토지투자 이렇게 접근하라

[정오현 대조동 열린부동산]

토지투자 이렇게 접근하라 
임야는 경사도가 25도 이상 되면 사지 말아야한다.(충남 태안군의 경우는 17도)
임야 매수에 있어서 경사도가 중요하다.

 경사도가 급하거나 돌산인 임야는 개발이 불가능하거나 개발비용이 많이 들어 투자가치가 떨어진다.
가장 좋은 임야는 가급적이면 경사가 편평한15도 이하인 임야를 매입해야한다. 
 그리고 보존가치가 높은 나무, 자연석이 많은 임야와 보전임지는 매입해서는 안된다. 준보전 임지를 매입해야 개발허가가
수월하고 투자가치가 풍부하다. 
 
보통 묘지가 있은 임야는 기피대상 임야로 매입하지 말아야 한다.
 또한 혐오시설을 싫어하는 일반적인 경향에 따라 혐오시설이 있는 임야는 가급적으로 매입을 피해야한다. 임야에 분묘가 있다면 분묘기지권을 주장하거나 하면 여러 가지 복잡해질 수 있다. 
 
진입로가 없는 임야는 토지매입에 있어서 가장 중요사항으로 체크해야한다.
 진입로 유무의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 특히 맹지와 같은 진입로가 없는 토지는 매입을 해서는 안된다. 
임야의 생명은 자연환경이라고 할 수 있다..

 사격장이 인근에 위치해 있거나 비행장주변 임야 기타 악취가 나는 임야는 경계해야한다. 소음이 심하게 나는 곳은 기피 대상의 토지이므로 같은 값이면 주변 환경이 좋고 소음이 없는 곳이 좋다. 
산림형질변경허가 받기 힘든 임야는 매입을 해서는 안된다.

 산림을 형질변경하여 다양한 개발행위를 하고자 한다면 산림형질변경 가능 여부를 사전에 확인해보고 임야를 매입해야 낭패를 안본다. 무턱대고 임야를 매입하지 말고 개발가능여부를 검토한 후에 매입해도 늦지 않다. 
산주변이 계곡이나 개울을 끼고 있는 임야는 적극적으로 매입을 해야한다.
 펜션용도로 활용할 수도 있고 기타 음식점휴게소로 활용할 수 있다. 
 
경관이 수려한 계곡임야는 투자가치가 높다.
 그러나 강가, 호수(대청호, 팔당호), 댐주변 토지를 매입하기 앞서서 반드시 체크할 사항은 토지이용계획확인서 확인내용 6번 수도란을 살펴보면 3가지 수질관련규제사항으로 수변구역, 상수원보호구역, 상수원수질보전특별대책지역(제1,2권역) 인지 여부를 잘살펴봐야 펜션, 등 건축행위를 하는데 낭패를 안본다. 
 
임야의 입목은 입목등록원부에 등록 것에 한하여 인정되기에 매매시 참고해야한다.
 임야 매매시 입목등기나 명인방법이 없다면 수목은 임야의 부속물로서 매수인의 것이 된다는 점을 알아야 한다. 
임야는 준보전임지만을 매수하여야하고 보전임지는 전용이 거의 불가하고 외지인에게는 준보전임지가 형질변경에 수월하다.
토지를 매입시에는 신뢰가 가고 마음에 드는 중개업소에서 매입하고 토지를 처분시에는 신뢰가 가는 다른 중개업소에서 처분해야한다.
 왜냐하면 여러 중개 업소에 매도의뢰를 하다보면 제대로 된 가격을 받기 힘들고 
일부업자들에 의해 토지시세를 장난치려는 경향이 있다. 여러 중개업소에 의뢰하면 업소 간 서로경쟁을 일으키기도 한다. 가능한 신뢰 가는 한 중개업소에 의뢰해야 유리하다.
 
토지를 매입, 처분하고자 하는 사람의 이유를 파악하면 이로울 때가 많다.
펜션지, 전원주택지로 조성한 토지는 토지 투자목적으로는 가급적 매입해서는 안 된다.
 그 이유는 한마디로 거품덩어리 토지이며 작업한 토지인 경우가 대부분이다. 쉽게 얘기해서 팔아 넘기는 토지다. 실수요자 입장이라면 매입해도 무난하다.
 간혹 일부 중개업소에서 토지를 처분 해주겠다고 하면 무조건 승낙하지 말고 새로운 호재가 있는지 여부를 구체적으로 파악해야한다.
 새로운 호재성 재료가 있거나 그 만한 이유가 분명히 있는 경우가 많다. 발품을 팔아 현장답사를 부지런히 다녀보면 더 높은 시세를 받을 수 있다는 사실이다. 
 
 손을 타지 않은 토지를 매입하면 투자가치가 높기에 발품을 부지런히 팔아야 가능하다.
 부모로부터 상속받은 토지를 매입하면 손해 안 볼 수 있고 진실하고 신뢰가 가는 토지가 많다.
 단기간에 소유주가 여러번 바뀌면 때가 많이 탄 토지라고 보면 된다. 
 
 토지는 도로와 접한 토지의 높이가 비슷한 토지를 매수하면 매립비용이 안 들고 투자가치가 높다.
 도로변과 접한 부분의 토지가 움푹 들어간 토지보다는 투자가치가 높고 나중에 매도 시에 잘 처분된다는 점을 명심해야 한다.
 간혹 움푹 들어간 전답을 매입하여 매립을 하게 되면 토지의 시세는 평균10~30%는 상승할 수 있기에 염두해 두어야 한다.
 토지는 사전답사를 많이 다녀보고 매입해야한다. 사전답사를 많이 다녀보면 절대로 바가지는 쓰지 않는다. 
 
 토지투자에 있어서 큰 낭패가 일어나는 대부분의 경우는 현장답사를 게을리 한 경우가 대부분이다. 토지투자 시에 현장답사와 더불어 기본적인 공부를 제대로 살펴보면 낭패는 안본다.
 토지를 투자목적으로 매수 후 종전 경작자를 바꾸면 이득보다는 손실이 많은 경우가 있기에 가급적이면 경작자를 바꾸지 말아야한다는 것도 명심해야한다.
 
 토지를 처분 후에는 재투자로 토지에 묻어야 진정한 토지테크라고 할 수 있다.
분할한 토지를 매입해서는 큰 수익률을 볼 수 없다.
 일부업자들이 처분하기 위한 작업한 토지가 의외로 많다. 단기간에 소유주가 빈번히 바뀐 토지는 뭔가 이유가 있다.
 물건에 하자가 있는 경우가 많거나 아니면 토지시세 변동이  없는 토지가 대부분이다. 도로변에 접한 좁고 길쭉한 토지는 매입하지 말아야 한다. 
 실제 측량을 해보면 토지 면적이 반 토막 난 경우가 많다. 토지투자에 접근하기 위해서는 토지의 생리와 토지의 특성을 제대로 파악한 후에 꼼꼼한 답사만이 토지투자로 성공하는 길이다0
 
공인중개사.
Asset Management Expert.
Real Estate Consultant.
Real Estate Rights Analyst.
The Open Real Estata
대표공인중개사 : 정오현