상가건물 임대차보호법

[김동수원장]

목차

제1장 상가건물임대차보호법 조문해설

▶상가건물임대차보호법의 목적

1. 상가건물임대차보호법의 연혁

2. 상가건물임대차보호법의 특징

3. 민법상 임대차와 상가건물임대차보호법의 관계

4. 전세권과 전세의 차이점

5. 현행상가임대차계약의 문제점

6. 이 법의 효력발생 시기

★ 사례의 상담 Q & A

▶상가건물임대차보호법의 적용범위

1. 대상물의 적용범위

2. 임차인의 적용범위

★ 사례의 상담 Q & A

▶상가건물임차인의 대항력 등

1. 대항력이란?

2. 대항력의 요건

3. 대항력의 내용(효력)

4. 임차상가건물의 양수인의 지위

5. 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점

★ 사례의 상담 Q & A

▶등록사항 등의 열람․제공

1. 제도의 필요성

2. 이해관계인과 열람의 필요성

3. 등록사항 등의 열람․제공

4. 사업자등록 신청시 도면의 필요성

5. 기조의 임차사업자가 법의 보호를 받기 위해 하여야 할 일

▶상가건물임대차보증금의 회수

1. 상가건물임차보증금의 우선변제권

2. 담보권자 등 이해관계인의 보호

3. 임차인의 경매신청권 보장

4. 대항력 있는 임차인의 우선변제권 보장

★ 사례의 상담 Q & A

▶임차권등기명령

1. 임차권등기명령제도란?

2. 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력

3. 임차권등기명령의 절차 및 비용

★ 사례의 상담 Q & A

▶민법의 규정에 의한 상가건물임대차등기의 효력 등

▶경매에 의한 임차권의 소멸

▶임대차기간등

1. 임대차기간의 정함이 없는 경우의 임대차기간

2. 제9조 제1항 단서

3. 동시이행의 항변권

★ 사례의 상담 Q & A

▶임대차 계약의 갱시

1. 임대인의 계약의 갱신

2. 임차인의 계약갱신요구권

3. 임차인의 계약갱신요구권의 제한

4. 묵시적 갱신 후 계약의 해지

★ 사례의 상담 Q & A

▶상가건물임대차보증금 ․ 차임의 증감청구

1. 보증금․차임의 증감청구를 할 수 있는 경우

2. 보증금․차임의 증액제한

3. 보증금․차임의 감액

★ 사례의 상담 Q & A

▶월차임 전환시 산정율의 제한

★ 사례의 상담 Q & A

▶전대차관계에 대한 적용 등

1. 전차인의 보호

2. 전차인의 확정일자

▶임차보증금 중 일정액의 보호

1. 최우선변제권

2. 최우선 변제를 받을 수 있는 임차인의 범위

3. 최우선 변제를 받을 수 있는 금액

4. 최우선변제를 받을 수 있는 요건

5. 상가건물경매가격 중 소액보증금 우선변제범위

6. 소액보증금의 수령 및 이의 신청

7. 소액임차인의 적용시점

★ 사례의 상담 Q & A

▶강행규정

1. 강행규정이란?

2. 임차인에게 불리한 약정

3. 임차인에게 유리한 약정

▶일시사용을 목적으로 한 임대차

▶등기되지 아니한 전세계약의 준용

1. 등기하지 아니한 전세계약에 적용

2. 임차상가건물의 등기 여부

▶소액사건심판법의 준용

1. 제18조 신설

2. 소액심판제도

▶부칙

제2장 생활 속 상가건물임대차보호법

▶상가건물임대차보호법관련 사례

1. 이 법의 효력발생시기

2. 상가건물의 정의

3. 권리금의 보호

4. 등록사항 등의 열람․제공

5. 사업자등록신청시 도면의 필요성

6. 보증금의 월세 전환

7. 소액임차인의 적용시점

8. 임차인에게 불리한 약정

▶대항력과 우선변제효력

1. 미등기 상가건물의 경우

2. 사업자등록신청을 잘못 기재한 경우

3. 사업자등록의 소재지를 잠시 이전했다가 재이전한 경우

4. 건물의 인도와 사업자등록신청 사이에 근저당권이 설정된 경우

5. 사업자등록정정신고의 필요성

6. 기존의 임차사업자가 법의 보호를 받기 위해 하여야 할 일

7. 법 시행저의 선순위 저당권이 있는 경우

8. 하나의 사업장을 여러 임대인과 각각 계약한 경우

9. 보증금증액에 따른 별도의 계약서와 확정일자효력

10. 사무소의 이전과 확정일자(우선변제권)

11. 실제계약서와 달리 이중계약서를 만들어 확정일자를 받은 경우

12. 가등기 후 인상된 보증금의 대항력 여부

▶임대보증금 반환

1. 주거․점포 겸용주택의 전세금 보호여부

2. 사업자등록을 하지 않은 임차인

▶소액보증금의 최우선변제권

1. 최우선변제권과 우선변제권의 차이

2. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법

3. 소액임차인의 최우선변제권 범위

4. 소액임차인의 최우선변제의 요건

5. 근로자임금채권과 소액임차보증금의 배당순위

▶임대차계약기간과 갱신편

1. 임대차기간의 정함이 없는 경우의 임대차기간

2. 임대기간 1년 미만의 임대차계약의 유효여부

3. 계약갱신요구권

4. 묵시적 갱신의 경우 상가건물임대차기간

5. 이 법 시행일 이전 계약의 계약갱신요구권

6. 임대차계약기간의 단위

▶전대차

1. 전대차계약의 대항력 유무

2. 전차인의 우선변제권

3. 전차인의 계약갱신요구권

▶임차권등기명령

1. 임차권등기명령제도

제1장 상가건물임대차보호법 조문해설

상가건물임대차보호법의 목적

제1조(목적) 이 법은 상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

1. 상가건물임대차보호법의 연혁

상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001. 12.29. 법률 제6542호로 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다.

2. 상가건물임대차보호법의 특징

① 상가건물임대차보호법은 민법의 임대차 일반규정(제618조 내지 제654조)에 우선하여 적요(특별법우선주의)함으로써 상가건물임차인의 권리를 보호하는 민법의 특별법이다.

② 상가건물임대차보호법의 규정은 당사자 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 강행법규이며, 이 법의 규정에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(법 제15조). 예를 들어 현행법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 이에 임대인이 계약기간을 1년으로 약정하고 계약기간 종료 후 계약갱신을 제한하는 약정을 한 경우 임차인은 1년의 계약기간이 경과 된 후에도 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간을 5년까지 계약갱신을 요구할 수 있다.

③ 상가임차인의 대항력, 우선변제권, 소액보증금제도, 확정일자제도, 임차권등기명령제도, 계약갱신요구권 등을 내용으로 라는 상가건물임대차보호법은 제1조에서 “…국민의 경제생활의 안정을 보장함을 목적…”이라고 규정하고 있는바 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 사회법이다.

3. 민법상 임대차와 상가건물임대차보호법의 관계

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용․수익케 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 치임을 지급할 것을 약정하는 것을 말한다(민법 제618조). 이런 임대차에 대한 일반규정은 민법 제618조 내지 제654조에 규정되어 있으며, 상가건물임대차보호법의 규정은 이 민법의 규정에 대한 특례규정이다.

▶상가건물임대차보호법과 민법의 비교

구 분	민 법	상가건물임대차보호
개 체	부동산, 동산	상가건물+일정액이하의 환산보증금
대 항 력	원칙적으로 없음	있음
양 도 성	임대인의 동의 없이 양도, 전대할 수 없음	좌 동
존 속 기 간	최장존속기간 : 20년	최단존속기간 : 1년 계약갱신요구권(5년까지)
우선변제효력	원칙적으로 없음. 단, 등기한 경우 있음	확정일자인 부여받으면 있음
소액임차인보호	없음	있음
기간의 약정이 없는 경우	당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있음. 임대인이 해지의 통고를 하면 6월, 임차인이 한 때는 1월이 경과해야 해지의 효력 발생.	임차인은 언제든지 계약해지의 통고가능. 이 경우 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지통고의 효력이 발생함

4. 전세권과 전세의 차이점

전세권은 외국의 입법례에서 찾아볼 수 없는 우리의 특유한 제도로 등기를 요건으로 하는 물권이다. 즉, 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 등기를 하지 아니한 전세(임대차)는 채권이지만 물권인 전세권에 관한 규정이 유추 적용된다. 단만, 주택에 대한 채권적 전세는 주택임대차보호법이 우선 적용된다는 것이다.

5. 현행상가임대차계약의 문제점

이 법률의 핵심내용은 상가임대차계약에서 발생하는 다음의 문제들을 일정요건을 갖춘 상가임차인에게 다음과 같은 권리를 부여함으로 상가임차인들을 사회적으로 보장하기 위한 법적 장치이다.

(1) 상가임대차계약의 문제점

① 매매 등으로 인한 시설비등 권리금회수의 어려움

② 임대인의계약해지권한 남용과 임대차기간의 불안정성

③ 임대보증금회수의 어려움

④ 임대인 일방에 의한 임대료인상문제

⑤ 임차건물에 대한 등기의 어려움과 보증금회수의 문제

(2) 주요내용

① 임대차 존속기간 보장 : 최초의 계약기간 포함하여 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장

② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바 뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장

③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인 정하고 경매․공매시 후순위 채권자보다 우선 변제

④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능

⑤ 최우선변제권의 보장과 임차권등기명령제도의 도입

6. 이 법의 효력발생 시기

법시행의 초기에 발생하는 전형적인 문제는 법의 효력발생시기에 따른 기존계약에 대한 법 적용문제이다.

이 법은 2002. 11. 1.부터 효력을 발생합니다. 다만, 법시행일인 2002. 11. 1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002. 11. 1이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 점에 유의하여야 한다.

이전계약	이후계약
법적요건을 갖춘 경우 ․대항력인정 ․우선변제권 인정 ․최우선변제권 인정 단, 선순위의 담보물권 이 설정되어 있지 않은 경우	상가건물임대차보호법전반이 적용 단, 선순위의 담보물권이 설정되어 있지 않은 경우

★ 사례의 상담 Q & A

1. 상가건물임대차보호법의 주요내용

Q. 상가건물임대차보호법에서 보장하는 임차인의 주요 권리에는 어떠한 것들이 있습니까?

A. 상가건물임대차보호법상 임차인을 보호하는 제도로는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 취득하는 대항력(대통령령이 정하는 보증금액 초과하는 임차인은 제외)과 일정범위의 임차인을 보호하는 소액임차인의 최우선변제권, 확정일자를 받으면 등기를 하지 않아도 우선변제권을 갖게 됨은 물론 건물의 인도나 사업자의 폐업신고를 해도 전세보증금을 반환받을 수 있는 임차권등기 명령제도로 임차인을 강력하게 보호해주고 있습니다.

상가건물임대차보호법의 적용범위

제2조(적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물이 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

제2조(적용범위) ①상가건물임대차보호법(이하 “법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 2억4천만원

2. 수도권정비계획법에 이한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) : 1억9천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원

②법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조 제2항에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 1분이 100을 말한다.

