경매 황금 열쇠

[miramonte]

경매 황금열쇠 [박계욱. 우형달 지음. 2014.4 초판] 대법원 경매 사이트 ○ 경매로 낙찰 받은 건물의 관리비 체납은 공용부분에서 발생한 관리비만 납부하는 것이 대법원 판례. 약 1/2 정도. ○ 대리인이 본인을 대신해서 입찰하는 경우에는 본인의 인감증명서와 인감도장을 지참해야 한다. ○ 투자는 분산해서 실전 경험을 쌓고, 동네에서 잘 아는 물건을 선택. ○ 경매 수익을 올리기 나쁜 물건은 아파트로 채무자나 보증인이 살고 있는 아파트와 후순위 임차인이 임차보증금을 날리고 명도당해야 하는 물건이다. 관리비 이사비용까지 감안하면 급매가 나을 수 있다. ○ 전국에서 경매건수는 년 수만 건이 된다. ○ 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다는 판단이 서면 도장, 신분증과 입찰보증금을 가지고 누구나 참여할 수 있다. 예전에는 쓰고자하는 금액의 10%를 보증금으로 걸지만 지금은 최저가의 10%만 보증금으로 걸어도 된다. ○ 서적을 보고 → 사이트를 통해 물건 선정(처음에는 시세가 투명한 아파트가 쉽다.) → 권리분석을 통해 등기부상에 하자를 정확히 파악한다. 등기부 등본을 발급받아 말소되지 않은 권리유무, 낙찰 대금 외에 추가로 물어주어야 할 선 수위 임차인이 있는지 등.(등기부 등본은 대법원 등기 사이트에서 발급 가능) → 수익분석 [투입가격=입찰보증금 +잔금+명도비용+인수비용+이전비용(취, 등록세)+수리비+기타비용)] → 입찰[입찰 표는 집에서 미리 작성할 수도 있다] → 낙찰[낙찰 후 일주일 지나면 매각허부 결정일 에 매각(낙찰)허가를 받으면 이해관계인이 된다. 이해관계인의 자격으로 해당 경매사건의 기록을 열람. 복사할 수 있다. 매각허가가 나면 법원의 해당 경매계를 방문해서 응찰 시 확보하지 못한 사항을 확보해야 한다. 임차인등 인적사항, 전화 번호 등을 메모하여 명도작업에 착수한다. 또한 경락 잔금 등을 이용할 경우에 대비해서 금융기관에 연락을 취해잔금 납부기일을 상의하여 융자액, 기간, 이윤 등의 조건과 융자에 필요한 서류를 확보한다] → 잔금납부[잔금 납부 금액이 있더라도 잔금융자를 최대한 활용한다, 잔금은 법원 구내 은행에 납부하면 된다] → 소유권 이전[잔금 완납 후 다시 경매계로 가서 완납서류에 직인을 날인 받아서 관활 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 작업을 한다. 법원 경매로 낙찰 받아서 잔금만 납부하면 사실상 소유자가 된다. 잔금납부 60일 이내에 소유권이전을 해야 한다. 그렇지 않으면 취득세 가산금이 붇는다. 소유권이전 2주일 뒤 해당 경매 계에서 등기권리증을 찾아오는 것 도 잊지 말라] → 명도[ 경매에서 가장 어려운 난관이다. 무슨 일이 있어도 보증금을 못 받아가는 임차인등을 상대로 집행관을 동원하는 강제집행만은 하지 말라. 채무자의 경우와는 다르다. 인간적으로 해결하라] ○ 공동 투자하는 낙찰방법도 있다. ※ 세입자 ○ 대항력 있는 선순위 세입자(임차인) 해당 부동산에 말소기준권리일보다 먼저 주민등록 전입일자, 점유, 채권을 가진 임차인을 말한다. 이 선순위 임차인이 배당받지 못하면 낙찰자가 법원에 납부한 응찰대금과는 별도로 선순위 임차인의 임대보증금을 추가로 인수해야 한다. 물론 배당을 요구하지 않은 경우에도 낙찰자가 추가로 물어줘야 한다. - 배당을 요구하지 않은 선순위 임차인 : 말소기준권리일보다 먼저 전입해 선순위 임차인의 지위를 확보하고 있으면서 경매법원에 배당을 요구하지 않고 있는 임차인은 경매에서 가장 힘든 일이다. - 배당을 요구해 모두 배당받은 임차인 : 낙찰자에게는 아무런 추가부담이 없다. - 일부는 배당받고 일부는 인수해야하는 임차인: 선순위 임차인으로 배당에 참가해 소액 최우선 배당이나 순위배당에서 자신의 임차보증금 중 일부만을 배당받은 임차인으로 나머지 금액은 낙찰자가 낙찰대금과는 상관없이 추가로 인수해야하는 임차인이다. - 모두 인수해야하는 임차인: 경매법원에 배당을 요구했지만 확정일자의 순서가 밀려 배당을 받지 못한 임차인으로 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야하는 임차인이다. 이와 같은 임차인 유형 역시 초보투자자들이 권리 분석에 대한 공부를 각별히 해야 하는 이유이다. 낙찰자를 향해 큰소리 땅땅치는 세입자이다. ○대항력 없는 후순위 임차인 피눈물의 주인공이다. 해당 부동산에 말소기준권리보다 나중에 대항력을 갖춘 임차인으로 배당요구여부나 배당유무, 배당액수에 상관없이 낙찰자가 추가로 인수할 필요가 없는 임차인을 말한다. - 배당을 요구해 모두 배당받은 후순위 임차인: 후순위 임차인이라 해도 배당을 통해 전액 배당 받을 수 있다. - 일부는 배당받고 나머지는 명도당하는 임차인: 배당을 통해 일부라도 임차보증금을 받아가는 임차인은 명도에 큰 문제가 되지 않는다. - 전액 명도당하는 임차인 : 안타깝지만 권리를 제대로 챙기지 못한 임차인들로서 동정의 여지가 없다. 명도에서 마찰이 일어날 가능성이 큰 임차인이다. ○ 기타 임차인 해당 부동산에 주민등록 전입 없이 단순 점유만 하고 있는 사람들을 뜻한다. 만약 이들이 임차보증금을 지불하고 해당 부동산에 점유 중인 경우라면, 명도과정에서 어려움에 처 할 수 있다. ○ 경매주택 점유자 명도에 대한 과정은 초보투자에서 가장 어려운 문제이다. ○ 상가경매 상가건물임대차보호법(2002년.11월 제정, 시행 →2014.1월 개정)이 제정. 시행되기 전에는 상가 임차인들의 영업권이나 보증금에 대한 법적 보호 장치가 없었다. -서울시에 있는 상가건물은 월세까지를 환산한 총 임차보증금이 4억 원 이하 일 때 법의 보호 대상이 된다. 환산 보증금이 4억 원을 초과하면 적용이 안 된다. 계약서상 보증금액이 6500만 원 이하인 임차인에 대해서만 최고 2200만원까지 최우선으로 배당해준다(단 말소기준권리 설정일이 2014.1.1 이후인 상가건물). -상가임차인의 대항력이란 임차인이 상가건물에 입점하고 사업자 등록을 신청한 다음날부터 제3자에 대해 대항 할 수 있다. 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것으로 임차한 건물에서 계속 영업할 수 있다. -임대차보호법 제3조 제 1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지포함)의 환가대금액에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다. ○ 금융기관 잔금융자활용 - 부동산 구입 시 금융기관에서 조달한 대출금액은 정당한 매입자금으로 세무당국에서 인정해 준다. - 필요서류: 사건개요, 입찰보증금 영수증, 잔금납부기일소환통지서, 등기부등본, 낙찰자 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 도장 등. 매각허가 결정일 이후부터 경락잔금납부기일 10~20일 전까지 신청하면 된다. - 경락잔금 대출 한도는 낙찰가와 최초감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 정한다. - 금융기관에 따라 선순위세입자 부분을 뺀 금액을 기준으로 하는 경우도 있다. 사전에 확인하고 융자가능금액과 이율을 협의하면 된다. - 법원 경매장에서 만나는 대출컨설턴트와 친해져라.(잔금융자 알선 팸플릿을 나누어 주는 경락잔금 대출컨설턴트들과 당일 경매 정보지를 팔면서 구독을 권유하는 분들을 무시하지 말라. 이분들은 인근지역 다른 법원의 입찰분위기나 매각가율, 매각경쟁율, 매각율등의 경매핵심정보를 알고 있다. ○ 낙찰가율 높은 아파트 경매 - 지난해 수도권 아파트경매 건당 응찰자 수는 7.43명 수준. ○ 법과 제도 - 2014년에는 경매 관련법의 대대적인 개정이 있었다. ▸ 유치권 제도 개선 ▸ 최저매각가격이 하향 조정 ▸ 공유자우선 매수신고 제도 개선 ▸ 채권 임차인 지위도 개선 ▸ 주택 임차인의 보호대상 소액보증금 확대 ▸ 주택 임차인 최우선변제액 한도가 상향조정 ▸ 상가건물 임차인의 보호대상 소액보증금 확대 ▸ 상가 임차인의 적용범위나 최우선변제 한도 상향 조정 ▸ 법인의 직원용 주택도 주택임대차보호법이 적용. 