경매의 '꽃' 명도, 이렇게 하면 쾌도난마

[사려깊은(이영재)]

경매의 '꽃' 명도, 이렇게 하면 쾌도난마

김길태 지엔비그룹 회장

많은 경매 전문가가 “경매의 꽃은 무엇인가”라는 질문에 권리분석이라고 답한다. 하지만 나는 단호하게 “아니다”라고 말한다. 경매의 꽃은 명도(明渡·건물이나 토지를 넘겨줌)다. 아무리 권리분석을 잘해 낙찰을 받았더라도 명도를 받지 못해 어려움을 겪게 되면 눈에 보이지 않는 피해가 발생한다. 그에 따라 예상치 수익도 감소한다. 따라서 명도를 빠른 시간 내에 처리할 능력을 갖춰야 경매의 진정한 실력자라고 할 수 있다.

명도의 비결을 한마디로 요약할 수는 없지만, 과다경비를 줄이고 수월하게 이주시키는 방법을 찾는 것이 핵심이다. 빠른 시간 내에 명도 받고자 할 경우는 세입자에게 적절한 이사비용과 위로금을 지급해야 한다. 고뇌에 싸인 세입자에게 인간적으로 접근하지 않는다면 싸움이 벌어질 수밖에 없다. 당당하고 여유 있게 대처하되, 상대방을 이해하려는 마음가짐이 있어야 한다.

철저한 분석 앞에 실패는 없다. 권리분석은 경매 대상 부동산에 대한 권리관계의 상태와 양상을 실질적으로 ‘조사, 확인, 판단’하여 안전하게 거래하는 것을 말한다.

권리관계를 세부적으로 분석하려면 먼저 법원경매계에 비치된 경매물건 명세서 사본을 봐야 한다. 여기엔 근저당권자, 부동산 이해관계자인 임차인, 유치권 관련자, 가처분권자, 압류권자 등이 기록돼 있다. 근저당 설정일, 임차인의 확정일자와 전입신고일자, 물건의 면적 및 용도, 최저 경매가격이 기재돼 있다.

꼼꼼히 살펴야 할 것은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입신고일이다. 최초 근저당 설정일(말소권리 기준일: 근저당권, 담보 가등기, 가압류, 가처분, 경매신청일)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대차보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다. 또 말소권리 기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 부담해야 한다. 자, 그럼 실제 권리분석을 어떻게 하는지 사례를 통해 살펴보자(사례의 등장인물은 가명).

   (끝)

빌라 I - 최우선변제금 받으려는 위장 임차인

북부5계 2004-23998 상세정보

구분 저감률	강제(기일) [20%]	채 권 자	김하봉	입찰 개찰일	05.04.25
청 구 액	5,453,100	채 무 자	이순명	다음예정	05.05.30(39,321,600원)
용 도	연립	소 유 자	이순명	배당종기일	04.11.16
보 증 금	10%	진행횟수	4회(유찰:4회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 중랑구 면목동 ■감정평가내역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -면목초등교 북동측 인근 -연립주택지 -차량출입 용이,버스정류장 인근 -부정형토지,서측4m도로 접함 -도시가스시설 -도시계획도로 접함 -도시지역, 2종일반주거지역 감정평가액 대지:42,000,000원 건물:78,000,000원 04.09.20 서울감정 ●토지이용계획서 ●공시지가정보	대지 33.16/500 (10평) 건물 56.22 (17.01평)(24평형) 4층-97.10.28보존	최초가120,000,000 최저가49,152,000 유찰 04.12.20 유찰 05.01.24 유찰 05.02.28 유찰 05.03.28	전입일 04.08.02박근배 3930만 확정일 04.09.01 전부방3 배당일 04.11.15 전입일 04.08.25 이옥선 2000만 방1 전입일 05.05.25 최현강 1600만 방1 ♣동사무소 확인 전입2004.08.02 1세대 전입2004.08.25 2세대 열람2005.01.21	가압류 이순명 1997.11.11 8643만 가처분 이순명 2000.05.03 소유권 이순명 2004.08.05 전소유자:김하봉 강 제 김하봉 2004.08.12 청구:5,453,100 압 류 중랑구 세무1과 2004.11.11 열람일자:2004.12.03

사건 개요

등기부상의 권리관계를 보면 1997년 11월11일 현 소유주 이순명이 전소유주 김하봉을 상대로 8643만원의 채권이 있다면서 가압류를 했다. 이에 승소하여 2000년 5월3일 부동산처분금지가처분을 한 것으로 나타나 있다. 그리고 김하봉과 합의, 2004년 8월5일 소유권을 넘겨받았다. 그러나 김하봉은 일주일 뒤 이순명을 상대로 강제경매 신청했다.

건물구조

철근 콘크리트조 슬래브(평) 지붕의 4층 건물. 1997년 10월28일 소유권보존등기가 된 건물로 대지 10평, 건평 17.01평으로 24평형이다. 토지 가격은 4200만원, 건물은 7800만원으로 책정됐지만 8년 된 빌라여서 노후 정도에 따라 건물의 가치가 떨어질 수 있다. 언젠가는 재개발되겠지만, 지은 지 8년 밖에 되지 않아 재개발에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

등기부등본 분석

말소기준권리는 원칙상 1997년 11월11일 가압류지만, 가압류권자가 소유자이므로 그 효력이 소멸된 상태다. 만약 가압류권자가 제3자였다면 선순위 가압류이므로 가압류 이후의 배당에서 전체가 안분(평등)배당에 해당된다. 이럴 경우 모든 권리는 낙찰자에게 부담되지 않고 말소된다.

임대차 관계 분석

임차인 박근배의 전입일이 2004년 8월2일, 확정일자가 2004년 11월15일이고, 전세보증금은 3930만원이다. 임차인 이옥선의 전입일은 2004년 8월25일이고 확정일자는 알 수 없다. 전세보증금은 2000만원. 임차인 최현강의 전입일은 2005년 5월25일이고, 역시 확정일자는 확인할 수 없다. 전세보증금은 1600만원. 이들은 모두 위장 임차인일 가능성이 매우 높다. 이옥선과 최현강의 전입신고일이 같고(8월25일), 이 날짜는 경매신청일(8월12일) 이후다. 낙찰자를 상대로 이사비용을 뜯어내기 위한 수단으로 보인다.

종합 분석

입찰에 참여하기 전에 할일이 있다. 전입신고를 마치고 실제 거주하는 세입자 상황을 확인한 뒤 선순위 저당권자 또는 가압류권자나 경매신청기입등기일(경매신청일)을 비교해야 한다. 이 경우 경매신청일은 2004년 8월12일이고 근저당권이나 가압류는 없다. 서류상으로만 세입자처럼 보이는 박근배의 전입신고일은 2004년 8월2일. 배 떨어지면 까마귀 난다는 속담이 있듯 경매신청기입등기 10일 전에 전세 계약을 체결한 뒤 전입신고를 했다. 그는 강제경매가 들어온다는 것을 예측했다고 볼 수 있다. 전입일자도 의심이 가지만, 하필이면 전세보증금이 4000만원도 아닌 3930만원이다. 서울의 경우 4000만원 미만이어야 최우선변제금을 받을 수 있다는 점을 알고 이 금액으로 거래한 것처럼 위장한 것으로 해석된다.

임차인 이옥선과 최현강도 위장 세입자라는 판단이 선다. 경매가 진행되는 상태에서 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다. 경매에 들어간 후 임대차 계약을 체결했다면 이는 법률상 사기행위다. 형사처벌 대상이다. 가짜 임차인은 임대인(집주인)과 짜고 서류를 꾸미는 사람이다. 집주인이 대항력을 높이기 위해 가상의 임차인을 둬 경매를 지연시키려는 게 목적이다. 최우선변제권을 노린 가짜도 상당수다.

위장 임차인은 형사처벌 대상이기 때문에 명도할 때 문제될 것은 없다. 단 진정한 선순위 임차인의 경우엔 이사비용을 주기도 한다. 통상 5000만~6000만원의 임대차보증금이 있는 임차인이라면 이사비용으로 1000만원을 준다. 이는 선순위 임차인 덕분에 입찰가가 내려가 낙찰자가 이익을 봤다는 측면을 고려한 것이다.

입찰가 산정

위 빌라가 들어선 동네는 토지투기지역과 투기과열지역으로 고시됐지만, 입찰 경쟁자가 많지 않다. 입찰예상가격은 대략 감정가의 50% 전후. 이 가격으로 응찰하면 낙찰될 가능성이 높다. 투자대비 수익성도 높을 것으로 판단된다.

빌라 II - 유치권, 보이지않는채권

서부3계 2004 - 29862 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	구로2동(새)	입찰 개찰일	05.05.17
청 구 액	102,965,020	채 무 자	이순철	다음예정	05.06.14(88,000,000원)
용 도	다세대	소 유 자	이순철	배당종기일	05.03.15
보 증 금	10%	진행횟수	신 건	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 은평구 응암동 ■감정평가내역 -철근콘크리트조 -현:401호, 6세대 -은평등기소 남동측 인근 -단독 및 공동주택 밀집 -버스정류장 및 녹번역 인근 -차량접근 가능 -도시가스난방 -장방형 완경사지 -남서측 및 북서측3도로 접함 -2종일반주거지역(7층 이하) 감정평가액 대지:44,000,000원 건물:66,000,000원 04.12.09 라감정 ●토지이용계획서 ●공시지가정보	대지 37.42/215.5 (11평) 건물 63.64 (19.25평) 방3 남서향 5층-2002.6.12 보존	최초가110,000,000 최저가70,400,000 (64.0%) 유찰 05.05.17 유찰 05.06.14 유찰 05.07.19	전입일 03.11.13 김미영 3500만 배당일 05.01.11 방3 (2005.4.15에 배당요구 철회)	저당권 구로2동(새) 2002.07.03 1억150만 저당권 구로2동(새) 2002.9.30 1300만 압 류 은평구 2002.12.09 소유권 이순철 2002.12.27 전소유자:박인종 임 의 구로2동(새) 2004.12.02 청구:102,965,000 *열람일자: 2005.01.04 ♠강연원으로부터 80,000,000원의 유치권 있으나 성립여부 불명

등기부등본 분석

1순위 저당권자 구로2동 새마을금고의 저당설정일이 2002년 7월3일 이후 모든 권리는 직권말소된다. 다만 1순위 저당권에 관계없이 본건 빌라에 대해 강연원으로부터 8000만원의 유치권이 신고돼 있다. 유치권이 성립되느냐 여부에 따라 입찰 참가 여부와 입찰가격이 결정된다.

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 빚을 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(상법 제58조). 예컨대 가구업자는 가구 수리대금을 받을 때까지 수리한 가구의 반환을 거절할 수 있다. 공사를 해주고 돈을 받지 못했다면 공사한 건물을 건축주에게 양도하지 않고 점유하는 것도 유치권 행사의 사례다. 그러나 영업을 위한 리모델링이나 건물에 필요한 수리를 제외하고, 건축주의 동의나 승낙 없이 임차인이 임의로 수리한 부분은 대부분 유치권이 인정되지 않는다. 이 권리는 소유주가 변동돼도 권리를 행사할 수 있다. 경매로 부동산을 구입했더라도 유치권이 성립되면 유치권의 권리에 해당되는 돈을 낙찰자가 지급해야 한다.

그러나 이 경매 대상 물건에 권리신고한 유치권은 성립되기가 어려울 것 같다. 이 권리문제만 없으면 낙찰자가 인수하는 것은 문제없다.

임대차 관계 분석

임차인 김미영은 2005년 1월11일 배당요구를 신고했다가 4월15일 철회했다. 이것으로 보아 김미영은 진정한 임차인이 아닐 가능성이 높다. 진정한 임차인이라면 경매 후 발생할 피해를 줄이려는 것이 정상이다. 그러나 김미영은 이런 권리(소액임차인을 위한 최우선변제금 1600만원)를 포기한 것이다. 따라서 김미영은 소유주 이순철과 친인척 또는 지인일 가능성이 높다. 설혹 김미영이 배당요구를 철회하지 않더라도 낙찰자에게 부담되는 것은 없다.

종합 분석

본건 부동산은 유치권을 주장하는 강연원이 진정한 유치권자인지가 관건이다. 결론부터 말하자면 유치권의 권리가 없다. 이 빌라는 2002년 6월12일 준공된 새 건물이다. 새 건물을 보수한다는 것은 납득하기 어렵다. 물론 분양받은 소유자가 건물 내부를 자신의 취향에 맞게 고칠 수는 있다. 이런 상태에서 과연 내부공사인 리모델링 공사비를 가지고 유치권을 주장할 수 있는지 검토해야 할 것 같다.

내부공사를 한 시공업자는 소유주에게 공사비를 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 경매로 부동산을 취득한 낙찰자를 상대로 유치권을 주장할 수는 없다. 다시 말해 건물에 대해 꼭 보수공사를 해야 하는 상태라면 유치권이 성립 될 수도 있지만 필요에 의해 건물을 공사했다면 유치권이 성립하기 어렵다.

예를 들어 치킨점을 세 낸 임차인이 다른 음식점을 하기 위해 개조한 공사비는 소유권이 변동될 경우엔 유치권이 성립되지 않는다. 다만 음식점을 하기 위해 공사를 부탁한 임차인을 상대로 유치권을 주장할 수 있다.

이 빌라의 경우, 임차인이 있는 상황에서 유치권이 발생해 권리를 인정받기가 힘들 것이다. 설령 유치권의 권리가 인정되는 공사를 했더라도 공사업자가 유치권을 주장하지 않고 공사비를 추후에 받기로 하고(외상 공사) 건물을 집주인에게 넘겨주었다면 유치권의 권리를 포기한 것으로 보아 유치권이 소멸된다.

입찰가 산정

입찰가를 예상할 때, 감정평가금액을 기준으로 하기보다 현장을 직접 방문하여 실제 거래가격이 얼마나 되는지 파악하는 것이 좋다. 실거래가와 감정평가액을 고려할 때 이 빌라의 입찰가격은 대략 7000만원에서 7500만원 사이가 적당하다고 본다. 통상 아파트의 경우는 최초가의 90%, 빌라는 60%에서 낙찰될 확률이 높다.

