1.서울고법 1982. 1. 18. 선고 81나2729 제9민사부판결 : 확정-가등기 후에 주택을 임차한 자가 임차후 본등기를 경료한

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서울고법 1982. 1. 18. 선고 81나2729 제9민사부판결 : 확정

[건물명도청구사건][고집1982(민사편),20]

【판시사항】

가등기 후에 주택을 임차한 자가 임차후 본등기를 경료한 자에게 대항할 수 있는지 여부

【판결요지】

원고 명의로 1979. 11. 26. 가등기가 되고 그 다음 피고들이 1981. 3. 5. 전에 위 가등기된 건물에 입주하여 전입신고를 마친 후인 1981. 3. 23. 위 건물에 대하여 원고명의로 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 된 경우 위 본등기의 순위는 1981. 3. 5. 전인 위 가등기의 경료일로 소급된다 할 것이므로 원고는 위 법 부칙 제2조 단서의 위법 시행전에 물권을 취득한 자에 해당되어 피고들은 위법의 보호대상에서 제외된다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 부칙 제2항

②(경과조치의 원칙) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행전에 생긴 사항에 대하여도 이를 적용한다. 그러나 종전의 규정에 의하여 생긴 효력에는 영향을 미치지 아니한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 부칙 제2항

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고

【피고, 항소인】 피고 1 외 2인

【제 1 심】 서울지방법원 북부지원(81가합354 판결)

【주 문】

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들의 부담으로 한다.

【청구취지】

원고에 대하여, 피고 1은 별지목록기재 건물 2층 16평 2홉중 별지도면표시(나)부분 3평을, 피고 2는 위 건물 1층 16평 2홉중 같은도면 표시(다)부분 13평 2홉을, 피고 3은 위 건물중 지하실 16평 2홉을 각 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고

【항소취지】

원판결을 취소한다.

원고의 청구를 모두 기각한다.

소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라 한다)이 당초 소외인의 소유였던 사실, 이 사건 건물에 관하여 채권담보의 목적으로 원고의 명의로 서울민사지방법원 동대문등기소 1979. 11. 26. 접수 제78525호로서 소유권이전청구권보전을 위한 가등기가 경료되고 그후 원고와 위 소외인간의 1980. 1. 21.자 제소전 화해조서정본에 의하여 같은등기소 1981. 3. 23. 접수 제6614호로서 위 가등기에 기한 본등기가 경료된 사실 및 이 사건 건물중 피고 1은 2층 16평 2홉중 별지도면표시(나)부분 3평을, 피고 2는 1층 16평 2홉중 같은도면표시(다)부분 13평 2홉을, 피고 3은 지하실 16평 2홉을 각 점유하고 있는 사실에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(화해조서)의 기재와 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 위 소외인으로부터 1980. 2. 25.까지 금 14,000,000원을 수령함과 상환으로 위 소외인에게 위 가등기를 말소하기로 하고 위 소외인이 위 기일까지 위 금원을 지급하지 아니할 때에는 원고에게 채권담보의 목적으로 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하고 담보권의 실행을 위하여 이 사건 부동산을 명도하기로 하는 제소전 화해를 한 사실 및 위 소외인이 아직 위 금원의 지급을 지체하고 있는 사실을 각 인정할 수 있고 반증없다.

그런데 피고들은 위 소외인으로부터 위 각 점유부분을 별지기재와 같이 임차하였으며 그후 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 오던중 원고가 이 사건 건물에 관하여 위와 같이 소유권이전등기를 경료하면서 위 소외인의 피고들에 대한 임차보증금 반환채무를 인수하였으므로 원고가 위 각 임차보증금을 반환하지 아니하면 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 다투고 있으므로 살피건대, 원심증인 소외인의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제5호증, 제8호증, 제9호증(각 전세계약서). 제6호증(영수증)의 각 기재와 위 증인의 일부증언(뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 보태어 보면, 피고들 주장과 같은 임대차계약사실은 인정되나, 나아가 원고가 그 임대차보증금 반환채무를 인수하였다는 점에 관하여 보면 이에 부합하는 위 증인 소외인의 일부증언(앞에서 믿는 부분 제외)은 위 갑 제2호증의 기재와 변론의 전취지에 비추어 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거없으므로 위 다툼은 이유없다.