특히 중요한 사항으로 “허위유치권 신고” 에 관한 부분도 있다. - 허위 유치권 제도 개선 ??? (인수주의 폐지하고 소멸주의 채택) 경매투자자들의 암 덩어리였던 허위 유치권 개정은 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 유치권 자에 대해서는 부동산이 등기된 때부터 6개월 내에 소송을 통해 저당권설정 청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이로써 현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 않아 유치권자가 민법 322조 1항에 의하여 경매를 직접 신청한 경우가 아니면 배당권자에 포함되지 않았으나 법 개정으로 미등기 부동산의 유치권 자에 대해서는 저당권설정청구권이 인정되므로 저당권청구권을 소로써 행사한 유치권자 에게 배당 요구권을 부여하여 유치권자가 배당절차에 참여할 수 있는 길이 열렸다. 이는 경매로 인한 매각 시 매수인이 유치권 부담을 인수하는 인수주의를 폐기하고 매각부동산 위의 모든 유치권을 소멸하게 함으로써 , 매수인은 유치권에 대한 부담이 없는 상태에서 부동산을 취득할 수 있도록 소멸주의로 전환되는 중요한 의미가 있다. 배당요구권자인 저당권설정청구의 소를 제기한 유치권자가 있었으나 배당 당시 아직 저당권 등기가 경료 되지 않은 경우에는 그 유치권자 에게 바로 우선변제권이 있는 것과 같이 배당을 할 수 없으므로 이러한 유치권자가 있으면 일단 공탁을 하고, 차후 유치권자의 저당권 설정청구의 소가 받아들여지면 그에게 배당하고, 받아들여지지 않으면 종전의 배당권자에게 배당하게 된다. 민법 개정안에 따르면 미등기 부동산에 대해서 유치권을 가진 채권자는 그 부동산이 등기된 날로부터 6개월 내에 소로써 저당권설정 청구권을 행사하여야 하고 저당권설정 청구권뿐만 아니라 유치권도 소멸한다. - 최저 매각제도 개선 2014년부터는 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격으로 바뀌었다. ※ - 소액임차인 보증금과 최우선변제액 기준조정 소액임차인으로서 보호되는 보증금 범위와 보증금 중 최우선변제 되는 일정액 범위가 대폭 조정되었다. 주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀역세권 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역은 4500만원으로 확대 된다. 이 보증금중 최우선 변제되는 일정액의 범위 역시 서울 3200만원, 수도권 등 과밀악제권역 2700만언, 광역시 2000만원, 그 밖의 지역은 1500만원으로 확대. 상가건물의 경우 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 범위를 서울 4억원, 수도권 과밀억제권 3억 원, 광역시 2억 4천만 원, 기타지역은 1억8천만 원 으로 확대. 소액임차인의 범위는 서울 6500만원, 수도권과밀억제권역 5500만원, 광역시 3800만원, 기타지역 3000만원으로 조정 보증금 최우선 변제금액도 서울 2200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1900만원, 광역시 1300만원, 기타지역 1000만원으로 확대 조정됨으로써 권리 분석 시 보다 신중한 요구가 필요하다. 유치권 유치권은 등기부상에 등제되는 권리가 아니고 ,경매기록에 ‘유치권성립 여지 있음’ 으로 표시되어왔다. 지금까지는 유치권이 성립하는 경우 소멸기준에 상관없이 경매 결과로 소멸되지 않고 낙찰자는 무조건 인수 하였다. 다만 채권자의 청구내역을 법원이 전부 인정하는 것이 아니라 내용에 따라 법원이 재판을 통해 따로 판단한 금액만큼만 인정된다. 즉 경매 사건과 유치권성립 여지를 다루는 소송은 별개의 소송이다. 그러나 2014년 1월1일 이후 신청되는 경매 새건에 대해서는 “유치권신고” 가 허용되지 않는다. 그러나 유치권이라는 제도 자체가 없어지는 것은 아니다. 경매사건과 관계가 끊어질 뿐이다. 등기된 건물에는 유치권신고를 받아주지 않고, 미드이건물에 대해 유치권을 주장하는 자는 유치권확인 소송을 통하여 유치권이 인정되면 해당건물에 저당권 설정을 가능하게하여 배당을 통하여 유치권자의 채권확보를 가능하게 하였다. [유치권 인수주의 폐지하고 소멸주의 채택] 유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부 개정법률안(2013년 1월 16일 입법예고)이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되, 미등기 부동산의 유치권자에 대해서는 부동산이 등기된 때부터 6개월간 소로서 저당권설정청구를 할수 있다고 규정하고있다. (2015.5월 현재, 법은 통과되지 않고 있음) [별1] 이현성 법무법인 자연수 변호사 입력시간 : 2015/03/16 20:12:10 수정시간 : 2015/03/16 22:52:46 부동산 경매에 한번쯤 관심을 가져본 사람이라면 유치권이라는 용어가 익숙할 것이다. 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있는데 이를 유치권이라 하며 민법에서 인정하고 있다. 유치권은 본래 다른 사람의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지고 있다면 그 채권이 변제될 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있도록 하는 것이 공평하다는 취지에서 인정된다. 이러한 좋은 취지에도 불구하고 현실에서는 유치권으로 인한 폐해가 심각하다. 이는 현행법상 유치할 수 있는 '물건'의 범위에 부동산도 포함되기 때문에 발생하는 문제다. 채무자나 소유자와 결탁한 자들이 공모해 허위로 유치권을 신고함으로써 부동산 경매절차를 지연시키고 매각 가격을 떨어뜨려 싼값에 약탈해가는 사례 등이 빈번하게 발생한다. 정부는 이러한 문제점을 해소하기 위해 현재 동산·부동산·유가증권에 대해 모두 인정되는 유치권을 동산과 유가증권 그리고 미등기 부동산에 대해서만 인정하고 등기된 부동산에 대한 유치권은 폐지하되 저당권설정청구권으로 대체하는 내용의 민법 개정안을 지난 2013년 7월 국회에 제출했다. 그러나 법안이 제출된 지 2년 가까이 지난 현재까지도 국회에서는 실질적인 논의가 이뤄지지 못하고 있다. 아울러 법안 내용 중 등기된 부동산과는 달리 미등기 부동산의 경우 유치권 성립을 여전히 인정하고 있는 점도 문제다. 실제로 유치권의 폐해가 심각한 것은 건축공사가 완료되지 못하고 방치된 미등기 건물인 경우가 훨씬 많은데 미등기 부동산에 대해 유치권을 인정하는 것이 과연 법 개정 취지에 부합하는지 의문이다. 조속한 법안 처리와 함께 국회 논의과정에서 이에 대한 재검토가 필요하다. [별2] 법무법인 진솔 강민구 대표변호사 “부동산 분쟁 시 유치권 개념 분별 필요해” 경매 VS 공매, 유치권 성립시기에 있어 차이점은? 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 부동산에 ‘경매개시결정의 기입등기가 경료’되어 ‘압류의 효력이 발생한 후’에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763판결). 강변호사는 “즉 경매로 인한 압류시점보다 먼저 유치권을 취득한 경우에는 설사 근저당권설정 이후에 유치권을 취득해도 경락인에게 대항할 수 있으나, 압류시점 이후에 유치권을 취득한 경우에는 경락인에게 전혀 대항할 수 없게 된다”라고 강조한다. [별3] 유치권이란 점유를 상실하면 유치권은 상실합니다. 점유를 하고 있어야 유치권이 성립합니다. 