1. 대상물의 적용범위

(1) 상가건물의 정의

상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며, 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 영업용도로 사용되는 건물을 말한다. 예를 들어 등기부상에 주택으로 되어 있는 건물에 임대인이 점포로 개조하여 임대하였거나 임차인이 주인의 승낙으로 되어 있는 건물에 임대인이 점포로 개조하여 임대하였거나 임차인이 주인의 승낙을 얻어 점포로 개조하여 영업을 하고 있었다면 상가건물로 보며 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 그러나 세입자가 주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우라면 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못한다.

또한 종교․자선단체 및 친목모임 사무실, 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

(2) 상가건물의 전부 또는 일부의 임대차

상가 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 위에서 설명한 상가건물에 속하는 시설물로서 전체를 임차하거나 그 일부를 얻는 경우에도 이 법의 적용을 받을 수 있다.

(3) 임차상가건물의 일부가 영업용외의 목적으로 사용되는 경우

임차상가건물의 일부가 영업용외의 목적으로 사용되는 경우란, 상가건물의 일부가 주택, 등으로 사용되는 경우를 말하며, 여기서 영업용으로 사용되는 부분이 대부분이고 비영업용으로 사용되는 부분이 일부분이라면 이 법의 적용상 문제가 없겠지만 그 반대의 상황, 즉 임차건물의 대부분이 주거용도로 사용되고 일부가 영업용도로 사용된다면 논란이 야기될 것이다.

(4) 대통령령이 정하는 보증금액이하인 경우

상가건물임차인 중에서 대통령령이 정하는 보증금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.

보호대상여부를 판단하는 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하고 있다.

이때 월차임을 환산하는 “대통령령이 정하는 비율”은 1부의 100으로 월세차임에 100을 곱한 금액에 보증금을 더하여 환산한 금액을 기중으로 판단합니다.

예를 들면, 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우

보호대상보증금(환산보증금)=1,000만원(보증금)+100만원(월세)×100=1억1,000만원

※환산보증금이란?

보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세×100)을 합한 금액을 말합니다.

(5) 기타 권리금, 관리비, 부가가치세문제

관행상 기존 임차인과 새로운 이마인 사이에 주고받는 권리금은 이 법과 무관하기에 환산보증금의 계산시 포함되지 않으며 다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있습니다.

또한, 임차인이 부담하는 관리비나 차임 등에 대한 부가가치세의 경우가 문제가 될 수 있는바, 일반적으로 사용자부담으로 하는 관리비는 환산보증금의계산시 포함되지 않는 것이라 할 수 있다.

▶상가건물임대차보호법에 적용되는 대상물의 범위

상가건물임대차보호법의 보호를 받는 건물

등기된 상가건물(단독상가건물, 지분등기가 된 상가건물 등)

미등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물

무허가건물이나 가건물

비영업용 건물을 주인이 영업용도로 개조하여 세놓은 건물

비영업용 건물을 세입자가 주인의 승낙을 받고 영업용도로 개조하여 사용하는 건물

주거를 겸하는 가게나 공장

상가건물임대차보호법의 보로를 받지 못하는 경우

보증금이나 월세를 내지 않고 사용하는 경우(무료사용)

일시사용을 목적으로 임대차한 경우

비영업용 건물을 임차인이 임대인의 승낙 없이 영업용으로 개조한 경우

보증금과 차임이 규정액을 초과하는 경우

※현행법령상의 규정에는 토지만 임차하여 물건의 야적, 보관하는 영업을 하는 경우에는 포함되어 있지 않으나 법제5조의 보증금의 회수 규정에 보면 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 하였는바 임차건물의 환가대금 속에는 임대인소유 대지의 환가대금도 포함하는 규정으로 본다면 보호의 대상이 될 수 있다는 견해도 있을 수 있다.

2. 임차인의 적용범위

이 법의 취지는 국민의 경제생활의 안정을 보호하려는데 있다. 따라서 구체적인 그 범위를 주택임대차보호법과 달리 자연인, 법인, 외국인, 외국회사라도 사업자등록신청이 가능한 경우라면 보호대상으로 보아야 한다고 본다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 주거․점포 겸용주택의 전세금 보호여부(적용 안되는 경우)

Q. 저는 식당으로 사용하는 점포에 딸린 방에서 가족과 함께 살고 있습니다. 전체 면적의 3분의 2이 방이며 나머지 3분의 1가 식당으로 사용하고 있고 식당에 딸린 방을 영업시간에는 손님을 받는 곳으로 이용하고 그 밖의 시간에는 가족들의 주거공간으로 사용하고 있습니다. 전입신고와 사업자등록신청까지 마치면 이 경우 상가건물임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있을까요?

A. 상가건물임대차보호법 제2조는 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.)의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.)에 관하여 이를 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.” 라고 규정하고 있다. 따라서 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 범위는 영업용 건물의 전부 또는 일부의 임대차다. 임차건물이 상가건물임대차보호법의 영업용 건물에 해당하는지 여부는 임차목적물의 공부에 표시된 기준과 함께 실제 용도에 따라 정해진다. 따라서 이러한 경우에는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 다만, 위하 같이 주택 겸용 점포는 상가건물임대차보호법이 아닌 주택임대차보호법에 의해 보호되는 주거용 건물로 당연히 임대보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

상가건물임대차보호법보다는 주택임대차보호법이 임차인의 보증금 회수에는 더 유리하다고 볼 수 있습니다. 그러나 계약갱신요구권에서는 주택보다 상가건물이 더 많은 기간을 보장 받을 수 있다는 점에 유의하여야 합니다. 또한 주택은 보증금의 많고 적음에 관계없이 보호의 대상이 되나 상가건물은 환산 보증금이 일정액을 초과하는 경우에는 보호의 대상이 되지를 않는다.

2. 주거․점포 겸용주택의 전세금 보호여부(적용되는 경우)

Q. 비주거용건물을 임차한 후 레스토랑을 운영하기 위하여 방, 주방 등을 만들어 작은 방2개를 제외한 거의 대부분을 손님을 위한 홀 등으로 사용하고 있다. 이러한 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?

A. 상가건물임대차보호법은 상가건물에 주택목적으로 일부를 사용하는 경우에도 적용된다. 앞의 사례에서 보았듯이 임차건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 주택임인은 보호받았다. 그러나 이번 사례에서와 같이 영업용건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없어 이러한 건물은 이 법률의 적용대상이다. 주택임대차보호법 관련 판례는 “비주거용건물의 경우 점포 딸린 방 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 그 영업에 부수적인 것으로써 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제 2조 후문에서 말하는 주거용건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.” 고 판시했다.

3. 미등기 상가건물의 경우

Q. 신축하여 아직 소유권보존등기를 마치지 않은 상가건물을 임차하려 하는데 이런 경우에도 확정일자를 받아 상가건물임대차보호법상의 보호를 받을 수 있나요?

A. 미등기 건물, 무허가건물이라 해도 등기된 건물과 마찬가지로 상가건물인 이상 이 법의 보호를 받는다. 일정액이하의 보증금으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청 임대차계약서에다 확정일자를 받아두었다면 등기된 건물과 마찬가지로 경매시 보증금을 낙찰자에게 반환받거나 저당권보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제효력이 생긴다. 다만, 임차권등기명령은 등기를 할 수 있는 건물에 한정되기 때문에 임차권등기명령제도를 이용할 수 없으므로 주의해야 한다.

상가건물임차인의 대항력 등

제3조(대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③민법 제575조 제1항, 제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

④민법 제 536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.

1. 대항력이란?

계약당사자 이외의 다른 사람들에게는 단순히 계약 내용만으로 대항할 수 없다. 왜냐하면 원칙적으로 임대차계약을 체결하고 등기를 하지 않았다면 다른 사람들이 그러한 내용의 계약이 있는지 알 수 없으므로 다른 사람들에게 대항할 수 없다. 따라서 새로 상가건물의 소유권을 취득한 사람에게 종전의 소유주와 체결한 임대차계약 내용은 효력이 없기 때문에 주택을 인도하고 쫓겨날 수밖에 없다. 이것이 바로 채권적 효력이다.

당사자 이외의 사람들에게 대항하기 위해서는 반드시 물권을 취득하거나 등기를 갖추어야 한다. 그런데 물권이나 등기를 취득하려면 임대인(소유자)의 협력 얻어야한다. 결국 약자인 임차인은 등기 없이 채권 상태로 임차를 하여 거주하는데, 이로 인해 불안정한 지위에 놓이게 된다.

상가건물임대차보호법은 서민들이 임대차생활을 하는데 안정을 도모하기 위해 제정된 특별한 법률이다. 이 법률이 제정됨으로써 등기 이외의 공시방법, 즉 대항력 요건을 갖추면 계약서에 도장을 찍지 않은 모든 사람들에게도 그 계약서의 내용을 주장하고, 이의 이행을 조건으로 대항할 수 있는 힘을 갖는다. 이를 임차인의 대항력이라고 한다.

2. 대항력의 요건

상가건물임대차보호법에서는 임대차의 등기가 되어 있지 않은 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청(사업자등록증 교부일이 아님)한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다(법 제3조 제1항). 즉, 상가건물임차인이 임차상가건물을 인도받고, 사업자등록신청까지 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

또한 사업자등록사항 중 임대차계약내용(임대차의 목적물 및 면적, 보증금 및 차임, 임대차기간 등)의 일부가 누락되거나 사실과 다른 경우 법의 보호를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 기존 임차사업자가 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등을 가지기 위해서는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 한다.

3. 대항력의 내용(효력)

제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차건물이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 건물주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 잇다는 것을 의미한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대차기간가지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때가지는 새로운 건물주인이나 경락인에게 건물을 비워줄 필요가 없다. 다만 건물의 인도와 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리9근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 건물이 경매되는 경우 경락인에게 대항할 수는 없다.

4. 임차상가건물의 양수인의 지위

임차상가건물의 양수인이란 전세와 월세가 들어있는 주택을 새로이 구입한 사람을 말하며 상속인도 포함된다. 임대건물의 매수인이나 상속인은 종전 임대차계약을 그대로 인수한 것으로 본다. 즉, 건물을 임차한 사람은 임차건물을 다른 사람에게 팔리거나 사망으로 인하여 자식에게 상속되었더라도 집을 비워야 한다거나 기간을 단축하는 등의 영향을 받지 않으며, 계약기간의 만료후 보증금의 반환채무도 승계인(매수인, 상속인)에게 주장할 수 있다.

5. 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점

대항력은 건물의 인도 및 사업자등록신청의 두 가지 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다.

확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도, 사업자 등록신청, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.

따라서 대항력은 건물의 인도 및 사업자등록 신청한 다음날로부터 제3자에 대하여 주장할 수 있다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 신축건물 준공 후 건축물대장에 다르게 기재된 경우

Q. 신축한 건물이 ‘가동 301호’ 라고 해서 계약서에 그렇게 쓰고 사업자등록신청도 마쳤는데 후에 준공검사가 끝나고 건축물관리대장에 ‘A동 501호’ 로 등재 되었습니다. 이러한 경우 대항력을 주장할 수 있나요?

A. 이 경우에는 ‘A동 501호’ 로 정정된 날의 다음날부터 대항력을 인정받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 관련 판례는 “신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다.” 고 판시한 바 있다.

대항력 요건인 사업자등록신청은 주택임대차보호법의 주민등록과 같이 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 잇는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정된다.

2. 사업자등록 소재지를 잠시 이전했다가 재이전한 경우

Q. 저는 상가건물에 세를 들어 영업을 하다가 개인 사정으로 사업자등록의 소재지를 잠시 이전했다가 다시 이전해 왔습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되었고 그 사실을 모른 채 계속 영업을 하던 어느 날 경매가 된다는 통지를 받았습니다. 이 경우 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있나요?

