주택관리업자 및 사업자 선정지침

[봄빛]

주택관리업자 및 사업자 선정지침

국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06)

국토해양부 고시 제2012 - 600호(개정 2012.09.11)

국토해양부 고시 제2012 - 885호(개정 2012.12.12)

국토교통부 고시 제2013 - 56호(개정 2013.04.12)

국토교통부 고시 제2013 - 356호(개정 2013.06.28)

국토교통부 고시 제2013 - 854호(개정 2013.12.23)

국토교통부 고시 제2014 - 216호(개정 2014.04.29)

국토교통부 고시 제2014 - 393호(개정 2014.06.30)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 법 시행령 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 법 시행령 제55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다.

1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제55조의4제1항제2호에 따라 공사의 사업자를 선정하는 경우

2. 관리주체가 영 제55조의4제1항제1호에 따라 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다) 및 물품의 구입과 매각 등을 위하여 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

제3조(입찰의 방법) ① 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자나 영 제55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정하기 위한 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.

② 입주자대표회의에서 주택관리업자 또는 사업자를 선정하거나 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 또는 관리주체는 공산품을 구입하는 경우와 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다. 이하 기준금액이 “200만원”인 경우에는 같다) 이하인 경우 등 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 주택관리업자 또는 사업자를 선정할 수 있다.

제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제5조(입찰의 무효) 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효인 입찰로 하는 경우는 별표 3과 같다.

제6조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : 별표5 및 별표6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.

제6조의2(선정결과 공개 등) ① 입주자대표회의가 주택관리업자나 사업자를 선정한 경우 영 제58조제10항에 따라 관리주체에게 즉시 통지하여야 할 선정결과 내용은 다음 각 호와 같다.

1. 주택관리업자 또는 사업자의 상호․주소․대표자 및 연락처

2. 계약기간

3. 낙찰금액

4. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)

② 제1항에 따라 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 즉시 공개하여야 한다.

제2장 주택관리업자의 선정

제7조(입찰공고 등) ① 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.

② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우에는 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 “시스템 관리자”라 한다)에게 사전에 별지 제1호서식에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

제8조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대․복리시설 등)

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 계약기간

5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용

6. 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 입주자대표회의는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

제9조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 법 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제10조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에게 제출하여야 한다.

1. 주택관리업등록증 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사․기술능력 및 시설․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 관리실적 1부

7. 직전 연도의 재무상태표 1부

8. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제인 경우만 해당한다)

9. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제11조(입찰가격 산출방법) 주택관리업자의 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다.

② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.

③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 일반경쟁입찰이 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.

제13조(계약체결) ① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 응찰시 제출한 입찰내역서에 적합하게 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

③ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에는 주택관리업자로부터 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서 및 계약이행보증금을 받아야 한다.

제14조 <삭 제>

제3장 각종 공사 및 용역 사업자 선정

제15조(입찰공고 등) 관리주체(영 제55조의4제1항제2호에 따라 입주자대표회의를 사업자 선정의 주체로 하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 입찰예정일부터 14일 전까지 제16조에 따른 입찰공고 내용을 제7조에서 정한 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의가 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.

제16조(입찰공고 내용) ⓛ 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업내용․규모․면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항

5. 평가배점표(적격심사제인 경우만 해당한다)

6. 그 밖에 입찰에 필요한 사항

② 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다.

제17조 삭제

제18조(현장설명회) ① 관리주체는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목에 따른 서류

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항

3. 낙찰자 결정방법

4. 계약에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항

제19조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4.해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 사용자, 입주자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니하다.

제20조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 사업자가 보유한 법정 기술인력․시설․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부

7. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제인 경우만 해당한다)

8. 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부

제21조(입찰가격 산출방법) ① 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

② 일반보수공사․하자보수공사 및 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총 공사금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.

② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조제2항 및 제3항을 준용한다.

제23조(계약체결) ① 관리주체가 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 사업자로부터 계약이행보증금을 받아야 한다.

② 사업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제24조 <삭 제>

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제25조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입의 수요가 발생하거나 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁, 보험계약 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.

제26조(낙찰방법) ① 물품을 구입(같은 규격 및 품질을 기준으로 하여야 한다) 또는 고정자산 등의 물품을 매각하는 경우 낙찰의 방법은 별표 4 제2호다목에 따른다.

② 잡수입 또는 보험계약 등의 사업자를 선정하는 경우 낙찰의 방법은 별표 4 제2호라목에 따른다.

