건축물대장, 토지대장 무료열람 요령 등 생활정보

[에이스 김권식]

플러스 안내>> 건축물대장, 토지대장도 인터넷으로 무료열람이 가능한 시대입니다. 

                   평소에 "자기 집 또는 땅 지번"을  직접 열람 한번 해보세요^^ 

	건축물관리대장의 확인 토지대장의 확인 권리분석 및 현장조사의 필요성  부동산등기부의 확인  토지이용계획 확인서의 확인  현장조사
	건축물대장의 확인          건축물대장에서 확인할 수 있는 사항      - 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물과 그 대지의 현황을 표시해 놓은 공적 장부입니다(「건축법」 제38조제1항).      - 건축물대장에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황, 오수정화시설 및 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.        건축물대장의 무료 열람      - 건축물대장의 무료열람은         전자민원G4C 사이트(https://www.egov.go.kr/default.html)에 접속하신후에 로그인을         합니다. 회원가입한 연후에 가능합니다.      - 건축물대장 등·초본을 발급받거나 열람할 때는 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택해서 신청해야 합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항).   토지대장의 확인        토지대장에서 확인할 수 있는 사항      - 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자 등을 기재해 놓은 공적 장부입니다(「지적법」 제9조 및 「지적법 시행규칙」 제70조제1호).      - 토지대장에서는 위의 사항 외에도 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다(「지적법」 제9조).        토지대장의 열람      - 토지대장은        해당 시·군·구청이나 전자민원G4C 홈페이지(https://www.egov.go.kr/default.html)에서        발급받거나 열람할 수 있습니다(「지적법」 제14조 및 「지적법 시행령」 제10조).      ***구체적인 요령은 아래 건축물대장 무료열람요령과 비슷하니 참고하세요^^ 건축물대장 무료열람요령.hwp         토지이용계획 확인서의 확인       **무료열람 : http://luris.mltm.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp        토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있는 사항      - 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조).      - 토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.        토지이용계획 확인서의 발급      - 토지이용계획 확인서는       시·군·구청이나 전자민원G4C 홈페이지(https://www.egov.go.kr/default.html)에서 발급받을 수 있으며, 토지이용규제 정보서비스 홈페이지(http://luris.mltm.go.kr/)에서도 열람할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

부동산등기부ㆍ건축물대장 등의 확인 및 현장조사

관심 물건을 개략적으로 선정한 후에는 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰참여 여부를 결정합니다. 경매 물건을 매수할 때 소멸하지 않고 인수되는 권리가 있는지, 매수 후 해당 물건을 이용하는 데 문제가 없는지 등 재산권 행사에 제약을 주는 요소를 사전에 파악하고 입찰 가치 등을 판단하기 위해서는 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람하거나 그 등ㆍ초본 등을 발급받아 권리관계를 꼼꼼히 살피고, 현장조사를 통해 사실 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

  권리분석 및 현장조사의 필요성

    - 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 「민사집행법」 제144조제1항).

    - 경매 받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면(예를 들어, 전세권이 인수되는 경우 등) 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

    - 법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기부 등의 공부를 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다.

  부동산등기부의 확인

       부동산등기부에서 확인할 수 있는 사항

     - 부동산등기부는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 장부로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다(「부동산등기법」 제15조제1항). 부동산등기부에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제2조 및 「부동산등기법」 제16조).

     - 등기부는 표제부와 갑구 및 을구로 구성되며, 각각에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제4조).

     < 표제부 >

      - 표제부는 토지 표제부와 건물 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예를 들어, 00아파트 101동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예를 들어, 00아파트 101동 101호)에 대한 표제부로 구성됩니다(「부동산등기법」 제14조제1항 및 「부동산등기법」 제16조의3).

      - 표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제3항).

※ 표제부 보는 법

  - 부동산 등기부의 표제부는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

    1. 토지 표제부

 

    · 표시번호: 등기한 순서를 알 수 있습니다.

    · 접수: 등기신청서를 접수한 날짜입니다.

    · 소재지번: 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다.

    · 지목: 토지의 사용목적(예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 임야 등)을 알 수 있습니다.

    · 면적: 토지의 전체면적을 알 수 있습니다.

    · 등기원인 및 기타사항: 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다.

    2. 건물 표제부

    · 건물번호: 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다.

    · 건물내역: 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다.

    3. 집합건물 표제부

  

    ※ 집합건물의 표제부는 1동의 건물에 대한 표제부와 전유부분에 대한 표제부로 구성됩니다.

       1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로

       구성되며, 해당 전유부분에 대한 표제부는 전유부분인 건물의 표시와 대지권의 표시로

       이루어집니다. 다만, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 생략합니다.

    · 대지권 종류: 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권대지권, 임차권대지권 등)를

                    알 수 있습니다.

    · 대지권 비율: 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유부부니 차지하는 지분비율을

                    알 수 있습니다.

     < 갑구 >

      - 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제4항).

      - 갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

※ 갑구 보는 법

 - 부동산 등기부의 갑구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

    · 순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들

                 사이에 우선순위가 정해집니다.

    · 등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.

    · 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수

             있습니다.

    · 등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.

    · 권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

     < 을구 >

      - 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있음(「부동산등기법」 제16조제5항).

       ※ 기재사항이 없는 경우,을구를 두지 않을 수 있음(「부동산등기법」 제16조제1항 단서).

      - 을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및

        변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

※ 을구 보는 법

  - 부동산 등기부의 을구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.

    · 순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들

                 사이에 우선순위가 정해집니다.

    · 등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.

    · 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수

             있습니다.

    · 등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.

    · 권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

     부동산등기부의 열람

     - 부동산등기부는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조). 부동산등기부의 열람은 등기관의 면전에서 하는 것이 원칙이지만, 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다[「부동산등기규칙」 제40조 및 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1262호)]. 

     - 부동산등기부등·초본 역시 소정의 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해서도 발급받을 수 있습니다[「부동산등기법」 제21조제1항 및 「부동산등기규칙」 제40조 및 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1262호)].

 

  현장조사

    - 부동산등기부, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

    - 특히, 현장조사에서는 각종 공부 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다.

 ※ 유치권에 관한 자세한 사항은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.

    - 현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다. 예를 들어, 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다.

 ※ 기준시가, 공시지가, 공시가격 등 부동산 관련 시가는 국토해양부 부동산 공시가격 알리미

    홈페이지(http://www.realtyprice.or.kr/)에서 조회할 수 있습니다.