A. 건물의 인도와 사업자등록신청이라는 대항요건은 대항력 취득시에만 구비하면 되는 것이 아니라 계속 유지하고 있어야 효력이 있는 것입니다. 도중에 사업자등록의 소재지를 옮기면 그 순간 대항력은 상실하게 되며 재이전 했다 해도 회복되지 않고 재이전한 시점부터 새로 대항력을 취득한 것으로 보고 재이전 시점보다 먼저 저당권이 설정되었다면 후순위가 되므로 낙찰자에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 낙찰 후 건물을 비워줘야 합니다.

3. 대지만 저당권이 설정된 경우

Q. 대지에만 근저당권이 설정된 신축건물을 인도받아 사업자등록신청을 마쳤는데 대지의 근저당권자가 건물을 포함하여 경매를 신청할 경우 낙찰자에게 대항해 계속 살 수 있나요?

A. 대지에 대해서만 저당권이 설정된 후에 건물이 신축된 경우 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대해서도 일괄해 경매를 청구할 수 있습니다.. 그러나 저당권자는 건물의 대금에서는 배당을 받을 수 없다. 이때 토지에 관한 저당권설정 당시 그 지상에 건물이 토지소유자에 의하여 건축중이었고, 그 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우라면 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 따라서 건물임차인은 건물에 아무런 저당권도 설정되지 않은 상태에서 건물의 인도와 사업자등록신청을 마쳐 건물 낙찰인에 대해 대항력을 갖고 있다면 보증금을 반환 받을 때까지 건물을 비워주지 않아도 된다.

4. 전대차계약의 대항력(임대인의 동의가 없는 경우)

Q. 임대인의 동의 없이 전대계약을 체결한 경우 전차인은 대항력을 주장할 수 있나요?

A. 임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차라고 하고 원래의 임차인은 전대인이 되고 전대인과 임대차계약을 체결한 임차인을 전차인이라고 합니다. 민법 제629조1항 및2항은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.” 라고 규정하고 있다. 즉, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 전차인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 그 전차인은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없다는 것이다. 따라서 임대인은 전차인에게 건물의 인도를 요구할 수 있다. 전차인은 원래의 임차인인 전대인과 체결한 임대차 관계를 상가건물임대차보호법상 대항요건인 건물의 인도와 사업자등록신청을 하였더라도 주장하지 못합니다.

5. 대항력을 갖춘 후 건물이 양도된 경우

Q. 임대차기간이 만료되었으나 전세보증금을 반환받지 못하고 있는 사이 건물이 매도된 경우 임차인의 지위는 어떻게 되나요?

A. 상가임차인이 대항요건을 갖춘 경우라면 건물이 양도되더라도 임차인은 양수인에게 대항할 수 있습니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 따라서 임차인은 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있으며 양수인으로부터 전세보증금을 반환받을 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로 그 사이에 건물이 매도된 경우 임차인은 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때가지는 건물을 인도할 의무가 없고 건물이 양도된 후에 임차인이 사업자등록을 다른 곳으로 옮기더라도 양수인의 이미 발생한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다. 양수인과 임대차계약서를 다시 작성할 필요도 없습니다.

등록사항 등의 열람․제공

제4조(등록사항 등의 열람․제공) ①건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인․임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인․임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체 인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점․사업장소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.

제3조(등록사항 등의 열람․제공) ①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조 제 1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호 서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.

② 법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록 신청서․사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호 서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.

③법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다.

④법 제4조 제1항 제7호에서 “그 밖에 대통령령이 정하는 사항”이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.

1. 제도의 필요성

상가건물을 매수하거나 경매로 낙찰 받거나, 상가건물을 담보로 돈을 빌려주거나, 상가건물을 임차하고자 할 때, 매수인․저당권자․임차인등은 선순위권리자가 있느냐를 확인하므로 본인이 부담할 선순위권리의 존부나 채권회수 가능성에 대한 안정성을 사저에 파악이 가능하여야 한다.

2. 이해관계인과 열람의 필요성

(1)매수인

매수인의 경우는 임차건물의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하므로 선순위 세입자가 있을 경우 이를 승계하여야 한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대차기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지는 새로운 건물주인이나 경락인에게 건물을 비워줄 필요가 없다.

(2) 경락인

경락인은 담보물권보다 선순위의 대항력 있는 세입자의 임대인지위를 승계하므로 당해 건물을 경락받고자 할 때에는 인수할 권리의 존부를 사전에 미리 조사․확인하여 입찰가의 결정에 만전을 기하여야 하리라 본다.

(3) 저당권자등의 담보물권자

선순위의 저당권의 설정은 등기부등본에서 확인이 가능하나, 세입자의 확인은 불가능하기에 담보물권의 설정 전에 담보가치의 평가에서 선순위저당권설정액과 선순위세입자의 보증금에 대해서도 사전에 조사․확인하여야 하며 또한, 추가적인 후순위세입자의 권리설정으로 최우선변제권의 발생에 대해서도 주의를 하여야 한다.

(4) 임차인

선순위담보물권의 설정액은 등기부등본의 확인으로 미리 예측이 가능하나 선순위 세입자의 보증금등에 대해서는 관할 세무서에서 등록사항등의 열람으로 확인하여야 한다. 이는 세입자의 임차보증금회수의 보장을 위해서다. 또한, 추가적인 후순위세입자의 권리설정으로 최우선변제권의 발생에 대해서도 주의를 하여야 한다.

3. 등록사항 등의 열람․제공

(1) 열람․제공의 요청

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항등의 열람․제공을 요청하여 사전에 권리분석을 할 필요가 있다. 이때 관할세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수가 없도록 규정되어 있다.

열람․제공 요청을 받은 관할 세무서장은 열람․제공 사항이 기재된 등록사항 등의 현황서를 교부하고, 도면을 요청하는 경우 도면 사본을 제공하고 있다.

(2) 열람․제공 요청 방법

본인 신분증(대리인은 인감증명서를 첨부한 위임장 및 대리인 신분증)과 이해관계인임을 입증하는 서류를 등록사항 등의 열람․제공 요청서와 함께 제시하여야 한다.

▶이해관계인과 등록사항 등의 열람․제공의

이해관계인의 범위	이해관계인의 입증방법	열람․제공의 범위
임대인	임대차계약서	임대차계약 상대방인 임차인의 사업자등록 등에 관한 사항
임대인의 재산관리인	입증서류
임차인	임대차계약서	당해 임차인에 관한 등록사항 등
임차인의 재산관리인	입증서류
채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물이 등기부등본상에 기재된 권리자	등기부등본 등 권리자임을 입증하는 서류	당해 상가건물의 임차인에 관한 등록사항 등
채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부등본상에 기재된 권리자의 재산관리인	입증서류
열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은자	판결문	문서에 명시된 범위
세무서장이 필요하다고 인정하는 자	입증서류	이해관계 범위내의 등록사항 등

※금융기관, 건물 임차 또는 매수 예정자 등은 당해 임대인을 통하여 세무서에서 제공하는 정보를 받을 수 있음

(3) 열람․제공하는 사항

관할세무서장이 교부해 주는 등록사항 등의 현황서와 도면사본 등을 통해 다음의 내용을 확인할 수 있다.

① 임대인․임차인의 성명, 주소, 주민등록번호

(임대인․임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법 인등록번호, 본점․사업장소재지)

② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

③ 사업자등록 신청일

④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

⑥ 임대차계약이 변경 도는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새 로운 확정일자를 받은 날

⑦ 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면

(4)

이해관계인의 범위 등

이해관계인의 범위와 입증방법 및 열람․제공하는 범위는 법․시행령에는 규정하지 않고 확정일자부여 및 열람 제공에 관한 규정으로 규정되어 있다.

4. 사업자등록 신청시 도면의 필요성

건물도면은 임대차목적물이 불명확하여 임차인이 이 법에 의한 보호를 받지 못하는 일이 없도록 하기 위하여 임대차 목적물이 건물의 일부분으로서 등기부등본상의 건물표시로서는 임대차 목적물을 정확히 나타낼 수 없는 경우 이를 명확히 표시하도록 한 것이다.

또한 상가건물임대차보호법에서는(법 제4조 제1항 제7호 및 동법시행령 제3조 제5항)에서 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 열람․제공의 항목으로 정하고 있다.

도면 제출은 세무서 납세서비스센터에 비치된 사업장 도면서식(기존 임차인에 대하여는 세무서에서 안내문에 동봉하여 발송)을 작성하여 사업자등록신청(정정)시 제출하도록 하고 있다.

5. 기조의 임차사업자가 법의 보호를 받기 위해 하여야 할 일

① 상가의 보증금액이 지역별 법적용대상 보증금액에 해당하는지 검토

보증금 + <월세×100>=환산보증금이 법적용 대상이 되는지를 확인

② 임대차계약서와 사업자등록사항의 사업장소재지가 공부(등기부등본 또는 건축물관리대 장)와 일치하도록 하고, 보증금 등 임대차계약 내용이 사실과 부합하도록 사업자등록정 정신고서(확정일자 신청서 겸용)를 작성, 사업자등록을 하지 않은 사업자는 사업자등록 신청서 작성 - 건물의 일부를 임차한 경우에는 해당부문을 표시한 사업장 도면 작성

③ 임대차계약서 원보, 사업자등록증 원본, 사업자등록정정신고서, 사업장 도면(일부임차시 에 한함), 신분증(대리인 신청시 이임장과 대리인 신분증)을 가지고 사업장관할 세무서 방문

④ 세무서에 사업자등록정정신고 및 확정일자 신청을 하면 세무서에서 즉시 처리

⑤ 임대차계약서 원본에 확정일자를 받고, 사업장소재지가 변경되는 경우에는 정정된 사업 자등록증을 교부받음

※다만, 업종변경, 사업장 이전, 공동사업자의 구성원 또는 출자지분의 변경, 상호변경, 법 인대표자 변경 등의 사유가 있는 경우 확정일자는 즉시 받을 수 있으나 사업자등록 정정 신고의 처리는 다소 시일이 소요될 수 있음(최장 14일)

상가건물임대차보증금의 회수

제5조(보증금의 화수) ①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.

②제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.

④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 민사집행법 제152조 내지 제 161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.

⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청 일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결 시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

1. 상가건물임차보증금의 우선변제권

(1) 확정일자제도

확정일자란 임대차계약을 체결한 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서에다 기부번호를 부여하는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말한다. 이는 전세권설정등기가 임대인의 협력 등이 필요한 번거로운 절차이지만 확정일자는 임대인의 협력 없이도 임차인 혼자서도 할 수 있는 간편한 제도로 임차인을 두텁게 보호하고 있다.

확정일자를 부여하는 곳은 관할세무서이다. 이때 확정일자는 임대차계약서를 제시하면 즉시 확정일자인을 받을 수 있으나 사업자등록신청에 의한 사업자등록증의 교부나 기존 사업자의 사업자등록정정신고의 처리는 다소 시일이 소요될 수 있다.

(2) 우선변제권

확정일자를 받은 임차인은 전세권설정등기와 마찬가지로 후순위권리자에 대해서는 우선적으로 변제받을 수 있다. 이러한 우선변제효력의 발생 시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다. 즉 건물의 인도와 사업자등록신청을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날부터 우선변제효력을 갖고, 확정일자를 건물의 인도와 사업자등록신청 한 날과 같은 날이나 그 전에 했다면 건물의 인도와 사업자등록 신청한 다음 날부터 우선변제효력이 발생된다.