제5장 투찰 및 개찰

제27조(입찰서 투찰 등) ① 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 제2호서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다.

② 우편으로 제출하는 자의 제출서류 및 입찰서는 입찰 마감일 18시까지 도착한 것만 효력이 있다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조, 제22조 또는 제26조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

② 개찰 및 낙찰은 제27조제2항에 따른 우편에 의한 입찰 마감시간이 경과한 이후에 시행한다.

제6장 전자입찰

제28조의2(전자입찰시스템) ① 영 제52조제8항 또는 영 제55조의4 제3항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자나 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 제7조의 공동주택관리정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템(제6조의 낙찰의 방법 중 최저(최고)낙찰제인 경우만 해당한다)

2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 의한 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템 이용은 해당 시스템 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제3조제3항에 따른 수의계약이나 제6조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 또는 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

제28조의3(입찰업체의 응찰) ① 입찰업체가 제28조의2제1항제1호에 따른 전자입찰시스템을 이용하여 응찰하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 응찰할 때 마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다.

② 입찰업체는 입찰관계서류, 입증서류 등을 입찰공고문에서 정하는 기한 내에 제출하여야 한다.

제28조의4(낙찰업체 선정방법) 낙찰업체 선정은 제12조, 제22조 또는 제26조의 규정에 따른다.

제7장 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가

제28조의5(주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 및 결과 공개 시기) ① 국토교통부장관은 영 제81조의2에 따라 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가(이하 “만족도 평가”라 한다)를 하는 경우에는 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 실시하고, 7월 31일까지 결과를 공개하여야 한다. 다만, 현실여건 등을 고려하여 필요한 경우에는 지역별로 기간을 정하여 만족도 평가를 실시하고 결과를 공개할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 만족도 평가를 실시하는 경우에는 매년 3월 15일까지 시․도지사에게 그 내용을 통보하여야 하며, 시․도지사는 매년 3월 31일까지 관할 시장․군수․구청장에게 그 내용을 통보하여야 한다.

③ 제2항에 따라 시․도지사로부터 만족도 평가를 통보받은 시장․군수․구청장은 매년 4월 20일까지 관할 구역의 공동주택 입주자대표회의에 만족도 평가 실시에 대한 내용을 서면으로 통지하여야 한다.

④ 제3항에 따라 통지를 받은 입주자대표회의는 그 내용을 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 있는 경우로 한정한다) 또는 게시판에 게시하여야 한다.

제28조의6(만족도 평가 기준일 및 방법 등) ① 만족도 평가는 매년 4월 30일 현재 해당 단지 주택관리업자를 대상으로 한다.

② 만족도 평가는 공동주택 1세대당 1명만 할 수 있으며, 설문조사의 방법으로 한다.

제28조의7(만족도 평가 결과의 공개) 국토교통부장관은 만족도 평가 결과에 따라 주택관리업자의 전국 평균 점수 및 단지별 평균 점수를 각각 공개한다.

제8장 보증금 등

제29조(입찰보증금 등) ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

② 계약이행보증금은 공사계약의 경우에는 계약금액의 100분의 20, 용역계약 및 단가계약의 경우에는 계약금액의 100분의 10으로 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약이행보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 계약금액이 200만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약이행보증금의 납부를 면제할 수 있다.

제30조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

제31조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제29조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약이행보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제30조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제9장 보고 등

제32조(보고․발급) ① 시․도지사는 법 제54조 및 영 제70조의 규정에 따라 관할 시장․군수․구청장으로 하여금 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, 별지 제3호서식에 따라 다음해 2월 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제4호서식에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제33조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2015년 8월 5일까지로 한다.

부 칙(2010. 7. 6)

제1조(시행일) 이 지침은 2010년 7월 6일부터 시행한다. 다만, 제7조 및 제14조는 2010년 10월 6일부터 시행한다.

제2조(주택관리업자 입찰공고 등에 관한 적용례) 이 지침 시행이후 2010년 10월 5일까지 주택관리업자의 선정을 위하여 입찰공고를 할 때에는 제15조의 공고방법을 적용하고 주택관리업자의 선정결과를 공개할 때에는 제24조의 공개방법을 적용한다.

부 칙(2012. 9.11)

제1조(시행일) 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.

제2조(낙찰자 선정 등에 관한 적용례) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제8호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4 중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정은 2013년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 시행일 이전이라도 관리규약에 적격심사제에 관한 규정을 정하는 경우에는 그에 따른다.