빌라 III - 의뭉스런선순위임차인

남부4계 2004 - 6389 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	용산신협	입찰 개찰일	05.04.18
청 구 액	84,256,261	채 무 자	유철구	다음예정	05.05.23(27,852,800원)
용 도	다세대	소 유 자	유철구	배당종기일	04.05.13
보 증 금	10%	진행횟수	4회(유찰:4회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 구로구 고척동 ■감정평가내역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -오류여중학교 북서측 인근 -차량출입 가능, 버스정류장 도보5~8분 -부정형 남서하향 완경사지 -도시가스 온수보일러난방 -도시계획도로 접함 -2종일반주거지역(7층이하) -공항고도지구(진입표면) 감정평가액 대지:34,000,000원 건물:51,000,000원	대지 21.1/209.4 (6평) 건물 52.67 (15.93평) 방3 4층-2002.11.27 보존	최초가 85,000,000 최저가 34,816,000 (41.0%) 유찰 04.11.29 유찰 05.01.23 유찰 05.02.07 유찰 05.03.14	전입일 03.03.26 최정희 6500만 확정일 03.03.26 방3 배당일 04.03.31 (조사서상:전입 2003.7.11) ♣동사무소 확인 전입2003.07.11문원식 전입2003.03.26최정희 (최초전입자) 문원식의 동거인 열람 2004.12.10	저당권 용산신협 2003.03.28 9600만 소유권 유철구 2003.03.28 전소유자:김민재 압 류 은평구 세무2과 2003.09.02 압 류 구로구 세무관리과 2003.09.24 임 의 용산신협 2004.02.27 청구: 84,256,260

등기부등본 분석

1순위 저당권자인 용산신협보다 빠른 선순위 가처분, 가등기가 없어 모든 권리가 말소된다. 다만 1순위 저당권 권리보다 빠른 선순위 임차인이 존재한다는 내용의 전입신고, 그리고 확정일자가 있어 이 점을 유의해야 한다.

임대차 관계 분석

2003년 3월26일에 전입신고된 최정희가 있다. 권리분석상 가장 조심해야 할 부분이다. 최정희의 전입신고는 여러 가지 의문점이 있다. 최정희는 유철구가 용산신협에서 2003년 3월28일 대출받기 이틀 전에 임대차 계약을 했다. 유철구는 용산신협을 상대로 사기행각을 한 것이다. 실거래 가격이 8000만~9000만원인 건물에 대해 8000만원을 대출받기 전, 6500만원에 전세를 준 것은 용산신협에 피해를 줄 수 있다. 유철구는 임차인 최정희와 사전에 공모하여 위장 임차인으로 등재한 뒤 용산신협에서 대출 받았을 가능성이 매우 높다.

보통 금융기관은 현장을 답사하여 실질적으로 거주하는 임차인이 있는지 확인하고 2~3일 뒤에 대출해준다. 유철구는 이 같은 시간의 공백을 이용했다. 용산신협 대출 담당자가 임차인이 없다는 것을 확인하고 난 뒤 그는 최정희에게 주민등록을 옮기도록 한 것으로 추측된다.

따라서 임차인 최정희가 누구와 임대차 계약을 체결했는지 확인해야 한다. 최정희가 주민등록 전입신고를 마치고 받은 확정일자가 유철구의 소유권 이전일자보다 이틀 앞선다. 최정희는 현 소유주와 임대차 계약을 체결하지 않고, 전 소유주 김민재와 임대차 계약을 체결한 것이다. 소유권 없는 유철구와 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다.

최정희가 임대차 계약을 체결하고 주민등록을 이전하면서 확정일자를 받은 것으로 미루어보아 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘다는 상식은 있을 것으로 추정된다. 그렇다면 현소유주가 실질적인 소유주라 하더라도 등기부등본 명의자인 김민재와 임대차 계약을 체결하는 것이 정상이다. 만약 유철구와 임대차 계약을 체결했다면 위장 임차인일 가능성이 매우 높다.

이렇게 된다면 전 소유주 김민재가 실질적인 소유주이고 현 소유주 유철구는 명의만 빌려준 채무자일 수 있다. 상식적으로도 용산신협의 대출 금액은 부동산 시가에 비해 터무니없이 많다.

종합 분석

이 경매물건은 취소될 가능성이 매우 높다. 위에서 설명한 바와 같이 선순위 임차인 최정희의 임대보증금은 6500만원, 반면 현재 최저입찰가는 3481만6000원이다. 문제는 선순위 임차인을 확실한 근거 없이 위장 임차인으로 판단, 입찰에 참여했다가 진정한 임차인으로 판명될 때는 막대한 피해가 예상된다. 위장 임차인으로 의심이 가도 신중하게 진정한 임차인으로 보고 입찰에 참가해야 한다.

따라서 입찰이 진행되려면 무조건 선순위 임차인의 보증금 6500만원과 구로구청 세무과에서 압류한 세금 그리고 경매집행비용을 합해 최소 7500만원 이상의 입찰가를 써야 낙찰받을 수 있다. 경매 신청자에게 배당되는 금액이 없으면(법률상 ‘잉여가망이 없다는 판단’이라고 한다) 법원이 직권으로 경매를 취소할 수 있기 때문이다. 모든 선순위 배당자에게 배당하고 난 뒤 경매 신청자에게 배당될 금액이 남아 있어야 경매가 진행된다.

입찰가 산정

선순위 임차인이 없다면 5500만~5800만원선에서 입찰가가 결정될 것이다. 그러나 선순위 임차인의 임대보증금이 6500만원이라 경매 진행은 불가능해 보인다. 어떻게 해야 경매가 진행될 수 있을까. 용산신협에서 채무자 유철구를 상대로 형사고소(사기)를 하면 된다. 일단 사기로 형사고소를 하면 수사관이 유철구에 대해 형사조사를 하게 되고, 임차인 최정희에 대한 임대차 관계가 밝혀질 것이다.

최정희가 진정한 임차인이라는 것을 입증하려면 먼저 임대차 계약을 하게 된 동기와 어디서, 누구를 통해 계약을 체결했는지, 임대보증금에 대한 자금출처와 흐름을 밝혀야 한다. 위장 임차인이 아니라면 경매에 참여할 필요가 없다. 손해 볼 수 있다.

빌라 Ⅳ- 가압류내역에채무자의숨은의도가담겨있다

북부 1계 2004 - 32282 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	우리은행	입찰 개찰일	05.05.16
청 구 액	144,945,038	채 무 자	하종성	다 음 예 정	05.06.13(65,536,000원)
용 도	다세대	소 유 자	하종성	배당종기일	05.01.03
보 증 금	10%	진행횟수	3회(유찰:3회)	경매종기일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 중랑구 면목동 감정평가내역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -라이프미성아파트단지 서측 인근 -공동주택, 아파트 및 일반주 택 형성 -차량출입 가능, 버스정류장 도보3-4분 -도시가스난방 -자루형 평탄지 -폭6m도로 접함 -도시지역, 2종일반주거지역 (7층이하) 감정평가액 대지:64,000,000원 건물:96,000,000원 04.10.12 대신감정 토지이용계획서 공시지가정보	대지 53.95/232.1 (16평) 건물 85 (25.71평) 방3 4층-2002.10.16 보존	최초가 160,000,000 최저가 81,920,000 (51.2%) ----------- 유찰 05.02.14 유찰 05.03.14 유찰 05.04.11	전입일 04.09.06 남진숙 1800만 확정일 05.01.03 방1 배당일 05.01.03 (소유자의 장인, 임대차없이 거주)	저당권 우리은행 망우동 2002.10.16 1억6800만 소유권 하종성 2002.10.16 전소유자:김재용 저당권 이성식 2004.01.10 1억3000만 가압류 삼성카드 2004.5.20 1049만 압 류 중랑구 세무2과 2004.07.27 압 류 근로복지공단 북부지사 2004.07.31 임 의 우리은행 여신관리팀 2004.9.21 청구:144,945,000 가압류 서울보증보험 동대문 2004.09.22 594만 *열람일자: 2004.11.13

사건 개요

채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 빌라형 아파트를 매입했다. 하씨는 김재용이 대출받은 1억4000만원(채권최고금액 1억6800만원)에 대해 면책적 채무 인수를 받았거나 소유권 이전과 동시에 대출 받은 것으로 나타나 있다(소유권이전과 저당권 설정일이 같다). 그러나 채무자 하종성이 우리은행으로부터 대출받은 뒤 이자를 지불하지 못해 2004년 9월21일 우리은행에서 임의경매를 신청한 것이다.

등기부등본 분석

채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 부동산을 매입하면서 같은 날 우리은행에서 매매잔금 1억4000만원을 대출받았다. 그 후 채권자 이성식에게 2004년 1월10일 1억원(채권최고금액 1억3000만원)을 차용한 뒤, 4개월 뒤 삼성카드가 가압류를 신청한 것으로 보아 하종성은 채무변제 능력이 없는 것 같다.

2순위 저당권자 이성식이 본건 부동산의 시가대비 1순위 대출금이 있음에도 불구하고 다시 1억원을 빌려주었다는 것은 사회통념상 납득하기 힘들다. 추측하건대 2순위 채무금은 가공 채권일 확률이 높다. 왜냐하면 3순위 가압류권자가 삼성카드인데 여기서 카드결제대금 1049만원에 대해 가압류를 하려면 적어도 6개월이 소요된다. 2003년 12월 삼성카드가 하종성에게 가압류 통지를 했다는 얘기다.

하종성이 2순위 저당권자 이성식에게 대출을 받았다는 저당일자가 2004년 1월10일이므로 이때는 이미 채무변제 능력이 사라진 상태. 하종성과 채권자 이성식이 사전에 가공채권을 만들어 방어 전략을 세운 것으로 파악된다.

임대차 관계 분석

하종성은 이미 채무변제 능력이 없어 거주지에 자주 들어오지 못한 것으로 판단된다. 그리고 조만간 우리은행의 경매신청을 예측하고 이에 대비했다. 소액임차인의 최우선 변제금을 받아내기 위해 2004년 9월6일 장인 남진숙의 명의로 1800만원의 임대차계약서를 작성하고 주민등록전입신고를 마쳤다. 우리은행에서 2004년 9월21일 경매신청을 하자 배당요구종기 마지막 날인 2005년 1월3일 임대차계약서에 확정일자를 날인 받고 배당을 신청한 것으로 분석된다. 그러나 임차인 남진숙이 진정한 임차인이든 아니든 낙찰자에게 부담(인수)되는 것은 없다.

종합 분석

임차인으로 등재된 남진숙은 소유자의 장인으로, 법원에서 조사한 자료에 의하면 임대차 보증금 없이 무상 거주하는 것으로 나타나 있다. 임대차 승계는 낙찰자와 관계없이 말소된다.

입찰가 산정

본건 빌라는 2002년 10월16일 소유권보존등기를 완료한 새 건물이고 주변이 주거단지라 주거환경이 좋다. 최저입찰가의 저감률을 비교할 때 4회차는 3회차 입찰가 기준인 9800만원~1억원 사이면 낙찰될 확률이 매우 높다. 그러나 명심할 것은 본건 부동산이 아파트 단지에 둘러싸여 있다는 점. 빌라는 아파트에 비해 매매거래가 활발하지 않고 구입 후 가격 상승이 미미해 거주용의 목적일 경우엔 합당한 물건이지만 투자수익을 기대한다면 거래기간이 오래 걸릴 수도 있다. 경쟁자는 많지 않을 것 같다.

아파트 Ⅰ- 임차인의대항력과저당권의발생일이같다

서부4계 2004 - 19667 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	05.05.25(10:00)(05/11~05/18)
청 구 액	299,000,000	채 무 자	우현갑	다음예정	미정
용 도	아파트	소 유 자	우현갑	배당종기일	04.11.29
보 증 금	10%	진행횟수	3회(유찰:3회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 용산구 후암동 아파트시세 보기 ■감정평가내역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -후암성당 북측 인근 -단독,공동주택,교육 및 각종 편의시설 등 소재 -버스정류장 도보5분 소요 -도시가스개별난방 -남동측 4~6m, 북서측 3m도로 접함 -2종일반주거지역(7층이하) -최고고도지구(5층,18m이하) 감정평가액 대지:135,000,000원 건물:135,000,000원	대지 39.275/804 (12평) 건물 77.65 (23.49평) (35.7평형) 방3 5층-2003.10.7 보존	최초가270,000,000 최저가138,240,000 (51.2%) 유찰 05.02.16 유찰 05.03.16 유찰 05.04.20 변경 05.05.25	전입일 03.12.02 강상현 2000만 확정일 03.12.03 일부 2층 방2 배당일 04.11.26 전입일 03.12.03 이근희 3000만 확정일 03.12.03 일부 2층 방2 배당일 04.11.26	저당권 국민은행 사당동 2003.12.04 2억9900만 소유권 우현갑 2003.12.04 전소유자:조영표 압 류 용산구 2004.06.15 임 의 국민은행 경매소송관리 2004.08.23 청구:299,000,000 *열람일자: 2004.11.19 입찰기간: 05.11~05.18

사건 개요

현 소유자 우현갑이 전 소유자 조영표에게 소유권을 넘겨받으면서 국민은행 사당동 지점에서 매매잔금 납부용으로 2억4500만원을 대출받았다(통상 아파트와 빌라는 저당금액으로 대출금의 120%를 잡고, 그 밖의 물건은 130%를 잡는다). 그러나 우현갑은 대출금을 갚을 계획은 세우지 않은 것으로 판단된다. 국민은행이 불과 8개월 만에 경매신청한 것을 보면 알 수 있다.

등기부등본 분석

1순위 저당권자이자 경매 신청자인 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담스러운 것은 없다. 다만 1순위 저당권보다 빠른 임차인 강상현(전입신고일 2003년 12월2일)과 이근희(2003년 12월3일)를 유의해야 한다.

임대차 관계 분석

임차인 강상현과 이근희는 서류상 1순위 저당권자인 국민은행보다 선순위다. 따라서 두 임차인이 진정한 임차인이라면 낙찰자가 인수해야 한다. 이 경매물건에선 임차인 모두 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와는 관계없다. 모두 말소된다.

그러나 만약 임차인들이 배당을 요구하지 않았다면 어떻게 될까. 결론적으로 두 사람의 임차보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 한다.

소액임차인 강상현과 이근희는 1, 2순위로 먼저 1600만원씩 배당받는다. 3순위는 용산구청 세무과(당해세금은 소액임차인과 3개월분의 임금채권 금액을 공제한 후 배당받는다). 4순위는 강상현의 임차보증금 2000만원 중 최우선순위 배당금 1600만원을 공제한 나머지 차액 400만원을 전액 배당받는다. 5순위는 이근희로 차액이 남은 한도 내에서 임대보증금 3000만원 중 최우선변제금으로 받은 1600만원을 제외한 차액 1400만원을 배당받는다. 6순위는 국민은행으로 배당이 모두 끝나고 남은 차액 중, 2억9900만원 한도 내에서 배당받는다. 만약 배당 뒤 남은 금액이 3000만원이면 국민은행은 3000만원만 회수하게 된다.

종합 분석

소유자 우현갑은 국민은행에서 대출받기 전, 계획적으로 임차인 강상현과 이근희에게 세를 놓았거나 이들과 공모하여 임대차 계약서를 작성한 것으로 보인다. 임차인 강상현의 주민등록전입일이 1순위 저당권 지정일보다 이틀 빠르고, 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 2003년 12월4일이다. 왜냐하면 채무자 우현갑 명의로 소유권이전 등재가 된 순간부터 효력이 발생하기 때문이다.

이근희의 대항력 발생일(전입일 다음날) 역시 2003년 12월4일 새벽 0시다. 국민은행의 저당권 발생과 같은 날이지만 시간상으로 대항력이 먼저 발생하여 임차인이 선순위가 된다. 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전을 마치고 다시 근저당설정이 등재될 때부터 효력이 발생하기 때문. 따라서 채권자 모두 같은 날 권리가 발생한다.

