<p>아래 부동산 관련 글 쓰고 잠도 안오고 필 받아서 부동산 관련 글 하나를 더 써봅니다.</p><p>완전한 제 개인적인 뇌피셜로 절대 믿지 마세요. 전문성 1도 없습니다.</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>저는 80년대 중반에 이사와서 40년째 강남구 살면서 20대 때부터 아파트 가격에 관심 엄청 많은 어머니 따라 부동산 따라 다니고(운전사로) 30대 이후부터는 스스로 많이 알아보고 찾아보고 해서 그래도 제 주변 지인 중에서는 아파트 가격 동향에 대해서는 꽤 안다고 생각합니다.<br><br>처음 저희집이 80년대 중반 강남 이사올때 32평 아파트를 4000만원 주고 샀었습니다. 그게 90년 초반에는 1.5억 정도가 되어 있었죠.<br>미친 폭등입니다. 그때 벌써 강남 아파트 투자 열풍이 불었었죠.<br><br>근데 이게 90년대 중반 갈때까지 5년이상 정체됩니다. 당시 물가가 1년에 7~8% 올랐던거 생각하면 명목 가격은 그대로지만 실질 가격은 30% 이상 떨어진거나 다름없죠. 참고로 팬데믹 전 2010년대 10년간 물가 상승률은 평균 1.5% 근처입니다.<br><br>그리고 IMF 때 일시적으로 떨어졌다가 98년부터 오르기 시작해 02년 무렵에 4~5억 정도로 올라갑니다. 그리고 강력한 정책 나오고 좀 가라앉나 싶다가 다시 폭등해서 06년 정도에 8~9억으로 정점을 찍습니다. <br><br>이후는 많이들 아실텐데 집값이 하향안정세를 취하다가 금융위기이후 급락을 하고 이후 부양책+저금리로 09년에 잠시 반등하는가 싶더니 10년대 중반까지 계속 떨어져서 대부분 집값이 지역에 따르지만 30% 정도 떨어집니다.<br><br>물가까지 고려하면 실질가격은 반토막 난거죠. 그 이후는 다들 아실테니 더 말씀드릴 필요도 없죠. <br><br>길게 썼는데 드리고 싶은 말씀은 강남 아파트도 상승과 하락이 반복되고, 떨어질때는 30% 수준이 떨어졌고 떨어지는 추세는 4~5년 갔다는 것입니다.</p><p> </p><p> </p><p>아직 서초강남구 아파트 가격은 대부분 단지가 실제 별로 떨어지지 않고 있습니다. 다른 지역처럼 많이 떨어진 급매 매물이 별로 나오지 않고 그런 가격 물건 아니면 사려는 사람이 없기에 거래가 실종된 상황입니다.</p><p> </p><p>그런데 일부 빠지는 지역이 있습니다. 바로 개포지구입니다.</p><p>거긴 4단지 입주가 2달 앞으로 다가오면서 조합원 물량이 계속해서 나오면서 저가 매물이 충분히 공급되고 있습니다.</p><p>그래서 개포지구 신축은 최근 최고가 32억 찍은 34평이 24억에 거래되었고, 23~24억 매물이 많이 나와 있습니다.</p><p>결국 물량에 장사 없는거지요.</p><p> </p><p>그런데 내년 2월 개포4단지 3300세대 입주가 끝나면 8월에 반포에서 3천세대(신반포3차) 입주 단지가 있습니다. 그리고 그거 끝나면 11월에 개포1단지 6700세대 입주가 있습니다. 그리고 연이어 24년 중순에 신반포4지구 3300세대 입주가 기다리고 있습니다.</p><p> </p><p>그리고 뒤이어 계속 24, 25년 디에이치클래스트(5400세대), 래미안프레스티지(2000세대), 디에이치방배(3000세대) 입주가 줄서 있습니다.</p><p> </p><p>왜 분양도 안한단지까지 곧 입주 얘기가 나오냐고요? 그건 분양가 제한을 하며 주변시세 기준 10% 이내만 올려주니 조금이라도 분양가 더 받으려고 분양을 계속 미뤄서 그렇습니다. 그러다보니 분양도 안했는데 진척이 된거죠. 위에 말한 단지는 모두 이주/착공을 이미 한 단지들입니다.</p><p> </p><p>지금은 조합원들만 입주 시점에 바로 판매가 가능하지만 조만간 정부가 해당 조건을 푼다고 이미 얘기하고 있습니다. 그러면 청약 물량까지 같이 나올껍니다. 