제3조(낙찰자 선정 등에 관한 적용례) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제8호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4 중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정 시행 당시 제7조 및 제15조에 따른 입찰공고 후 주택관리업자 및 사업자 선정절차가 진행중인 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

부 칙(2012.12.12)

이 지침은 고시한 날로부터 시행한다.

부 칙(2013.4.12)

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

부 칙<2013.6.28>

이 고시는 2013년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 별표 5 및 별표 6의 개정규정은 2013년 10월 1일부터 시행하고, 제25조(주민운동시설의 위탁 부분에 한정한다)의 개정규정, 제28조의2부터 제28조의4까지의 개정규정과 별표 4(주민운동시설의 위탁 부분에 한정한다)의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

부 칙<2013.12.23>

제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 다만, 제28조의2 및 제28조의4의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행하고, 제2조, 제3조제1항, 제15조 및 별표 4의 개정규정은 2014년 3월 5일부터 시행한다.

제2조(지명경쟁입찰 및 장기수선계획에 따른 각종 공사에 관한 적용례) 별표 1 및 별표 4의 개정규정에 따른 지명경쟁입찰 및 장기수선계획에 따른 각종 공사에 관한 사항은 이 고시 시행 후 최초로 입찰공고를 하는 경우부터 적용한다.

부칙<2014.4.29>

이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 다만, 제6조의2, 제7조제1항, 제14조, 제24조 및 제28조의2제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2014년 6월 25일부터 시행하고, 제28조의2제3항 및 별지 제1호서식의 개정규정은 2015년 1월 1일부터 시행한다.

부칙<2014.6.30>

이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 다만, 별표4의 개정규정은 2014년 7월 25일부터 시행한다.

[별표 1] (제3조제1항 관련)

입찰의 종류 및 방법

공동주택의 관리를 위한 입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

1. “공개경쟁입찰”의 종류는 다음 각목과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하도록 한 후 그중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그중에서 선정하는 방법. 이 경우 유효한 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비․기술․자재․물품 또는 특수한 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우 그중에서 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 통지하여야 하며, 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.

2. 경쟁입찰에 부대되는 입찰방법은 다음 각목과 같다.

가. “내역입찰”은 제1호에 따른 경쟁입찰 시 관리주체가 미리 공종별로 목적물의 물량을 표시하여 배부한 내역서에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 “입찰가격 산출내역서를 입찰서와 함께 제출”하는 방법을 말한다.

나. “부대입찰”은 공사발주를 위하여 제1호에 따른 경쟁입찰 시 산출내역서에 입찰가격을 구성하는 공사 중 하도급할 부분, 하도급금액, 하수급인 등 하도급에 관한 사항을 기재하여 제출하는 입찰방법을 말한다.

3. 관리주체에서 제1호 나목 및 다목의 입찰방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 영 제51조제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 얻어야 한다.

[별표 2] (제3조제3항 관련)

수의계약의 대상

다음과 같이 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항은 수의계약으로 할 수 있다.

1. 공산품을 구입하는 경우

2. 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우

3. 2회 이상 유찰된 경우(일반경쟁입찰로 한정한다)

4. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

5. 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표 4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

6. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우

[별표 3] (제5조 관련)

입찰의 무효

다음의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다.

1. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰

2. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰

3. 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 정정날인을 누락한 입찰

4. 담합하거나 타인의 경쟁참가를 방해하거나 입주자대표회의 또는 관리주체의 업무집행을 방해한 자의 입찰

5. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰. 이 경우 입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 입찰참가신청서를 제출할 때에 사용신고한 인감과 다른 인감으로 날인된 경우도 포함

6. 입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견되어 개찰현장에서 입주자대표회의 또는 관리주체가 인정한 입찰

7. 내역입찰에 있어서 타인의 산출내역서와 복사 등의 방법으로 동일하게 작성한 산출내역서가 첨부된 입찰(동일한 내용의 산출내역서를 제출한 자는 모두 해당) 또는 다음 각목에 해당하는 입찰

가. 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 아니한 입찰

나. 산출내역서의 각 항목(각 공종, 경비, 일반관리비, 이윤 등을 포함한다)별 합산금액이 총계금액과 일치하지 아니한 입찰

1) “공종”이란 공사의 특성에 따라 작업단계(예: 가설공사, 기초공사, 토공, 철근콘크리트, 마감공사 등)별로 구분되는 것을 의미하며, 공종별 합계금액을 표기하지 아니한 경우에는 공종내의 세부비목의 가격을 합산한 금액을 당해 공종의 금액으로 한다.