즉 구두을 닦으라고 맞기고 구두닦은 비용을 지불하지 않으면 구두닦이는 유치권을 행사할수 있습니다. 즉 구두를 주지 않아도 됩니다. 하지만 구두를 돌려주고나서 유치권을 주장할수는 없습니다. 이미 유치권은 없으므로 유치권을 행사하기 위하여는 점유자체가 불법이어서는 안됩니다. [공유자 우선매수 청구제] 공유부동산이란 다수인이 지분으로 소유하고 있는 부동산. 등기부에 소유자가 2인 이상. 그 공유자중에서 한사람 또는 일부의 지분에 대하여 저당권 등이 설정되었다가 경매 실행요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다. 주로 상속이나 공동투자에 의해 지분을 갖게 되었다가 해당지분만 경매되는 경우. 지분경매는 낙찰받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭한다. 따라서 이런경우에는 다른 지분자에게 1회에 한해서 우선매수청구권을 부여한다. [주택임차인 보호범위와 최우선변재액 상향조정] 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령이 2014.1.1(2013.10.14입법예고)자로 개정. 소액최우선변제: 해당 부동산이 주거용인 경우 그 부동산에 세들어 사는 주택 임차인을 보호하기위한 제도. 주택 임차인중 보호범위내의 일정금액 이하의 임차보증금으로 세들어 사는 임차인을 해당주택이 경매로 소유권이 바뀌는 경우, 저당권등 다른 권리자들 보다 나중에 권리를 확보했다고 해도 최우선적으로 일정금액까지는 배당을 받게되는 제도. ※ ( )은 변재액 (2008.8.21~2010.7.25) (2010.7.26~2013.12.31) (2014.1.1~현재) - 서울: 6000(2000), 7500(2500), 9500(3200) 과밀 억제권: 6000(2000), 6500(2200), 8000(2700) 4개시 : 없음 5500(1900), 6000(2000) 광역시: 5000(1700), 5500(1900), 6000(2000) 기타: 4000(1400), 6500(1500) *자신이 세 들어 살고 있는 주택이 경매당하는 경우를 대비해서, 임대차계약, 전ㅇ비시 해당부동산의 등기부에 저당권이 해당 기일※( )표시, 내에 설정되어 있는 경우. 전입일이 아님. Part 04. 황금열쇠를 찿는 여행 시작. ○ 대법원 홈페이지 :대한민국 모든 소송사건을 확인 가능 ○ 법원 경매 정보 홈페이지 : 해당경매 사건번호만 알면 정보를 알수 있다. ○ 대한법률 구조공단: 각종 법률정보 ○ 유료 경매 정보회사 : 굿옥션 ○ 유료 경매 정보지: [입찰표작성의 모든 것] 서류 : 입찰 대봉투, 기일 입찰표, 기일 입찰표 뒷면 위임장, 공동 입찰 신고서, 입찰보증금 봉투. ※대리인이 본인을 대신해서 낙찰받으러 올때는 반드시 인감도장과 인감증명서를 경매법정에 가지고 가야 한다. 대리인은 막도장도 유효하고, 신분증을 지참해야 한다. [경매 NPL 투자 로 1000명 100억 만들기 카페] http://cafe.daum.net/goodexpressproject Part 05. 나만의 황금열쇠를 찿기위한 경매개념들 [경매 물건 조사시 필요한 공적 서류] ○ 법원 입찰물건 명세서: 입찰기일 1주일전부터 해당부동산을 관할하는 법원 민사신청과에서 일반에게 열람시키는 입찰 기록으로 매각물건 명세서, 이해관계인 목록, 현황조사서, 권리자 신고서 등 입찰에 필요한 서류의 총칭.법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있다. ○ 토지대장, 건축물 관리대장, 토지 이용계획확인원: 토지대장을 통해 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 토지등급 등이 확인 가능. 건축물 관리대장을 통해 건물의 면적, 구조, 용도, 신축일등의 확인. ○ 이해관계인 목록: 법원에서 해당 경매 부동산에 이해관계가 있는 사람들의 권리신고를 받아 작성한다. 채무자, 소유자, 저당권자, 가등기권자, 임차인 및 승소판결을 받은 일반채권자등이 기재되고 그 채권 청구액도 표시. 이해관계가 있어도 가압류권자, 가처분권자, 판결문등이 없이 배당요구를 한 채권자는 법원의 송달대상이 아니므로 이 목록에서 제외된다. 법원 경매정보 사이트에서 확인 가능. ○ 매각물건 명세서: 매각 일주일전 해당 법원 민사신청과에 비치해 열람가능하며 인터넷으로도 공개한다. 경매에 일차적으로 필요한 정보다. 경매개시결정이 부동산 등기부에 기재되면 법원은 당해부동산에 대한 현황조사명령을 집행관에게 내린다. 이때 부동산의 현상 및 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그밖의 현황을 조사. ○ 현황조사서: 현황조사서는 매각기일 2주일 전부터 감정평가서와 함께 인터넷에 공개된다. 현황보고서의 주요내용은 부동산의 위치 및 현황(약도첨부), 부동산의 내부구조 및 사용용도(도면 및 외부사진 첨부), 부동산의 점유자현황(임대차관계 조사서 첨부). 점유자 현황의 임대차관계조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자 등이 기록된다. 점유자 현황조사 방문시 아무도 없어서 조사하지 못했을 경우에는 (불분며-미상)으로 기록한다. 법원경매정보 사이트에서 확인 가능하다. ○ 감정평가서: 법원의 명령을 받은 감정평가사가 경매부동산 현장에 가서 평가한 것. [경매공부의 핵심, 권리분석은 뭔가?] [권리분석의 기본개념] 응찰해도 법적으로 하자가 없는지와 함께 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 해안이 필요하다. [말소주의 원칙과 인수주의 원칙] 말소주의: 낙찰 후 잔금을 납부하고, 다음 작업으로 소유권을 이전할 때 등기부상의 모든 권리가 말소기준권리를 기준으로 말소되는 것이다. 낙찰자는 낙찰대금 이외에 추가부담이 없게 된다. 인수주의: 말소기준이 되는 권리(대개는 1순위 저당권) 보다 먼저 등기부에 등재된 일정한 권리들로, 경매가 완료된 후 촉탁등기의 결과로도 말소되지 않고 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 것이다. 해당 등기부의 말소기준 권리를 중심으로 하는 권리분석에서 제1순위 저당권등 말소기준의 설정(경료) 일자에 따라 낙찰자의 추가 부담이 있을 수도, 추가부담을 떠안을 수도 있어 말소기준은 법원 경매 투자의 성패를 가름하는 중요한 잣대가 된다. [말소기준권리가 되는 6가지] ○ 저당권(근저당권) ○ 담보 가등기 ○ 건물 전체에 설정된 선순위 전세권 중 배당 요구한 전세권 ○ 경매개시결정기입등기 ○ 압류 ○ 가압류 이들 기준보다 먼저 전입한 임차인이나 이외의 권리는 선순위 권리자로(인수주의)가 적용되고, 이들 권리보다 나중에 전입했거나 권리를 확보한 권리는 후순위 권리자로 “말소주의”가 적용된다. [부동산 등기부 외 권리분석도 중요] 등기부 외 권리란 법원 경매 시 부동산 등기부상에 등재되지 않으나 반드시 확인해야 한다. 임차인에 대한 권리분석은 법원 경매의 하이라이트다. 등기여부나 건축물관리대장의 종별에 상관없이 정당한 임대차계약을 통해 실제 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의 보호대상이라고 판단해야 한다. 경매에서 제일 어려운 것으로 실체는 없으나 권리는 존재하기 때문이다. 낙찰 받고자 하는 주택이라면 어떤 유형의 권리자가 점유하고 있는가를 알아야 한다. -대항력이 없는 채무자나 보증인이 점유하고 있는가. -임차인이 있다면 선순위인차인가 후순위 임차인인가 -그들의 배당여부는 어떤가. -배당받지 못한 선순위 임차인에게 인수해야할 금액은 얼마인가 -명도 해야 할 금액과 대상자는 누구인가 -단순 점유자나 임차인 미상이라면 그들의 권리는 어떠한가. 등이다. 채권적 임차인들의 권리는 등기부상에 등재되지 않지만 실제로는 막강한 권리가 있다. [등기부외의 권리를 파악하는 방법] 등기부외의 권리는 현재 대법원 경매 사이트를 통해서는 파악할 수 없게 되어 있고. 