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경기도 용인 개발의 청사진이 될 '2020년 용인 도시기본계획'이 확정됐다. 이 계획에는 '수도권 부동산 1번지'로 꼽히는 용인의 굵직한 개발 계획이 모두 담겨 있다. 도시기본계획은 지방자치단체의 중장기 개발 계획을 담은 틀로, 10년 단위로 수립된다.
핵심 내용은 난개발 논란이 끊이지 않는 수지·기흥·구성 등 서북부의 추가 개발은 막는 대신 개발이 더딘 이동·남사·백암면 등 동남부에선 신규 개발지를 확대하겠다는 것이다.
용인시는 이를 위해 이번 계획에서 동남부에만 16.612㎢의 시가화 예정 용지를 새로 지정했다. 반면 서북부에는 4.665㎢만 지정했다. 시가화예정용지는 개발이 어려운 보전지역에서 개발이 쉬운 주거·상업·공업 용지로 팔자가 바뀌는 땅이다.
시는 균형 발전을 위해 남이권, 백원권, 용인권, 수지권, 기흥·구성권 등 5개 생활권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하기로 했다. 현지 부동산 중개업계에선 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발의 중심축이 동남부로 옮아가면서 용인의 부동산 투자 환경도 크게 변할 것으로 보고 있다. 용인시 남사면 삼화공인 이상화 사장은 "신규 개발지는 대부분 제2경부고속도로 등과 인접해 있다"며 "용인 개발축도 이를 따라 재편될 것"이라고 전망했다.
#용인 개발의 중심축 동남부로 이동
용인 남부 지역인 남이권(남사·이동면 일대)에는 신도시, 첨단 산업단지 등이 조성될 예정이다. 시는 이를 위해 2020 도시기본계획에서 남사면 봉무·봉명·톰삼리 일대 570만9000㎡, 남사면 북리 일대 167㎡ 등을 시가화 예정 용지로 지정했다.
시 기본계획에 따르면 봉무·봉명·통삼리 일대 570만9000㎡는 2015년까지 '복합신도시'로 개발될 예정이다. 이곳은 제2경부고속도로 예정지 등에서 가까워 택지 개발을 위한 광역 교통망이 비교적 잘 갖춰졌다는 평가를 받고 있다. 2007년 6월 분당급 신도시로 지정된 화성시 동탄 2신도시 경계에서 직선 2㎞ 거리로 멀지 않은 편이다.
시는 이곳을 인근에서 개발될 예정인 북리공업단지의 배후 주거지역으로 개발한다는 계획이다. 시 도시계획과 관계자는 "2009년까지 남사신도시의 개발 방향 등이 확정될 것”이라고 말했다.
이 지역은 2007년부터 3년 동안 개발행위허가 제한 구역으로 묶여 외지인의 땅 투자가 어렵다. 게다가 부동산 경기 침체까지 더해져 거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 레이크힐스골프장 인근인 남사면 방아리 일대 관리지역 내 밭이 지난해 말 3.3㎡당 118만원에 매물로 나왔지만 사려는 사람이 없다. 올 1월 남사복합신도시 예정지 인근에서 매물로 나온 전원주택부지(3140㎡)도 아직 주인을 찾지 못하고 있다.
남부 지역인 남사면 북리 일대 167만㎡에는 북리공업단지가 조성될 예정이다. 시는 이곳에 첨단 산업·연구시설을 집중 유치해 지역 경제 활성화의 발판으로 삼을 예정이다. 시는 이르면 2009년 말까지 공업단지 개발을 위한 절차를 마무리한 뒤 2015년까지 공사를 끝낸다는 계획이다. 현지 부동산 업계에 따르면 공업단지 개발 소문이 나돈 2007년을 전후로 주변 아파트값이 크게 올랐지만 지금은 주택시장 침체로 거래가 끊기면서 가격도 약세를 면치 못하고 있다. 2007년 2억1000만원을 호가하던 공업단지 예정지 인근 이동면 천리 신미주 아파트 105㎡눈 현재 호가가 1억8000만원으로 떨어진 상태다.
동부지역인 용인권(중앙동·유림동·모현면·양지면 등)은 자연친화적인 저밀도의 '전원형 복합주거단지'로 개발될 예정이다. 시는 이를 위해 이번 기본계획에서 모현면 초부리 일대 121만㎡, 포곡읍 금어리 일대 131만1000㎡를 시가화 예정 용지로 지정했다. 이 주거단지는 아파트와 같은 공동주택의 비율은 낮추고 유럽형 타운하우스·타운하우스 등의 저층 주택 위주로 개발될 예정이다. 또 공원·광장·자연형 하천 등의 녹지 비율을 높여 친환경 주거단지로 꾸며진다. 단지 중앙에는 대규모 근린공원을 조성하고 수변공간도 꾸며진다. 입주민 편의를 위해 유치원·초·중·고교 등과 같은 각종 교육시설도 들어선다.
시는 내년 하반기 토지 보상을 시작해 2010년 착공한 뒤 2012년말 준공한다는 계획이다. 이곳 역시 개발행위허가제한구역으로 묶여 땅주인들이 개별적으로 개발하는 행위가 엄격하게 제한을 받고 있다. 이 때문에 땅값도 약세를 면치 못하고 있다.