확정일자와 저당권이 같은 날짜일 때는 저당권과 동순위로 보아 비율에 따라 안분배당을 받는다. 가압류나 담보가등기 혹은 전세권과 같은 날짜일 경우에도 마찬가지이다. 우선변제권의 행사는 경매시 첫경매기일 이전의 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 한다. 다른 채권자와 마찬가지로 건물가약 총액으로부터 순위에 따라 우선변제를 받으면 된다. 임차인이 확정일자를 갖추고 전세권까지 설정한 경우 이 두 가지 권리는 근거규정 및 성림요건을 달리하는 별개의 것이므로 이를 동시에 행사할 수 있다. 즉 전세권자로서 일부 배당받았다면 나머지 보증금을 확정일자 있는 임차인으로서 배당 받을 우 있다. 반대의 순서로도 가능하다.

1) 우선변제권의 요건

① 보증금과 차임의 환산액이 일정액 이하인 임대차계약의 체결

② 건물의 인도

③ 사업자등록신청

④ 계약서에 확정일자인의 날인

2) 확정일자 신청절차 등

① 신청 접수기과 : 상가건물 소재지 관할 세무서장

② 신청대상자 : 보증금과 차임환산액을 합한 금액이 아래 금액 이하인 상가건물 임차인

▶상가건물의 우선변제권 범위

서울특별시	2억4천만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)	1억9천만원
광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	1억5천만원
기타 지역	1억4천만원

③ 신청기간 : 사업자등록신청이 되지 않은 경우라도 임대차계약 후 언제든지 확정일자는 받을 수 있으나 그 효력은 대항요건을 필수적으로 요구하므로 먼저 확정일자를 받아도 그 효력은 대항요건을 갖춘 시점부터 권리가 발생하는 것으로 보아야 한다.

시행령 공포일(2001. 10.14.)부터 시행되고 있으나 기존의 상가건물임차인은 2002. 10.31까지 신청하더라도 법 시행일인 11. 1.자로 실질적인 효력이 발생한다.

④ 신청절차

▶기존사업자

신청대상	시행령공포일 현재 사업자등록이 되어 있는 임차인
신청부서	관할세무서(징세과, 조사과)
신청방법	사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)작성․제출
구비서류	사업자등록증 원본
	임대차계약서 원본
	건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면
	본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)

▶신규사업자

신청대상	사업자등록을 신청하고자 하는 임차인
신청부서	관할세무서(징세과, 조사과)
신청방법	사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)작성․제출
구비서류	사업허가증․등록증․신고필증 사본(해당되는 경우에 한함)
	임대차계약서 원본
	건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면
	본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)

2. 담보권자 등 이해관계인의 보호

우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이와 같이 임차인에 대한 보증금의 우선변제에 대하여 이의를 제기하는 이해관계인이 있는 경우에 그 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소송을 제기하면 그 소송이 끝날 때까지 보증금의 반환을 유보하고 나머지만을 배당한다. 이때 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

위와 같이 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정을 준용한다.

3. 임차인의 경매신청권 보장

민사집행법 제41조 제1항에 의하면 상환이행판결의 경우 자기채무의 이행 또는 이행제공이 집행개시의 요건으로 되어 있으므로 임차인이 상환이행판결을 받아 경매를 신청하기 위해서는 집을 비워 주도록 되어있다. 그러나 상가건물임대차보호법 제5조 제1항은 민사집행법 제41조에 대한 특칙으로서 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 임차건물의 인도의무를 집행개시요건으로 하지 아니하도록 하여 건물임차인의 경매신청권을 실질적으로 보장하도록 하였다. 다만, 임차인이 건물을 비우지 않고 경매절차를 진행할 수 있게 되더라도 임차인의 건물인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 임차건물을 인도하기 전에는 배당금을 교부 받을 수 없을 것이다. 이 경우 실무상으로는 민사집행법의 규정에 의하여 배당액을 일단 공탁하였다가 임차인이 건물을 비워 준 사실을 입증하면 그 때에 공탁금을 수령하는 것으로 하고 있다.

4. 대항력 있는 임차인의 우선변제권 보장

임대차 기간 중 제3자가 임차건물에 대하여 경매를 신청하는 경우 임대차가 종료되지 않은 임차인은 배당절차에 참가할 수 있느냐 하는 문제이다. 이에 대하여 주택임대차보호법 관련 대법원 판례는 임차건물의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차건물의 가약으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 함께 가지고 있다고 해석하여 대항력과 우선변제권의 선택적 행사를 인정하고 있다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 대항력은 갖추었으나 가압류 후에 확정일자를 받은 경우

Q. 저는 상가건물을 임차하여 건물의 인도와 사업자등록신청을 마쳤지만 이후 이 상가건물에 가압류등기가 설정되어 같은 날 확정일자를 받았는데 혹시 상가건물이 경매될 경우 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수 있는지요?

A. 상가건물임차권이 대항요건은 갖추었지만, 확정일자가 가압류등기보다 늦게 된 경우 주택임대차보호법관련 판례는 “주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다.” 이 는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보물권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차인도 선순위 가압류채권자와는 평등한 배당관계에 있게 된다.“ 고 하였다. 따라서 상가건물임차인 또는 가압류채권자보다 우선하여 배당 받을 수 없지만, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있다.

2. 최우선변제권과 우선변제권의 차이점

Q. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 어떻게 다른가요?

A. 현행 상가건물임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록신청을 하고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 보호하고 있다.

또한 이 법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자는 물론이고 먼저 담보권을 설정한 선순위 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 이는 영세임차인의 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해주기 위하여 인정된 권리이다.

3. 사무소 이전과 확정일자(우선변제권)

Q. 건물 1층에 임차하여 사업을 하다가 동일한 건물 2층으로 이전하여 계속 사업을 하는 경우 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는지요?

A. 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실하게 되며 2층이 권리가 이전시점(2층의 점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.

4. 대항요건과 확정일자

Q. 확정일자를 받기 위해서는 대항요건을 반드시 갖추어야 하나요?

A. 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 및 공매 절차에 있어서 보증금을 우선변제받기 위해서는 반드시 대항력을 먼저 갖추어야 합니다.

확정일자보다 사업자등록신청을 먼저 할 필요는 없고, 상가건물의 인도전이나 사업자등록신청 전 확정일자를 받을 수 있다. 다만 후순위권리자와 우열을 결정하게 되는 시점은 건물의 인도와 사업자등록신청, 확정일자 등 세가지 요건을 모두 갖춘 일자를 기준으로 한다. 이때 3가지를 동일한 날에 갖춘 경우는 그 익일부터 대항력과 우선변제권이 발생한다.

5. 하나의 사업장을 여러 임대인과 각각 계약한 경우의 확정일자

Q. 제가 임차하여 사용하는 사업장이 너무 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 한나요?

A. 각자의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 합니다.

임차권등기명령

제6조(임차권등기명령) ①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한 다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하 였거나 제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4.그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항

③ 민사집행법 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항․제2항․제3항 전단, 제289조 제1항 내지 제4항, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.

④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

⑤ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

⑧ 임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권 등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

1. 임차권등기명령제도란?

임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인은 사업자등록소재지를 이전하거나 폐업할 경우 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하면 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 발하여 이를 촉탁하도록 함으로써, 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 했다. 임차권등기명령은 임차권등기를 마친 경우에는 사업자등록소재지를 이전하거나 폐업할 경우 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 지위를 강력하게 보장하고자 하는 제도이다.

2. 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력

임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우 임차권등기를 마쳤다면 건물의 인도와 사업자등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 계속 유지된다. 주의할 점은 위와 같은 효력이 임차권등기를 한 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이전하여서는 안 되고 그 이전에 반드시 등기가 경료 된 사실을 확인하여야 한다.

만일 임차인이 아직 대항력․우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력․우선변제권의 취득 여부를 판단한다. 따라서 임차권등기시에 이미 임차건물에 선순위 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다.

3. 임차권등기명령의 절차 및 비용

(1) 절차 및 구비서류

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 것이다. 이와 같은 임차권등기명령을 받기 위해서는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령신청서를 제출하면 된다.

1) 임차권등기명령신청서의 기재사항 등

임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다.

① 사건의 표시

② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(주택임차권등기명령신청의 경우 에 임대인이, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에 임차인이나 임대인이 법인 또는 법 인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점․사업장소재 지)

③ 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소

④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경 우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)

⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임

⑥ 신청의 취지와 이유

⑦ 첨부서류의 표시

⑧ 연월일

⑨ 법원의 표시

2) 임차권등기명령신청서의 첨부서류

임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다.

① 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기부등본

② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

③ 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서

④ 임차인이 신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날고 주민등록을 마친 날을 소명하는 서 류, 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하 기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정 일자가 찍혀있는 임대차계약증서

⑤ 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는

서류, 또한 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 도면도 제출하여야 한다.

3) 비용

임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망 이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,500 * 3 = 7,500원)를 현금으 로, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분 송달료(2,500원)를 우표로 납부하 여야 한다.

그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액 의 20%인 교육세를 납부하여야 한다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 임차권등기가 경료된 경우

Q. 제가 이번에 임차한 건물에 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료 되어있습니다. 이러한 건물에 임차하여도 최우선변제권이 인정되나요?

A. 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료 된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 임차보증금액이 최우선변제권이 인정되는 범위 내에 해당하고, 대항요건까지 갖추었다고 하더라도 상가건물임대차보호법 제 14조의 규정에 의한 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 따라서 이러한 경우에는 임차권등기가 말소된 이후에 임차하는 것이 좋습니다.

2. 임차권등기명령에 의한 임차권등기시 이대인의 동의 여부

Q. 경기도 수원에서 전세 2억으로 상가건물을 임차하였는데 보증금이 많아 임차권등기를 하고 싶으나 주인이 허락을 하지 않고 있습니다. 이 경우 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 할 수 있는지요?

A. 주인의 동의가 없으면 임차권 등기는 할 수 없습니다. 다만 임대차계약이 종료되고 보증금을 회수하지 못한 경우에 한하여 법원의 임차권등기명령을 신청할 수 있고 이 경우에는 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 하고 있습니다. 임차권등기명령은 임차권등기를 마친 경우에는 사업자등록소재지를 이전하거나 폐업할 경우 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 지위를 강력하게 보장하고자 하는 제도입니다.

민법의 규정에 의한

상가건물임대차등기의 효력

제7조(민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력) ①제6조 제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.

② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산을 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.

1. 사업자등록을 신청한 날

2. 임차건물을 점유한 날

3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

민법 제621조에는 임대인과 임차인이 합의하여 임대차를 등기할 수 있다. 상가건물임대차보호법에 의한 임차권등기명령에 의한 임대차등기는 그 대상이 상가건물임대차에 한정되고 임대인의 동의 없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있다는 점에서 민법 제621조에 의한 임차권등기와 차이가 있다. 그러나 임대차등기 당시 이미우선변제권이나 대항력을 취득한 사람은 그 지위를 그대로 유지하고, 등기 이전에 우선변제권이나 대항력을 취득하지 못하였던 임차인은 등기시를 기준으로 우선변제권과 대항력을 취득한다는 점에서 양자는 등기의 효력이 같다.