이 때문에 채권자 국민은행은 예상치 못한 피해를 보게 된 것이다. 국민은행의 저당권 효력은 채무자 우현갑 명의로 소유권이전등기를 마친 뒤 저당권 설정을 한 순간부터 발생한다.

임차인이 2003년 12월2일과 2003년 12월3일에 각각 우현갑과 임대차 계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았더라도 주택임대차보호법상 대항력이 없다. 임차인들이 임대차 계약한 상대방 우현갑은 등기부등본에 등재된 소유자가 아니기 때문이다.

임차인들의 대항력은 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전과 동시에 효력이 발생한다. 그런 뒤에 국민은행의 저당권설정에 대한 권리가 발생하기 때문에 임차인들의 권리가 국민은행의 권리보다 간발의 차이로 앞선 것이다.

입찰가 산정

임차인들이 모두 배당을 요구한 상태라 낙찰자에게 별도로 부담되는 것은 없다. 입찰 예상가는 1억8500만원에서 1억9000만원 사이.

아파트 Ⅱ- 위장임차인이위장이혼녀?

수원6계 2004 - 60996 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	흥국생명보험	입찰 개찰일	05.05.12
청 구 액	130,000,000	채 무 자	엄철배	다음예정	05.06.14(148,480,000원)
용 도	아파트	소 유 자	엄철배	배당종기일	05.01.19
보 증 금	10%	진행횟수	2회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 군포시 산본동 아파트시세 보기 ■감정평가내역 -지구단위계획구역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -신흥초등교 북측 인근 -대단위아파트단지 형성 -버스정류장 및 산본역 인근 -지역난방 -도시지역, 3종일반주거지역 -도시계획구역, 도시계획대로 2류 접함 -과밀억제권역, 과밀억제지역 감정평가액 대지:87,000,000원 건물:203,000,000원 04.10.11 가좌감정	대지 60.776/47617.7 (18평) 건물 118.77 (35.93평) (44.5평형) 방4, 화장실2 25층-94.3.7보존	최초가290,000,000 최저가185,600,000 (64.0%) 유찰 05.03.03 유찰 05.04.07 낙찰 05.05.12 (231,800,000원) 응찰자수 : 6명 낙찰자명 : 이자연 불허 : 05.05.19 유찰 : 05.06.14 낙찰 : 05.07.21 (315,000,000원) 응찰자수 : 8명 낙찰자명 : 신현수	전입일 97.05.19 유옥자 1억3000만 (소유자의 처)	배당일 05.01.07 소유권 엄철배 1997.04.29 저당권 흥국생명보험 1997.11.21 1억9600만 압 류 종로세무서 2003.05.03 가압류 신용보증기금 종로 2004.04.14 2430만 저당권 이수형 2004.04.20 5000만 가압류 하나은행 채권관리팀 2004.05.31 909만 임 의 흥국생명보험 2004.10.13 청구:130,000,000 압 류 안양세무서 2004.10.27 *열람일자: 2004.11.19

사건 개요

1997년 11월21일 채권자 흥국생명보험이 채무자 엄철배에게 1억5000만원(채권최고금액 1억9600만원 설정)을 대출해주었으나, 엄철배가 이를 갚지 못했다. 그래서 2004년 10월13일 흥국생명이 임의경매(담보권실행에 의한 경매)를 신청한 것으로 보인다.

등기부등본 분석

흥국생명의 저당일 1997년 11월21일이 말소기준 권리일이다. 1순위 저당권자 흥국생명보다 앞선 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담되는 것은 없다. 세입자(임차인)도 없으며 채무자가 점유하고 있어 명도받는 데 아무런 문제가 없다.

다만 소유자의 처 유옥자가 2005년 1월7일 전세보증금 1억3000만원이 있다며 선순위 세입자로 신고했지만, 선순위로 인정받기는 힘들 것이다. 만약 유옥자가 소유자의 처가 아닌 제3자인 경우, 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 물론 선순위 임차인이라 하더라도 배당요구를 했다면 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 유옥자의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빠른 것으로 돼 있다. 그러나 유옥자가 실질적인 세입자가 아닌 소유자의 처로 나타나 있어 낙찰자가 전세보증금 1억3000만원을 인수하지 않아도 된다. 이뿐만 아니라 유옥자가 2005년 1월7일 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와 아무런 관계가 없다(경매 정보를 보면 배당일과 배당종기일이 나온다. 배당일은 세입자가 배당을 신청한 날짜, 종기일은 배당신청 마감일).

만에 하나 유옥자가 채무자이자 남편인 엄철배와 이혼, 제3자가 됐다면 어떻게 될까. 만약 채무자가 흥국생명에서 대출받을 당시 부부였고, 대출받은 뒤 이혼해 위자료로 전세보증금에 해당되는 임대차 계약을 체결했다면, 이는 선순위 저당보다 늦어 인정받지 못한다. 다시 말해 말소기준권리일은 이혼한 날을 기준으로 해야 한다.

흥국생명은 대출해줄 당시, 대출 신청자의 주민등록등본을 확인하면서 세입자가 채무자의 부인이라는 점을 확인했을 것이 틀림없다.

종합 분석

임대차 관계에 하자는 없으나, 경매 정보 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 있다. 2005년 5월12일 최고가 매수인이 2억3100만원에 응찰하여 낙찰을 받았으나(경쟁자 6명) 2005년 5월19일 낙찰에 대한 불허가 결정이 나 취소됐다. 낙찰받은 뒤 낙찰허가결정이 불허되거나 재경매가 자주 나타나면 주의해야 한다.

그러나 이번 건의 경우 채무자가 경매 대상 아파트에 대해 재감정을 신청한 것으로 보인다. 2004년 10월11일 경매가 진행되는 중에 아파트 가격이 상승하자 과거 감정가에 의한 경매는 부당하다는 이유로 채무자가 낙찰허가불허가 신청을 했다. 법원은 이런 재감정 신청을 받아들여 낙찰불허가 결정을 한 것으로 분석된다.

입찰가 산정

경매가 진행되는 도중에 감정가보다 시가가 크게 상승하거나, 하락하는 경우가 종종 있다. 이 때문에 입찰에 참여할 때 감정평가금액을 기준으로 가격대를 예상해서는 안 된다. 반드시 현장을 답사해 정확하게 시세를 파악한 뒤 어느 선으로 입찰가를 써내야 할지 결정해야 한다. 이 경매는 응찰자가 8명이 참여한 가운데 3억1500만원에 낙찰됐다.

아파트 Ⅲ- 임차인대항력여부가입찰가산정좌우

수원6계 2004 - 54823 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	분당상호저축	입찰 개찰일	05.05.12
청 구 액	98,750,000	채 무 자	최인숙	다음예정	05.06.14(76,800,000원)
용 도	아파트	소유자	최인숙	배당종기일	05.01.13
보 증 금	10%	진행횟수	2회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 수원시 권선구 당수동 아파트시세 보기 ■감정평가내역 -일반주거지역 -철근콘크리트벽돌조 슬래브 (경사) -당수초등교 동측 인근 -아파트 및 농경지 혼재 -인근국도변 시내외버스정류 장 소재 -가스보일러 개별난방, 도시가스설비 -도시계획도로 저촉 및 접함 감정평가액 대지:45,000,000원 건물:105,000,000원	대지 39.141/30772 (12평) 건물 84.92 (25.69평) (34평형) 방3,욕실2 20층-97.4.30보존	최초가150,000,000 최저가 96,000,000 (64.0%) 유찰 05.03.03 유찰 05.04.07	전입일 97.03.27 이혁주 5000만 배당일 05.01.13	소유권 최인숙 2003.10.16 전소유자:김숙자 저당권 한남상호저축 2003.11.12 1억3000만 임 의 분당상호저축 2004.09.09 청구:98,750,000 *열람일자: 2005.02.17

등기부등본 분석

1순위 저당권자(한남상호저축은행) 외 다른 압류나 저당권이 없어 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 유의할 점은 선순위 임차인 이혁주의 확정일자다. 그가 비록 배당요구를 했으나 확정일자도 1순위 저당일보다 빠른지 확인해야 한다. 임대차계약서상 확정일자가 저당권보다 빠르다면 낙찰자가 인수하는 것은 없다. 그러나 확정일자가 저당권보다 늦거나 받지 않았고, 배당을 받지 못한다면 낙찰자가 임차인 이혁주의 전세보증금 5000만원을 인수해야 한다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 이혁주의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빨라 신경을 쓰고 살펴야 한다. 이혁주가 배당 종기일인 2005년 1월13일에 배당요구에 참여했다는 것을 참고로, 그가 임대차계약서에 확정일자를 받았는지, 받았다면 확정일자 받은 날이 1순위 저당일자보다 빠른지 반드시 따져야 한다. 확정일자가 빠르다면 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 임차인이 배당을 요구했기 때문에 낙찰자는 임차보증금 승계 의무가 없다.

확정일자가 늦거나 받지 않았다면 선순위 임차인이 아니어서 낙찰자 승계 의무는 없다. 이 경우 배당을 요구한 임차인의 배당순위는 2순위. 여기서 중요한 것은 임차인의 전입일이 저당일보다 빠르기 때문에, 대항력이 있는 것으로 간주된다는 점이다. 따라서 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다.

그런데 여기에서 또 하나 알아두어야 할 것은 이혁주의 전입신고일이 1997년 3월27일이라는 점이다. 이는 수차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신했다는 뜻으로 갱신할 때마다 확정일자를 받아놓았는지 확인할 필요가 있다. 이는 쉽지 않은 일인데, 이혁주에게 직접 가서 물어보는 것이 좋다. 만약 그가 얼버무리거나 말하지 않는다면 확정일자를 받아놓지 않았을 가능성이 크다.

종합 분석

자세히 살펴보면 1순위 저당권보다 빠른 임차인의 전입신고일(1997년 3월27일)이 경매 대상 아파트의 준공검사일, 즉 보존등기일(1997년 4월30일)보다 1개월 이상 앞서 있다. 뭔가 이상하다. 이혁주는 어떻게 소유권보존등기보다 빠르게 주민등록전입신고를 할 수 있었을까.

우선 이혁주는 최초 분양받은 자와 임대차 계약을 체결했다고 가정할 수 있다. 1997년 3월27일 이전에 이미 아파트 단지가 준공됐지만 분양받은 자가 소유권보존등기를 늦게 했고, 이혁주는 그 전에 관할 동사무소에 주민등록전입신고를 한 셈이다. 세월이 흐르면서 이 아파트의 소유주는 이혁주의 임차보증금을 승계한 것으로 간주할 수 있다.

그렇다면 이혁주가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 시점을 언제로 봐야 할까. 그가 실제 임차인이라고 가정하면, 효력 발생은 주민등록전입일이 아닌 소유권보존등기일로 보아야 한다. 그리고 이혁주가 확정일자를 받았어야 배당 1순위 저당권자인 분당상호저축은행보다 앞서서 배당을 받을 수 있다. 임대차계약을 갱신할 때마다 증액한 임대보증금에 대해 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 대항력이 생긴다.

만약 이혁주가 가족으로 보이는 전 소유자 김숙자 명의의 아파트에서 살다가 2003년 10월16일 최인숙에게 매매하고 소유권을 이전했다면 대항력 발생일은 최인숙에게 소유권이전등기가 기재된 순간부터다. 그렇다면 효력발생일은 2003년 10월16일이다.

입찰가 산정

입찰가는 이혁주가 임대차계약서 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 달라진다. 확정일자가 1순위 저당일보다 빠르면 1억1500만~1억2000만원(경매 최초가의 80% 수준) 이면 적정하다. 그러나 확정일자가 없다면 6500만~7000만원 사이에 낙찰받아야 한다. 낙찰 뒤 추가로 전세입자 이혁주의 임차보증금 5000만원을 인수해야 하기 때문이다.

아파트 Ⅳ- 임차내역의‘폐문’은무슨뜻?

수원9계 2004 - 45102 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	제일은행	입찰 개찰일	05.05.17
청 구 액	102,784,347	채 무 자	박영희	다 음 예 정	05.06.16(76,800,000원)
용 도	아파트	소 유 자	박영희	배당종기일	04.11.03
보 증 금	10~30%(확인요망)	진행횟수	3회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 용인시 아파트시세 보기 -토지거래허가구역 -철근콘크리트벽돌조 슬래브(평) -법무부연수원 남서측 인근 -신흥 아파트단지 -버스정류장 인근 -지역난방, 도시가스설비 -3종일반주거지역, 지적고시필 -성장관리지역 감정평가액 대지 :45,000,000원 건물:105,000,000원 04.07.29 서부감정	대지 47.628/34104.9 (14평) 건물 75.326 (22.79평)(30평형) 동향 15층-2001.12.14 보존 주택투기지역 토지투기지역 투기과열지구 양도세 실거래 (토지 및 주택) 분양권 전매금지	최초가150,000,000 최저가96,000,000 (64.0%) 유찰 04.12.23 낙찰 05.01.25 125,800,000 (83.9%) 응찰자 : 최두식 유찰 05.04.12	전입일 폐문(소유자 전입) ♣동사무소 확인 전입2002.03.11최두현 열람 2005.01.21	소유권 박영희 2002.01.17 저당권 제일은행 씨에스씨여신운 2002.08.22 1억2000만 가압류 제일은행 개인여신사후관 2004.01.24 1527만 압 류 용인시 2004.02.27 가압류 비씨카드 잠실 2004.04.29 388만 임 의 제일은행 채권정리부 2004.07.29 청구:102,784,000 *열람일자: 2004.12.09

사건 개요

채무자 박영희가 이 아파트를 담보로 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원(채권최고금액 1억2000만원)을 대출받았다.

그러나 박영희가 대출금을 변제하지 못하자 제일은행이 2004년 1월24일 그가 소유한 아파트를 가압류하고 2004년 7월29일 임의경매신청을 한 것이다.

등기부등본 분석

이 지역은 신흥아파트 개발지역인 경기도 용인시 동백지구와 가깝고 교통이 편리한 지역이다. 수목이 우거져 있고 조만간 이전할 경찰대학교 부지에 공원이 조성되거나 새로운 부동산 개발지역으로 고시되면 기대수익률이 높을 것이다.

2001년 12월14일 이 아파트가 준공되고, 2002년 1월17일 채무자 박영희가 소유권보존등기했다. 그런데 이 아파트에 최두현이 2002년 3월11일 전입신고를 마친 뒤 박영희는 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원을 대출했다. 제일은행 여신부는 채권변제를 위해 2004년 1월24일 이 아파트를 가압류했다. 1순위 저당일 2002년 8월22일보다 최두현의 전입일이 빨라 그가 진정한 임차인이냐 아니면 박영희의 남편 또는 가족이냐에 따라 낙찰자에게 부담이 되는 사안인지 파악해야 한다. 나머지 저당권, 가압류 등은 모두 말소대상이다.

