질문
경매로 토지만 경매 받았는데 그 지상 건물이 건축물대장에 등재되어있으나 미등기 건물로써 법정지상권도있고 그런데 건물소유자가 지료를 연체시 토지소유자가 건물을 채무자인 건물소유자를 대신하여 대위등기를 신청 할 수 있는지 그리고 등기비용을경매비에서 취우선 변제 받을 수 있는지 알고 싶습니다.
참고로 건물은 17년 되었음.
답변
대위등기란 채권자가 채무자를 대신하여 채무자가 받을 재산에 등기하는 방식으로서, 채무자가 채무회피를 위한 미등기한 부동산을 채권자가 등기하여 권리행사를 하게 하는 것입니다.
1. 토지사용료의 연체는 건물사용자에 대한 채권에 해당하는 바 가압류 설정이 가능합니다.
이 경우 미등기건물이기 때문에 가압류를 원인으로 한 채권자의 대위등기가 가능하겠지요.
2. 대위등기에 발생하는 비용의 청구는 가능합니다만, 최우선변제 대상은 아닙니다.
즉, 경매신청시 채권청구금액에 포함할 수 는 있습니다만, 등기비용은 경매예납금에 해당하지 않기 때문에 최우선변제 대상이 아닙니다.
3. 참고로...토지사용료에 대한 채권이 발생했다고 해서 그것만으로 경매신청이 가능하진 않다는 점은 알고 계시리라 생각됩니다.
질문자님이 담보가등기나 근저당같은 물권을 설정해놓은 경우가 아니라 토지사용료 체납채권에 대한 강제경매신청 사건에 해당하는 바 강제경매신청을 하기 위해서는 토지사용료청구소송에서 승소판결 혹은 지급명령 결정정본 등의 신청권원이 필요하니 이점 참고하시기 바랍니다.
서류상의 대략적인 내용만으로는 자세한 권리분석은 물론 해당 물건의 문제점 및 위험성, 입찰여부 를 판단하는 것은 상당한 위험을 수반하므로 그외 각종 인수사항 등에 대해 추가조사를 통해 반드시 제반내용을 확인하신 후 신중히 응찰여부를 결정하시기 바라며, 초보시라면 가급적 전문가의 도움을 받아 진행하시길 권하는 바 입니다.
010-5554-6720
[부동산경매 전문컨설턴트 문정수]