입찰 1주일 전 부터 입찰 전날까지 경매 법원 민사집행과를 방문해 열람하거나, 유료 경매 정보업체를 이용하는 방법이 있다. 주택 임차인은 관할 동사무소를 방문하면 전입세대 열람이 가능하고, 해당 경매 사건의 이해관계인이 아니면 상가건물 임차인의 등록사항은 입찰 전에 파악하기 어렵다. [부동산 등기부 권리분석을 위한 기본사항] ○ 권리분석을 위한 법률숙지 -민법중 물권법 -민사집행법 중 강제 집행 관련과 그 시행령-주택임대차보호법과 그 시행령 -상가건물 임대차보호법과 그 시행령 -기타(농지법. 국세기본법, 근로기준법 등) -주택. 상가 임대차관련 대법원 및 하급심 판례 ○ 해당부동산에 대한 낙찰 후 잔금을 납부하고 소유권이전축탁등기 신청을 하면 법원은 원칙적으로 등기부상의 모든 제한권리들을 이전해줌과 동시에 말소해준다. 그러나 모든 권리가 낙찰로 말소되는 것은 아니다. 낙찰자에게 소유권이 이전되면서 여러 권리들 중 어떤 것은 소멸하고 어떤 것은 낙찰자에게 인수된다. ○ 부동산 등기부 종류 -공동주택등기부, 단독 다가구주택 등기부, 임야-전-답과 같이 지산의 건축물이 없는 등기부로 구분. ○ 등기부에는 세부분으로 구성 표제부 : 부동산의 소재지, 용도, 면적 등이 기재 갑구 : 소유권에 관련된 내용이 기재 을구 : 소유권 이외의 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권에 관한 등기사항이 기재 ○ 무조건 피해야할 등기부상의 권리 낙찰자가 분쟁에 휘말릴 여지가 있는 선순위 가등기, 선순위 처분금지가처분 또는 예고등기 및 낙찰 후 사용. 수익에 제한을 받는 분묘기지권, 지상권, 지역권 등은 피하는 것이 상책이다. [부동산 등기부의 권리분석 어렵지 않다] ○ 말소기준권리 말소기준권리를 기준으로 시간상 등기부에 먼저 이름을 올린 권리를“선순위 권리”, 나중에 등재시킨 권리를 “후순위 권리”라고 함. 경매로 부동산을 취득한 경우 낙찰자는 말소기준 권리보다 나중에 등기부에 권리를 확보한 후순위 권리자에 대해서는 금전적인 추가부담을 하지 않는 것이 원칙이나 선순위 권리자중 배당을 받지 못하거나 일부만 받는 경우 나머지 금액은 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어줘야 하는 권리도 있다. ※ 위키백과, 우리 모두의 백과사전. 말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 세입자를 쫓아낼 수 있다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 된다. 개념[편집] 어떤 부동산이 경매로 낙찰되면 그 부동산에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 낙찰 후에도 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자는 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 한다. 그렇다면 낙찰로 말소 즉 소멸되는 권리와, 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 어떻게 결정되는가가 권리분석의 가장 핵심이 된다. 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 한다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음 6가지이다. 1.저당권 2.근저당권 (경매에 나온 물건은 대부분이 근저당임) 3.압류 4.가압류 5.담보가등기 6.강제경매개시결정등기 (이 경우는 거의 없음) 이를 요약하면 간략하게 세 가지로, 다음과 같이 된다. 1.(근)저당권 2.(가)압류 3.담보가등기 이들 6가지 권리 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다. 대항력[편집] 세입자에게 대항력이 있으면 부동산의 낙찰자 즉 새 주인이 세입자를 쫓아낼 수 없지만, 대항력이 없으면 쫓아낼 수 있다. 이는 세입자가 선순위이냐 후순위이냐로 결정된다. 그것은 세입자가 법적으로 전입을 언제 했느냐로 결정된다. 말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인, 나중에 전입했으면 후순위 임차인이 된다. 전입은 전입신고를 한 다음날 즉 동사무소에서 주소 이전을 한 다음날부터 효력이 생긴다. 참조[편집] 말소기준권리는 부동산 경매시의 권리분석에서 가장 많이 쓰이는 용어 중 하나지만 공식적인 법률용어는 아니다. 이는 부동산 경매 강의에서 개념을 알기 쉽게 설명하기 위해 쓰이기 시작한 용어로 알려져 있다. 이 문서는 2014년 10월 3일 (금) 11:35에 마지막으로 바뀌었습니다. ○ 유동적인 말소기준권리 어떤 권리(근저당권, 가압류, 가등기, 가처분)가 먼저 해당부동산의 등기부등본에 자신의 이름을 올렸는가, 어떤 전입자가 어떤 조건으로 먼저 전입신고를 마치고 들어와 사는가, 그리고 이들 2가지 권리(등기와 전입)중 누가 먼저인가만 정확하게 따지면 권리분석의 95%가 끝난다. 말소기준 권리에는 부동산 등기부상 항상 말소 기준이 되는 권리가 있고, 어떤 때에만 한정적으로 말소기준이 되는 권리도 있다. 등기부에 가장 먼저 설정된 (저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정기입등기)등은 언제나 말소기준권리가 된다. ※“전세권” 등기는 영우에 따라 말소기준권리가 되는 경우도 잇고, 되지 않는 경우도 있어 주의가 필요하다. ※말소기준권리보다 나중에 설정된 후순위 전세권은 언제나 말소 대상이 되어 낙찰자는 추가 부담이 없다. 물권인 전세권이 최선순위인 경우에는 2가지 경우로 나누어 생각해야 한다. 건물 전체를 전세권 설정 범위로 하고 있는 선순위 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 말소권리가 되어 이 권리이후의 권리들은 말소기준이 된다. 선순위 전세권자라 할지라도 배당요구를 하지 않은 전세권이나 건물 일부를 범위로 하는 전세권은 말소기준이 되지 않는다. ○공장이나 임야 등은 임대차 관련 특별법이 없다 공장이나 임야(전, 답, 과수원)는 등기부상의 권리분석으로 충분하다. [인수주의와 말소주의 비교] [주택임차인, 상가건물 임차인은 특별 보호?] ○ 임차인이 미상인 주택 주택이나 상가건물에 응찰하고자 할 때 주의사항은 주택 임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 존재 여부를 확인하는 것이다. 경매기록인매각목록 조사서의 임차인 사항을 보면 동사무소 주민등록 전입자조사에는 분명히 전입으로 되어있는데, 임차인이 배당요구를 하지 않아 법원임대차현황이 “미상”으로 나타나는 경우가 있다. ※ 법원매각기록에 기재되어 있는 것들은 단지 참고사항에 불과하며 법적효력은 없다. ○ 선순위 임차인이 있는 주택(상가) 임차인 조사 시 말소기준이 되는 1순위 저당권 등의 권리설정일보다 먼저 해당주소에 전입자가 있다면 어떤 근거로 전입하고 있는지 알아야한다. 점유원인이나 사유가 명확하게 파악되기 전까지는 입찰해서는 안 된다. 대항력 있는 선순위 임차인이 낙찰자에게 인수시킬 목적으로 법원에 배당요구를 하지 않고 있다면, 낙찰자는 추가로 임차인의 임차(전세)보증금을 물어줘야 한다. 경매에서 두려운 존재가 바로 이처럼 선순위로 전입해 있으면서도 배당요구를 하지 않아 임차인 미상으로 기록되는 사람들이다. ○ 후순위 임차인이 있는 주택(상가) 후순위 임차인은 원칙적으로 대항력이 없기 때문에 낙찰자에게 부담은 없다. 그러나 명도과정에서 심한 마찰이 일어나기 십상이다. 분명히 고려해야할 사항이다. ○ 선순위-후순위 임차인이 혼재되어 있는 주택. [대항력, 최우선변재보호, 우선변재, 확정일자] ○ 경매공부의 4대 핵심권리(개념) ①대항력 ②최우선변제(최우선 배당) ③ 우선변제 ④확정일자