2) “공종의 금액”에 재료비, 노무비 및 경비를 구분하여 명기한 때에는 재료비, 노무비 및 경비를 합산한 금액이 공종의 금액과 일치하지 아니한 경우에는 공종의 금액을 기준으로 한다.

3) 관리주체가 배부한 내역서상의 공종별 목적물물량 중 누락 또는 변경된 공종

4) 입찰서 입찰가격, 산출내역서의 총계금액, 항목(각 공종, 경비, 일반관리비, 이윤 등을 포함한다)별 금액을 정정하고 정정인을 누락한 입찰

8. 입찰에 있어서 타인의 입찰가격에 대한 사유서와 복사 등의 방법으로 동일하게 작성된 사유서가 첨부된 입찰

9. 「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따라 일반건설업체가 도급받아서는 아니 되는 공사금액의 하한을 위반한 입찰

10. 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 하거나 입찰서의 입찰가격을 아라비아 숫자로만 기재한 입찰

11. 입찰참가 자격이 없는 자의 입찰

12. 입찰참가자가 3인이었으나 그중 2인이 무효인 경우

13. 입찰서 및 제출서류를 그 도착일시까지 정해진 입찰장소에 도착하지 아니한 입찰

14. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰

[별표 4] (제12조․제22조 및 제26조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분				계약대상물	선 정		계약자
					입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자				- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수		- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		장기수선		-장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		일반보수		-관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	나. 용역			- 전기안전관리	경쟁입찰 (용역금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
				- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	다. 물품		구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
			매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
	라. 기타		잡수입	광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 또는 보험료 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제) (최저낙찰제)	관리주체
			보험 계약	보험계약
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 사업자를 선정하는 경우에는 사전에 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 3. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 참관할 수 있도록 한다.

주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가항목		배점	평가항목		제출서류	점수부여 방식
			세부 배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	10점	신용평가등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것으로 한정한다)	높은순
			10점	행정처분 건수 (세대당)	주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서	낮은순
			10점	입주자등 만족도 평가 평균점수	입찰공고일로부터 최근 3년간 입주자등 만족도평가 전국 평균 점수	높은순
	업무 수행능력	30점	10점	기술자 추가보유	기술인력 보유증명서	많은순
			10점	관리실적	주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일 현재의 관리실적(단지수 기준) 증명서	많은순
			10점	장비 추가보유	입찰공고일 현재 보유한 장비구입 영수증 등	많은순
	사업 제안서	10점	5점	사업계획의 적합성	사업제안서(프리젠테이션)	높은순
			5점	협력업체와의 상생발전지수	공동주택 관리 시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 계획서
입찰가격		30점	30점	입찰가격	입찰서류 신청서	낮은순
합계		100점	100점	-	-
<비고>
1.입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점 이상으로 하되, 평가배점이 100점이 아닐 경우에는 전체점수의 30% 이상으로 한다. 2.기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3.기술자 및 장비 추가보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 만족한 경우 만점으로 한다. 이 경우 만점의 최저기준이 되는 추가보유수는 기술자는 10인 이상, 장비는 5대 이상으로 한다. 4.기술자 추가보유수를 산정할 경우에는 산업기사는 1인, 기사는 2인, 기술사․건축사(관련분야 박사 포함)는 3인으로 산정한다. 5.기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 6. 관리실적의 경우에는 50개 단지 이상을 만점으로 하되, 입찰공고일 현재 배치신고를 한 경우에만 인정한다. 7.상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

공사 및 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가항목		배점	평가항목		제출서류	점수부여 방식
			세부 배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	15점	신용평가등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것으로 한정한다)	높은순
			15점	행정처분 건수	사업자 등록 시․군․구 등에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서	낮은순
	업무 수행능력	30점	10점	기술자 등 보유	기술인력 보유증명서	많은순
			10점	업무실적	실적증명서	많은순
			10점	장비 보유	입찰공고일 현재의 장비구입 영수증 등	많은순
	사업 제안서	10점	10점	사업계획의 적합성	사업제안서(프리젠테이션)	높은순
입찰가격		30점	30점	입찰가격	입찰서류 신청서	낮은순 또는 높은순
합계		100점	100점	-	-
<비고>
1.입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점 이상으로 하되, 평가배점이 100점이 아닐 경우에는 전체점수의 30% 이상으로 한다. 2.기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3.기술자 및 장비 보유는 공사 및 용역 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 4. 업무실적의 경우에는 10건 이상을 만점으로 한다. 5. 업무실적의 실적증명서는 입찰공고일 현재의 해당 공사나 용역 등의 공사 실적증명서, 용역이행 실적증명서, 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등을 제출하여야 하며, 특히 필요한 경우에는 관리주체는 공급받는 자의 인감증명(법인 또는 개인)을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하게 할 수 있다. 6.기술자 등 보유수를 산정할 경우에는 산업기사는 1인, 기사는 2인, 기술사․건축사(관련분야 박사 포함)는 3인으로 산정한다. 7. 기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 8. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

