무상임대차확인서를 제출한 임차인 있는 아파트 경매?---(2010타경23804)

[러브정/정의덕]

*2010타경23804*

 이 물건은 서울시 구로구 개봉동 현대아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2008.08.01 

우리은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자 이상운 이외에 말소기준권리이전(2006년11월10일) 전입한

대항력 있는 임차인 길성필이 전입되어 있으며 길성필은 임차보증금 1억6천만원에

대하여 확정일자 없이 배당요구를 하였는데 문제는 아래---매각물건명세서 기록처럼

임차인 길성필은 소유자 이상운이 대출받을(근저당 설정)당시 채권자인 우리은행에

무상임대차확인서를 제출하여 임대차 보증금 1억6천만원을 단 한 푼도

배당 받지 못하므로 상당히 격렬하게 저항 할 것으로 예측 됩니다.

따라서 카리스마회원님이 명도에 전혀 경험이 없는  초보자라면 상당히 어려움이 예상 됩니다.

참고로 저는 부동산경매컨설턴트로 명도만 따로 해결해 드리기도 하니

낙찰 후 힘든일이 생기시면 언제든지 상담 전화 주시기 바랍니다.

3.최종결론: 본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유: 본건 아파트는 2001년5월에 입주하여 약 10년이 경과한

아파트로 아래--로드뷰 사진상 외관은 상당히 양호해 보입니다.

아파트세대수는 총2,412세대(31개동)로 대단지이고 지하철1호선

개봉역이 도보 2~3분 거리에 소재하여 교통편도 양호 합니다.

그런데 문제는 개봉동은 학군이 미약한 편이고 물건

자체에 개발 호재가 없는 것도 약점으로 작용 합니다.

그러나 지하철 한 정거장 거리 구일역 주변에 돔구장이 건설중 이고

무엇보다 인접한 광명시뉴타운이 그동안 계속된 지루한 소송들이

1심 승소로 판결되어 본격적인 재개발이 추진된다는 것입니다.

따라서 향후 3~4년 후 광명뉴타운이 본격 이주철거가 시작 되면 대체수요지로

개봉동 부동산 가격이 상승 할 것으로 보여 미래가치도 어느 정도 있어 보입니다.

또한 2회 유찰되어 시세보다 저렴하여 가격메리트도 있어 보이니

본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

*추신:참고로 입찰 가격은 직접 현장임장하여 같은 평형의 급매물 시세를 정확히

파악 하시고 급매물 시세의 10~15%정도 낮은 금액에 입찰 하시면 무난할  것 입니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

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*무상임대차확인서(각서) 정리*

1.선순위전입자(임차인)가 무상 임차 확인서를 제출했다고 하면 일단은 낙찰자가 인수를 할 것은 없습니다.

원칙적으로 주택임대차 보호법은 "유상"인 임대차에 대해서만 적용되니 무상 임대차 계약서가 제출되면

사용대차로 주택임대차 보호법은 적용을 받지 못합니다.

2.또한 선순위 전입자(임차인)가 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다는 내용의

 확인서를 작성해준 경우 그 후 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러

근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한

배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다는 대법원판결

(대판 1997.6.27, 97다12211)도 있어 명도하는데 에는 지장이 없습니다.

3.그리고 만약 법원에서 무상 임대차 계약서 제출 사실을 잘못 파악해서 매각물건명세서나 현황 조사서에

기재 되었다고 하면 매각불허가신청(잔금 납부 전)이나 취소 신청(잔금 납부 후) 등으로 처리를 하면 됩니다.

4.따라서 입찰자는 입찰 전 반드시 해당 금융기관을 방문하여 소유자나 채무자등 선순위(전입자)임차인이 아닌

엉뚱한 사람한테 각서를 받아 놓았는지 사실관계를 정확히 파악한 후 응찰하여야 하며 또한 첨부된 무상임대차

확인서(각서)가 선순위(전입자)임차인의 인감증명서첨부 및 인감도장 날인등 법적으로 완전한 효력이

있는 각서 인지도 당연히 재확인 하셔야 합니다.

[진주성]

내공 잘 쌓고 갑니다 새해복많이 받으세요

[러브정/정의덕]

진주성회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.

[복덩이]

좋은 내용 감사합니다

[러브정/정의덕]

복덩이회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.