절반 가격에 분양 받은 사람들이 30% 떨어진 가격 정도에만 팔아도 수익은 나기에 손절하려는 사람이 충분히 나올 수 있습니다.</p><p> </p><p>결국 하락세로 전환된 시장에 계속해서 공급되는 물량으로 인해 25년까지는 상승 전환 어렵다고 생각됩니다.</p><p> </p><p>작년 2021년 가을이 고점이었고, 하락장은 4년은 간다고 생각할때 25년 가을이면 고점 기준 4년이 되는 시점입니다.</p><p> </p><p>결론적으로 제 개인적인 생각에 25년 말쯤에 저점 확인이 되지 않을까 생각합니다. 그래서 그 무렵에는 매수를 고민해 보면 좋지 않을까 생각합니다.</p>
<!-- -->
대규모 입주가 무서운 점이 저시점에 주변 구축에서 대규모로 전세가 빠질 거라는 거죠 저 조합원분들이 애초에 강남살다가 이주를 강북이나 타지역으로 했을까요? 자녀가 있다면 더더욱 강남권에 머물었을 겁니다. 그럼 저 대규모 입주시점에 맞춰 주변에서는 대규모 전세금 반환수요가 발생되는 거고, 이는 지역 전반의 전세금 하락 -> 일부 갭투자들의 급매로 이어질 수 있어서 하락에 힘을 실어 주겠죠
올 초까지는 이제 개포동 입주하고 둔촌주공 완공되면 서울 주요입지에 더이상 입주물량 없다고 난리날거라고 주장 하시던 분들 계셨죠. 그땐 마치 마지막 보루였던 곳들이 이젠 또 입주폭탄이 됐네요. 물이 반밖에 안남았다 에서 반이나 남아서 큰일이다 되는데 반년 조금 더걸린 부동산 시장이군요.
뭔가 입주가 많아 보이긴 하나 언급하신 지역에 대한 총 공급량은 1년에 만세대대 수준입니다. 거기에 기존 조합원들 물량과 임대 물량 제외하면 시세에 영향을 줄 수 있는 일반분양 숫자가 많이 빠지죠. (당장 신반포 4지구 일반 분양이 300세대 수준으로 알고 있습니다) 실제 멸실과 공급 숫자를 같이 보면 23-25년은 공급 부분에서 특별히 좋다고 할 수 없는 상황이지 않을까 생각합니다. 개포나 구반포 주공처럼 저층 아파트 재건축이나 방배 재개발의 경우 추가 물량이 좀 나오는 케이스이지만 그 외 12층 전후의 아파트 재건축은 기존의 재건축 기준에 충족하면서 진행된 것들이라 일반 분양이 많지 않아요. 일반 조합원들이 많이 빠질 것인가?라는 부분에서 전 좀 부정적으로 바라보고 있고요.
물론 그렇다고 지금이 저점이라고는 생각하진 않습니다. 어느 정도 조정은 있겠죠. 그리고 공급이 많은 지역은 국지적으로 다른 지역 대비 상대적으로 더 빠질 수도 있고요. (과거 반포자이, 헬리오 같은 경우) 반대로 우려스러운 부분은 건축비가 생각보다 많이 올랐습니다. 이제는 부동산 정책이 재건축에 유리하게 나와도 쉽게 움직이지 못할 수 있는 요소도 많아요.
@killmesoft저는 완전 뇌피셜이고 20년도에 보기좋게 예측이 틀렸던 적도 있어서 신뢰성 제로입니다.^^ 조합원 물량이 꽤 될꺼라는 제 예측은 매우 극도로 작은 표본에 의지한 추측입니다. 저희 어머니가 위에서 말한 내년 입주 단지 조합원이신데 보유하신지가 20년이 넘으셨고 그 사이에 몇 차례의 등락이 있었습니다. 몇 번의 등락을 겪다보니 꼭 최고점에 팔 꺼란 기대도 약하시고 그리고 떨어진 가격에 팔아도 수익률은 엄청 높으시죠. 그래서 입주 시점에 분담금 넘기면서 파시는걸 고려를 하시고 있습니다. 저희 어머니의 말씀으로는 조합원 총회에 가서 얘기해보면 그런 생각을 가지고 있는 할머니, 할아버지들이 꽤 있다고 합니다. 청약 당첨자는 판매가 금지된 상황에서 내년 2월 입주인 개포4단지가 낮은 가격에 형성된거를 보면 실제로 그런 조합원이 꽤 있는게 아닌가 싶습니다. 최근의 가격하락이 워낙 가파라서 반등도 빠를수 있다고 생각은 하는데 그건 강남외 지역 얘기고 서초/강남은 실제 거의 안빠졌습니다. 그래서 결국 서초/강남이 전체적으로 고점대비 30%까지 빠지는데는 다른지역과 달리 수년이 걸릴것이고 그러기에 반등도 그래서 늦어지지 않을까 싶습니다.