임대차 관계 분석

1순위 저당권자보다 빠른 전입신고자 최두현이 채무자 박영희와 어떤 관계냐에 따라 권리해석이 달라진다. 최두현은 박영희의 직계가족인 것으로 보인다. 설혹 최두현이 진정한 세입자라 하더라도 주택임대차보호법상 우선순위자로서 배당 또는 낙찰자에게 전세보증금을 승계받으려면 주민등록의 전입, 임대차계약서의 확정일자 날인과 해당 부동산을 반드시 점유하고 있어야 한다.

그런데 법원 집행관실에서 현장 조사한 결과 소유자뿐 아니라 어느 누구도 점유하지 않은 상태, 즉 ‘폐문’ 부재로 기재돼 있다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 점유권(전세보증금의 승계)이 소멸될 수 있다고 분석된다.

두 번째 입찰에서 최두식 명의로 1억2500만원에 낙찰받았다가 포기한 사실이 나타나 있다. 아마 박영희가 가족명의로 낙찰을 받으려 했으나 경락잔금이 부족해 뜻을 이루지 못하고 다시 재경매에 부쳐진 것으로 파악된다. 경매신청 당시 감정가는 1억5000만원이다. 다만 이 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 투자 유망지역으로 손꼽히면서 가격이 단기간에 급격히 상승한 지역이다. 입찰 예상가는 최초 입찰가의 83~85%선인 1억2400만~1억2500만원. 이 선에서 입찰가를 적어 낸다면 낙찰될 확률이 높다. 향후 높은 수익률도 기대해볼 수 있다.

종합 분석

이 아파트는 가격이 올라갈 가능성이 높은 성장지역에 있다. 친환경적인 주변 입지조건과 대단위 아파트가 형성돼 있어서다. 더군다나 경찰대학교가 이전할 경우엔 수익률이 더욱 높아질 것이다. 이곳과 가까운 용인 동백지구에 아파트 입주가 시작되면 환경조건이나 발전 가능성이 매우 높다. 단지 아파트의 평수가 작다는 것이 흠이다. 만약 38평형이나 40평형 이상이라면 입찰에 참여하는데 적극적이어야 한다.

입찰가 산정

걸림돌이 되는 선순위 세입자나 가장 임차인이 없고 이미 폐문 부재 상태라 명도하는 데 어려움이 없을 것으로 전망된다. 향후 기대수익률을 감안한다면 1억2500만원 선에서 무난히 낙찰받을 수 있다고 본다.

아파트 Ⅴ- 무서운함정, 후순위임차인의대항력

수원4계 2003 - 55249 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	이희수	입찰 개찰일	05.05.26
청 구 액	20,000,000	채 무 자	변연우	다 음 예 정	05.07.05(43,520,000원)
용 도	아파트	소 유 자	변연우	배당종기일	04.02.23
보 증 금	10%	진행횟수	4회(유찰:3회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 수원시 영통구 아파트시세 보기 감정평가내역 -일반주거지역 -철근콘크리트벽돌조슬래브 (평) -아파트 밀집지대 -버스정류장 인근 -도시가스 개별난방 -도시계획도로 접함 -택지개발예정지구, 미관지구 감정평가액 대지:34,000,000원 건물:51,000,000원 03.11.13 에이원감정	대지29.45/32294.9 (9평) 건물 44.2 (13.37평)(18평형) 방2 10층-93.1.6보존 2005.2월재감정	최초가 85,000,000 최저가 54,400,000 (64.0%) 유찰 05.01.04 변경 05.02.03 유찰 05.03.17 유찰 05.04.21	전입일 03.02.07이동규 4600만 확정일 03.02.07 방2 배당일 03.11.13 관리비 미납내역 -미납금:51,870원 -2005.5.13 현재 -1개월 미납 -전기별도수도 포함	저당권 하나은행 인계동 2003.02.07 1440만 소유권 변연우 2003.02.07 전소유자 김규재 저당권 이희수 2003.02.20 3000만 압 류 영통구 2003.06.11 가등기 이변수 소유가등 2003.06.20 압 류 장안구 2003.08.04 임 의 이희수 2003.11.11 청구 20,000,000 가압류 이차돌 2003.11.22 680만 가압류 하나은행 채권관리팀 2003.12.22 310만 임 의 하나은행 채권관리팀 2004.01.12

등기부등본 분석

하나은행이 선순위 저당권자이기 때문에 선순위 저당권보다 빠른 다른 이해관계인이나 예고등기(가처분 및 가등기 등)가 없어 낙찰자에게 부담되는 권리가 없다. 모두 직권말소된다.

임대차 관계 분석

임차인으로 2003년 2월7일 전입신고한 이동규가 있다. 그는 그해 11월13일 배당요구를 한 상태. 그러나 아파트가 낙찰돼도 배당받을 수 없다. 또 낙찰자에게 임대보증금을 요구할 수 없다. 왜냐하면 이동규의 보증금이 4600만원이기 때문에 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 받을 수 있는 최우선변제 배당 대상 임차인이 아니다. 서울시와 수도권밀집지역의 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 임대보증금이 4,000만원을 넘어서면 안 된다.

그렇다면 이동규가 임대보증금 4600만원의 피해를 보전하기 위한 유일한 길은 1순위 저당권보다 주민등록전입과 확정일자가 빨라야 한다. 그러나 불행하게도 이동규의 전입신고일이 1순위 저당일과 같다. 1순위 저당권자인 하나은행의 저당권은 저당일인 2003년 2월7일부터 효력이 발생되지만, 이동규의 대항력은 주민등록전입일 다음날인 2003년 2월8일 0시부터 발생한다. 임차인 이동규는 낙찰자에게 임대보증금 4600만원을 요구할 권리가 없다. 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 임차인은 없다.

그러나 이 아파트의 권리를 차분히 검토해보면 ‘아주 무서운 함정’이 숨어 있다는 것을 알 수 있다. 임차인 이동규는 임대보증금 4600만원을 잃는 것일까. 필자가 보기엔 절대 그렇지 않다. 오히려 낙찰자가 세심한 부분을 간과하면 손해를 볼 수 있고 이동규는 피해를 줄일 수 있다. 그는 어떻게 해야 피해를 줄일 수 있을까. 입찰에 응하는 사람은 무엇을 조심해야 할까.

만약 임차인이 1순위 저당권자 하나은행의 빚 1440만원을 변제하면 어떻게 될까. 이동규가 소유주 변연우를 대리해 갚은 뒤 1순위 저당권을 말소시키면 이동규가 1순위 권리자가 된다. 배당을 받을 수 있는 것이다. 혹은 배당을 취소한 뒤 낙찰자에게 임대보증금 반환을 요청할 수 있다.

따라서 입찰에 응하고자 할 경우엔 반드시 관할 경매법원에 경락잔금을 납부하기 직전까지 임차인 이동규가 1순위 저당권인 하나은행 채권을 대위변제하고 저당권을 말소했는지, 말소를 진행하고 있는지 살펴야 한다. 만약 낙찰자가 경락잔금을 납부하기 전에 1순위 저당권을 말소시키면 그 즉시 경락허가결정에 대한 취소신청서를 경매법원에 제출해야 한다.

종합 분석

만약 이동규가 대위변제하고 저당권을 말소시킨 상태에서 배당요구의 권리를 지속한다면 경매신청자인 이희수에게 돌아갈 배당금이 없다. 경매는 진행되지 못한다. 반대로 이동규가 배당요구를 철회하면 임차인 이동규의 임대보증금 4600만원은 선순위 권리자가 된다. 임대보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 아파트를 명도받을 수 있다. 이 경우 낙찰자는 아파트를 비싸게 매입하는 것이다.

입찰가 산정

이동규가 1순위 저당권에 대한 대위변제를 하지 않는다면, 입찰가는 평균 6500만~6800만원 사이로 예상된다. 이동규가 1순위 저당권에 대해 대위변제를 한다면 임대보증금 4600만원과 당해세금 그리고 경매집행비용 등을 감안해야 한다. 경매신청자 이희수에게 단돈 100만원이라도 배당될 수 있는 금액을 감안하여 입찰가를 써야 한다. 이 경우 6800만~7000만원 사이에 입찰가를 써야 한다.

임차인의 관리비 미납에 대한 낙찰자 부담 여부

낙찰자가 연체 관리비를 부담할 수 없다는 대법원 판례가 있다. 다만 아파트 공동관리비 부과금은 낙찰자가 부담해야 한다고 판시했다.

다세대주택 - 건물시공자인가, 임차인인가

중앙7계 2003 - 35032 상세정보

구분 저감률	강제(기일) [20%]	채 권 자	방수일	입찰 개찰일	05.01.14
청 구 액	5,000,000	채 무 자	김무종	다음예정	05.05.19(31,457,600원)
용 도	연립	소 유 자	김무종	배당종기일
보 증 금	10%~30%(확인요망)	진행횟수	8회(유찰:7회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 관악구 신림동 ■감정평가내역 -철근콘크리트조 -19세대 -남강고등교 북측 인근 -단독 및 다세대주택,교육기관 등 혼재 -차량출입 가능, 버스정류장 도보8~10분 -4필일단의 가장형토지 -도시가스보일러 개별난방 -1종지구단위계획구역 -고도지구기타 -(진입표면,해발 269.61-372.86m) 감정평가액 대지:75,000,000원 건물:75,000,000원 03.12.22 서초감정 ●토지이용계획서 ●공시지가정보	대지 33.977/660 (10평) 건물 81.97 (24.8평) 방3,욕실2 남서향 4층-97.10.13보존 토지투기지역 투기과열지구 양도세 실거래 신고(토지) 분양권 전매금지	최초가150,000,000 최저가 25,166,000 (16.8%) 유찰 04.07.08 유찰 04.08.12 유찰 04.09.16 유찰 04.10.21 유찰 04.11.25 유찰 04.12.23 낙찰 05.02.03 51,230,000 (34.2%) 유찰 05.04.14 유찰 05.05.19 낙찰 05.06.23 26,000,000 응찰자수 3 불허 05.06.30	전입일 98.01.10 방수일 1억 확정일 98.01.10 배당일 04.01.06 전입일 98.03.11 최민수 3000만 확정일 98.03.31 배당일 04.01.06 (조사서상:확정 98.3.11) ♣동사무소 확인 전입1998.03.11최민수 전입1998.01.10방수일 열람 2004.07.15	소유권 김무종 1997.10.13 가압류 이봉명 1998.01.13 1억 3702만 가압류 방수일 1998.02.26 1억 3700만 가압류 이문환 1998.03.24 1억 8000만 압 류 관악구 1999.09.06 가압류 국민제일차유동 2001.03.22 1억3875만 압 류 국민건강보험 금천 2002.11.06 강 제 방수일 2003.12.05 청구:5,000,000 압 류 동수원세무서 2004.02.09 *열람일자: 2004.06.23

등기부등본 분석

선순위 저당권이 없어 전체 권리자가 안분배당 대상이다. 경매신청자보다 앞선 가압류가 있지만, 낙찰되면 안분배당 대상이다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없다. 경락 허가가 된다면 모든 권리(압류 및 가압류 등)가 말소된다.

임대차 관계 분석

1998년 1월10일(확정일자도 같은 날) 전입신고한 방수일의 임차권이 문제로 떠오른다. 임차인 방수일이 강제경매 신청한 사건이지만 신청 내용을 살펴보면 채권금액이 500만원이다. 그런데 별도로 방수일의 전세보증금 1억원이 있고, 2004년 1월6일 배당을 신청했다. 그렇다면 이 다세대주택을 낙찰받는다 해도 방수일이 배당을 요구해 낙찰가가 1억2000만원을 넘어야 한다. 그렇지 않으면 경락이 결정되지 않는다.

만약 1억원에 낙찰받으면 경매신청자인 방수일(전세보증금 외의 강제경매신청금액 500만원)에게 돌아갈 배당금이 없다. 이 경우 법원직권으로 취소된다.

종합 분석

방수일은 이 건물을 공사한 시공자일 가능성이 매우 높다. 왜냐하면 건물의 준공일이 1997년 10월13일이고 그의 전입신고일이 1998년 1월10일이다. 1998년 2월26일자로 가압류한 금액도 1억3700만원이다. 채권자로 추정할 수 있는 근거다. 법원은 주택임대차보호법의 대항력 중 채권회수를 위한 임대차계약은 인정되지 않는다고 판결한 바 있다. 반면 채권회수를 위해 임대차계약을 하고 실질적으로 채권자가 해당 건물에서 살고 있다면 임차인의 지위가 인정된다는 판례도 있다. 방수일이 채권회수를 위해 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받은 뒤 실질적으로 점유 사용하고 있다면 임대차인의 지위가 인정된다.

그러나 방수일만 점유하고 있을 뿐, 가족은 다른 곳에서 살고 있다면 이는 채권회수를 위한 임대차 계약이기 때문에 진정한 임차인으로 인정받지 못한다. 따라서 방수일과 가족이 진정하게 점유, 사용하고 있는지 주변에서 탐문하고 확인해야 한다. 만약 방수일이 진정한 임차인이라면 입찰에 신중해야 한다.

입찰가 산정

입찰가를 적어도 1억5000만원 이상으로 가정해야 한다. 이 금액 이하라면 경락허가가 나지 않는다. 이런 경우 법원은 경매신청자에게 우선매수권리를 부여하고 경매신청자에게 배당될 수 있는 금액 이상으로 낙찰가를 제시한다. 만약 이를 거부하면 경매가 법원 직권으로 취소된다.

낙찰대금으로 배당되는 순위

배당순위	권리발생일	등기상권리	권리자	청구액	배당금액 및 배당사유
1	1998. 3.31	소액임차인	최민수	3,000만	최우선변제(1,600만)
2	1999. 9. 6.	압류	관악구	압류세액	본건 건물에 관련된 세금전액
3	1998. 1.11.	전세보증금	방수일	1억	1억
4	1998. 1.13.	가압류	이봉명	1억3,702만	안분배당
5	1998. 2.26	가압류	방수일	1억3,700만	안분배당
6	1998. 3.24	가압류	이문환	1억8,000만	안분배당
7	1998. 3.31	소액임차인	최민수	3,000만	안분배당 후 순위, 흡수배당
8	1998.12.23	압류	금천(세)		안분배당 후 순위, 흡수배당
9	2001. 3.22	가압류	국민(유)	1억3,875	안분배당
10	2002.11. 6	압류	건강보험		안분배당 후 순위 흡수배당
11	2004. 2. 9	압류	압 류		안분배당 후 순위 흡수배당
12	2003. 12. 5	강제경매	방수일	500만	안분배당

대지Ⅰ - 예상입찰가산정은시세파악부터

중앙8계 2004 - 31747 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	외환은행	입찰 개찰일	05.05.11
청 구 액	3,000,000,000	채 무 자	동아상사	다음예정	05.06.15(17,749,480,000)
용 도	대지	소 유 자	최옥자	배당종기일	04.12.13
보 증 금	10%	진행횟수	신건	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 강남구 청담동 ■감정평가내역 -청담공원 동측 인근 -단독 및 다세대,아파트 등 혼재 -차량접근 용이 -버스정류장 및 청담역 인근 -장방형 등고평탄지 -남서측 6m도로 접함 -2종일반주거지역(7층이하) 04.09.15 아세아감정 감정지가:6,100,000 ●토지이용계획서 ●공시지가정보	대지 358.5 (108평) 82.2.8보존	최초가 2,186,850,000 최저가 2,186,850,000 (100.0%)		소유권 최옥자 1983.12.22 지상권 신한은행 개포동 2001.01.26 30년 저당권 신한은행 개포동 2001.01.26 4억2900만 저당권 외환은행 잠실역 2004.06.07 30억 임 의 외환은행 여신정리부 2004.09.06 청구:3,000,000 *열람일자: 2004.11.10

사건 개요

채무자는 주식회사 동아상사이고 담보제공자(소유자)는 최옥자다. 최옥자는 1983년 12월22일부터 대지 소유 권리가 있었다. 2001년 1월26일 동아상사가 신한은행에서 3억5000만원(채권최고금액 4억2900만원)을 대출받은 뒤 다시 2004년 6월7일 외환은행에서 30억원을 대출받았다.

