8.31부동산종합대책에서 세제 대책 중 가장 강력한 ‘폭탄카드’는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과세임에는 틀림없다. 대책이 발표된 지 근 40일 이상이 지났지만 아직까지도 잘못 알려진 1가구 2주택자의 양도세 중과방침에 관하여 알아보고 이에 따른 절세 방안은 없는지 되짚어 보고자 한다.
이하의 도표는 주택 소유에 따른 주택 수 포함 여부와 중과세 적용 여부 등 양도소득세 계산방식에 관한 기초 자료이다.
위 도표의 기초 자료를 근거로 해서 아래와 같은 예시와 같이 1가구 2주택(이상)자의 양도소득세를 계산할 수 있을 것이다. 참고로 (A)와 (B)의 경우는 주택 수에 포함되나 (C)의 경우는 주택 수에는 해당되지 않음을 유의해야 한다.
또한 주택을 2년 이상 보유한 후 매도하는 경우 양도차익에 따라 발생하는 양도세율은 1천만 이하의 경우에는 9%의 세율이, 1천만원 이상부터 4천만원까지는 18%의 세율이, 4천원만 이상부터 8천만원까지는 27%의 세율이, 8천만원 이상부터는 36%의 양도세율이 양도차익에 따라 적용된다.
일례로 주택 매매시 6천만원의 양도차익이 발생한 경우 양도소득세를 개략적으로 계산해보자.
① 1천만원 X 9% = 90만원 ② 1천만원부터 4천만원까지의 양도차익인 3천만원에 대한 양도소득세 즉, 3천만원 X 18% = 540만원 ③ 4천만원을 초과한 2천만원에 대한 양도소득세 즉, 2천만원 X 27% = 540만원 ①+②+③ = 총 1,170만원의 양도소득세가 발생한다. (단, 주택구입시 발생하는 등·취득비용과 기본공제 250만원, 샷시설치비용, 매수·매도시 부동산 중개수수료, 장기보유특별공제요율 등 공제금액에 대한 부분은 계산방식에서 제외시켰다)
예시1 : (A)의 경우를 두 채 보유하는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자 (A)의 경우 두 채 중 어느 주택을 먼저 팔든지 모두 양도소득세 중과세(50%) 대상이다.
<절세 방안1> : 1가구 2주택자로 판정됨과 동시에 중과세 대상이기에 중과세 적용을 피할 수 있는 유예기간(2006년 12월말까지)을 활용하여 주택 한 채에 대한 매매를 고려해 보아야만 한다. 우선 (A)의 경우 두 채 모두 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 소형보다는 중형 평형의 주택 가격이 상승할 여지가 많기 때문에 투자 수익률과 보유 차원에서도 바람직하다 할 수 있다.
예시2 : (A)와 (B)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자 (A)를 먼저 팔면 양도소득세 50%의 중과세가 적용(2007년부터)되며, (B)를 먼저 팔면 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안2> : 1가구 2주택자로 판정은 되나 중과세 적용을 피할 수 있는 방법은 있다. 중과세 적용을 피할 수 있는 유예기간(2006년 12월말까지)을 고려함과 동시에 유예기간 이후에는 매매의 우열순위를 (B)부터 팔고 (A)를 나중에 팔아야 한다.
예시3 : (A)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 1주택자 단, 두 채 모두 비과세 요건을 갖췄어도 먼저 파는 한 채는 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안3> : 1가구 1주택자로 판정되므로 자금의 여유가 있다면 (A)와 (C) 둘 중 어느 것이라도 매매할 필요가 없다.
단, 매매의사 결정시 양도소득세를 고려하여 양도차익이 적은 것을 우선적으로 매매한 후 나머지 다른 한 채는 비과세 적용을 받는 것이 유리하다. 대부분의 경우 (C)부터 매매하는 것이 일반적이다.
예시4 : (A)와 (B)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자
(A)를 먼저 팔면 양도소득세 50%의 중과세가 적용(2007년부터)되며, (B)나 (C)를 먼저 팔면 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안4> : 1가구 2주택자로 판정되므로 (A)의 매매는 우선 유보하도록 하고 (B)와 (C) 중 양도소득세 차익이 적은 순으로 매매의사를 결정해야 한다. 대부분의 경우 (C)부터 매매하는 것이 일반적이다.
예시5 : (B)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 1주택자 단, 두 채 모두 비과세 요건을 갖췄어도 먼저 파는 한 채는 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안5> : 1가구 1주택자로 판정되고 절세 방안3과 동일하다.
예시6 : (A)의 주택 1채와 (C)의 주택이 여러 채인 경우, 또는 (B)의 주택 1채와 (C)의 주택이 여러 채인 경우= 판정 → 1가구 1주택자
단, 보유한 모든 주택이 비과세 요건을 갖췄어도 마지막 한 채가 남을 때까지 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안6> : 1가구 1주택자로 판정되므로 절세 방안3과 유사한 경우이나 향후 장기적인 관점에서 볼 때 기준시가가 인상할 요인을 배제할 수 없으며 경우에 따라서는 2주택자, 3주택자 적용이 가능하므로 이에 따른 대비와 기준시가 인상에 따른 보유세의 증가분도 고려의 대상이다.
예시7 : (B)의 주택이 여러 채인 경우, 또는 (C)의 주택이 여러 채인 경우 = 판정 → 1가구 1주택자
단, 예시6과 유사한 경우로 보유한 모든 주택이 비과세 요건을 갖췄어도 마지막 한 채가 남을 때까지 양도소득세 9~36%가 적용된다.
<절세 방안7> : 1가구 1주택자로 판정되고 절세 방안3과 동일하다.
간략히 몇 가지 예시를 들어 양도소득세의 과세 및 중과세 적용기준에 관하여 살펴보았다. 유의할 사항은 서울특별시와 신도시 · 5대 광역시, 수도권 지역을 제외한 기타지역의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 주택은 의외로 많지 않다는 사실이다.
위의 예시와 같이 1가주 2주택(이상)자의 경우 막연한 양도소득세 중과세라는 자의적인 해석보다는 한번쯤 자신의 경우와 비교하면서 정확한 양도세 중과세 적용범위와 예외규정을 살펴보는 기회를 갖기 바란다.