다시 피고들은 위 소외인으로부터 위 각 점유부분을 임차하여 이에 입주한 후 1981. 3. 5. 전인 별지목록기재일에 그에 따른 주민등록을 하여 전입신고를 마쳤으며 원고는 1981. 3. 23. 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득하였으니 피고들은 주택임대차보호법에 의하여 1981. 3. 5. 이후에 소유권을 취득한 제3자인 원고에게 대항할 수 있으므로 원고로부터 위 각 임차보증금을 반환받지 아니하면 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 다투고 있으므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증, 제3호증, 제4호증(각 주민등록등본)의 기재에 의하면 피고들 주장과 같은 입주 및 주민등록 사실을 인정할 수 있으나, 주택임대차보호법 제3조 1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보게 되어 있고 같은법 부칙 제2조에 의하면 위 법은 시행일인 1981. 3. 5. 후에 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용한다. 다만 제3조의 규정은 위 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 위 법 시행전에 물권을 취득한 제 3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정되어 있는바, 앞에서 살핀 바와 같이 원고는 위 법 시행후에 그 소유권이전등기를 경료하였으나 그 등기는 피고들의 각 전입신고일 전인 1979. 11. 26.에 이미 경료된 가등기에 기하여 이루어진 본등기이므로 위 본등기의 순위는 1981. 3. 5. 전인 위 가등기의 경료일로 소급된다 할 것이며 이러한 본등기에 의한 권리는 가등기후 본등기전에 이루어진 등기에 의하여 취득된 일체의 권리에 우선되어 이에 저촉되는 권리의 취득은 모두 그 효력을 상실하게 되는 법리에 비추어(위 법의 목적이 그에 의하여 보호되는 임차권을 가등기 이후에 등기가 경료된 전세권이나 임차권 등의 권리보다 더 강력하게 보호되어야 한다는 취지라 볼 수 없다)1981. 3. 5. 전에 경료된 가등기(그것도 피고들의 전입신고전에 이미 이루어졌다)에 기하여 위와 같이 소유권이전의 본등기를 한 원고는 위 법 부칙 제2조 단서에서 지칭하는 위 법시행전에 물권을 취득한 자에 해당된다고 보아야 할 것이므로 피고들의 위 다툼 역시 그 이유없다 하겠다.

또 피고 2는 가사 원고가 같은 피고에게 직접 위 임차보증금을 반환할 의무가 없다 하더라도 원고가 소외인에 대한 금 9,000,000원의 채권을 위하여 담보권을 실행하여 싯가 25,000,000원 상당의 이 사건 건물에 관하여 위와 같이 그 명의로 소유권이전등기를 경료하였으므로 원고는 위 금 25,000,000원에서 그가 지급받을 금 9,000,000원을 공제한 나머지 금 16,000,000원의 정산금을 위 소외인에게 반환할 채무가 있다 할 것인바, 위 소외인은 무자력자이므로 같은 피고는 위 소외인에 대한 금 4,000,000원의 임차보증금 반환채권자로서 위 소외인의 원고에 대한 위 금 16,000,000원의 정산금 반환채권중 위 금 4,000,000원의 채권에 대하여 위 소외인을 대위하여 원고에 대하여 그 지급을 구하여 그 지급시까지 유치권을 행사한다는 취지로 다투고 있으나, 원고 명의로의 위 소유권이전의 본등기는 앞에서 살핀 바와 같이 채권담보의 목적으로 경료된 것에 지나지 않으며 이를 담보권의 실행이라 볼 수 없을 뿐 아니라 원고가 그 후 이 사건 건물에 관하여 환가처분 또는 평가청산등 담보권을 실행하여 정산절차를 밟았음에 대한 아무런 입증이 없으므로 원고와 위 소외인간의 채권, 채무관계는 계속 존재한다 할 것이니( 대법원 1981. 4. 14. 선고, 80다714 판결 참조) 원고가 이 사건 건물에 관하여 담보권을 실행하였음을 전제로 한 같은 피고의 위 다툼은 더 살펴볼 필요없이 그 이유없다 하겠다.

그렇다면 피고들이 달리 이 사건 건물중 각 그 점유부분을 점유할 정당한 권원있음에 대한 주장, 입증이 없는 이 사건에 있어서 피고들은 원고에게 그 점유부분을 각 명도할 의무가 있다 할 것이므로 이의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 인용할 것인바, 이와 결론을 같이 한 원판결은 정당하고 피고들의 항소는 모두 그 이유없어 기각하기로 하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제95조, 제89조, 제93조를, 가집행의 선고에 관하여는 같은법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.

판사   이한구(재판장) 이융웅 심일동