이 부동산의 경우 채무자가 소유자의 가족일 가능성이 매우 높다. 특히 최옥자가 20년 이상 대지를 소유했다는 사실로 미루어보아 소유자 최옥자의 아들일 확률이 높다. 채무자 동아상사가 2004년 6월7일 외환은행에서 대출받은 뒤 이자를 납부하지 않아 외환은행이 대출한 지 불과 4개월 만에 경매 신청한 사건이다.

부동산 분석

이 대지는 서울 강남구 청담동에 있으며 주변에 아파트와 단독주택 및 다세대 주택 등 주거용 건물이 혼재해 있다. 버스정류장과 지하철역에서 불과 걸어서 2분 거리여서 교통 환경이 매우 좋다. 현재 건축야적장으로 사용하고 있으며, 대지 형태는 장방형으로 평탄하다. 장방형이란 앞쪽 부분이 직사각형으로 전면이 길게 도로와 접하는 모양이다.

2종 일반주거지역으로 7층 이하 높이로 건물을 지을 수 있으며 주택투기지역과 토지투기지역으로 고시돼 있다. 주택거래신고지역으로 양도세 실거래 신고를 해야 하는 강남의 중심지역이다.

법률분석

이 부동산은 임대차 계약과 전혀 상관이 없는 순수한 대지다. 따라서 1순위 저당을 기준으로 낙찰자 부담 여부를 판단하면 된다. 선순위 가처분 또는 가등기만 없으면 된다. 등기부등본상 이 땅은 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없이 모든 권리가 말소대상이다.

종합 분석

이 땅을 낙찰받는 데 아무런 문제가 없다. 단지 입찰가를 얼마로 결정하느냐가 관건이다. 반드시 주변시세를 정확하게 파악하고 그에 상응하는 가격을 기준으로 낙찰가를 정해야 한다. 게다가 이 대지는 서울 강남구 청담동에 있어 첫 경매에 낙찰될 가능성이 매우 높다.

입찰가 산정

입찰가는 감정평가금액을 참고해야 하나, 감정평가일이 2004년 9월15일이다. 경매는 2005년6월, 지난해와 올해 서울 강남 지역의 부동산 가격이 상승했다는 점을 감안해야 한다.

말소기준 권리의 분석

순위	권리변동일	등기상권리내용	권리자	금 액	말소기준	비 고
1	1983. 12.22	소유권	최옥자			담보제공자
2	2001. 1. 26	저당권	신한은행	4억2,900만 원	소멸(말소)
3	2001. 1. 26	지상권	신한은행		소멸(말소)
4	2004. 6. 7	저당권	외환은행	30억 원	소멸(말소)
5	2004. 9. 6	임의경매신청	외환은행		말 소	경매신청자

대지Ⅱ - 법정지상권이성립할때

중앙2계 2004 - 30577 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	삼송공업	입찰 개찰일	05.05.13
청 구 액	10,760,000,000	채 무 자	삼익악기	다음예정	05.06.17(8,868,848,000원)
용 도	대지	소 유 자	우진하	배당종기일	04.11.25
보 증 금	10%	진행횟수	신 건	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
서울 강남구 논현동 ■감정평가내역 -준주거지역 -지구단위계획구역 -입찰외 7층건물14990.3㎡ 소재 -(삼익악기사옥,58-3,-4,- 10,-11,-12지상) -학동역 북측 인근 -업무 및 상업용 건물, 근린시설,주상복합건물 혼재 -대로변 상가지대 -버스정류장 및 학동역 도보 2~3분 소요 -세장형 평탄지 -남측 학동로 및 북측 12m도로 접함 -도시지역 감정평가액 대지:3,209,610,000원 ------------------ -일괄입찰 04.09.01 정우감정 표준공시지가: 7,300,000 감정지가:8,300,000 ●토지이용계획서 ●공시지가정보	대지 386.7 (117평)	최초가 11,086,060,000 최저가 11,086,060,000 (100.0%)		소유권 우진하 1986.09.29 지상권 삼삼투자금융 1992.02.10 30년 저당권 삼송공업 1992.02.10 107억6000만 압류 광화문세무서 1995.11.11 가압류 대한보증보험 1996.11.27 10억 압류 강남구 1997.06.13 압류 남동세무서 1998.09.11 압류 북인천세무서 1999.07.05 압류 남동구 1999.08.12 가압류 삼삼종합금융 2001.05.23 20억 압류 강북구 세무2과 2003.03.10 압류 강북구 세무2과 2003.03.10 압류 강남세무서 2003.09.27 임의 삼송공업 2004.09.01 청구:10,760,000
서울 강남구 논현동 ■감정평가내역 -준주거지역 -일반미관지구 -지구단위계획구역 -도시계획도로 접함 -건축선지정(도로경계선에서 3m 후퇴)	대지 501.9 (152평)		조사중	*논현동 58-3등기임 *열람일자: 2004.11.03
서울 강남구 논현동 표준공시지가: 7,300,000 감정지가:8,300,000	대지 386.6 (117평)		조사중

사건 개요

1992년 2월10일 삼송공업이 사업거래상 필요에 의해 삼익악기 소유 토지에 저당권을 설정한 것으로 분석된다. 삼익악기는 법정관리를 받을 정도로 자금난에 봉착, 거래관계가 악화되자 2004년 9월1일 삼송공업에서 경매 신청한 사건이다. 개인적 판단으로 이 건은 취하될 가능성이 매우 높다. 대지 위에 건물이 있어(지상권 성립) 대지만 낙찰받았을 때 권리행사가 어렵기 때문이다.

등기부등본 분석

이 토지는 공법상 제한이나 낙찰자가 인수(부담)해야 할 것은 없다. 그러나 대지 위에 7층 건물(삼익악기 사옥)이 있고 법정지상권이 성립돼 재산상의 권리행사를 하는 데 어려움이 따른다. 1순위 저당권자 삼송공업이 아닌 타 저당권자나 가압류권자에겐 배당에 어려움이 따르지만 낙찰될 경우 모든 저당권과 가압류 및 지상권은 소멸된다. 임대차 관계가 없는 대지여서 낙찰자와 관계없다.

눈에 띄는 것은 임차내역에 ‘조사중’이란 내용이 있다는 점이다. 대부분 사는 사람이 있는데 만날 수 없는 경우를 말한다. 이럴 때는 응찰자가 현장을 찾아가 직접 조사해야 한다. 등기부등본을 열람해 임차 내역을 확인해야 낙찰 후에도 별 탈이 없다.

입찰가 산정

이 건을 꼭 낙찰받아야겠다고 생각한다면 대지에 대한 수익률 발생 또는 매각하는데 최소한 1년 이상 소요된다는 점을 감안해야 한다.

입찰 예상가는 낙찰가의 30% 미만이 적절하다. 그러나 경매가 취소될 가능성이 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

대지Ⅲ - 소유권분쟁으로가처분을낸것이라면조심, 또조심

수원6계 2004 - 27289 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	05.03.03
청 구 액	638,900,000	채 무 자	이희원	다 음 예 정	05.04.07(581,160,800)
용 도	임야	소 유 자	박수림	배당종기일	04.08.23
보 증 금	10%	진행횟수	3회(유찰:3회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 용인시 고림동 감정평가내역 -자연녹지지역 -수질보전특별대책구역 -입찰 외 공사중단된10층아파트1동 -(유림테크노파크빌 일부분)소재 -이삭아파트 북서측 인근 -아파트,순수농경지,농가,임야 혼재 -차량출입 가능, 버스정류장 다소 원거리 -북서측 및 남서측 6m 비포 장도로 접함 -지적고시필, 수변구역, 자연 보전권역 감정평가액 대지:121,500,000원 -일괄입찰 04.07.06. 부동산써브감정 표준공시지가: 430,000 감정지가:450,000	임야 270(82평)	최초가 1,418,850,000 최저가 464,929,000 (51.2%) 찰 04.11.18 유찰 04.12.21 유찰 05.01.20 유찰 05.03.03 유찰 05.04.07 변경 05.05.12 낙찰 05.06.14 \626,700,000 응찰자수 5명		저당권 국민은행 2001.05.10 6억3890만 소유권 박수림 2002.05.08 전소유자:이희원 저당권 강○○ 2002.06.07 3억 저당권 최○○ 2002.06.25 2억2500만 저당권 김○○ 2002.07.26 5000만 가압류 전주원 2002.08.08 1억5000만 가압류 법무법인 아주 2002.08.09 144만 저당권 전주원 2002.08.13 2억 가압류 법무법인 아주 2002.08.26 144만 (최병주 저당가압) 가등기 오○○ 소유가등 2002.09.05 가처분 박○○, 허○○ 2002.09.05 가처분 이○○ 외6 2003.10.15 임 의 국민은행
대지: 1,297,350,000원 표준공시지가: 430,000 감정지가:450,000	임야 2883(872평) (872평)			수원엔피엘관리센타 2004.05.15 청구:638,900,000 ♠아성토건(주) 외 22로부터 공사대금 7,515,238,800원에 대한 유치권 신고 있으나 성립여부 불명

사건 개요

2001년 5월10일 이희원이 국민은행에서 5억원(채권최고금액 6억3890만원)을 대출 받은 뒤 이듬해 5월8일 소유권을 박수림에게 양도했다. 이희원은 당시 소유권을 넘기면서 국민은행에 소유권이전 사실을 알리고, 면책적 채무인수를 해주어야 했다. 면책적 채무승계(소유권 변동시 대출받은 채무금을 소유권이전 권리자에게 승계하는 행위)를 하지 않아 국민은행은 박수림에게 이자를 요구했다. 그러나 박수림이 이자를 지급하지 않자 국민은행이 임의경매 신청한 것이다.

등기부등본 분석

1순위 저당권자인 국민은행에 앞서는 선순위 가처분과 가등기가 없어 낙찰자가 부담(인수)해야 할 것은 없다. 저당권보다 늦은 후순위 가등기와 가처분은 모두 말소 대상이다. 다만 가처분의 경우, 소유권 분쟁에 의한 가처분이라면 소유권에 대한 원인무효 판결이 나올 수 있다. 그 경우 원소유주에게 소유권을 빼앗기는 피해가 발생할 수 있다.

가처분 신청의 원인이 무엇인지 조사해야 한다. 등기부등본에 가처분 사건 번호를 확인한 뒤, 관할 법원에서 가면 어떤 이유로 가처분됐는지 알 수 있다. 소유권 분쟁 때문이 아니라 채무관계로 발생한 가처분이라면 안심해도 좋다.

임대차 관계 분석

이 등기부상에는 임대차 관계가 전혀 없다. 유치권에 대한 분석은 필요하다. 아성토건이 2004년 11월4일자로 공사대금 75억1523만8800원에 대한 유치권 신고를 한 것으로 등재돼 있다. 그러나 토지 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 건물 소유주에게 유치권을 주장할 수는 있어도 토지 소유자에게 주장할 수는 없다.

입찰가 산정

공사가 중단된 건물(아파트)이 있어 투자자금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

이 경매토지 입찰에 참여한다면 지상권이 성립되거나 지상건축물이 있는 토지일 경우엔 재산상의 권리행사에 제한을 받는 점을 고려해 보통 감정시세의 35~40% 이내에 낙찰받아야 한다. 적정한 입찰가는 5억6000만원 선이다.

대지Ⅳ - 내가인수할것인가, 상대가인수할것인가

천안1계 2004 - 9922 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [30%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	05.05.16
청 구 액	29,955,338,094	채 무 자	재동주택	다음예정	05.06.20(3,533,791,800원)
용 도	전	소 유 자	대한주택	배당종기일	04.07.20
보 증 금	10~30%(확인요망)	진행횟수	3회(유찰:1회)	경매개시일	04.05.21

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
충남 아산시 신창면 한국감정	전 1716 (519.1평)	최초가 10,302,600,000 최저가 5,048,274,000 (49.0%) 3,533,800,000 (34.3%) ----------- 유찰 04.11.22 낙찰 04.12.27 5,615,000,000 (54.5%) 변경 05.04.11	없음	소유권이전 재동주택 1996.09.02 저당권 국민은행 천안 1997.02.15 366억6000만 소유권이전(토지신탁) 1998.02.28 소유권이전 재동주택 2002.08.08 소유권이전 동방그린 2002.08.08 소유권이전 대한주택 2002.08.08 전소유자:동방그린 가처분 재동주택 2003.04.16 동방그린 종합건설, 임 의 국민은행 2004.05.24 청구: 29,955,338,094 대한주택보증 소유권 말소예고등기 종합건설 ※행목리 215 등기 ※열람일자: 2004.11.08
충남 아산시 신창면 행목리 215-1	대지 1289 (389.9평)		없음
충남 아산시 신창면 행목리215-8	전 11369 (3439.1평)		없음
충남 아산시 신창면 행목리 216-1 ■감정평가내역 -도시계획도로 접함	전 1484 (448.9평)		없음
충남 아산시 신창면 행목리 218 ■감정평가내역 -자연녹지지역 -도로저축	답 3759 (1137.1평)		없음
충남 아산시 신창면 행목리 219 ■감정평가내역 -득산농공단지 서측인근에 위치 -북측으로 개발이용중인 남성리 주거지대, 남측 및 서측에 아파트 단지와 농경지, 과수원, 임야 혼재 -노변으로 근린생활시설 및 상가 소재 -북측으로 아산~예산간 21번 국도가 통과하며 차량접근이 용이하다. -대중교통사정 및 접근성 양호 17필지 일단지로 부정형토지 -자연녹지지역	답 2681 (811평)		없음

등기부등본 분석

경매대상 부동산의 지상에는 아파트가 있어 지상권이 성립될 소지가 매우 많다. 그러나 지상권이 성립될 소지가 있는 아파트를 제외한 토지에 대한 순수한 권리는 낙찰자에게 부담되지 않는다. 1순위 저당권자 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모두 말소된다. 중간에 재동주택이 가처분한 예고등기가 있지만, 이 예고등기 가처분은 말소된다.

지상권 성립 분석

이 토지 위에 건축된 아파트는 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높다. 설혹 지상권이 성립되지 않는다 해도 이해관계인이 많은 아파트 주민이 있어 토지에 대한 권리행사에 제한이 따른다는 것을 명심하고 진행해야 한다.