낡은 공장 등이 빽빽하게 들어선 동부권 공업지역 3곳도 '미니 신도시'급 주거단지로 탈바꿈한다. 처인구 고림동 646일대 고림지구(46만5000㎡)와 유방동 485-4 일대 유방지구(13만8000㎡), 양지면 남곡리 147-15 일대 남곡2지구(27만㎡) 등이다.
이곳에는 아파트 등 주택 2700가구, 740가구, 1700여가구가 각각 들어설 예정이다. 시는 지난 9월 이를 위한 개발계획을 도시계획위원회에 올려 심의를 마쳤다.
시는 이번 도시기본계획에서 서북부지역인 수지권, 기흥·구성권 등에선 시가화 예정 용지를 많이 지정하지 않았다. 이곳의 추가 개발을 최대한 억제해 지역간 균형발전을 앞당기기 위해서다.
#‘사통팔달 교통망’ 확충 계획도 줄줄이
국토의 동맥에 해당하는 경부고속도로가 지나는 용인은 수도권 남부지역의 '관문'이다. 이러다 보니 주말에는 자동차가 한꺼번에 몰려 극심한 교통체증 겪곤 한다. 정부는 경부고속도로로 몰리는 교통량을 분산하고 수도권 교통여건을 전반적으로 개선하기 위해 여러 가지 광역 교통망 계획을 내놓고 있다.
우선 제2 경부고속도로, 제2 외곽순환고속도로, 영덕~양재 간 고속화도로 등이 새로 건설될 예정이다. 기존 경부·영동고속도로를 포함하면 2020년까지 최소한 5개의 고속도로가 용인 지역을 새로 지나게 되는 것이다. 이들 고속도로가 완공되면 경부축에 몰린 교통량이 분산돼 교통여건이 나아질 전망이다. 사업 추진이 가장 빠른 도로는 영덕~양재 간 고속화도로(총 연장 24.5㎞)로, 연내 개통이 목표다.
하남~용인~안성을 잇는 제2 경부고속도로(총 64.3㎞)를 건설하는 방안도 2020 용인 도시기본계획에 반영돼 있는 상태다. 정부는 기존 경부고속도로의 정체가 심각한 점을 감안해 감안해 제2 경부고속도로를 최대한 빨리 완공한다는 계획이다.
인천~파주~동두천~양평~용인~오산~수원~화성~인천을 잇는 제2 외곽순환고속도로(총 연장 240㎞)는 2020년 완전 개통을 목표로 하고 있다. 서수원~평택, 송현~불로, 양평~화도 구간 등은 현재 민자사업으로 확정돼 사업이 진행 중이다.
간선 철도망의 경우 용인 경전철(기흥 구갈~포곡 전대리·에버랜드), 분당선 연장선(오리~수원), 신분당선(수원~분당~양재~용산) 등이 용인 지역을 통과할 예정이다. 이들 구간이 개통되면 서울 출퇴근은 물론 수원·분당 등 주변 지역과의 연결이 훨씬 수월해질 전망이다. 용인 경전철의 경우 2009년 개통을 목표로 막바지 공사가 한창이다.
투자포인트/개발예정지 2km 이내 땅 주목해야 | |
2020 용인 도시기본계획에서 개발 예정지로 지정된 곳은 2007년 대부분 개발행위 제한구역으로 묶여 있다. 때문에 실제 땅 투자에는 신중해야 한다. 개발행위 제한구역으로 묶인 땅은 신규 개발 인ㆍ허가를 받기가 매우 어렵다. 제한구역 지정 고시일로부터 3년간 주택 신ㆍ증축을 할 수 없다. 주택 철거 후 재축도 불가능하다.
때문에 개발 예정지 안쪽 보다는 바깥 쪽의 투자 가치가 더 높다고 전문가들은 말한다. 남사복합신도시 예정지의 경우 주변지역 투자는 예정지 경계선으로부터 2㎞ 이내의 땅을 노리는 게 좋다. 이런 땅은 주변 개발 사업이 모두 완료되면 음식점ㆍ카페 건축용 부지를 찾는 사람이 많아져 땅값이 오르는 경우가 적지 않다.
최근 토지거래허가구역에서 풀린 곳도 눈여겨 볼 만 하다. 정부는 지난 1월 지역경제 활성화와 주민불편 해소를 위해 전국적으로 1만224.8㎢의 땅을 그린벨트에서 해제했다. 용인의 경우 처인구 남사면 아곡리 일대 등을 포함해 모두 15.07㎢가 풀렸다. 이 중에서 주변 개발 재료가 있는 기흥구 고매동, 수지구 풍덕천동, 처인구 남사면 일대 등이 관심의 대상이다.
제2경고속도로, 제2 외곽순환고속도로 등과 같은 광역 교통망 계획이 있는 주변 땅도 노려볼 만 하다. 그러나 실제 고속도로 예정지 주변 땅 투자는 조심해야 있다. 고속도로와 같은 광역 교통시설은 완공까지 시간이 많이 걸리는 사업이기 때문이다. 환경단체와 주민 반대 등의 변수가 많다.
대개 나들목에서 2∼3㎞ 이내 지역까지는 파급효과가 크지만 이곳을 벗어나면 약효가 떨어진다. 이미 기존 교통망이 잘 갖춰져 있는 곳보다는 상대적으로 취약했던 곳을 노리는 게 좋다. 이런 곳일수록 가격 상승폭이 크기 때문이다. 대규모 지역 개발 계획이 뒤따르는 곳도 좋다 |