@정대만재건축과 함께 강남의 고가 아파트를 가지는 과정에서 소득에 여유가 없으신 분들의 경우 그렇게 할 수 밖에 없을꺼에요. 일단 분담금도 당장 부담되지만 그 아파트를 소유하면서 내야하는 재산세, 종부세도 무시할 수 있는 수준이 아니죠. 각 재건축 조합원들 중 그런 분들의 매각 물량이 얼마나 될지 궁금하긴 하네요. 실제로 제 주변 지인 분들 중에서도 그런 분들 있습니다. 무려 원베일리 조합원도 있고요. 지금은 땅을 치고 후회하시는 중. -_-ㅋ 암튼 저는 서초/강남 전체는 그냥 2023년 중반까지나 최고점 대비 10~20% 수준으로 좀 빠지고 말지 않겠나 싶은데 또 모르겠네요 ㅋ
전 반포/잠원 쪽에 관심이 많아 오프로도 이래저래 분위기 보고 알아보고 하는데 이 쪾은 빠질만한 분위기도 아닌 느낌입니다. 좀 빠지나 싶으면 신고가 뜨고, 부모님이 사시는 아파트는 지금도 구매 대기자가 줄 서 있고, 한신2차는 재건축 될 여지도 안보이고.... 이 동네가 좀 많이 빠져야 저도 갈아타기 하고 넘어올텐데....ㅠ_ㅠ 쉽지 않네요.
첫댓글 오 이런글좋네용 감사합니다
빠진게 20억대라니... 역시 강남은 강남인가...
와..25년에도 윤이 대통... ㅠ
오 전문가 같은 느낌입니다 분석글 감사해요~
저와 생각이 비슷하시네요. 문제는 25년 저점에 구매할 능력이 되는지가 문제입니다!^^;; 영끌 타이밍도 영끌할 능력이 되어야하는거죠. 강남물량이 워낙 많이 플렸지만 유입은 또 될거라 오를땐 시장분위기타고 쑥 오르겠지만 일단 현재는 굳이 팔려고하는 사람들이 없어보여요
좋은 글 입니다, 잘 읽고 갑니다~
대규모 입주가 무서운 점이 저시점에 주변 구축에서 대규모로 전세가 빠질 거라는 거죠
저 조합원분들이 애초에 강남살다가 이주를 강북이나 타지역으로 했을까요? 자녀가 있다면 더더욱 강남권에 머물었을 겁니다.
그럼 저 대규모 입주시점에 맞춰 주변에서는 대규모 전세금 반환수요가 발생되는 거고, 이는 지역 전반의 전세금 하락 -> 일부 갭투자들의 급매로 이어질 수 있어서 하락에 힘을 실어 주겠죠
올 초까지는 이제 개포동 입주하고 둔촌주공 완공되면 서울 주요입지에 더이상 입주물량 없다고 난리날거라고 주장 하시던 분들 계셨죠. 그땐 마치 마지막 보루였던 곳들이 이젠 또 입주폭탄이 됐네요. 물이 반밖에 안남았다 에서 반이나 남아서 큰일이다 되는데 반년 조금 더걸린 부동산 시장이군요.
근데 사실 또 언제 코로나같은 이벤트가 또 터질지 모르니 서초 강남같은 곳은 살 수 있을때 사는게 맞는거 같습니다. 물론 지금같은 상황에서 영끌할 필욘 없지만 괜히 길게 잴필욘 없다고 봐요.
뭔가 입주가 많아 보이긴 하나 언급하신 지역에 대한 총 공급량은 1년에 만세대대 수준입니다.
거기에 기존 조합원들 물량과 임대 물량 제외하면 시세에 영향을 줄 수 있는 일반분양 숫자가 많이 빠지죠. (당장 신반포 4지구 일반 분양이 300세대 수준으로 알고 있습니다)
실제 멸실과 공급 숫자를 같이 보면 23-25년은 공급 부분에서 특별히 좋다고 할 수 없는 상황이지 않을까 생각합니다.
개포나 구반포 주공처럼 저층 아파트 재건축이나 방배 재개발의 경우 추가 물량이 좀 나오는 케이스이지만 그 외 12층 전후의 아파트 재건축은 기존의 재건축 기준에 충족하면서 진행된 것들이라 일반 분양이 많지 않아요.
일반 조합원들이 많이 빠질 것인가?라는 부분에서 전 좀 부정적으로 바라보고 있고요.