종합 분석

지상권 성립의 소지가 많아 비록 낙찰받더라도 재산권 행사에 제한이 따른다. 아파트 입주민이 힘을 합해 공동입찰한 뒤 토지와 건물의 소유주를 일치시키는 것이 가장 좋은 방법이다. 만약 아파트 입주민의 의견이 상충, 제3자가 이 토지를 낙찰받아 소유자가 되는 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 쌍방 모두 권리행사를 할 수 없게 된다.

이 같은 물건을 낙찰받으려면 지상권자인 아파트 주민을 상대해야 한다. 주민이 낙찰받은 부동산을 매입하지 않으면 안 되도록 해야 한다. 물론 쉽지 않은 방법이다. 지면 사정상 자세한 얘기는 할 수 없고, 핵심만 전달하면 이렇다.

우리나라 민법상 토지와 건물은 별개의 독립체로 구성된다. 따라서 토지 소유자는 지상권을 행사하는 건축주를 상대로 지료(地料·토지 사용료)를 청구할 수 있다. 토지 사용료에 대한 합의가 이루어지지 않으면, 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 두 가지 권리를 행사한다. 건물을 팔라고 하는 매도청구, 반대로 토지를 사가라는 매수청구가 있다. 마찬가지로 건물 소유주도 토지 소유주에게 매수·매도 청구권을 행사할 수 있다.

건물 소유주와 토지 소유주가 합의하지 못하면 건물 또는 토지 소유주는 관할 법원에 건물과 토지를 일괄 경매로 매도한 뒤 감정평가 금액으로 안분 배당해달라는 조정신청을 할 수 있다. 위와 같은 조정에도 서로 주장을 내세워 해결의 기미가 보이지 않으면 법원 직권으로(토지 소유주 또는 건물 소유주의 신청에 의해) 토지와 건물을 동시에 일괄매각 조건으로 경매에 부친다. 법원은 낙찰된 이후 매각대금으로 안분 배당할 수 있다.

입찰가 산정

이 아파트 부지의 입찰 참여자는 되도록 아파트 입주민 또는 아파트를 건축한 건설회사 같은 이해 관계자들이 하는 것이 좋다. 제3자가 참여한다면 아파트 입주민과 유리한 협상을 위해 입찰가 및 낙찰가를 낮게 잡아야 한다. 최저입찰가로 입찰에 참여하거나 최저입찰가에서 1억원 추가하여 입찰에 참여하면 낙찰 가능성이 높다.

대지Ⅴ- 유찰될확률이높은부동산

부산5계 2004 - 963 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	산도개발(주)	입찰 개찰일	05.03.09
청 구 액		채 무 자	(주)삼익	다음예정
용 도	대지	소 유 자	대한토지신탁	배당종기일	04.04.26
보 증 금		진행횟수	5회(유찰:3회)	경매개시일	04.01.10

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
부산광역시 동구 ■감정평가내역 -시민회관 남측 -차량진입 가능 -제반교통사정 보통 -버스(정) 및 지하철 인근 -제형토지 -일반상업지역 -방화지구 -최저고도12m지구 -주상복합신축공사 현장으로 공사중단 상태 -컨테이너박스 5개 소재 -남측 광대한 도로, 서측 노폭 20m, 동측 폭10m, 각 포장도로 접함 -830-297)도시계획도로 저촉 -830-298)도시계획도로 접함 -주위:숙박시설 업무시설, 예식장 등 각종 근린생활시설 등 형성 -830-297) -도시계획도로 접함 정리회사 (주)삼익의 관리인 박창래의 공사대금 13,397,018,572원에 대하여 유치권주장 있음 04.01.19 대화감정	대 2205.5중 (500.37평) 대 2205.5중 (500.37평) 대 588.3중 (133.47평) 대 441.3중 (100.11평) 대 441.3중 (100.11평) 각.9/12 (대한토지신탁 지분) ---------- 인근 공시지가: 325만	최초가 13,234,275,000 최저가 6,775,949,000 (51.2%) ------------ 변경 04.09.15 유찰 04.11.24 유찰 04.12.29 유찰 05.02.02 변경 05.03.09 ※현재 매각기일이 정해져 있지 않음	임대차 미상	저당권 평화은행 1994.07.26 130억 저당권 산도개발 1999.03.16 31억 9500만 임 의 산도개발 2004.01.14 *830-296번지* ※열람일자: 2004.11.10

등기부등본 분석

이 부동산의 지상에는 공사하다 중단한 건축물이 있다. 그러나 등기부등본상 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 것이 없이 모든 권리가 말소(소멸)된다. 1순위 권리자 평화은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모든 권리가 소멸된다.

임대차 관계 분석

임차인이 없어 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없다.

종합 분석

경매대상 부동산의 임의경매 신청자는 2순위 저당권자인 산도개발이다. 따라서 본건 경매대상 부동산에 대한 경매가 진행되려면 1순위 저당권자인 평화은행 대출금 130억원과 경매집행비용을 합한 금액 이상으로 입찰에 참가해야 한다. 만약 낙찰가가 130억원 이하라면 법원에서 직권으로 경매를 중단시키거나 취소할 수 있다.

그렇다면 누가 이 경매물건 입찰에 참여할 수 있을까. 필자가 보기엔 아무도 없다. 있다면 경매신청자인 산도개발뿐이다. 하지만 산도개발도 자사의 채권금 31억9500만원을 회수하기 위해 1순위 저당권자의 대출금 130억원을 투자해야 한다. 경험상 이 같은 경매대상 부동산 입찰은 진행되기 어렵다. 그렇다고 1순위 저당권자인 평화은행이 130억원 이상 가격으로 낙찰받을 수도 없다. 더군다나 경매진행을 위해 자신의 채권보다 높게 응찰할 수 없다. 다만 1순위 저당권자인 평화은행측에서 첨부경매를 하여 경매를 진행한다면 130억원 이하로 낙찰받아도 취소되지 않아 낙찰자에게 아무런 문제가 없다.

입찰가 산정

평화은행에서 첨부경매 또는 임의경매를 신청하여 경매가 재개될 경우엔 15억~20억원 사이가 적정하다. 본건 경매대상 부동산 위에 공사가 중단된 건축물이 있고, 언제 다시 공사가 재개돼 재산권 행사를 할지 모르는 상태다. 더군다나 유치권을 주장하는 시공회사가 있어 유치권 분쟁에 휘말릴 경우 최소한 1년 이상이 소요된다. 자금 부담이 없는 저가로 낙찰받는 것이 적정하다.

말소기준 권리 분석

순위	권리변동일	등기상권리내용	권리자	금액	말소기준	비 고
1	1994.07.26	저당권	평화은행	130억원	소 멸
2	1999.03.16	저당권	산도개발	31억9500만	소 멸	경매신청자
3	2000.10.20	소유권이전	대한토지신탁		소 멸
4	2000.10.20	소유권이전	서울주택개발		소 멸
5	2000.10.20	소유권이전	대한토지신탁		소 멸
6	2002.08.22	소유권이전	서울주택개발		소 멸
7	2004.01.14	임의경매	산도개발	266억		소 멸

종합병원 - 배짱좋은위장유치권자, 형사고소로퇴출시켜

남원1계 2002 - 3734 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	04.06.28
청 구 액	4,550,000,000	채 무 자	A의료재단	다음예정
용 도	병원	소 유 자	A의료재단	배당종기일	02.12.10
보 증 금		진행횟수	14회(유찰:9회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
전북 남원시 02.10.10 동국감정 ■감정평가내역 철골조 컬러 강판지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 기숙사는 32평형 아파트 20세대 단독아파트 형태로 이용 중	전 926(280평) 현:대지 농취증 필요 답 2211(669 평) 현: 대지 농취증 필요 답 1633(494평) 현:대지 농취증 필요 답 608(184평) 현:대지 농취증 필요 대지 9412 (2847평) 건물 본관동(종합병원 1층~7층) 별관동(1층~4층) 건물평수 약 5,800평	최초가 13,699,634,160 최저가 1,838,734,000 (13.4%) 유찰 03.01.27 유찰 03.02.24 유찰 03.03.24 유찰 03.04.28 유찰 03.05.26 낙찰 03.06.23 4,501,000,000 (32.9%) 유찰 03.08.25 낙찰 03.09.22 4,153,000,000 (30.3%) 낙찰 03.11.24 4,730,000,000 (34.5%) 유찰 04.01.26 낙찰 04.02.23 3,215,555,500 (23.5%) 유찰 04.04.26 유찰 04.05.24 낙찰 04.06.28 2,411,000,000 (17.6%) 낙찰자: 지엔비 인베스트	조○○ 전입 2002.11.25 확정 2002.11.25 배당 2002.11.25 2000만 101호 제3자(한국리스 여신) 소유임을 주장하는 리스물건 있음 박○○ 전입 1억 권리신고서상 수위실(현:휴게실) 점유 02.1.21~1년 ※A종합건설에서 약 30억원에 대해 공사비 청구 유치권을 주장하고 있음	저당권 국민은행 1999.11.19 50억2000만 저당권 국민은행 1999.11.20 60억5000만 저당권 국민은행 2000.12.29 43억 저당권 국민은행 2001.06.20 10억4000만 가압류 김○○ 2002.03.13 5억5000만 가압류 김○○ 2002.03.19 3000만 가압류 매일상호 2002.03.21 2억0460만 가압류 임○○ 2002.04.09 5억 가압류 기업은행 2002.04.26 2671만 압 류 국민연금 2002.05.23 임 의 국민은행 2002.09.11 청구:4,550,000,000 ※125번지 등기

사건 개요

2001년 3월26일 의료재단 A의료법인이 국민은행에서 4차례에 걸쳐 160억원을 대출받은 뒤 이자와 원금 일부를 변제하지 못했다. 이에 국민은행이 2002년 9월11일 임의경매 신청한 사건이다.

입지 및 환경

이 병원은 남원시 중심가에서 10분 거리에 있다. 공기가 맑고 교통이 편리한 곳이다. 산자락에 지어진 이 병원 주변엔 경찰서와 법원 그리고 콘도 등 편의시설이 갖추어져 노인복지 병원으로 운영 중일 때 성황을 이뤘다. 종합의료시설이어서 다른 용도로 변경이 어렵다. 다만 사회복지시설인 청소년수련원, 유스호스텔, 노인복지시설과 노인요양병원으로 전환이 가능하다.

등기부등본 분석

채권자이자 경매신청자인 국민은행의 저당권보다 빠른 가등기나 가처분이 없어 1순위 저당권 이후 모든 권리는 말소된다. 그러나 자세히 살펴보면 몇 가지 문제점이 있다. 우선 제3자 한국리스여신 소유인 리스물건(오폐수정화조시설 및 발전수전설비)이 있다. 둘째 A종합건설에서 유치권 30억원(공사비)을 주장하는 권리가 있다. 셋째 네 차례나 낙찰받은 뒤 경락 잔금을 납부하지 않은 사례가 있다.

세 가지 걸림돌 때문에 권리관계를 철저하게 분석하지 않으면 낙찰받아도 소용이 없다. 앞서서 낙찰받은 입찰자들처럼 문제 앞에 속수무책으로 당할 수 있어서다. 제3자 한국리스여신 소유라는 리스물건(오폐수정화조시설과 발전수전설비 20억원)을 조사해본 결과, 이 병원이 리스대금을 지급하고 있는 상태였다. 리스물건에 대해 구입비용을 완납하지 않아 경매대상에 포함되지 않은 상태였다. 따라서 낙찰자가 별도로 리스물건에 대한 대금을 지급하고 사용하든지, 철거를 요청해 새로 설치해야 한다.

둘째는 A종합건설도 이 병원을 보수 공사했다며 공사비 30억원에 대한 유치권을 주장하고 있다는 점이다. A종합건설이 주장하는 공사비 유치권에 대해 면밀히 조사해본 결과 유치권이 성립되기 힘들다는 결론을 내렸다.

셋째 4차례나 입찰에 참여하여 낙찰받은 사람들이 낙찰 잔금 납부를 포기한 이유를 확인했다. 그랬더니 의외의 사건이 뒤에 숨어 있는 것을 발견했다. 유치권을 주장하는 A종합건설이 낙찰자에게 낙찰 잔금을 납부하지 못하도록 공포 분위기를 조성하면서 압력을 행사하고 있다는 사실이다.

부동산 인도명령과 명도소송

이 종합병원은 2004년 6월28일 지엔비 인베스트가 24억1100만원에 낙찰받은 뒤 그해 8월5일 경락 잔금을 납부했다. 지엔비 인베스트가 낙찰받았을 때 유치권을 주장하는 A종합건설측은 예상대로 공포 분위기를 조성하면서 낙찰을 포기하라고 협박했다. A종합건설과 의료재단 A의료법인은 계열사였다. A의료법인은 경매대상 부동산을 다시 찾으려고 했다. 그래서 채무자인 A병원은 제3자가 입찰에 참여하지 못하도록 유치권이란 제도를 악용했다. 리스회사의 발전수전설비와 오폐수 시설에 대한 리스대금 역시 미납하기로 하고 실천에 옮겼다.

지엔비 인베스트가 2004년 8월5일 경락잔금을 납부하고 채무자 A병원에 건물인도를 요구했으나, 병원측은 강하게 반발했다. 동시에 A종합건설이 유치권을 주장하는 관련 서류를 경매법원에 제출했다. 지엔비 인베스트는 일단 관할 법원에 A종합건설과 A의료재단 및 점유자 전원을 상대로 인도명령신청서를 냈고, 15일 뒤 인도명령결정 판결이 나왔다. 그리고 A종합건설 대표이사를 사기 및 공갈 협박으로 형사고소했다.

여기에서 알아두어야 할 것은 유치권에 대한 판례다. 유치권이 없음에도 마치 있는 것처럼 서류를 조작하면 형사고소 대상이 된다. 유치권이 존재하지 않는데도 유치권 청구금액을 기재하여 요구하면 사기죄가 성립된다. 그러나 유치권을 주장하는 사람의 협박에 못 이겨 일부 자금을 주고 이를 받았다면 역시 사기죄에 해당된다.

이와 같은 맥락에서 지엔비 인베스트는 A종합건설을 사기죄로 관할 수사기관에 형사고소하고, 동시에 인도 집행을 하여 낙찰 받은 부동산을 1개월 만에 넘겨받았다.

인도명령과 명도소송의 차이점

낙찰자가 대금납부 후, 대상 부동산을 인도받는 방법에는 인도명령과 명도소송의 두 가지 방법이 있다. 채무자를 상대로 신청하는 경우에는 특별한 증빙서류를 제출하지 않아도 된다. 그러나 제3자라면(예컨대 세입자) 점유사실 및 동기와 점유개시 일시를 증명할 수 있는 서류를 갖춰 명도소송(인도소송)을 제기해야 한다.

세입자라 하더라도 경매개시 결정 이후에 입주했거나, 순수한 임대차계약으로 들어오지 않았다면(채권채무로 점유한 경우) 명도소송이 아닌 인도명령의 대상이다.