[임차인 단독으로 등기 가능한 “임차권등기”]

임차권은 채권적 전세(임차권)와 물권인 전세권은 성격이 다르다. 흔히 말하는 전세는 민법에 규정된 물권인 전세권 이 아니다. 임차인(세입자) 이 임대인(집주인)에게 일정금액의 계약금과 보증금을 선불로 맡기고 해당 부동산을 사용하다가 , 임대차 만료기간이 끝나면 보증금(채권)을 임대인으로부터 돌려받는 동시에 빌려 사용했던 주택(상가 등)을 임대인에게 돌려주는 것으로 계약관계가 해지되는 것이다. 따라서 등기부상에 이런 계약관계나 내용이 등재될 여지가 없는 채권적 계약형태다. 반면 물권인 전세권은 계약 내용 등을 해당 등기부에 기재해 제 3자에게 공시하며, 등재된 순서에 따라 순위 확정적 권리(배당순서)를 갖는 것을 말한다.※채권인 전세권은 경매를 직접 신청 할 수 있는 권리는 없다.

[경매공부의 하이라이트 “배당표 작성”]

○ 배당의 종류와 권리자간 배당 순서

1) 최우선배당 : 주택(상가)임차인 소액보증금, 임금채권,당해세

2) 우선(순위)배당 : 주민등록 전입일자(상가는 사업자등록일), 확정일자중 늦은 날 기준

3) 안분배당 : 배당 가능 금액 X「각자 채권/채권 전체」.

4) 흡수배당 : 안분배당 후 흡수 배당해야 할 물건 등이 있다면 흡수배당까지

5) 소액이동배당 : 소액최우선보호 기준 변동에 따라 소액배당금 증가.