물론 그렇다고 지금이 저점이라고는 생각하진 않습니다. 어느 정도 조정은 있겠죠. 그리고 공급이 많은 지역은 국지적으로 다른 지역 대비 상대적으로 더 빠질 수도 있고요. (과거 반포자이, 헬리오 같은 경우)
반대로 우려스러운 부분은 건축비가 생각보다 많이 올랐습니다. 이제는 부동산 정책이 재건축에 유리하게 나와도 쉽게 움직이지 못할 수 있는 요소도 많아요.
저도 님이 언급하신 지역으로 갈아타기를 노리는 1인이라 말씀하신 시나리오대로 가길 바라고 있습니다.
님이 얘기한 분위기로 시세가 꾸준하게 빠지면 양도세 부분이나 매매도 과정에서의 정책이 좀 예전 수준으로 완화 되겠죠.
다만 전 그 정도 상황까지는 가기 힘들지 않을까 싶어요. 뭐 현재로서는 변수가 너무 많아 예측 자체가 무의미 한 수준이라 저도 그냥 뇌피셜입니다. ㅋ
@killmesoft 저는 완전 뇌피셜이고 20년도에 보기좋게 예측이 틀렸던 적도 있어서 신뢰성 제로입니다.^^ 조합원 물량이 꽤 될꺼라는 제 예측은 매우 극도로 작은 표본에 의지한 추측입니다. 저희 어머니가 위에서 말한 내년 입주 단지 조합원이신데 보유하신지가 20년이 넘으셨고 그 사이에 몇 차례의 등락이 있었습니다. 몇 번의 등락을 겪다보니 꼭 최고점에 팔 꺼란 기대도 약하시고 그리고 떨어진 가격에 팔아도 수익률은 엄청 높으시죠. 그래서 입주 시점에 분담금 넘기면서 파시는걸 고려를 하시고 있습니다. 저희 어머니의 말씀으로는 조합원 총회에 가서 얘기해보면 그런 생각을 가지고 있는 할머니, 할아버지들이 꽤 있다고 합니다. 청약 당첨자는 판매가 금지된 상황에서 내년 2월 입주인 개포4단지가 낮은 가격에 형성된거를 보면 실제로 그런 조합원이 꽤 있는게 아닌가 싶습니다.
최근의 가격하락이 워낙 가파라서 반등도 빠를수 있다고 생각은 하는데 그건 강남외 지역 얘기고 서초/강남은 실제 거의 안빠졌습니다. 그래서 결국 서초/강남이 전체적으로 고점대비 30%까지 빠지는데는 다른지역과 달리 수년이 걸릴것이고 그러기에 반등도 그래서 늦어지지 않을까 싶습니다.
@killmesoft 결국 서초/강남이 충분히 빠져서 반등타이밍을 잡을 때까지는 결국 다른지역도 더 떨어지지는 않더라도 반등하지는 못하고 보합하고 있지 않을까 예상해 봅니다.
몰론 전문성 하나도 없고 지금까지 예측을 거의 맞춘적이 없는 저의 뇌피셜이니 믿지는 마세요^^
@정대만 재건축과 함께 강남의 고가 아파트를 가지는 과정에서 소득에 여유가 없으신 분들의 경우 그렇게 할 수 밖에 없을꺼에요. 일단 분담금도 당장 부담되지만 그 아파트를 소유하면서 내야하는 재산세, 종부세도 무시할 수 있는 수준이 아니죠.
각 재건축 조합원들 중 그런 분들의 매각 물량이 얼마나 될지 궁금하긴 하네요. 실제로 제 주변 지인 분들 중에서도 그런 분들 있습니다. 무려 원베일리 조합원도 있고요. 지금은 땅을 치고 후회하시는 중. -_-ㅋ
암튼 저는 서초/강남 전체는 그냥 2023년 중반까지나 최고점 대비 10~20% 수준으로 좀 빠지고 말지 않겠나 싶은데 또 모르겠네요 ㅋ
전 반포/잠원 쪽에 관심이 많아 오프로도 이래저래 분위기 보고 알아보고 하는데 이 쪾은 빠질만한 분위기도 아닌 느낌입니다. 좀 빠지나 싶으면 신고가 뜨고, 부모님이 사시는 아파트는 지금도 구매 대기자가 줄 서 있고, 한신2차는 재건축 될 여지도 안보이고....
이 동네가 좀 많이 빠져야 저도 갈아타기 하고 넘어올텐데....ㅠ_ㅠ 쉽지 않네요.
@killmesoft 저랑 구매 고려하시는 지역이 비슷하네요. 전 애 학원 때문에 지금은 도곡동 거주중이지만 조만간 애 학원 문제가 없어져서 반포로 이사 고민중이에요. 서로 정보 있으면 공유해요^^