인도 명령

경매대상 물건에 소유자 또는 채무자나 채무자의 가족이 거주하고 있을 때에는 관할 법원에 부동산 인도명령 신청서를 제출해야 한다. 채무자가 거주할 경우, 인도 자체는 어렵지 않다. 그러나 세입자가 거주한다면 인도명령과는 달리 명도소송을 관할 법원에 제기해야 한다. 인도명령은 경락대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지난 후에는 점유자를 상대로 ‘소유권에 기한 인도 또는 명도소송’을 제기해야 한다.

콘도미니엄 - 낙찰자는콘도사업권과회원권도인수하는가

충주2계 2003 - 5432 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [25%]	채 권 자	국민은행	입찰 개찰일	05.07.12
청 구 액	5,192,922,918	채 무 자	김수복	다음예정
용 도	숙박(콘도미니엄)	소 유 자	한국○○	배당종기일	03.08.14
보 증 금		진행횟수	10회(유찰:5회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
충북 충주시 ■감정평가내역 -부정형2필 일단지 03.06.20 나라감정 감정지가:48,000 충북 충주시 1 ~ 29개동 총 184호실 시멘벽돌조 및 철근 콘크리트조, 슬래브지붕 아스 팔트 슁글	유원지 12864 (3891.3평) 토지,주택규제사항 -토지투기지역 양도세실거래:토지 유원지 17328 (5241.7평) 임야 2085 (630.7평) 임야 3488 (1055.1평) 건물 - 휴양콘도미 니엄. 총5,880평 건 물 있음	최초가 13,402,667,660 최저가 4,391,786,000 (32.8%) ------------ 변경 04.03.02 변경 04.05.10 유찰 04.06.14 유찰 04.07.19 유찰 04.08.23 유찰 04.10.05 유찰 04.11.09 낙찰 04.12.14 5,271,000,000 (39.3%) 낙찰 05.05.03 5,271,000,000 (39.3%) -응찰자수:1명 -낙찰자명: (주)지엔비 인베스트 대납 05.07.12	김○○ 전입 한국코타충주호 리조트 유치권 신고 있음 2000.2.에 공사했다는 유치권 신고금액 3억5천만 1억7천만 2억8천만	저당권 국민은행 이천지점 2001.03.26 46억8000만 저당권 국민은행 이천지점 2001.04.12 13억 저당권 국민은행 이천지점 2001.04.17 2억6000만 저당권 한빛은행 2001.06.07 6억 이전 한국자산 2004.02.17 저당권 국민은행 이천지점 2002. 03.11 가압류 김○○ 2002.11.27 1억 가압류 국민은행 2003.05.12 청구 5,192,922,000 압류 충주시 2003.09.22 소유자: W패밀리콘도 콘도미니엄 분양사업 에 따른 회원권 분양 사업허가 가승인 완료 분양사업허가 금액 532억원

등기부등본 분석

이번 콘도 경매는 공법상 제한이나 낙찰자 인수 대상이 없다. 그러나 반드시 조사하고 확인해야 할 사항이 있다. 콘도미니엄의 사업자가 변경(매매 또는 경매로 낙찰자가 발생하는 경우)될 경우 콘도미니엄의 사업권과 분양회원에 대한 모든 권리는 양수자에게 자동 승계된다는 관광진흥법 제8조 2, 3항을 분석해야 한다는 점이다.

이 콘도는 관광진흥법에 의한 콘도분양허가를 받지 못해 회원권 분양을 하지 않은 상태다. 낙찰자가 인수해야 하는 콘도미니엄 회원이 없다는 뜻이다. 반대로 채무자 W패밀리 콘도미니엄회사는 충주시청에 콘도미니엄 사업승인을 받아놓은 상태. 콘도미니엄 사업권은 낙찰자가 승계받을 수 있어 사업성이 있다고 판단된다.

임대차 관계 분석

임차인은 없지만 건물 관리인이 있고 유치권자는 3명이다. 유치권은 특별한 경우가 아니면 성립되기 힘들다. 이번 경매대상 부동산의 유치권자라고 주장하는 사람들도 유치권이 없다고 볼 수 있다. 공사한 사실이 없음에도 허위 공사계약서와 유치권 승인각서 등을 제출했으나 이런 행위는 인정되지 않는다. 진정 유치권을 주장하려면 실질적으로 해당 부동산에 대한 공사를 해야 하고, 공사한 뒤에도 공사비를 받을 때까지 건물을 점유해야 한다. 4년 이상 건물을 점유해야 한다. 그러나 이런 사실이 이번 건에선 발견되지 않았다. 유치권은 성립되지 않는다고 판단할 수 있다.

종합 의견

본건 경매대상 부동산은 충북 충주댐 상류에 있는 리조트 콘도미니엄으로 사업권이 하자 없이 낙찰자에게 승계되면 사업성이 높다. 관할 충주시청에 문의하니 콘도미니엄 분양사업권의 승계에는 아무 문제가 없으나 콘도미니엄 회원모집은 승인하지 않아 향후 발생할 분양회원의 승계가 없다고 확인해주었다. 낙찰자에게 인수되는 것이 없어 입찰에 참여해도 아무런 하자가 없다.

입찰가 산정

콘도미니엄 29개동 건물(총 184실)에 대한 사업성을 분석해본 결과 콘도미니엄 분양사업허가에 따른 분양허가 금액이 532억원으로 나타났다. 충주시청 관광과도 가승인한 상태였다. 단 본건 건물을 분양하려면 리모델링이 요구되므로 그 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 한다.

리모델링 비용은 50억~60억원이 예상된다. 기타 부대비용으로 최소 80억원이 필요했다. 총 투자금은 130억원. 하지만 분양사업허가 금액이 532억원인 점을 고려하면 사업성이 매우 높았다. 입찰 예상가는 최소 47억원에서 50억원 사이. 실제 이 콘도는 지엔비 인베스트에서 52억7100만원에 낙찰받았다. 11개월 뒤, 이해 당사자를 상대로 인도명령 결정을 받아 명도를 완료했다. 유치권에 대한 권리는 예상대로 허위였다.

호텔 - 미완성건축물의대위보존등기

제주2계 2004 - 10581 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [30%]	채 권 자	우리은행	입찰 개찰일	05.03.07
청 구 액	2,646,182,116	채 무 자	유○○	다음예정	05.04.11(1,901,330,320원)
용 도	숙박	소 유 자	유○○	배당종기일	04.09.14
보 증 금	10%	진행횟수	2회(유찰:2회)	경매개시일	04.05.25

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
제주 제주시 연동 동아감정 2004.06.11 ●토지이용계획서 ●공시지가정보 ●건축물 정보 ●지적도 정보 표준공시지가:1,000,000 감정지가:1,200,000 ■감정평가내역 -일괄입찰 -철콘조 슬래브지붕 -호텔 -그랜드호텔 남동측 약150m지점에 소재 -주택, 호텔 및 점포 혼재 -남측 연동택지개발 사업지구인 신시가지 -폭20m 대로변 교통 및 교통 사정양호 -부정형 평지 -폭20m, 8m 포장도로변 -일반상업지역 -중심지미관지역 -최고 45m이하 고도지구 -방화지구	대지 350.1 (105.9평) 대지 350.1 (105.9평) 건물 1층:로비, 프런트 사무실, 커피숍 식당, 주방 화장실, E.V실 414.41 (125.4평) 중2층:호텔 262.41 (79.4평) 2층:커피숍, 호텔 E.V실, 화장실 41686 (126.1평) 객실12 3층:호텔 416.86 (126.1평) 객실11 4층:호텔 416.86 (126.1평) 객실11 5층:호텔 416.86	최초가 3,880,378,000 최저가 2,716,264,600 (70.0%) ------------ 유찰 05.01.31 유찰 05.03.07 변경 05.04.11	없음 없음 없음 1. 점유관계 불가능 2. 내외부 수리공사 중단된 상태로 구본욱으로부터 동소 건물에 대하여 유치권(243,93,000원) 있으나 그 성립여부는 불분명함	소유권 유○○ 2002.08.08. 전소유자:송○○ 저당권 우리은행 남천동 2002.08.08 37억2000만 가압류 김○○ 2003.01.25 3500만 저당권 전○○ 2003.05.10 4억 저당권 김○○ 정○○ 2003.05.10 7억 저당권 백○ 2003.06.05 1억3000만 가압류 황○○ 2003.07.04 6400만 압 류 제주시 2003.09.24 가압류 경환기업 2003.09.26 1억 가압류 (주)명원 2003.12.09 2억0236만 가압류 한국침례 의료재단 2004.02.19 2394만 압 류 제주시 2004.05.14 임 의 우리은행 2004.05.27 청구:2,646,182 3~6층 현재 리모델링 공사 중 내부마감이 안된 상태에서 공사가 중단되어 있음

등기부등본 분석

이 호텔은 건축도중 공사가 중단됐으며 공법상 제한이나 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없다. 다만 공사가 중단된 상태라 유치권을 주장하는 이해관계인이 많은 만큼 어느 정도가 유치권으로 인정되는지 정확하게 분석한 뒤 입찰에 응해야 한다.

경매신청자인 우리은행이 1순위 저당권자로서 채권을 회수하기 위해 임의경매를 신청한 사건이다. 1순위 저당권자보다 빠른 가처분이나 가등기 등 선순위 예고등기가 없어 모든 권리는 말소된다.

종합 분석

만약 건물이 아닌 토지만 경매로 나왔다면 유치권은 낙찰자에게 부담되지 않아 상관없다. 그러나 토지 이외 건물이 경매로 일괄 입찰된 상태라 건물에 대해 공사한 시공업자는 낙찰자를 상대로 공사비를 청구할 수 있다. 또 공사비를 받을 때까지 건물을 반환하지 않을 권리가 있다. 그렇다면 어떻게 공사가 중단된 건물이 토지와 함께 경매로 나올 수 있을까. 과거엔 건물이 완성되지 않으면 유체동산으로 보아 별개로 경매를 진행했다. 완공되지 않은 건물은 경매할 수 없었다. 그러나 민법과 민사집행법이 개정되면서 벽체와 건물의 지붕이 덮인 상태면 건물로 보아 제3자의 채권자가 대위보존등기를 신청하면 경매를 신청할 수 있게 됐다.

위와 같이 채권자의 대위보존등기에 의해 건물과 토지가 경매에 나왔지만, 응찰자는 미지급된 공사비의 유치권 금액과 향후 투자될 공사재개 비용 및 기타 제세공과(諸稅公課) 비용 등을 산출해야 한다. 투자비용 대비 수익률을 계산하여 입찰 참여 여부를 결정하는 것이 좋다.

입찰가 산정

입찰가는 투자비 대비 수익성을 역산해 산정해야 한다. 유치권 공사비용과 제세 공과비용 그리고 향후 투입될 공사비 등 예비비를 조사해야 한다. 건물이 완성되었을 때 가치비용을 산정한 뒤 위에서 계산된 비용을 공제한 차액이 바로 입찰가를 결정하는 중심이다. 보통 이해관계자가 많은 부동산은 감정가의 25~30% 선에서 낙찰받아야 한다. 이 호텔의 입찰 적정가는 9억7000만~11억7000만원.

위락시설 및 음식점 - 유치권에대한권리분석

순천5계 2003 - 32473 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [30%]	채 권 자	농협중앙회	입찰 개찰일	05.04.25
청 구 액	2,080,000,000	채 무 자	콘티넨탈	다음예정	05.06.13(1,556,123,800원)
용 도	건물	소 유 자	김○○외 2	배당종기일	04.02.12
보 증 금	10%	진행횟수	6회(유찰:5회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
전남 순천시 03.11.18 순천감정 표준공시지가:52,000 전남 순천시 표준공시지가:52,000 전남 순천시 ■감정평가내역 -현:음식점,연회장으로 이용중 -철골조 패널지붕 -급·배수상태 보통 -일부:난방시설구비 주변환경 대동마을 동측 야산 하단부, 농경지에 위치. 차량통행 가능하고 버스정류 장 도보로 10분거리 서남향 경사지의 부정형 토지 폭4m 포장도로 접함	대지 8852 (2677.7평) 대지 1128 (341.2평) 건물 일반음식점 1층:1981.56 (599.4평) 2층:1203.61 (364.1평) 3층:683.57 (206.8평) 제시 외 주방 24 (7.3평)	최초가 6,784,159,900 최저가 1,778,427,000 (20.9%) ---------- 유찰 04.07.05 변경 04.08.09 유찰 04.11.01 유찰 04.12.13 유찰 05.01.24 유찰 05.03.14 유찰 05.04.25 유찰 05.06.13	전입일 03.08.18이종목 1억2000만 월200만 1~3층 캐슬 점유 03.7.1~ 2년 성산엔지니어링 금액·기간미상 (주)강동레미콘 전입일 03.12.09윤상진 500만 캐슬라콘티넨탈 (이종목의 전차인) 점유 03.12.5~ 2년 전입일 김용수 1000만 4층 방1 배당일 04.02.12 점유 03.7.15~ 2년 없음	저당권 농협중앙 순천시 2002.08.22 20억8000만 저당권 농협중앙 순천시 2002.08.22 36억4000만 소유권 라콘티넬 2002.08.22 저당권 농협중앙 순천시 2003.01.30 6억5000만 가압류 이○○ 2003.03.04 1463만 압 류 순천세무 2003.09.20 가압류 신○○ 2003.10.02 340만 압 류 순천시 2003.10.27 가압류 허○○ 2003.10.27 2150만 임 의 농협중앙 2003.11.03 청구:2,080,000 가압류 박○○ 2003.11.19 516만 가압류 김○○ 황○○ 2003.11.20 613만

등기부등본 분석

낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 경매신청한 농협중앙보다 빠른 권리가 없기 때문이다. 다만 강동레미콘과 성산엔지니어링이 유치권을 주장하고 있는데 이 권리가 성립하는지 중점적으로 분석해보자.

임대차 관계 분석

이 위락시설이 상가임대차보호법의 대상이 되는지 판단해야 한다. 살펴보니 상가임대차보호법에 해당된다. 이에 따라 낙찰자는 부담되는 선순위 임차인 관계를 분석해야 한다. 본건 경매대상 임차인들 때문에 낙찰자가 부담하는 권리는 없다. 다만 유치권이 성립하는지 조사해야 한다.

유치권 성립 여부

유치권이 성립하려면 반드시 공사를 해야 하고 그에 상응하는 입증서류(부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 자재납품서, 공사시행 진행관련 자료, 하자보증서와 거래통장 사본 등)가 있어야 한다. 또 유치권을 주장하는 해당 부동산을 반드시 점유해야 한다.

공사했다 해도 유치권이 인정되지 않는 경우가 있다. 보수공사한 건물의 채무액이 건물 가격보다 높으면 대개는 공사한 부분에 대한 유치권이 성립되지 않는다. 공사했다는 이유로 유치권을 인정해주면 선순위 저당권자나 후순위 저당권자에게 피해를 줄 수 있기 때문이다. 다시 말해 1순위 저당권자가 건물을 담보로 자금을 빌려주었는데 채무자가 시공사와 공모하여 공사비를 과대 책정하면 1순위 저당권자의 채권 회수에 영향을 미쳐 피해가 발생할 수 있어 이를 제한 하는 것이다.