6) 동시배당*이시배당 : 원칙은 이시배당, 실무에서는 동시배당

※최우선 변제권의 배당 적용범위:

주택 임대차보호법 및 상가건물 임대차 보호법상 대항력을 가진 소액임차인의 소액최우선변제권리는 다른 물권자들보다 설령 나중에 성립했다 해도 법에 규정된 일정 금액까지 언제나 우선 배당된다. 또한 임대차특별법에 의해 대항요건(주택의 경우 전입, 점유, 채권계약, 상가건물의 경우 사업자등록, 인도, 점유, 채권계약)을 갖춘 소액임차인은 근로기준법에 의한 일정기간 이하의 임금채권과 국세, 지방세 등의 조세채권자와 함께 우선해서 배당된다. 이때 최우선변제권자의 총액이 실제배당가능금액의 1/2를 초과하는 경우 최우선변제 대상자들의 총액을 각자의 채권비율만큼 나눠 배당한다(국세기본법 제35조, 지방세법 제31조). 다만 소액최우선 배당에서 각 채권자끼리는 동순위로 보아 흡수배당은 하지 않는다. 소액최우선 임차인들은 주민등록전입시기의 전후에 상관없이 항상 동순위다. 즉 권리순위에 우열이 없다. 따라서 동순위 권리자들끼리 자신의 채권을 모두 만족하지 못하는 상황이 되면 소액최우선보증금 비율에 따라 안분 배당한다.

○ 배당일 3일 전까지 배당표 작성 비치

법원은 잔금이 납부되면 배당에 참가할 수 있는 권리자들을 상대로 배당기일 3일전까지 배당표를 작성해 이해관계인에게 열람 할 수 있게 한다.

○ 주택 경매시 배당순서

0순위: 경매 집행비용, 민법상 비용 상환청구권

1순위 : 임대차보호법상 소액최우선변제 채권

2순위: 근로기준법상의 임금채권 중 일정 금액(최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금)

3순위: 집행목적물에 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금(당해세)

4순위: 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 저당권・ 전세권・담보가등기에 의해 담보된 채권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보등채권

5순위: 위 임금채권을 제외한 임금채권

6순위: 법정기일이 전세권, 저당권, 질권 설정일보다 늦은 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금

7순위: 의료보험법, 산업재해보상법 및 국민연금법에 의한 보험료 등 공과금

8순위: 집행력 있는 일반채권

9순위: 일반 가압류채권

○ 채권적 임차인의 배당 참여조건과 범위

1)임대인 또는 임대인의 대리인과 체결한 유상계약이어야 하고

2)전입신고를 완료하여야 하고

3)임대차계약서 원본에 확정일자인(도장)을 받아야 하고

4)해당주택에 입주하여 주거를 하여야 하고

5)위 2),4)의 대항요건을 계속해서 유지해야 한다.

○ 경매 배당사건에서 이해관계인

-채무자(소유자) :배당에 관계없음

-보증인(소유자) : 배당에 관계없음

-배당요구한 선순위 임차인: 배당요구한 경우에 배당에 관계있음

-배당요구하지 않은 선순위 임차인: 배당에 관계없음

-배당요구한 후순위 임차인: 배당요구한 경우에 배당에 관계있음 경우에 따라 배당금 없음

-배당 요구하지 않은 후순위 임차인 : 배당에 관계없음

-경매개시일 이후 전입자 : 배당에 관계없음

-주민등록(사업자등록)없는 점유자 : 배당에 관계없음

-낙찰자 : 배당에 관계없음.

○ 낙찰자는 배당사건의 이해관계인이 아니다.

경매 낙찰자는 배당현장에서 그 피해를 구제 받을 수 없다. ※선순위 임차인이 어떤 이유로든 배당에서 제외되는 경우에는 그 금액만큼이 낙찰자의 추가부담으로 귀결된다.

[소액 임차인 최우선변제는“자살방지용”이란다.]

○ 경매배당은 각 권리자들에게 최우선배당 → 순위(우선)배당 →안분배당.

○ 배당표작성 고려사항

-누구든 선순위 임차인인데 처음부터 배당요구를 했는가.

-세입자 전세보증금을 낙찰대금과 상관없이 전부 물어주어야 하는가.

-낙찰대금에서 누가 얼마를 받아 가는가.

-선순위임차인이지만 확정일자가 늦어 일부만 배당받는가.

-배당받지 못한 나머지 금액은 낙찰자가 추가로 물어주어야 하는가.

-소액최우선 범위가 정한 최우선변제금액만 받고 나가야 하는가.

-이도 저도 아니어서 한 푼도 배당받지 못하고 길거리로 내 몰리는가

※ 배당표를 작성해보면 이해관계자가 얼마를 배당받고 받지 못하는지를 알수 있다.

[병아리라도 “순위배당”까지는 기본적으로 알자]

○ 주택(상가)인차인의 선순위배당 유형 5가지

1) 선순위 임차인의 확정일자로 배당받는 구조

-1- 임차인 전입일

-2- 임차인 확정일

-3- 저당권 설정일

-4- 임차인 배당요구

임차인은 자진의 확정일자를 기준으로 순위를 배당 받는다

2) 선순위 임차인이 전입일자로 배당받는 구조

-1- 임차인 확정일

-2- 임차인 전입일

-3- 저당권 설정일

-4- 임차인 배당요구

임차인은 자신의 전입일자를 기준으로 순위배당을 받는다

3) 선순위 임차인이 확정일자가 늦어 낙찰자가 인수하는 구조

-1- 임차인 전입일

-2- 저당권 설정일

-3- 임차인 확정일

-4- 임차인 배당요구

임차인의 확정일자가 저당권보다 나중이어서 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다.

4) 선순위 임차인이 확정일자가 없어 낙찰자가 인수하는 구조

-1- 임차인 전입일

-2- 저당권 설정일

-3- 임차인 배당요구

임차인의 확정일자가 없어 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다

5) 선순위 임차인이 배당요구가 없어 낙찰자가 인수하는 구조

-1- 임차인 전입일

-2- 저당권 설정일

임차인의 배당요구가 없어 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다.

○ 등기부상 권리자들의 배당 순서

1) 물건자끼리 배당 구조

1 저당권

2 저당권

3 저당권

4 경매 개시일 때

저당권 설정 순서대로 『순위배당』에 참여한다.

2) 물권- 채권일 떄 배당 구조

1 저당권

2 가압류

3 저당권

4 경매 개시일 때

1번 저당권이 먼저 『순위배당』을 받아가고, 2번 가압류와 3번 저당권은 동순위로 안분배당의 형태로 배당에 참여한다.

3) 채권-물건-채권일 때 배당 구조

1 가압류

2 저당권

3 가압류

4 경매 개시일 때

1번 가압류, 2번 저당권 3번 가압류 채권액을 모두 합해 일단『안분배당』을 실시하여, 1번 가압류는 안분배당 결과 만큼 배당을 받아가고, 2번 저당권자는 자신의 채권을 다 채울 때까지 3번 가압류가 받은 배당금을 흡수하는『흡수배당』이 이루어진다.