경매에 의한 임차권의 소멸

제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

상가건물 임차권은 임차건물에 대하여민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하되, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 예외로 하고 있다.

주택임대차보호법관련 판례는 “대항력과 우선변제권을 함께 가지고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다 하더라도 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 반환받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다”고 하고 있다.

이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 종료되지만 법 제9조 제2항에 의하여 위 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 경락인은 법 제3조 제2항에 의해서 임대인의 지위를 승계하게 된다.

이러한 주택임대차보호법관련판례를 명문화한 것으로 보증금 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 잔액을 변제받을 때까지 존속한다고 규정함으로써 임차인의 보증금회수권에 대한 보호를 강화하고 있다.

임대차기간등

제9조(임대차기간 등) ①기간의 정한이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

1. 임대차기간의 정함이 없는 경우의 임대차기간

기간의 정함이 없는 임대차란 계약당시에 임대차기간을 정하지 않은 경우와 임대기간 만료전 6개월에서 1월 사이에 계약해지의 통고나 계약의 갱신을 하지 않은 경우이다. 이와 같은 경우 계약서상에 임대기간을 1년 미만으로 정하였다 하더라도 그 기간을 1년으로 본다는 것이다. 이와 같이 상가건물임대차기간을 최소 1년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 경제생활의 안정을 보장해주기 위해서이다.

이 규정은 강행규정으로써 당사자의 의사와는 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

2. 제9조 제1항 단서 신설

제9조 1항에 단서에 의하면 1년 미만의 기간으로 임대차계약을 한 경우 임차인은 이 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 하고 있다. 제9조 제1항은 본문 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 계약이 이루어진 경우에는 1년으로 한다고 규정하고 있는데, 이는 임차인에게 불리한 계약은 효력이 없음을 규정한 제15조와 더불어 임차인의 경제생활의 안정을 보장하기 위한 것이다.

그러나 1년 미만의 기간 또는 기간의 약정이 없는 임대차계약을 임차인이 스스로 원하는 경우가 있음에도 불구하고 제9조 제1항 및 제15조의 규정에 의하여 1년이라는 임대차 기간에 구속되는 것은 임차인의 보호에 역행하는 측면이다.

이에 따라 대법원판례는 “제9조 제1항은 제15조의 취지에 비추어 임차인의 보호를 위한 규정으로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것이 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다”고 하여 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임차인이 스스로 그 약정한 임대차기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 구하는 경우 그 청구를 인정했다. 이러한 판례의 태도를 개정법에서 명문화하여 임대차기간에 관한 선택권을 임차인에게 인정하고 있다.

3. 동시이행의 항변권

상가건물의 임대차기간이 끝났다고 해서 임차인은 임대인에게 상가건물을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 상가건물의 인도를 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대차기간이 끝났음에도 불구하고 임대차 관계는 존속하는 것이다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 임대기간 1년 미만의 임대차계약의 유효여부

Q. 저는 사업특성상 임대기간을 6개월로 하는 임대차계약을 체결하려고 하는데 가능한가요?

A. 이 법이 임대기간을 최소한 1년으로 규정한 취지는 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 1년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능합니다.

2. 임대인의 보증금 반환을 하지 않는 경우

Q. 임대차가기간이 만료됐음에도 건물주인이 임차보증금을 반환 하지 않고 있는 경우 임대차관계는 어떻게 되나요?

A. 임대차가 종료한 경우에도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다. 따라서 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 계속 임차건물을 점유하고 사용․수익할 수 있습니다.

임대차 계약의 갱신

제10조(계약생신 요구 등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어

려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.

④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

1. 임대인의 계약의 갱신

임대인이 상가건물임대차 계약기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전에 임차인에게 임대차계약을 새로이 체결하지 않는다는 뜻의 갱신거절의 통지나 보증금 증감이나 월세액 증감 등의 조건변경을 통보하지 않는 경우에는 그 기간이 만료 된 때에 전임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 상가건물임대차보호법의 취지가 임차인의 보호에 있기 때문이다. 이와 같은 경우 임대차는 기간의 정함이 없는 묵시의 갱신으로 간주하여 임대차기간은 1년으로 본다.

2. 임차인의 계약갱신요구권

(1) 계약갱신요구

임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월가지 사이에 계약갱신요구를 할 수 있으며, 임대 인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

(2) 계약갱신요구권에 의한 임대차기간

① 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

② 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차 임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.

3. 임차인의 계약갱신요구권의 제한

임대인은 다음의 사유가 있을 때에는 임차인의 계약 갱신요구에 대해서 거절할 수 있다.

1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

4. 묵시적 갱신 후 계약의 해지

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

따라서 임대인은 계약 해지 통고를 받고 3월 이내에 보증금을 준비하거나 새로운 임차인을 찾을 필요가 있다.

반면에 임대인은 묵시적 갱신이 된 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보기에 임대차기간을 1년으로 보고 계약기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전에 임차인에게 계약해지․변경 등에 대한 의사표시를 하여야 하리라 본다. 다만, 묵시적 갱신 이후 경제사정에 변동 등으로 인한 차임 등에 증감 청구는 가능하나, 이 또한 상대방과의 합의가 도출되지 않는 이상 법의 판결까지는 상당한 기간이 소요되므로 실익이 없으리라 본다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 묵시적 갱신

Q. 저는 계약기간 1년으로 임차하여 계약기간 만료된 후 아무런 이의 없이 6개월을 더 영업하고 있는데 임대인이 이 건물의 명도를 요구하고 있습니다. 이 경우 상가건물임대차 기간은 어떻게 되나요?

A. 상가건물이매차보호법 제10조 제4항은 “임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월가지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.” 고 규정하고 있다. 그리고 동법 제9조는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.” 고 규정하고 있습니다.

따라서 위의 경우 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보며 임차인의 존속기간은 원래의 계약기간이 만료된 날로부터 1년으로 볼 수 있습니다. 그리고 묵시의 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약의 해지 통고를 할 수 있으며 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다.

2. 전차인의 계약갱신요구권

Q. 저는 임차인과 전대차계약을 체결하여 건물을 사용․수익하고 있는데 계약기간을 연장하려고 합니다. 전차인에게도 계약갱신 요구권이 있는지요?

A. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 임대인의 동의를 받지 않은 경우에는 당연히 임차인의 권리를 주장할 수없을 뿐만 아니라 전대인의 계약갱신요구권도 제한을 받습니다.

3. 계약기간 만료전 건물을 명도한 임차인의 지위

Q. 계약기간 2년으로 상가건물임대차계약을 체결하고 영업하다가 1년 5개월 후 사정상 폐업하게 되었고 그 후 계약기간인 2년이 지난 뒤에 보증금을 반환받으려 하지만 임대인은 7개월 차임을 공제한 금액을 주겠다고 한다. 지금은 새로운 임차인이 임차하고 있는 상태인데 현재 임차인은 본인이 계약을 해지한 후 건물을 인도 받았습니다. 보증금을 전부 돌려받을 수 있는지요?

A. 임차인이 개인사정으로 계약기간 내에 계약을 해지하고자 하는 경우 계약당시 해지권을 유보하지 않았다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다 할 것이므로, 임차목적물이 새로운 임차인에게 임대되어 사용되고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의 해지를 하여야 합니다.

그러나 이 경우처럼 임차인이 임대차계약기간 만료전에 일방적으로 건물을 인도해주고 임대인이 1개월 지난 후 새로운 임차인에게 다시 임대한 경우에는 임대인과 임차인의 계약해지를 묵시적으로 승인하였다고 볼 수 있습니다. 또한 임대인은 위 건물에 새로운 임차인이 건물을 인도받은 이후부터 계약기간 만료시까지는 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 됩니다. 따라서 임차인은 임대인이 위 건물을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세와 이에 대한 지연이자를 공제한 금액을 돌려받을 수 있습니다.

상가건물임대차보증금 ․차임의 증감청구

제11조(차임 등의 증감청구권) ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

제4조(차임 등 증액 청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

1. 보증금․차임의 증감청구를 할 수 있는 경우

최초 임대차계약 당시와 제반사정이 현저히 변동되었을 때, 즉 조세․공과금이나 기타 부담금이 증감되었거나 경제적 사정이 변동되어 당초 계약조건이 현실에 맞지 않을 때 임대인 및 임차인은 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 단, 장래에 대하여만 증감청구를 할 수 있는 것이지 소급하여 증감하는 것은 불가능하므로 주의해야 한다.

2. 보증금․차임의 증액제한

상가건물임대차보증금이나 차임의 증액은 청구 당시의 보증금 또는 차임의 100분의 12를 초과하여 인상할 수 없다. 또한 인상한지 1년 이내에는 또다시 인상할 수도 없다. 또한 계약기간의 종료되고 계약이 갱신되는 경우라도 최초의 임대차기간을 포함한 임차인의 계약갱신요구가 가능한 전체 임대차기간인 5년 이내에서는 그 증액에 제한을 받는다.

예를 들면 최초의 계약시 계약기간1년, 보증금 1억원, 월세 1백만원에 계약을 하였다면 이 계약을 기간경과로 갱신하고자 할 때 임대인이 증액할 수 있는 최대범위의 1년차 증액은 보증금은 12,000,000원(1억×12%), 월세차인은 120,000원(1백만원×12%)을 초과하지 못한다.

3. 보증금․차임의 감액

상가건물임차보증금의 감액이나 차임(월세)의 인하는 제한규정이 없기 때문에 당사자의 합의하에 얼마든지 할 수 있다. 주택임대차보호법의 입법취지가 세입자의 보호에 있으므로 당연히 감액할 수 있다.

월차임 전환시 산정율의 제한

제12조(월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

제5조(월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 연 1할5푼(15%)을 말한다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 적용되는 비율에 제한 규정이 있는 바 전환하고자하는 보증금액에 연15%를 초과하는 비율을 적용해서는 안 된다.

예를 들면, 계약기간 1년, 보증금 1억, 월세 1백만원의 계약을 하였다면 이를 월차임으로 전환하면 다음과 같다.

전환되는 월세액 ▶1억×15%÷12개월=1,250,000원

월세 부담액 ▶1,000,000+1,250,000=2,250,000원

★ 사례의 상담 Q & A

1. 임대기간 만료전 임대보증금의 감액청구

Q. 임대기간 1년으로 상가건물임대차계약을 체결하였지만 경기 불황으로 임대보증금이 큰 폭으로 하락하였을 경우 임대인에게 임대보증금의 감액 청구를 할 수 있는지요?

A. 상가건물임대차보호법 제11조는 약정한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세․공과 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 건물가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 상가건물의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수 있고 특별한 사정이 없는 한 임대인은 이를 거절 할 수 없습니다.

전대차관계에 대한 적용 등

제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ①제10조 내지 제12조의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다.

②임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

1. 전차인의 보호

전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구건 기간 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다.

2. 전차인의 확정일자

전차인도 확정일자를 받을 수는 있으나 전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리는 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지는 않다. 또한 세무서의 업무처리 과정에서도 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다고 한다.

다만, 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록신청 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있다고 볼 수 있다.

임차보증금 중 일정액의 보호

제14조(보증금중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

②제5조 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.