종합 분석

유치권을 주장하는 강동레미콘은 점유자이면서 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 했다. 성산엔지니어링은 배당요구를 하지 않고 점유만 주장한다. 이 경우 유치권이 인정된다면 배당요구에 관계없이 낙찰자에게 부담될 확률이 높다. 이 건물에 대해 공사한 것이 사실이면 유치권은 성립된다. 하지만 영업을 위해 공사한 것이라면 성립되지 않는다.

유치권자가 공사했다고 주장하는 시기가 언제인지도 반드시 조사해야 한다. 공사시기가 저당 설정일자보다 빠른지, 비슷한 시기인지 아니면 저당권 대출 이후에 신축공사를 한 것인지 알아봐야 한다. 유치권의 권리주장이 공사를 신축한 것이라면 유치권은 성립된다. 그러나 보수공사라면 유치권 성립은 어렵다.

입찰가 산정

적정한 낙찰가는 대략 23억~25억원선. 경매를 신청한 순위가 2순위 저당권이기 때문이다. 같은 농협중앙회 순천지점에서 대출이 발생돼 저당했더라도, 1순위가 아닌 2순위 저당권 금액으로 경매를 신청했기 때문에 1순위 채권최고 금액인 20억8000만원에 대한 채권을 충족시키고 난 뒤 2순위 저당권의 권리에 일부라도 배당이 없으면 경매 진행이 취소된다.

근린상가 - 사우나시설은명도받기쉽지않다

동부산1계 2004 - 15718 상세정보

구분 저감률	임의(기간) [20%]	채 권 자	부산은행	입찰 개찰일	05.04.12 10:00(03/31~04/
청 구 액	2,000,000,000	채 무 자	(주)다경	다음예정	05.05.16(1,483,940,000원)
용 도	근린	소 유 자	(주)다경	배당종기일	04.10.08
보 증 금	10%	진행횟수	3회(유찰:3회)	경매개시일	04.06.29

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
부산광역시 수영구 제86-678호 ■감정평가내역 -수영로터리 남측 -현:수영사우나 -차량진입 가능 -버스(정) 인근 -제반교통사정 보통 -세장형 토지 -주위:점포,숙박, 음식점 등 형성 04.07.05 극동감정	대 462.1 (139.8평) 1-4층:각 332.05 (100.4평) 5층:317.47 (96평) 지하:334.08 (101.1평) 제시 외 계단실, 창고 등 95.4 기계실 등 13.5 각 포함 5층 1987.04.01 보존 ------- 토지감정: 18억9461만 건물감정: 9억9554만 제시외 감정:816만 ------- 인근 공시지가: 375만	최초가 2,898,319,900 최저가 1,483,940,000 (52.1%) ----------- 유찰 05.02.01 유찰 05.03.08 유찰 05.04.12 유찰 05.05.17	전입일 구○○ 500만 사업자등록일 04.06.30 월40만 :에임넷 전입일 박○○ 3000만 배당일 04.12.30 월120만 :3층 스포츠 마사지실 전입일 이○○ 9000만 사업자등록일 04.04.21 월140만 전세권 04.04.17 배당일 04.10.05 :토지및건물1층 동측(엘지25시) 전입일 백○○ 1000만 사업자등록일 03.07.10 월150만 배당일 04.07.13 :지하1층 전입일 이○○ (오○○) 2500만 사업자등록일 04.04.22 월70만 :1층미용실 전입일 소○○ 2250만 배당일 04.07.13 :2층여탕 때밀이실	전입일 심○○ 사업자등록일 04.07.05 :수영로또 전입일 주○○ 6000만 사업자등록일 03.03.27 확정일03.03.27 배당일04.07.13 :2층 여탕 때밀이실 저당권 부산은행 (수영) 2002.08.16 24억 저당권 파. 상호 2003.10.15 1억9500만 전세권 이○○ 2004.04.17 9000만 가압류 서울보증 2004.06.07 2900만 가압류 전○○ 2004.06.07 3300만 가압류 도시가스 2004.06.07 4980만 가압류 정○○ 2004.06.26 3250만 임 의 부산은행 2004.07.01 가압류 전력공사 2004.07.29 460만 압 류 수영구청 2004.10.06 압 류 수영(세) 2004.12.30 청구액: 2,000,000,000 *열람일자: 2005.01.15 입찰기간: 03.31~04.07

등기부등본 분석

낙찰자에게 인수되는 권리는 없다. 1순위 저당권자인 부산은행에서 경매를 신청한 사건으로 경매 신청한 1순위 저당권자보다 빠른 권리가 없다. 말소기준권리인 1순위 저당권 이후의 모든 권리는 낙찰 후 소멸된다.

임대차 관계 분석

본건 경매대상 부동산은 부산시 수영로터리에 소재하는 수영사우나 건물로 임차인이 상당수 있다. 그러나 임차인들 역시 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 선순위 임차인이 없어 낙찰자와 상관없이 모두 인도명령 대상이다.

종합 분석

사우나 시설이 되어 있는 건물로 명도가 쉽지 않다는 것이 마음에 걸린다. 사우나 전용시설은 권리금을 주장하면 명도받는 데 어려움이 적지 않다. 그렇다고 낙찰자가 사우나 시설 건물을 다른 용도로 전환하는 것도 쉽지 않다. 그렇기 때문에 사우나 시설을 임차해 영업해온 임차인이 쉽게 사우나 사업을 포기하지는 않을 것으로 생각된다. 그렇다면 해결책은 무엇일까. 낙찰받은 뒤 현재 사우나 영업을 하는 임차인과 다시 계약을 체결하고 영업하도록 하는 것이 최선의 방법이다. 지금까지 분석한 것을 토대로 임대수익을 역산한 뒤 경매입찰가를 선정해야 한다.

입찰가 산정

입찰가는 위에서 설명한 것을 기초로 하여 주변 상권이 활발하고 유동인구가 많은 것을 감안하여 최초입찰가(감정가)의 60% 선인 16억8000만원이 적정하다. 그 선에서 낙찰될 확률이 높다.

말소기준 권리 분석

배당순위	권리변동일	등기상 권리내용	권리자	청 구 액	말소기준	비 고
1	2000.06.16	소유권이전(매매)	주)다경	소 멸
2	2002.08.10	저당권	부산은행	24억원	소 멸	말소기준등기
3	2003.10.15	저당권	상호저축	1억9,500	소 멸
4	2004.04.17	전세권	이영선	9,000만	소 멸	존속기간 있음
5	2004.06.07	가압류	도시가스	4,979만	소 멸
6	2004.06.07	가압류	전호선	3,300만	소 멸
7	2004.06.07	가압류	보증보험	2,900만	소 멸
8	2004.06.26	가압류	정진숙	3,250만	소 멸
9	2004.07.01	임의경매	부산은행	20억	소 멸	1순위 저당권자
10	2004.07.29	가압류	한국전력	457만	소 멸
11	2004.10.06	압 류	수영구청		소 멸	당해세
12	2004.12.31	압 류	수영(세)		소 멸	당해세

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 비교

구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	주거용 건물	상가건물(사업자등록 대상이 되는 건물)
예외	일시사용을 위한 임대차	대통령이 정하는 보증금액 초과시 / 일시사용을 위한 임대차시
대항력	-주택임대차계약 체결 -주택의 인도 / 주민등록(전입신고)	-임대차계약 체결 -건물의 인도 / 사업자등록신청
발생시점 내용	전입신고 다음날부터 순위보전 선순위인 경우 임대차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간 등 주장)	사업자등록을 신청한 때에는 다음날부터 선순위인 경우 임대차계약의 유효를 주장(보증금기간 등 주장)
우선변제권	주택임대차계약, 주택인도 주민등록, 확정일자인 (동사무소, 공증인, 등기소)	임대차계약, 건물인도 사업자등록신청, 확정일자인(관할세무서장)
경매시 배당	-경매시 배당의 우선순위 보호 (채권, 후순위 물권보다 우선) -확정일자로부터 순위보전	-경매시 배당의 우선순위 보호 (채권, 후순위물권보다 우선) -확정일자로부터 순위 보전
최우선 변제권	주택임대차계약, 주택인도 주민등록 보증금이 소액	-임대차계약. 건물인도 사업자등록신청 보증금이 소액
주택 및 건물가액	-경매신청기입등기 전 대항력 구비 일정액 : 순위와 무관 최우선변제 주택가액의 1/2의 범위 내에서 대 통령령으로 정한 금액	-경매신청기입등기 전에 대항력 구비 일정액 : 순위와 무관하게 최우선변제 임대건물가액의 1/3의 범위 내에서 대통령령으로 정한 금액
임대차기간	최소기간 2년	최소기간 1년
계약의 갱신	계약기간만료 전 6월부터 1월까지	-계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 계약갱신요구 가능 (전체기간은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능):임대인은 거절 제한, 갱신은 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다 (다만, 차임과 보증금의 증액 제한)
묵시적 갱신과 계약의 해지	-계약기간만료 전 6월부터 1월까지 갱신 통지 아니한 경우 -임차인은 언제든 계약해지 통지 -효력은 임대인에게 두 달 후 3월 이 경과하면 발생	-계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 갱신통지 아니한 경우 -임차인은 언제든지 계약해지통지 가능 -효력은 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 발생
차임 등의 증액청구	-약정차임의 1/20 초과 제한 -증액 후 1년 이내 증액제한 -월차임 전환시 산정률의 제한(연 14%)	-증액제한(12/1000) 초과 제한 -증액 후 1년 이내 증액 제한 -월 차임 전환시 산정률의 제한(연15%)
임차권 등기 명령신청	-임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청 가능 -비용은 임대인에게 청구 등기 후 효력 대항력, 우선변제권 취득, 기존효력은 유지 새로운 세입자는 최우선변제권 없음	-임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 신청 가능 -비용은 임대인에게 청구 등기 후 효력 대항력, 우선변제권 취득 기존효력은 유지 새로운 세입자는 최우선변제권 없음
경매신청	확정판결 후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능 (배당시는 물건인도)	확정판결 후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능 (배당시는 물건인도)

말소기준 권리 분석의 예

지역구분	주택임대차보호법		상가건물임대차보호법
	소액보증금	최우선변제액	보호대상	소액보증금	최우선변제액
서울	4,000만원	1,600만원	2억4천만원	4,500만원	1,350만원
수도권중과밀억제권역	4,000만원	1,600만원	1억9천만원	3,900만원	1,170만원
광역시(군지역인천제외)	3,500만원	1,400만원	1억5천만원	3,000만원	900만원
기타 지역	3,000만원	1,200만원	1억4천만원	2,500만원	750만원

   (끝)

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 비교

구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	주거용 건물	상가건물(사업자등록 대상이 되는 건물)
예외	일시사용을 위한 임대차	대통령이 정하는 보증금액 초과시 / 일시사용을 위한 임대차시
대항력	-주택임대차계약 체결 -주택의 인도 / 주민등록(전입신고)	-임대차계약 체결 -건물의 인도 / 사업자등록신청
발생시점 내용	전입신고 다음날부터 순위보전 선순위인 경우 임대차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간 등 주장)	사업자등록을 신청한 때에는 다음날부터 선순위인 경우 임대차계약의 유효를 주장(보증금기간 등 주장)
우선변제권	주택임대차계약, 주택인도 주민등록, 확정일자인 (동사무소, 공증인, 등기소)	임대차계약, 건물인도 사업자등록신청, 확정일자인(관할세무서장)
경매시 배당	-경매시 배당의 우선순위 보호 (채권, 후순위 물권보다 우선) -확정일자로부터 순위보전	-경매시 배당의 우선순위 보호 (채권, 후순위물권보다 우선) -확정일자로부터 순위 보전
최우선 변제권	주택임대차계약, 주택인도 주민등록 보증금이 소액	-임대차계약. 건물인도 사업자등록신청 보증금이 소액
주택 및 건물가액	-경매신청기입등기 전 대항력 구비 일정액 : 순위와 무관 최우선변제 주택가액의 1/2의 범위 내에서 대 통령령으로 정한 금액	-경매신청기입등기 전에 대항력 구비 일정액 : 순위와 무관하게 최우선변제 임대건물가액의 1/3의 범위 내에서 대통령령으로 정한 금액
임대차기간	최소기간 2년	최소기간 1년
계약의 갱신	계약기간만료 전 6월부터 1월까지	-계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 계약갱신요구 가능 (전체기간은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능):임대인은 거절 제한, 갱신은 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다 (다만, 차임과 보증금의 증액 제한)
묵시적 갱신과 계약의 해지	-계약기간만료 전 6월부터 1월까지 갱신 통지 아니한 경우 -임차인은 언제든 계약해지 통지 -효력은 임대인에게 두 달 후 3월 이 경과하면 발생	-계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 갱신통지 아니한 경우 -임차인은 언제든지 계약해지통지 가능 -효력은 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 발생
차임 등의 증액청구	-약정차임의 1/20 초과 제한 -증액 후 1년 이내 증액제한 -월차임 전환시 산정률의 제한(연 14%)	-증액제한(12/1000) 초과 제한 -증액 후 1년 이내 증액 제한 -월 차임 전환시 산정률의 제한(연15%)
임차권 등기 명령신청	-임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청 가능 -비용은 임대인에게 청구 등기 후 효력 대항력, 우선변제권 취득, 기존효력은 유지 새로운 세입자는 최우선변제권 없음	-임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 신청 가능 -비용은 임대인에게 청구 등기 후 효력 대항력, 우선변제권 취득 기존효력은 유지 새로운 세입자는 최우선변제권 없음
경매신청	확정판결 후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능 (배당시는 물건인도)	확정판결 후 경매신청시 물건인도를 하지 않아도 가능 (배당시는 물건인도)

말소기준 권리 분석의 예

지역구분	주택임대차보호법		상가건물임대차보호법
	소액보증금	최우선변제액	보호대상	소액보증금	최우선변제액
서울	4,000만원	1,600만원	2억4천만원	4,500만원	1,350만원
수도권중과밀억제권역	4,000만원	1,600만원	1억9천만원	3,900만원	1,170만원
광역시(군지역인천제외)	3,500만원	1,400만원	1억5천만원	3,000만원	900만원
기타 지역	3,000만원	1,200만원	1억4천만원	2,500만원	750만원

   (끝)

[다원형서아빠(전준호)]

좋은 글 감사합니다.

[bagmusa(박문석)]

좋은 글 권리분석에 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

[레벤톤(임철민)]

사려깊은님 매번 좋은 정보 진심으로 감사드립니다. 이렇게 열심히 글 올리시고 공부하시고 임장활동하시니 좋은 물건도 잡으실수 있나 봅니다. 저도 많이 배워서 꼭 작은 물건부터 성공시켜 봐야 겠네요 ^^

[사려깊은(이영재)]

별말씀을요.. 임철민님께서도 좋은정보 찾으시면 같이 공유해주세요^^