[民法-사례] 이행지체 시 계약해제를 위한 최고와 공시송달

[인수봉]

[상담사례]

의뢰인 [갑]은 최근에 [을]과 임대차계약을 하고, 계약금조로 임대차보증금의 일부인 600만원을

받았다. 그런데, 중도금지급기일이 지나도록 [을]로부터 아무런 연락도 받지 못해 [을]에게 수차

례 연락을 취하고자 하였지만 여의치 않았다고 한다.

그러던 중, 마냥 기다릴 수 없어 [병]이라는 사람에게 어쩔 수 없이 다시 이를 임대해 버렸다.

그런데 문제는, 이로부터 얼마 후에 [을]이 나타나 왜?  [갑]이 일방적으로 다른 사람에게 이중으

로 임대하였느냐?  따라서 계약위반책임이 [갑]에게 있으니 계약금의 배액을 지급하라는 요구를

한 것이다. 이에 대해 의뢰인 [갑]은 중도금지급기일까지 [을]이 중도금을 지급하지 않았으니 계

약위반책임은 [을]에게 있는 것이며, [을]에게 연락을 취하고자 시도하였지만,  불가능하였기 때

문에 어쩔 수 없이 다른 사람에게 임대할 수밖에 없었던 상황이니만큼 [을]로부터 받은 계약금을

몰수하겠다는 주장이었다...... 과연 누구의 주장이 타당할까?

이 사례의 쟁점은 두 가지로 볼 수가 있다.

먼저, 누구의 귀책사유로 [갑][을]간의 임대차계약이 해제되었는지의 문제이다.  일단, 중도금지

급기일까지 중도금을 지급하지 못한 책임이 [을]에게 있는 것은 틀림없다. 그러나 그렇다고 하더

라도 [갑][을]간의 계약이 즉시 해제되는 것은 아니다.  [을]이 중도금지급기일까지 중도금을 지

급하지 못하고 있는 것을 법률적으로 [이행지체]라고 하는데,  이행지체의 상대방인 [갑]이 이행

지체의 책임이 있는 [을]의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는 먼저 상당한 기간을 정

하여 [이행을 최고(催告)] 해야 한다.

즉, [을]에게 며칠 내로 중도금을 지급해 줄 것을 촉구하는 행위가 필요한 것이다.  법률적으로 이

러한 최고행위가 없으면 원칙적으로 계약을 해제할 수 없다. 결국 [갑]으로서는 비록 [을]이 중도

금을 지급하지 못하였다고 하더라도, 임대차계약의 해제를 위한 최고행위를 거치지 못한 셈이 되

는 것이다.  따라서, [갑][을]간의 임대차계약이 그대로 유효한 가운데 [갑]이 [을]의 양해없이 일

방적으로 [병]이라는 사람에게 임대를 해버려 [을]과의 임대차계약은 더 이상 이행되기 불가능한

상황이 되어 [갑][을]간의 임대차계약이 결국 해제된 것이다.

결국 [갑][을]간의 임대차계약이 해제된 것은 법률적으로는 [을]이 아니라 [갑]에게 원인(귀책사

유)이 있는 셈이다. 그 결과 위약금약정이 [갑][을]간의 임대차계약서에 기재되어 있었다면, [갑]

은 계약금의 배액인 1천2백만원을 [을]에게 지급할 의무가 있는 것이다.

두 번째 쟁점은 그렇다면 [을]과 연락이 되지 않은 상황에서 [갑]의 입장에서는 계약을 해제하기

위해 어떤 방법으로 [최고]를 해야 하는지의 문제이다.  적법한 계약해제를 위해서는 원칙적으로

최고를 해야 하는데, 유선이나 우편상의 방법으로도 [을]과 연락이 되지 않는다면 최고를 하기가

현실적으로 곤란한 점이 있는 것이다.

우선 이점과 관련해서 [갑]의 입장에서 [을]에 대한 최고를 [발송]만 하면 되는지, 아니면 최고가

[을]에게 [도달]하게 할 필요까지 있는지가 논의될 수 있다. 결론은 도달하게까지 해야한다. 우리

민법은 의사표시의 [도달주의 원칙]을 채택하고 있으므로, 의사표시가 효력을 발생하기 위해서는

발송한 것만으로는 부족하고 도달하여야 할 것까지 필요로 하기 때문이다.

그렇다면, 유선상으로나 우편상으로도 전혀 연락이 되지 않는 [을]에게 어떤 방법으로 최고를 도

달하게 할 수 있을까? 이에 대한 답은 바로 [의사표시의 공시송달 제도]를 이용하는 것이다. 민법

제113조는 의사표시를 하는 사람이 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 주소를 알지 못하

는 경우에는, 의사표시를 민사소송법상의 공시송달규정에 의해 송달할 수 있도록 하는 취지의 규

정을 두고 있다.  이 제도에 근거해서,  [갑]은 [을]의 주소지를 관할하는 법원에 공시송달 신청을

할 수 있다. 정해진 절차에 따라 법원에 의해 공시송달결정이 되면, 결정문이 법원게시판 등에 게

시되는 때로부터 2주 후에 상대방인 [을]에게 도달한 것으로 간주되는 효과가 발생한다.

위에서 본 바와 같이 법률적인 문제에 있어서 [의사표시]는 원칙적으로 상대방에게 도달되어야만

효력을 발생하게 되므로, 법률적으로 의사표시의 도달이 필요하나 의사표시가 상대방에게 우편이

나 유선으로 송달되지 않는 때에 의사표시의 공시송달제도는 매우 유용하다고 하겠다.

위에서 본 사례 이외에도 부동산거래와 관련해서 의사표시 공시송달절차가 실무상으로 자주 활용

될 수 있는 경우로는 ....

① 임차인으로부터 임대차보증금을 양수받은 채권자가 임대인에게 채권양도의 통지를 함에 있어,

    임대인에게 통지가 계속 송달되지 않은 경우

② 묵시적 갱신을 막기 위해 임차인에게 계약갱신거절통지를 하는데,  임차인이 내용증명 우편물

    수령을 계속 거절하는 등의 이유로 송달불능인 경우

③ 각종 계약해제(지)의 의사표시가 도달되지 못할 경우 등이 대표적인 경우이다.

이처럼, 이러한 사례에서도 알 수 있는 것처럼,  상대방이 의무를 위반한 것이 명백하다는 것에만

집착하여 법적인 절차를 염두에 두지 않고 임의로 행동하게 되면 도리어 불이익한 결과가 돌아올

수 있음에 유념하기 바란다.