③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가약(대지의 가액을 포함한다.)의 3분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 4천500만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3천900만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

제7조(보증금중 일정액의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 1천350만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천170만원

3. 광역시 (군지역과 인천광역시지역을 제외한다.) : 900만원

4. 그 밖의 지역 : 750만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

1. 최우선변제권

임차하여 살고 있는 상가건물이 경매처분되었을 때 임차인이 임차상가건물에 대한 경매신청등기가 있기 전에 상가건물임대차보호법 제3조제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록신청)을 갖추었다면 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 제도는 영세한 임차인의 최소한도의 경제생활을 보장한다는 사회정책적인 배려에서 만들어진 제도라고 볼 수 있다. 즉, 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 소액 임차인은 전세보증금중의 일정한 금액을 다른 담보물권보다 권리가 설정된 시간순위에 관계없이 최우선으로 변제받을 수 있도록 제도화한 것이다.

소액보증금임차인이라면 확정일자가 없더라도 대항요건을 갖추면 당연히 일정액에 대해 최우선변제권이 생기나 확정일자도 있다면 나머지 잔액에 대해서도 배당의 순위를 보호 받을 수 있다.

2. 최우선 변제를 받을 수 있는 임차인의 범위

우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위는 상가건물임대차보호법 시행령 제6조에 규정되어 있다

1. 서울특별시 : 보증금 4천500만원 이하

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외한다) : 보증금 3천 900만원 이하

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 보증금 3천만원 이하

4. 그 밖의 지역 : 보증금 2천500만원 이하

3. 최우선 변제를 받을 수 있는 금액

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정하고 있다.

현재 규정에서는 다음 아래의 금액으로 보증금의 범위 내에서 상가건물 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있다.

▶소액임차인의 범위 및 최우선변제 한도

구 분	보 증 금 액
	임차인 범위	우선변제 한도
서울특별시	4,500만원 이하	1,350만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)	3,900만원 이하	1,170만원
광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3,000만원 이하	900만원
기타 지역	2,500만원 이하	759만원

4. 최우선변제를 받을 수 있는 요건

※ 최우선변제를 받기 위해서는 정당한 임차인이어야 하며 위법 또는 불법하게 임차한 경우 에는 제외된다.

※ 경매신청 등기 전에 대항요건 즉, 건물의 인도와 사업자등록신청을 마쳐야 한다.

※ 보증금이 소액보증금에 해당할 것. 즉, 각 지역의 규정액보다 1원이라도 넘으면 소액보 증금의 최우선변제권은 전혀 해당이 되지 않는다.

※ 첫 매각기일이전 배당요구종기까지 배당요구를 신청한 것이어야 한다.

5. 상가건물경매가격 중 소액보증금 우선변제범위

소액보증금중 일정액의 합계가 상가건물경매가격의 1/3에 해당하는 금액의 한도에서 최우선 변제가 가능하다. 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 중 일정액의 합계액이 상가건물가액의의 1/3을 초과하는 경우가 있을 수 있는데 이런 경우에는 2이상의 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 소액보증금의 비율로 그 상가건물가격의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금액이 각 임차인이 우선변제 받을 소액보증금 중 일정액으로 본다.

6. 소액보증금의 수령 및 이의 신청

임차인이 당해 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며, 배당 전에 임대차가 종료된 경우에는 보증금의 우선변제를 청구할 수 있다. 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 제기할 수 있고 이의를 받은 경매법원 또는 체납처분청은 이해관계인이 의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임대인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

7. 소액임차인의 적용시점

이법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없도록 규정하고 있다.

소액임차인 해당여부는 상가건물임대차보호법 부칙2의 규정에 의하여 2002. 11. 1. 이전에 담보권설정이 되어있는 경우에는 최우선변제권 행사가 불가능하다. 그러나 그 이후에 담보물권에 대해서는 권리의 행사가 가능하다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 상가임대차보호법 적용 여부

Q. 저는 경기도 수원에서 보증금 2,000만원에 월세 80만원에 영업장을 임차하여 사용․수익하고 있습니다. 이러한 경우에 상가임대차보호법에 의한 최우선 변제를 받을 수 있는지요?

A. 상가임대차보호법에 의한 최우선 변제를 받기 위해서는 환산보증금액이 경기도(수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역)는 3천 9백만원 이하여야 합니다.

위의 경우 환산보증금액은 1억(2,000만원 +[80만원×100])이므로 최우선변제 받을 수 있는 임차인의 범위에 해당하지 않습니다.

강행규정

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

1. 강행규정이란?

강행규정이란 계약의 당사자가 선택의 여지없이 강제적으로 지켜야 하는 규정을 말한다. 민사법은 임의규정과 강행규정으로 나눌 수 있는데 강행규정은 그 규정에 어긋나는 계약은 무효인 것으로 간주하고, 임의 규정은 그 규정에 어긋나는 계약이라도 당사자가 동의하면 유효한 것으로 여기는 것을 말한다.

2. 임차인에게 불리한 약정

상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 즉, 무효이다. 예를 들어 계약갱신요구를 제한하든지, 계약후 6개월 후에 보증금을 10% 올려달라든지의 약정은 당사자끼리 자유롭게 맺은 임대차계약이라 할지라도 상가건물임대차보호법의 규정에 어긋나는 내용이므로 효력이 없다. 경제적 약자인 임차인이 불리하게 임대차계약을 맺을 경우 상가건물임대차보호법의 입법취지인 세입자의 경제생활안정에 어긋나기 때문이다.

3. 임차인에게 유리한 약정

상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않지만 임차인에게 유리한 계약을 할 수 있다. 예컨대 임대차 기간을 10년으로 한다든지, 1년 뒤에 임대료를 감액해 준다든지 하는 약정은 임차인(세입자)에게 유리하므로 유효하다.

이는 이 법의 규정에 위반된 약정중에서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다는 법 제15조의 규정에 대한 반대해석으로 임차인에게 유리한 것은 유효하다고 본 것이다.

★ 사례의 상담 Q & A

1. 상가건물임차인에게 불리한 약정

Q. 계약기간 1년으로 임차하면서 임차계약서상 “월차임을 1기라도 차임을 연체하면 계약갱신 요구권을 행사할 수 없다.” 는 약정이 기재되어 있는 경우 이 약정은 효력이 있는 건가요?

A. 상가건물임대차보호법 제10조 “임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.” 라고 규정되어 있습니다.

이러한 규정을 임대인이 임차인에게 불리한 조건으로 계약을 체결하였다면 이는 상가건물임대차보호법 제15조에 해당됨으로 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없다.

일시사용을 목적으로 한 임대차

제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

일시사용 여부는 당사자의 주관적 목적과 객관적 사정을 함께 고려하여 사회통념에 비추어 판단하게 된다. 상가건물임대차보호법은 우리사회에서 경제적으로 약자인 임차인의 주거안정 보호를 목적으로 만들어진 사회법이라고 할 수 있다.

입법취지에서 볼 때, 일시사용을 위한 임대차에 대하여는 경제생활안정을 위하여 임대차계약을 맺은 것이라고 볼 수 없기 때문에 경제생활안정을 보호한다는 차원에서 제정된 상가건물임대차보호법의 적용이 배제된 것이며, 일시사용의 경우 세입자의 경제생활안정 및 보호와는 관련성이 없으므로 당사자의 자유로운 계약관계에 의존시키는 것이 더 현실적이라는 태도라고 볼 수 있다. 이는 일시적 사용이 명백한 경우에는 영업용 건물의 경우에도 마찬가지이다. 그리고 상가건물의 경우에도 일시사용을 위한 임차임이 명백한 경우 예를 들어 계절상품의 판매를 위해 3개월간의 임대차등은 마찬가지로 본법의 보호를 받지 못한다.

등기되지 아니한 전세계약의 준용

제17조(미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 ‘전세금“은 ”임대차의 보증금“으로 본다.

1. 등기하지 아니한 전세계약에 적용

등기한 전세는 물권인 전세권이므로 그 순위가 보장되지만 등기하지 아니한 전세권자는 아무런 법적 보장이 없다. 상가건물임대차보호법의 주요보호대상은 바로 이 등기하지 아니한 전세계약의 임차인이다.

2. 임차상가건물의 등기 여부

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 허가․무허가, 등기․미등기와 관계없이 적용되며 사실상 영업용도에 제공되는 시설물이라면 가건물이나 창고 등 일지라도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

소액사건심판법의 준용

제18조(소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조․제7조․제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.

1. 제18조 신설

개정 상가건물임대차보호법에서는 제18조를 신설하여 소액사건심판법 제6조(소장의 송달), 제7조(기일지정), 제10조(증거조사에 관한 특칙) 및 제 11조의2(판결에 관한 특례)를 준용하여 임대차보증금반환청구소송의 간이․신속한 처리를 도모하도록 하고 있다.

2. 소액심판제도

2,000만원을 초과하지 아니하는 금전지급을 목적으로 하는 청구(대여금, 물품대금, 손해 배상청구)와 같이 비교적 단순한 사건에 대하여 보통재판보다 훨씬 신속하고 간편하며 경제적으로 재판을 받을 수 있게 만든 제도이다. 법원종합접수실 또는 민사과에 가면 누구나 인쇄된 소장서식 용지를 무료로 얻어서 해당 사항을 기재하여 넣으면 소장이 되도록 마련되어 있어 간편하게 소제기를 할 수 있다.

또한 보통 재판과 달리 변호사가 아니라도 당사자의 배우자․직계혈족․형제자매 또는 호주는 법원의 허가 없이 소송대리인이 될 수 있다.

부칙

상가건물임대차보호법[일부개정 2002. 8.26 법률 제 6718호 법무부]

①(시행일) 이 법은2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002. 8.26>

②(적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조․제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 새행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.

부칙 <제6718호, 2002. 8.26>

이 법은 공포한 날부터 시행한다.

상가건물임대차보호법시행령[제정 2002.10.24대통령령 제17757호 법무부]

①(시행일) 이 영은 2002년 11월 1일부터 시행한다.

②(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 영 공포 후 법 부칙 제3항의 규정에 의하여 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다.

제2장 생활 속 상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법관련 사례

1. 이 법의 효력발생시기

이 법은 2002.11. 1.부터 효력을 발생한다. 다만, 법 시행일인 2002.11. 1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11. 1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 점에 유의하여야 한다.

2. 상가건물의 정의

사업자등록의 대상이 되는 건물이면 용도에는 제한을 받지 않는다. 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 영업용도로 사용되는 건물로 사업자등록을 할 수 있어야 하기에 종교․자선단체 및 친목모임 사무실, 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.

3. 권리금의 보호

기존 임차인에게 권리금을 지급하고 계약을 체결하였을 시 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 권리금은 이 법과 무관하기에 환산보증금의 계산시 포함되지 않는다. 다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있다. 또한, 일반적으로 사용자부담으로 하는 관리비는 환산보증그의 계산시 포함되지 않는 것으로 보아야 한다.

또한 주택은 보증금의 많고 적음에 관계없이 보호의 대상이 되나 상가건물은 환산보증금이 일정액을 초과하는 경우에는 보호의 대상이 되지 않는다.

4. 등록사항 등의 열람․제공

※ 상가건물을 구입하려 하는 경우 유의점은 매수하더라도 기존의 임차인은 매수인에게 대항력을 행사하여 기존 주인과의 계약기간을 주장하고 기간만료 후 보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 이점에 유의하고 세입자에 대한 등록사항 등을 미리 열람하여 그 내용을 확인할 필요가 있다.