[주택 임대차 관련 핵심 개년과 판례 정리]

○ 대항력을 갖추면 소액배당, 확정일자까지 있으면 순위배당

주택임대차보호법상 임차인을 가장 강력하게 보호하고 있는 규정중 하나가 임차인이 대항력을 갖추면 권리순서를 무시하고 일정금액을 최우선적으로 배당해준다는 것과 확정일자를 갖추면 채권적 전세가 비록 물권은 아니지만 물권처럼 순위배당에 참여시켜준다는 점이다. 전세(임차)기간 동안 임차권이 보장되고 계약기간 만료 시 새로운 소유자에게 보증금반환을 청구하기 위해서는 임차인은 제 3자에 대한 대항력을 갖추어야 하는데, 대항력이란 자신의 채권(전세보증금)을 다 돌려받기 전에는 점유하고 있는 부동산을 반환하지 않을 수 있는 힘(권리)을 말한다. 대항력은 임차인이 저당권자 등 선순위권리자가 없는 상태에서 대항요건(주민등록과 인도)을 갖추면 발생한다. 단, 저당권이 먼저 설정된 후에 임차인이 대항요건을 갖춘 경우에는 임차인은 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 없고 집을 비워 줘야한다. 왜냐하면 임차목적물의 경매시 저당권이 말소기준이 되어 그 이후의 권리는 원칙적으로 소멸하기 때문에 임차권도 소멸하게 된다. 대항요건(주민등록+인도)외에 확정일자까지 받아두면 임차인은 건물의 경매 시 임차주택의 낙찰대금에서 후순위 권리자나 기타 일반 채권자보다 우선 변제권을 행사하여 순위배당에 참여할 수 있게 된다.(우선 변제력= 대항요건 + 확정일자).

○ 우선변제권과 대항력은 다른 개념

우선변제권과 대항력은 다른 개념이다. 대항력이란 임차목적물의 낙찰인 또는 양수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 경매절차에서 보증금을 우선 배당 받을 수 있는 효력을 말한다. 따라서 대항력은 인정되더라도 확정일자를 갖추지 않으면 우선 변제권은 인정되지 않는다. 이때의 임차인은 경매절차에서 우선배당에는 참여하지 못하지만 , 낙찰자(경락인)에게는 대항할 수 있으므로 임대차기간 만료 시까지 거주하다가 계약기간이 만료되면 경락 자에게 자신의 전세보증금을 받게 된다(즉 인수주의에 해당한다). 또한 우선변제권은 인정되는데, 양수인에 대한 대항력이 인정되지 않는 경우도 있다. 예를 들면, 임차주택에 선순위인 저당권이 설정된 후에 임차인이 주민등록, 인도, 확정일자까지 경료한 경우 임차인은 저당권설정 후에 대항요건을 구비했으므로 경락인에 대하여 대항할 수는 없다(즉 집을 비워주어야 한다는 의미). 그러나 경매 절차에서 저당권 다음으로 우선배당을 받을 수는 있다.

○ 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 경우도 있다.

또한 경락인에 대한 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 경우도 있다. 선순위 권리자가 없는 상태에서 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 경우다. 이런 경우는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있다. 즉, 임차인은 경락인에 대한 대항력을 구비하고 있으므로 임차권을 주장하면서 잔여기간 동안 거주 하다가 기간 만료 시 경락인에게 보증금을 받아 나갈 수 있고, 대항력을 행사하지 않고 당해 경매절차에서 우선 변제권을 행사하여 기간 만료 전에 이시를 갈수도 있다(대판86다카2076).

○일부만 배당받은 임차인은 나머지를 경락인에게 요구

만일 임차인이 우선변제권을 선택하여 배당을 요구하였는데 해당 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하고 일부가 남은 경우이면, 잔액에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대판98다 2754). 결론적으로 확정일자는 우선변제효의 요건일 뿐이고 대항력의 요건은 아니다. 다만 한 가지 주의할 것은 확정일자는 우선변제의 하나의 요건일 뿐이므로 확정일자를 구비했더라도 주민등록과 인도를 갖추지 않으면 대항력은 물론 우선변제의 효력도 나타나지 않는다.

○도중에 이사가버린 임차인의 대항력

확정일자를 갖추었더라도 주민등록을 이전하거나 이사를 가버리면 대항력은 물론, 우선변제의 효력도 상실된다. 예를 들면, 임차기간이 만료했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있던 중에 이사문제 때문에 임차인이 집을 비워주면 대항력과 우선변제력을 상실하게 된다. 이 경우 대항력과 우선변제력을 유지한 채 이사를 가고 싶다면 법운으로부터 임차권등기명령을 받아 임차권을 등기하면 기존의 대항력과 우선변제력이 그대로 유지가 된다. 확정일자를 받아두었다고 방심하면 안 되며, 오히려 우선변제의 다른 요건인 주민등록과 인도가 임차인의 보호에 더욱 중요한 요건임을 잊지 말아야 한다.

[질의문답]

○ 확정일자와 저당권설정일자가 동일한 날인 경우

Q : 임차인이 확정일자를 받은 날짜와 저당권설정일자가 동일한 날인 경우 우선권?

A : 임차인이 대항요건을 먼저 갖춘 후에 확정일자를 받고, 동일한 날에 저당권이 설정된 경우라면, 임차인의 우선변제권과 저당권은 동순위가 된다. 이 경우 채권에 따라 안분비례로 배당을 받는다. 그러나 임차인이 확정일자를 갖춘 일자와 동일한 날에 대항요건을 갖추고 저당권이 설정된 경우라면 저당권이 우선변제를 받는다. 왜냐하면 우선변제권이 인정되려면 대항력과 확정일자를 함께 구비해야 하는데, 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날에 발생하므로 우선변제권도 대항력을 갖춘 날에 발생하기 때문이다 (대판98다 26002)

○ 임차인은 2년의 최단기간의 보호대상?

Q : 주택임대차 보호법상 임차인은 2년의 최단기간이 보장되는데 확정일자를 구비한 임차인만 최단기간의 보호를 받는가?

A : 아니다. 확정일자 구비여부를 묻지 않고 임차인은 주택임대차보호법상 최단기간의 보호를 받는다. 그러나 이 조항은 임차인에게 불리한 경우에 한해 무효가 되는 소위 편 면적 강행규정이므로 임차인은 2년 미만의 약정이 유효함을 주장할 수 있다. 예를 들면 임차인은 1년 약정을 하였다 하더라도 선택에 따라서 1년을 주장할 수도 있고, 법률에 따라 2년을 주장할 수 있다. 그러나 임대인은 1년 약정의 유효로 주장할 수 없다.

○ 소액보증금 제도를 적용받기 위해서 확정일자가 필요?

Q : 주택임대차보호법상 소액보증금 제도의 혜택을 받기 위해서 확정일자를 받아야 하나?

A : 주택임대차보호법상 임차인은 소액보증금에 관하여 다른 담보물권보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 선순위의 담보물권자 보다도 우선변제를 받는 점에서 최우선변제권이라고도 한다.

그러나 확정일자는 소액보증금 보호의 요건이 아니다. 소액보증금 보호를 받기 위해서는 임차인이 소액임차인(서울특별시 경우 9500만 원 이하인 임차인은 그중 3200만원까지 최우선변제를 받는다.) 이고 경매신청등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 충분하다.