[별지 제1호서식] (제7조제2항 관련)
공동주택관리정보시스템 이용([ ]신규/[ ]재발급) 신청서
접수번호					접수일			처리기간 즉시
신 청 인	성명						생년월일
	주소	(전화 : )
	자격	자격구분		□ 주택관리사 □ 주택관리사보
		자격번호		제 호 (발급자 : )
		취 득 일		년 월 일
단 지 현 황		단 지 명
		단지주소		(전화 : )
		세 대 수		세대		승강기 유무			대 또는 ( )
		난방방식				사용검사일			년 월 일
		입주자대표회의 회장		성 명
				주 소		같은 아파트 동 호
				임 기		년 월 일 ～ 년 월 일까지( 년)
		관리방법		자치관리인 경우		자치관리개시(변경)일 : 년 월 일
				위탁관리인 경우 (주택관리업자)		상호 : 주소 :
발급사항		아이디 및 패스워드 : □ 아이디 / □ 패스워드
		재발급의 경우 사유 :
주택관리업자 및 사업자 선정지침 제7조제2항에 따라 위와 같이 신청합니다. 년 월 일 신청인 (서명 또는 인) 한국감정원장 귀하
구비서류			1. 고유번호증 사본 1부 2. 주택관리사(보)자격증 사본 1부
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

[별지 제2호서식] (제27조제1항 관련)
입 찰 서
*참 가 번 호			입찰명칭
입 찰 가 액	금 원정 (W )
입찰보증금	금 원정 (W )
위와 같이 입찰보증금(입찰가격의 100분의 5 이상)을 첨부하여 입찰합니다. 년 월 일 ○ 입찰자 상호(성명) : 법인등록번호(개인은 주민등록번호) : - 주 소 : (전화번호 ) * 대표자 : (인) (대리 입찰시) 대리인 성명 : (인) 주민등록번호 : - 주 소 : (전화번호 ) ○○○○ 귀중
구비서류		-현금납부 영수증(계좌이체증명서), 입찰보증보험증권 또는 공제증권 1부 - 입찰자 인감증명서 1부 - 사용인감계 및 위임장(대리인의 경우) 각 1부
기재방법		* 참가번호는 기재하지 마십시오. *대리 입찰시 입찰자의 날인란에는 사용인감, 대리인의 날인란에는 대리인의 도장을 날인합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

[별지 제3호서식] (제32조제1항 관련)
공동주택 관리실적 수 신 자 : 국토교통부장관 일 시 : 년 월 일 제출기관 : ○○ 시․도 제 목 : 주택관리업자의 공동주택 관리실적 보고
번호	업체명		등록번호	단지수	세대수	관리면적 (㎡)	비고
총계	ㅇㅇ개업체		총계
			공동주택 (주상복합제외)
			주상복합
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
기재방법		1. 시․도지사는 관할구역내의 주택관리업자를 모두 기록하고, 관리실적을 작성함 2. 서식이 부족할 경우에는 추가하여 작성함
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

[별지 제4호서식] (제32조제2항 관련)
공동주택 관리실적 증명서
◈ 신청인			신청일	년 월 일
회 사 명 (상호)			대표자
영업소재지			전화번호
사업자번호			조달청 등록번호
증명서용도	(실적확인용)		제출처	ㅇㅇㅇㅇㅇ 입주자대표회의
◈ 공동주택 관리실적
단지수
세대수
면적(㎡)
<비고>
주택관리업자 및 사업자 선정지침 제32조제2항의 규정에 의하여 위와 같이 공동주택 관리실적이 있음을 증명합니다. 년 월 일 시장․군수․구청장 (인) ○○○○ 귀하
기재방법		1. 신청인란은 신청인이 작성합니다. 2.시장․군수․구청장은 신청란을 확인 후 공동주택관리실적을 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)