※ 경매로 상가건물을 낙찰 받을 때 대항력 있는 세입자의 확인은 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항 등의 열람․제공을 요청하여 사전에 권리분석을 할 필요가 있다. 이때 관할세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수가 없도록 규정되어 있다.

열람․제공 요청을 받은 관할 세무서장은 열람․제공 사항이 기재된 등록사항 등의 현황서를 교부하고, 도면을 요청하는 경우 도면 사본을 제공하고 있다.

이때 등록사항 등의 열람․제공 요청은 본인 신분증(대리인은 임감증명서를 첨부한 위임장 및 대리인 신분증)과 이해관계인임을 입증하는 서류를 등록사항 등의 열람․제공 요청서와 함께 제시하여야 한다.

이해관계인의 범위	이해관계인의 입증방법	열람․제공의 범위
임대인	임대차계약서	임대차계약 상대방인 임차인의 사업자등록 등에 관한 사항
임대인 재산관리인	입증서류
임차인	임대차계약서	당해 임차인에 관한 등록사항 등
임차인의 재산관리인	입증서류
채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부등본상에 기재된 권리자	등기부등본 등 권리자임을 입증하는 서류	당해 상가건물의 임차인에 관한 등록사항 등
채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부등본상에 기재된 권리자의 재산관리인	입증설류
열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은 자	판결문	문서에 명시된 범위
세무서장이 필요하다고 인정하는 자	입증서류	이해관계 범위내의 등록사항 등

5. 사업자등록신청시 도면의 필요성

건물도면은 임대차 목적물이 불명확하여 임차인이 이 법에 의한 보호를 받지 못하는 일이 없도록 하기 위하여 임대차 목적물이 건물이 일부분으로서 등기부등본상의 건물표시로서는 임대차 목적물을 정확히 나타낼 수 없는 경우 이를 명확히 표시 하도록 한 것이다.

또는 상가건물임대차보호법에서는(법 제4조 제1항 제7호 및 동법시행령 제3조 제5항)에 서 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 열람․제공의 항목으로 정하고 있다.

도면 제출은 세무서 납세서비스센터에 비치된 사업장 도면서식(기존 임차인에 대하여는 세무서에서 안내문에 동봉하여 발송)을 작성하여 사업자등록신청(정정)시 제출하도록 하고 있다.

6. 보증금의 월세 전환

계약기간 1년, 보증금 1억, 월세 1백만원으로 점포를 세를 주었으나 1년 후에 보증금을 최대한으로 올리고 또한 보증금 중 40%를 월세로 전환하고자 할 경우 최대로 받을 수 있는 월세 금액을 계산하여 보자.

※보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 적용되는 비율에 제한 규정이 있는 바 전환하고자하는 보증금액에 연 15%를 초과하는 비율을 적용해서는 안 된다.

◇ 증액 가능한 보증금은 1억원 × 12% = 12,000,000원

◇ 증액 가능한 월세는 1백만원 × 12% = 월120,000원

◇ 보증금의 월세 전환 부분 112,000,000 × 40% = 44,800,000원

◇ 월세로 전환된 금액 44,800,000 × 15% ÷12 = 560,000원

◇ 전체 월세는 1,000,000 +120,000 + 560,000 = 1,680,000원

7. 소액임차인의 적용시점

이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없도록 규정하고 있다.

소액임차인 해당여부는 상가건물임대차보호법 부칙2의 규정에 의하여 2002.11. 1. 이전에 담보권설정이 되어 있는 경우에는 최우선변제권 행사가 불가능하다. 그러나 그 이후에 담보물권에 대해서는 권리행사가 가능하다.

8. 임차인에게 불리한 약정

상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 즉, 무효이다. 예를 들어 계약갱신요구를 제한하든지 계약 후 6개월마다 보증금을 10% 올려달라든지의 약정은 당사자끼리 자유롭게 맺은 임대차계약이라 할지라도 상가건물임대차보호법의 규정에 어긋나는 내용이므로 효력이 없다. 이는 경제적 약자인 임차인이 불리하게 임대차계약을 맺을 경우 상가건물임대차보호법의 입법취지인 세입자의 경제생활안정에 어긋나기 때문이다.

대항력과 우선변제효력

1. 미등기 상가건물의 경우

미등기 건물, 무허가건물이라 해도 등기된 건물과 마찬가지로 상가건물인 이상 이 법의 보호를 받는다. 일정액 이하의 보증금으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청, 임대차계약서에다 확정일자를 받아두었다면 등기된 건물과 마찬가지로 경매시 보증금을 낙찰자에 반환받거나 저당권보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제효력이 생긴다.

다만, 임차권등기명령은 등기를 할 수 있는 건물에 한정되기 때문에 임차권등기명령제도를 이용할 수 없으므로 주의해야 한다.

2. 사업자등록신청을 잘못 기재한 경우

임차인이 착오로 사업자등록신청을 잘못하여 사업자가 잘못 기재되거나 다른 호수로 등록이 되어 있는 경우처럼 등록이 실제와 일치하지 않는 경우에는 상가건물임대차보호법상의 대항력이 없으며 등록이 정정되면 정정된 날의 다음날부터 대항력을 주장할 수 있다. 따라서 사업자등록신청을 한 후에는 반드시 사업자등록증의 확인이나 관할 세무서에서 등록사항 등을 열람하여 확인해 보아야 한다. 이와 달리 사업자등록신청은 바르게 했지만 세무서 직원의 착오로 잘못 등재한 경우 담당공무원의 실수로 사업자등록신청은 잘못되었다는 것을 입증하면 대항력을 주장할 수 있다는 것이 판례의 태도이다.(주택임대차보호법관련 판례) 이와는 달리 임대인과의 계약에 의한 임대인에 대한 채권은 행사할 수 있다.

3. 사업자등록의 소재지를 잠시 이전했다가 재이전한 경우

건물의 인도와 사업자등록신청이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 구비하면 되는 것이 아니라 계속 유지하고 있어야 효력이 있다. 도중에 사업자등록의 소재지를 옮기면 그 순간 대항력은 상실하게 되며 재 이전 했다 해도 회복되지 않는다. 재이전한 시점부터 새로 대항력을 취득한 것으로 보고 재 이전 시점보다 먼저 저당권이 설정되었다면 후순위가 되므로 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 따라서 낙찰 후 건물을 비워줘야 한다.

4. 건물의 인도와 사업자등록신청 사이에 근저당권이 설정된 경우

건물의 인도 후 사정상 일주일 후에 사업자등록신청을 했는데 그 사이에 저당권이 실행된 것을 알게 되었을 경우 경매가 된다면 이 경우에는 저당권보다 늦게 대항요건을 갖추었으므로 경매낙찰자에게 대항할 수 없다. 만약 확정일자가 있으면 순서에 따라 배당절차에 참가할 수는 있다.

5. 사업자등록정정신고의 필요성

이 법 시행 전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정 신고를 하여야 한다. 건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할 수도 있다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 한다.

이 법 시행 전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.

6. 기존의 임차사업자가 법의 보호를 받기 위해 하여야 할 일

다음과 같은 절차에 의해 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

① 상가의 보증금액이 지역별 법적용대상 보증금액에 해당하는지 검토

보증금 + <월세×100>=환산보증금이 법적용 대상이 되는지를 확인

② 임대차계약서와 사업자등록사항의 사업장소재지가 공부(등기부등본 또는 건축물관리대 장)와 일치하도록 하고, 보증금 등 임대차계약 내용이 사실과 부합하도록 사업자등록정 정신고서(확정일자 신청서 겸용)를 작성, 사업자등록을 하지 않은 사업자는 사업자등록 신청서 작성-건물의 일부를 임차한 경우에는 해당부문을 표시한 사업장 도면 작성

③ 임대차계약서 원본, 사업자등록증 원본, 사업자등록정정신고서, 사업장 도면(일부 임차 시에 한함), 신분증(대리인 신청시 위임장과 대리인 신분증)을 가지고 사업장관할 세무 서 방문

④ 세무서에 사업자등록정정신고 및 확정일자 신청을 하면 세무서에서 즉시 처리

⑤ 임대차계약서 원본에 확정일자를 받고, 사업장소재지가 변경되는 경우에는 정정된 사업 자등록증을 교부 받음

● 신청부서 : 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)

● 신청방법 : 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식 작성․제출

● 구비서류 : 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면, 본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)

7. 법 시행저의 선순위 저당권이 있는 경우

이 법 시행전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선변제권 요구할 수 없다. 그러나 차후의 추가적인 저당권의 설정 위험이 있으니 계약서에 확정일자를 받아 둘 필요가 있다. 그래야 대항요건을 갖춘 소액임차인의 경우에 차후의 저당권으로부터 보호를 받을 수 있다.

8. 하나의 사업장을 여러 임대인과 각각 계약한 경우

임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자는 각자의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 한다.

9. 보증금증액에 따른 별도의 계약서와 확정일자효력

계약연장으로 보증금만 증가되어 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하지 않고 영수증으로 대신하였을 때에는 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 영수증으로 작성되었다면 기존의 계약은 보호를 받을 수 있으나 증액된 부분에 대해서는 보호를 받지 못할 수도 있다. 계약서를 작성하시고 따로 확정일자를 받아야 보호를 받을 수 있다. 이때에도 종전이 계약서상의 확정일자는 배당순위 결정에 중요하므로 잘 보관하여야 한다.

10. 사무소의 이전과 확정일자(우선변제권)

임차인이 같은 동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였을 경우 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 된다.

따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다. 사업자등록을 임차권의 존재를 제3자가 인식할 수 있도록 하는 공시의 방법으로 본다면 주인이 같은 동일 건물 내에서의 이전은 제3자에게 당해 건물의 임차권 존재를 객관적으로 인식할 수 있다면 있는 정도로 볼 수도 있을 것이다. 그러나 부가가치세법시행령 제11조의 규정에 의한 사유가 발생하면 지체 없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 정정사항과 기타 필요한 사항을 사업자등록정정신고서에 사업자등록증을 첨부하여 관할세무서장에게 제출하도록 규정하고 있는바 사업자등록정정신고를 하여야 한다.

11. 실제계약서와 달리 이중계약서를 만들어 확정일자를 받은 경우

임차인이 임대차계약서를 세무서에 제시하고 확정일자를 받는 경우 세무서에서는 그 내용의 진실성 여부를 바로 확인할 수 없으므로 확정일자를 부여한다.

그러나 보증금, 계약기간 등 임차인의 확정일자 및 사업자등록사항에 관한 사항은 이해관계인이 신청하는 경우 열람․제공되는 바, 열람․제공되는 내용대로 제3자에 대하여 대항력, 우선변제권 등을 가지므로 따라서 보증금을 낮추는 등 실제 계약서와 다르게 이중계약서를 작성하여 확정일자를 받은 경우 제대로 보호를 받지 못하게 되므로 모든 임차인은 사실에 따라 작성한 실제 임대차계약서를 제시하여 완전하게 이 법의 보호를 받을 필요가 있다. 다만 환산보증금이 많아 상가건물임대차보호법의 대상이 되지 않는 경우에 감액하여 계약서를 작성 확정일자를 받은 경우라면 보호대상이 될 수 있으나, 이 또한 사실관계와 다른 임대차계약에 대한 문제 발생소지가 있음에 유의하여야 한다.

