당시 땅값이 상대적으로 비쌌던 곡창지대 호남의 땅과 집의 가격은 대다수가 50년간 거의 오르지 않았다.

심지어 낙도 오지 지역처첨, 우리를 앞서간 일본처럼 도서 벽지 일부가 황폐화, 소멸되어가는 지역도 집값, 땅값이 내린 지역, 주택도 허다하다.

하지만 이제는 달라져야 할 것이다.

낙후된 지방 발전, 그 부수, 반사적 효과로 낙후된 지방 부동산 시장이 대세 상승해야 할 것이다.

그러나 그 목표, 당위성과 달리 현실은 만만치 않다.

워낙 낙후되었기에 장기간 과제수행에도 불구하고 그 효과가 제대로 나타나기전 오랜 기간을 요할 것이고,

우리나라의 저성장과 저출산만 고려해도 우리나라, 특히 저출산, 고령화가 급속도로 진행되는 낙후된 지방의 주택시장에서의 유효 주택 수요층은 그 증가율이 급감하거나 심지어 크게 감소할 것으로 보이기 때문이다.

또, 주택시장의 차별화, 양극화가 더욱 가속화되는 가운데 전국, 특히 낙후된 지방의 평균 집값의 오름세는 종래와 달리 크게 약화될 수밖에 없을 것이고,

심지어 장기간 집값이 오르지 않거나 오히려 빈집 폭증을 포함하여 집값이 내려가는 지방, 지역들이 크게 늘어날 수도 있을 것이기 때문이다.

따라서 모두 주택 등 실물투자에 보다 신중해야 하고 보다 많이 공부할 필요가 있겠다.

설령 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승이 본격화 되더라도,

투기, 투자 심리가 강하게 작동하는 부동산 시장 특성상 보합, 하락 기간은 길고, 상승 기간은 짧을 수밖에 없고,

또한 양극화, 차별화 심화로 상승하는 지방, 지역이 하락, 정체하는 지방, 지역보다 적을 수 있기 때문이다.

반면에, 각종 양극화 심화로 급등하는 지역들도 있겠지?

그럼 어디에 투자해야 할까?

어느 지역, 어느 지방의 주택이 부동산 시장의 회복, 활황기에는 더 빨리, 더 많이 오르고, 그 반대로 수축, 불황기에는 더 적게, 더 느리게 내리게 될까?

먼저 가장 중요한 가격변수와 수요, 공급을 토대로 원론적으로 살펴보고 그다음 시범 케이스 지방과 지역을 보다 구체적으로 살펴본다.

원론적으로, 지역 발전, 도시, 주거환경 개선으로 장기적으로는 돈과 사람이 많이 몰려들 것으로 예상되는 지역,

중기적으로는 거래량과 더불어 전월세가격이 꾸준하게 오르는 지역,

단기적으로는 투기 수요가 실수요보다 많은 주택 매매 거래량이 주택임대 거래량 보다 꾸준히, 보다 많이 증가하는 지역이 될 것이다.

참고로, 주택수와 주택보급률은 빈 집, 다가구 원룸, 오피스텔, 상가 겸용 주택 등등의 포함 여부에 따라 통계치는 크게 달라질 수밖에 없는 원초적인 부실 통계자료들일 수밖에 없지만,

대략, 서울의 인구와 가구 수는 각각 990만, 370만이고 부산의 그것은 각각 350만, 140만이다.

​지역, 자산 양극화 축소와 실질 균형 발전 차원에서, 그리고 실물 자산 중 하나인 주택자산의 안정적인 증가가 국민 개개인과 가족들의 풍요로운 노후대비에 기여 할 수 있기를 기대하며, 10년, 20년 후의 전국 주택 가격의 개략적인 목표치, 혹은 예상치에 대해 간단히 언급한다.

이하는 문자 그대로 예상치, 목표치임을 재강조 한다.

또한, 과제 수행상 언급된 주택과 주택 투자는 가능한 한 가계 채무나 내수에 부정적인 영향을 최소화할, 빚 없이, 혹은 빚을 최소화 한, 1가구 1주택을 전제로 한 것임을 거듭 재강조 한다.

주택은 투기와 무관한, 가족과 더불어 편안하게 살 수 있는 공간이 되어야 하기 때문이다.