○ 소액최우선변제를 받기위해 배당요구는 해야 하나?

Q : 확정일자를 갖춘 임차인이 우선변제를 받을 수 있다면 당해 임차주택의 경매 절차에서 반드시 배당요구를 해야 하나? 아니면 배당요구를 하지 않더라도 법원이 알아서 배당을 해주는가?

A : 우선변제권 있는 임차인은 실체법상 우선변제청구권이 있다고 하더라도, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다. 만일 임차인이 배당요구를 하지 않아 그를 배당표에서 제외하는 것으로 배당표가 작성되었더라도, 배당받은 후순위 채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 없다(대판98다12379). 따라서 우선변제청구권이 있으면 법원이 알아서 배당을 해줄 것으로 믿고 배당요구를 하지 않으면 낭패를 보게 된다.

○ 묵시적 갱신조항이 적용되려면 계약서상 확정일자 필요?

Q : 주택임대차보호법상 임대차만료 전 일정기간 전에 임대인이 계약갱신을 거절한다는 등의 통지가 없으면 계약은 자동 갱신된다는 조항(묵시적 갱신조항) 이 있는 것으로 알고 있는데, 이러한 묵시적 갱신조항이 적용되려면 임차인이 계약서상의 확정일자를 갖추어야 하는가?

A : 확정일자는 갱신요건이 아니다. 임대인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(즉 묵시적 갱신이 인정된다는 의미). 또한 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 묵시적 갱신이 인정된다. 묵시적 갱신이 되면 기간 만료와 동시에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 그 기간도 주택임대차보호법에 따라 최단기간인 2년이 된다. 아울러 묵시적 갱신이 되면 임대인은 2년의 기간에 다시 구속되어야 하므로 2년 기간 경과 전에는 계약을 해지할 수 없다. 그러나 임차인도 이에 구속된다면 임차인보호취지에 반하므로 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다.

○

Q : 경매 낙찰금이 1순위권자인 은행이 받을 금액보다 적게 낙찰되어도 2순위권자인 임차인이 최우선 변제금을 받을 수 있나요?

A : 낙찰금액에 상관이 없이 낙찰금액의 1/2 범위 내에서 보증금의 일정액을 최우선변제를 받습니다.

Part6. 황금열쇠를 가지려면 필요한 경매 기본 개념

○일반매매와 경매의 소유권이전방식 차이

경매로 소유권을 취득하는 것은 매매 등 일반적인 형태로 소유권을 취득하는 것과는 다르다. 경매로 인한 소유권이전 시에는 해당 경매계를 통한 촉탁등기에 의해 이루어진다.

○ [사례]

아파트 1302호

전세권: 10.12.17/1억 7500만원

존속기간:2003.8.19

저당: 11.3.15/1억9500만원

우리은행(본점 영업부)

저당: 12.5.20/13900만원

신한은행(마장)

사건 : 우리은행

아파트 1302호 전체에 전세권을 설정한 전세권자 김일임은 경매가 진행되고 있지만, 배당요구를 하고 있지 않다. 이럴 수 있는 이유는 말소기준인 저당권(설정일2011.3.15/19500만원)보다 먼저 설정한 선순위 전세권으로 매각결과로도 말소되지 않고 낙찰자가 추가로 인수해야하는 인수주의가 적용되기 때문이다.

따라서 이 물건의 응찰가격으로 2억1000만원에 응찰했던 낙찰자는 잔금 납부후 등기부상 최선순위 전제권자인 김일임의 전세권 금액인 1억7500만원을 추가로 인수해야 한다.

결론적으로 총 구입대금을 계산해보면 {응찰가격(2억1000만원) + 이전비용(낙착가격의 6.5%) + 인수금액(1억7500만원)} 정도로 파악된다. 말소기준이 되는 제1저당권 이후의 모든 권리들은 촉탁등기 결과로 말소되어 낙찰자부담이 아니다. 그러나 김일임의 최선순위 전세권은 배당요구하지 않아 경매결과 말소되지 않기 때문에 전세권 금액을 낙찰자가 추가인수하면서 동시에 전세권 말소를 하는것이 일반적이다.

※ 배당종기일은 보통 경매 개시 1달 전이나 상황에 따라 다르다

[두 얼굴을 가진 소유권이전청구권보전가등기]

※경매법원의 채권 신고 최고에도 불구하고 선순위 가등기권자가 배당요구등 아무런 권리행사를 하지 않으면 , 법원은 소유권이전청구권보전가등기로 간주하고 경매사건을 진행시킨다. 따라서 만약 말소기준 이전인 최선순위 가등기라면 응찰하지 말아야 한다.

이유는, 이러한 소유권이전청구권보전가등기가 설정된 물건의 경우는 낙찰로 인해 소유권을 취득했다 할지라도 차후에 가등기권자가 본등기를 신청하게되면 법원은 낙찰자로부터 가등기권자에게 소유권을 일방적으로 이전시켜주는 경우가 발생할 수 있다. 반면 배당요구 여부에 상관없이 소멸기준 이후의 가등기라면 촉탁과 동시에 소멸되기 때문에 걱정하지 않아도 된다.

[간단하면서도 복잡한 가압류 이야기]

[토지별도등기 있는 물건 요리방법]

임차인에 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

[경매개시결정기입등기일}

채권자로부터 경매신청이 들어오면 집행법원은 조사 후 경매개시결정의 기입등기를 한다. 이후로 전입한 임차인은 주택 임대차보호법의 대상이 아님으로 소액최우선변제도 받지 못한다.

Part 7 보물 상자를 차지하기위한 두 차원 높은 개념들

[선순위 임차인이 있어 추가 인수하는 물건이 Good!]

○ 임차인의 배당요구 여부에 따른 유형

- 선순위 임차인은

▪ 배당요구 안한 임차인

▪ 전액 배당받는 임차인

▪ 일부배당 +일부 인수하는 임차인

▪ 전액 인수하는 임차인으로 분류

○ 후순위 임차인은

▪ 전액 배당받는 임차인

▪ 일부배당 + 일부 명도당하는 임차인

▪ 전액 명도당하는 임차인으로 분류한다.

○ 경매에서 가장 무서운 임차인

선순위 임차인중 배당요구 안 한 임차인이다. 이런 물건은 응찰하면 안 된다. 반면 가장 귀여운 임차인은 선순위 임차인중 일부배당 +일부인수 하는 임차인 과 전액 인수하는 임차인이다.

○ 선순위 임차인이 있어 인수가 많을수록 좋은 물건

▪ 자금동원측면에서 유리

▪ 공과금을 다 받을수 있다

▪ 명도가 용이하다.

▪ 입찰 경쟁률도 낮다

[실체도 없으면서 낙찰자를 괴롭히는 권리들]

○ 등기부외 권리는 대법원경매사이트로는 알 수 없고 입찰 1주일 전부터 입찰 전날까지 경매법원 민사집행과를 방문해 열람하거나 유료 경매정보업체를 이용해야 한다.