12. 가등기 후 인상된 보증금의 대항력 여부

상가건물임대차보호법상 임대차는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청을 마친 때에 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 임차상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 주택임대차보호법관련 판례는 “주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에는 임대인과 임인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다.”고 했다. 따라서 가등기에 기한 본등기를 하게 된다면 임대인에게 인상전의 전세보증금에 한해서만 대항력을 주장할 수 있을 뿐이다.

임대보증금 반환

1. 주거․점포 겸용주택의 전세금 보호여부

전체 면적의 3분의 2가 방이며 나머지 3분의 1이 식당으로 사용하고 있고 식당에 딸린 방을 영업시간에는 손님을 받는 곳으로 이용하고 그밖에 시간에는 가족들의 주거공간으로 사용하고 있는 경우 전입신고까지 마쳤다고 하더라도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 상가건물임대차보호법 제2조는 “이법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 관하여 이를 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.” 라고 규정하고 있다. 따라서 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 범위는 영업용 건물의 전부 또는 일부의 임대차다. 임차건물이 상가건물임대차보호법상의 영업용 건물에 해당하는지 여부는 임차목적물의 공부에 표시된 기준과 함께 실제 용도에 따라 정해진다.

참고로 상가건물임대차보호법보다는 주택임대차보호법이 임차인의 보증금 회수에는 더 유리하다고 볼 수 있다. 다만 계약갱신요구권에서는 주택보다 상가건물이 더 많은 기간을 보장 받을 수 있다는 점은 유의하여야 한다.

또한 주택은 보증금의 많고 적음에 관계없이 보호의 대상이 되나 상가건물은 환산보증금이 일정액을 초과하는 경우에는 보호의 대상이 되지 않는다.

2. 사업자등록을 하지 않은 임차인

현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 한다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수도 있다. 보증금이 소액이더라도 따로 사업자등록이 되어야만 대항력이나 최우선변제권을 행사할 수 있다.

소액보증금의 최우선변제권

1. 최우선변제권과 우선변제권의 차이

현행 상가건물임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록신청을 하고 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 보호하고 있다.

또한 이 법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권자는 물론이고 먼저 담보권을 설정한 선순위 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이는 영세임차인의 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해주기 위하여 인정된 권리이다.

2. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법

법원은 상가건물에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 사업자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주고 있다. 또한 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일 통지 등을 한다.

소액임차인은 이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다 하더라도 상가건물에 대한 경매절차가 진행중인 때에는 소액보증금으로 임차하여 영업하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 사업자등록증 사본등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 한다. 군리신고가 있으면 법원은 소액임차인을 이해관계인으로 보아 각종 통지를 하게 된다. 이러한 소액임차인은 경매가 진행되면 첫 매각기일이전의 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 할 것이다.

3. 소액임차인의 최우선변제권 범위

소액임차이는 최우선변제의 범위와 기준은 상가건물가약(대지가액 포함)의 3분의 1범위안에서 상가건물임대차보호법시행령에 규정되어 있다. 그 범위는 최우선변제권이 인정된다.

최우선변제란 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있는 것으로 당해 상가건물 소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 상가건물 위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자 보다 우선하여 당해 임대건물가액(임대인소유의 대지가격 포함)의 3분의 1 범위 내에서 보증금의 반환을 받을 수 있는 것이다.

이처럼 최우선변제권이 인정되더라도 보증금전액에 대한 것이 아니므로, 보증금전액의 우선변제권을 보장받기 위하여는 임대차 계약서에 확정일자를 받아 두어야 한다.

4. 소액임차인의 최우선변제의 요건

상가건물임대차보호법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있다. 이는 영세임차인의 전재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위하여 인정되는 권리이다. 소액 임대보증금액에 관한 요건 이외에 두 가지 요건을 갖추어야 최우선변제권을 인정받을 수 있다. 첫째, 대항요건을 경매신청 기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하고 있어야 한다. 둘째, 임차상가건물이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 한다. 따라서 낙찰기일 이전에 임차상가건물에서 다른 곳으로 이전하거나 사업자등록을 폐업함으로써 대하요건을 상실하거나, 임차건물이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없다.

또한 금액이 합계가 그 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우 에는 3분의 1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정된다. 예컨대 서울의 경우 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 1,350만원 이상인 경우 각 임대차계약의 선후는 관계없이 상가건물가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당 받는다.

5. 근로자임금채권과 소액임차보증금의 배당순위

상가건물임차인은 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우, 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 한편, 근로기준법 제37조 제2항에 의하면 근로자의 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정되어 있다.

이 경우 상가건물 및 대지의 경매시 위 둥가지 우선변제채권간의 경합에 따른 배당순위가 문제되는데 근로자임금채권과 주택의 소액임차보증금의 배당순의에 대하여 대법원의 질의회답에 의하면 이러한 경우 두 채권은 모두 우선채권으로서 양법 다같이 상호간의 우열을 정하고 있지 아니하며, 양쪽의 입법취지를 모두 존중할 필요가 있으므로 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 배당하도록 하고 있다. 따라서 상가건물의 임차보증금 또한 배당절차에서 근로자들의 임금채권과 함께 각 채권액의 비율에 따라 배당을 받는다고 보아야 한다.

임대차계약기간과 갱신편

1. 임대차기간의 정함이 없는 경우의 임대차기간

보증금과 관리비를 내기로 하고 계약기간은 정하지 않고 임차하여 살다가 주인이 월차임을 요구하며 나가라고 요구하는 경우 민법에서는 일반적으로 기간의 정함이 없는 임대차의 경우 주인은 계약해지 의사를 6개월 전에 표시하여야 하도록 규정되어 있다. 그러나 상가건물이나 주택은 기간의 정함이 없는 계약의 경우도 그 최소기간을 각각 1년, 2년으로 보호하고 있다. 영업용건물은 계약당시에 임대차기간을 정하지 않은 경우와 임대기간 만료전 6월에서 1월 사이에 계약해지의 통고나 계약의 갱신을 하지 않은 경우는 그 기간의 정함이 없는 계약으로 보고 임대계약기간은 1년으로 본다. 이때 처음부터 기간의 정함이 없는 계약인 경우에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 그 경우 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 1개월이 경과하면 임대차계약의 해지효력이 발생한다는 민법 제635조 규정이 적용된다고 볼 수 있다.

반면에 묵시적 갱신의 경우는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 그 효력은 임대인에게 의사가 통고되고 3월 후에 발생하는 것으로 상가건물임대차보호법에 규정되어 있다.

그러나 임대인의 경우는 상가건물임대차보호법상에는 기간의 약정이 있는 경우에 대한 계약해지통고(계약기간 만료전 6개월에서 1개월 사이)만 규정되어 있기에 임차인의 최소기간 1년에 대한 보호가 우선되므로 민법 635조 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고규정은 적용이 배제되리라 본다.

2. 임대기간 1년 미만의 임대차계약의 유효여부

이 법이 임대기간을 최소한 1년으로 규정한 취지는 임차인의 경제새활의 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 1년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하다. 따라서 1년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다. 또한 최초기간을 포함하여 5년의 기간 내에서 계약갱시늘 요구하는 것도 가능하다.

3. 계약갱신요구권

예를 들어 보증금 2억에 월세 5백만원으로 점포를 1년간 세를 주었으나 세입자가 세를 제때 주지 않아서 계약기간이 종료되면 재계약을 하지 않으려 한다.

위와 같은 경우에는 환산보증금이 2억+(5백만원×12)=2억 6천만원으로 당해 임차인은 상가건물임대차보호법의 대상이 아니다. 따라서 계약기간이 종료되면 계약을 갱신하지 않아도 된다. 또한 세입자가 2개월간의 월세를 연체했다면 계약해지를 청구할 수도 있다.

그러나 상가건물임대차보호법의 대상이 된다면 다음과 같은 사유가 있을 때만 계약갱신을 거절할 수 있다.

1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어

려운 중대한 사유가 있는 경우

4. 묵시적 갱신의 경우 상가건물임대차기간

계약기간 1년으로 임차하여 계약기간 만료된 후 아무런 이의 없이 6개월을 더 영업하고 있는데 임대인이 이 건물의 명도를 요구하는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 “임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.” 고 규정하고 있다. 그리고 동법 제9조는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.” 고 규정하고 있다.

민법 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 건물의 경우 임대인이 해지통고를 한 경우에 6월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 규정되어 있다.

그러나 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법이고, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항 단서는 묵시적으로 갱신된 상가건물임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고, 동법 제9조 제1항은 기간의 정함이 없는 상가건물임대차는 그 기간을 1년으로 간주하도록 규정되어 있으므로, 묵시적으로 갱신된 상가건물임대차의 존속기간은 1년으로 보아야 한다. 따라서 이 경우 임차인은 앞으로 3년 6개월간은 계약갱신요구권을 행사 할 수 있다고 본다.

5. 이 법 시행일 이전 계약의 계약갱신요구권

이 법 시행일 이전 계약한 경우에는 임차인은 5년간 임대차 기간을 보장 받을 수 없다. 계약갱신요구권은 2002.11. 1. 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 따라서 2002.10.25. 1년 계약을 체결한 경우라면 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장된다고 볼 수 있다.

6. 임대차계약기간의 단위

암대차계약기간은 반드시 5년 단위로 하여야 하는 것은 아니다. 계약기간은 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

다만 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있다.

그러나 임대인의 경우는 그 기간을 1년으로 하여야 매년 일정액의 범위 내에서 차임 등의 증액 청구가 용이하리라 본다.

전대차

1. 전대차계약의 대항력 유무

임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차라고 한다. 원래의 임차인은 전대인이고 전대인과 임차계약을 체결한 임차인을 전차인이라고 한다. 민법 제629조 제1항 및 제2항은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 즉, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 전차인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 그 전차인은 자신의 전차권을 임대인에게 주장할 수 없다는 것이다. 따라서 임대인은 전차인에게 건물의 인도를 요구할 수 있다. 전차인은 원래의 임차인인 전대인과 체결한 임대차관계를 상가건물임대차보호법상 대항요건인 건물의 인도와 사업자등록신청을 하였더라도 주장하지 못한다. 또한 기존의 세입자도 새로운 계약갱신요구를 할 수가 없다.

2. 전차인의 우선변제권

주인이 아닌 기존의 세입자와 임대차계약(전대차계약)을 체결하였다면 전차인은 확정일자를 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않는다. 다만, 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록신청 및 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법규정의 채권자 대위권을 행사하여 적극적으로 채권을 변제 받을 수 있다고 볼 수 있다.

3. 전차인의 계약갱신요구권

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 그러나 임대인의 동의를 받지 않은 경우에는 당연히 권리를 주장할 수 없을 뿐만 아니라 전대인의 계약갱신요구권도 제한을 받는다.

임차권등기명령

1. 임차권등기명령제도

임차인이 임차권등기를 하고 싶으나 주인이 허락을 하지 않는 경우 주인의 동의가 없으면 임차권 등기는 할 수 없다. 다만 임대차계약이 종료되고 보증금을 회수하지 못한 경우에 한하여 법원의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서 임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인은 사업자등록소재지를 이전 하거나 폐업할 경우 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하면 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 발하여 이를 촉탁하도록 함으로써, 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 했다. 임차권등기명령은 임차권등기를 마친 경우에는 사업자등록소재지를 이전하거나 폐업할 경우 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 지위를 강력하게 보장하고자 하는 제도이다

[출처] 상가 건물 임대차 보호법 조문해설 (땅땅땅![김형선박사의 토지투자전략 연구소]) |작성자 hskimbds