그럼 주택 투자는 어디에 어떻게 해야 할까?

아무리 장기간 화폐가치 하락을 전제하더라도, 또 누진세 등 주택과 관련하여 폭증하게 될 각종 조세, 준조세를 감안하더라도, 십 년, 이십 년 후 최소 십수억에서 수십억 대에 이를 정도로 고가의 집값이 예상되는 서울 강남과 과천 등 경기 일부 지역의 주택들은 집 한 채만으로, 그 한 채의 주택연금만으로도 충분한 노후준비가 가능할 것이다.

나머지 소외되고 황폐해진 전국 지방들의 값싼 집값은 10년간 두 배, 20년간 네 배 정도만 올라줘도 지역, 자산 양극화 축소 및 이를 통한 국민경제 선순환 구축을, 이를 위한 소득과 소비 등 국민의 내수기반의 확충에 다소라도 기여할 수 있을 것이다.

그뿐만 아니라 재정건전성과 복지재원 마련부터 풍요로운 노후준비 까지에도 상당 부분 기여할 수 있게 되겠지.

보다 구체적으로, 앞으로 어디에 투자해야 하며 십 년, 이십 년 후 구체적인 집값 예상치는 얼마?

원론적으로,

그러나, 십 년, 이십 년 후 서울 강남 등을 제외한, 소외된 지방들의 평균 집값은 두 배, 네 배로 올라봤자 명목 가격만 올랐을 뿐, 물가, 화폐가치 하락분을 제외한 실질가치 증가는 그리 크다 할 수는 없을 것이다.

또한, 절대 회피해야 하겠지만, 우리나라 인구증가율의 급감 시대가 지속되고, 심지어 총인구 감소시대가 현실화된다 가정하면,

낙후된 지방 부동산 장기 대세 상승기라도 도시, 주거환경의 경쟁력조차 없는 지역의 주택부터, 저출산, 고령화 속도가 높은 더 많이 낙후, 황폐화되는 지방, 지역의 주택들부터, 폐, 공가화나 집값 하락을 피할 수 없을 것이다.

이러한 사실은 더욱 창의적이고 더욱 과감한 총인구 감소 방지 정책과 실질적인 지역 균형 발전 정책이 더욱 필요한 이유 중 하나가 될 것이다.

이는 다른 말로 소외되고 낙후된 지역, 지방의 지역 경제, 각종 기반시설을 포함한 도시 및 주거환경은 더욱, 괄목할 정도로 발전, 개선 되어야 한다는 말과 같다.

나라든, 지방이든, 소지역이든 발전될수록 보다 많은 돈과 사람이 많이 모여들고 더욱 발전하게 되어있다.

따라서, 앞으로 낙후되고 소외된 지방, 지역들은 소멸 위기는커녕 나날이 더욱 발전되여 져야 할 것이다.

또한 경제, 광의의 사회 영역에 관한 과제들 중 하나인, 낙후된 지방의 산업, 인구, 일자리, 소득의 획기적인 증대책은 필수불가결하다.

보다 많은 사람과 돈이 돌고 모여들게 하기 위한, 영호남 통합을 위한, 영호남 1시간대의 남해안 초고속전철 등등부터 미래의 전략산업으로, 수소차 등 최첨단, 친환경 트램, 경전철 등을 지역 거점 도시에서 소도시까지 널리 운행하게 될 저비용, 친환경의 획기적인 낙후된 지방 대중교통 혁신, 지역에 특화된 각종 기업, 창업의 활성화, 기타 등등까지 실질적인 지역 균형 발전을 위한 구체적이고 세부적인 정책제안들은 차후 계속 되풀이될 것이다.

그러나 상기한 각종 정책 제안들은 천문학적인 거대 자본이 필요하고, 그 자본을 유인할 국가정책과 국가, 지방의 공공자원, 재정투자는 예산, 재정의 한계가 있기에 말이야 쉽지 실제로는 매우 어렵고, 실질적 균형 발전의 실현 또한 매우 어려울 수밖에 없다.

따라서 지금까지는 시범 케이스 지방, 지역의 집중 개발, 발전을 통해 그 개발과 발전의 동심원적 파급효과를 확산시켜 나갈 수밖에 없는 상황이다.

낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승의 장기 목표치 혹은 예상치에 대해 살펴본다.

집값은 공가, 폐가, 집값이 하락하는 집 등을 포함한 평균치 개념이니,

십 년, 이십 년간 국지적인 폐, 공가, 집값 하락 등을 감안한 전국의 평균 집값이 두 배, 네 배로 늘어나기 위해서는, 보다 자본이 집중 투하되고 인구, 일자리, 소득이 지속적으로 증가하게 될 핵심 지방과 지역의 집값이 더 먼저, 더 많이 오를 수밖에 없을 것이다.

즉, 이는 십 년, 이십 년 후 낙후된 지역의 평균 집값은 지금의 두,세배 오를지라도,

지방, 지역의 핵심 지방과 지역의 집값은 지금의 다섯 배, 심지어 열 배, 그 이상으로 오를 수 있다는 말과 같다.

동일 조건하, 십 년, 이십 년간, 유효 수요층이 극히 옅은 10,20억짜리의 실물 자산이 두 배 오르기 보다,

유효수요가 많은 1억, 2억짜리 자산이 두 배, 심지어 네 배 오르기가 가 더 쉽기 때문이다.

그럼, 대충 실물 자산 중 하나인 주택 투자는 어디에, 어떻게 해야 하는지 대충 감이 잡히지?

현재 서울, 경기 일부를 제외한 전국 주택의 0.001%인, 십 년, 이십 년 후 1%,5%가 될 극소수 주택들은 어디며 또 과연 십 년, 이십 년 후 지금보다 다섯 배, 열 배로 오를 수 있을까?

광주, 새만금 등등과 지난날 이건희가 관심을 가졌고 현재 미래에셋, 박현주가 투자한 전라도의 시범 케이스 지역 중 하나인 여수시 해안 개발 등 전국 지방의 시범 케이스 지역들은 다음에 보다 자세히 언급하기로 하고 오늘은 기왕의 시범 케이스 지방인 부산에 대해서만 간단히 재어 언급 한다.

실질적 국토균형 발전은 지방, 지역 내에서의 지역 균형 발전을 포함한다.

국가, 지방재정의 한계상, 그리고 돈 되는 곳만 달려드는 겁 많고 소심한 민간 자본의 한계상 부산의 발전, 개발은 쉽지않고, 서부산 등 부산 내 낙후지역의 개발, 발전의 현실과 과제는더더욱 쉽지 않다.

따라서, 지속적인 과제 수행, 시범 케이스 소지역을 마중물로 삼아 거대 공공, 민간 자본을 유인하여 동심원적인 파급효과를 기대 수밖에 없는 실정이다.

보다 더 구체적으로, 십 년, 이십 년 후 지속적인 개발로 인구, 일자리, 소득도 지속적으로 크게 늘어날 지역이자 돈 되는 주택 투자방법을 겸하여 국토 및 지역 내적 균형 발전 방안에 대해 보다 구체적으로 말해본다.

읍면동 단위의 시범 케이스 소지역, 마중물 중 하나인 부산시 남구 대연동에만 주로 소심하고 겁 많은 민간 자본을 위주로, 이미 수조를 투입하였고, 장차 수십조의 민간 자본을 추가로 유인, 투자케 하여 당해 소지역을 상전벽해할 정도로 개발, 발전케 하는 까닭은 무엇일까?

몇 년 전만 해도 모두가 시범 케이스 소지역 내 대연 3, 4, 8구역 재개발조차 불가능, 가능 하더라도 이십년 후에나 가능,

그 소지역 동심원 주변 지역인 감만 1, 우암 1, 2, 용호 2, 3, 문현 1, 3구역 재개발, 좌천 범일 2, 3 구역, 기타 초량, 수정동 재개발 등 북항 재개발 주변지역의 도시 재정비는 불가능하다 했는데 지금은?

또 파급효과를 노린 동심원 원리로, 작은 대연동을 넘어, 기왕에 투입되었고 앞으로 계속 투입될 북항재개발, 문현 금융 단지 등 남구, 원도심의 개발에 파급하여 이미 투하된 공적, 사적 자본의 총량과 앞으로 투하될 자본의 총량은 얼마나 될까?