부동산컨설팅과 부동산 중개행위의 차이 -광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

공인중개사법은 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매,교환, 임대차 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

부동산컨설팅은 부동산이용, 개발, 투자, 건축, 임대관리, 부동산 활용방안 등 종합적인 자문활동이라고 할 수 있습니다.

그런데 부동산컨설팅은 공인중개사의 중개행위와 함께 이루어지는 경우가 많고 부동산 컨설팅 명목으로 공인중개사법이 정하고 있는 수수료를 초과하여 수수하거나 공인중개사 자격이 없는 상태에서 컨설팅 수수료를 수수하는 경우들이 있습니다.

대법원은 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는 지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선,중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,

부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다고 판시하였습니다.(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결)

결국 부동산컨설팅 계약을 체결하고 부동산컨설팅 계약서를 작성하였다고 하더라도 실제 이루어진 컨설팅 행위가 무엇인지, 기간은 어느 정도인지 등 여러가지 사정을 종합하여 용역행위가 컨설팅 행위인지 여부를 판단할 수 밖에 없습니다.

부동산 컨설팅 명목으로 컨설팅료를 수수하여 문제가 되었던 사건중 중개행위로 본 사건과 컨설팅 용역으로 본 사건 몇가지를 소개합니다.

1. 과수원을 3억원에 매도해달라는 의뢰를 받은 공인중개사가 3억원을 초과하는 매매대금에 대해서는 수고비 등의 명목으로 수수료를 지급받기로 약정한 후 과수원을 3억 2,850만원에 매도한 후 법정중개수수료를 53,137,020원을 초과한 76,500,000원의 수수료를 받은 사건에서 공인중개사법 위반이 아니라고 판시함.(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결)

대법원은 이 사건 약정은 피고인이 자신의 비용으로 과수원인 이 사건 토지를 택지로 조성하여 분할한 다음 이 사건 토지 중 일부를 피고인이 임의로 정한 매매대금으로 타에 매도하되,

이 사건 토지의 소유자에게는 그 매매대금의 수액에 관계없이 확정적으로 3억 원을 지급하고 그로 인한 손익은 피고인에게 귀속시키기로 하는 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)이라 할 것인바,

피고인의 위 각 행위는 피고인이 이 사건 약정에 따라 이 사건 토지를 분할하고 택지로 조성하여 그 중 일부를 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 부동산중개업법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다 할 것이고, 따라서 위 각 행위와 관련하여 피고인이 취득한 판시 금원 또한 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과수수가 금지되는 중개업자의 수수료 등 금품에는 해당하지 않는다고 봄이 상당하다

2. 공인중개사가 매수인들이 부동산을 담보로 대출받을 수 있도록 매매계약의 체결을 알선하고 매도인에게 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수하여 주기로 하는 용역계약을 체결한 경우 이는 공인중개사법상의 중개행위라고 판시함.(부산고등법원 2014. 5. 22. 2013나52301 판결)

부산고등법원은 00부동산중개컨설팅은 원고가 중도금과 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받을 수 있도록 하는 내용의 매매계약의 체결을 알선하고,

매수인들로 하여금 선담보금 및 잔금 지급에 대한 각서를 작성·교부하도록 중개하면서, 00부동산중개컨설팅이 원고에게 그 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수하여 주기로 하는 내용의 이 사건 용역계약을 체결하였는데,

이에 비추어 보면 00부동산중개컨설팅은 이 사건 매매계약과 관련하여 단순히 매매계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고, 매매계약체결 후에도 거래당사자인 원고의 근저당권설정 동의의무, 매수인들의 근저당권 피담보채무의 변제 및 잔금 지급의무 등 계약상 의무 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개를 한 것이라고 볼 것이므로, 이러한 00부동산중개컨설팅의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위에 포함되고,

비록 이 사건 매매계약의 내용이 통상의 매매계약과 달리 매도인이 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 근저당권을 설정할 수 있도록 하고, 이 사건 부동산의 시가보다 다소 높은 금액으로 매매대금이 정하여졌으며, 00부동산중개컨설팅이 원고의 선담보금 및 잔금 회수를 보장하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결하면서 그 대가로 고액의 금품을 받기로 하여 공인중개사법 제33조가 금지하는 ‘규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 하였다고 하더라도, 이 사건 매매계약과 관련된 00부동산중개컨설팅의 행위가 공인중개사법상의 중개행위가 아니라고 볼 수 없다.

3. 대전지방법원은 00상호로 부동산 컨설팅업을 독자적으로 영위하면서 단순한 부동산 중개와는 구별되는 부동산에 관련한 투자, 처분, 매수, 개발, 건축, 자산재테크 컨설팅 및 임대관리의 용역을 제공하고 컨설팅 용역비용을 받아온 사건에서 이는 중개업에 해당한다고 판단.(대전지방법원 2006. 10. 13. 선고 2006노740 판결)

대전지방법원은 부동산중개업법의 규정 내용, 입법취지 등에 비추어 보면, 타인의 의뢰에 의하여 일정한 숫료를 받고 부동산의 매매를 알선하는 중개행위를 한 이상 그러한 행위가 부동산의 개발, 관리 등의 업무에 수반하여 이루어졌다고 하더라도 이러한 행위는 부동산중개업법 소정의 '중개업'에 해당한다.

이 사건 각 부동산의 매매당사자들은 피고인에게 중개수수료 내지 이를 포함한 컨설팅 비용으로 금원을 지급하였다고 진술하고 있는 점, 피고인과 송대영 사이에 작성된 대전 소재 부동산에 관한 컨설팅계약서상의 용역의뢰내용란에 부동산 투자컨설팅 또는 대상물건의 매수 컨설팅 이라고 기재되어 있어 부동산 중개행위와 아무런 차이가 없다고 보이는 점, 또한, 피고인이 컨설팅 비용으로 금원을 수령한 후 특별한 내용의 부동산 관리행위를 하였다고 볼만한 자료도 없거나 별도의 비용을 징구하면서 주택을 보수하는 공사 등을 진행한 것에 그친 점 등을 종합하여 보면,

피고인이 이 사건 각 부동산에 관하여 행한 부동산컨설팅 행위는 부동산 중개행위와 동일하거나 이에 부수된 것에 불과하다고 보이고, 사정이 이러하다면 피고인이 중개업 등록을 하지 아니한 상태에서 위와 같은 중개행위를 하면서 일정한 수수료를 받은 이상 부동산 중개업법을 위반하였다고 할 것이다.

4. 제주지방법원은 컨설팅 용역비로 125,000,00원을 받은 사건에서 원고의 중개로 00과 피고가 아파트 사업부지를 매수한 점에 비추어 일종의 중개행위로 볼 수 있으나 여러가지 사정을 종합하면 중개행위가 아닌 컨설팅 행위이다고 판시(제주지방법원 2016. 1. 12. 선고 2015가단5889 판결)

제주지방법원은 피고가 00과 함께아파트사업을 동업하기로 약정한 지 불과 약 7개월만에 아파트 사업대상 토지인 29필지를 전부취득하여 2011. 10. 14. 에 소외 신탁회사와 토지신탁계약을 체결할 수 있었는데, 이는 원고가 소외회사의 아파트신축사업 추진을 위해 노력한 성과를 토대로 하였기 때문으로 보이는 점, 피고가 00과 함게 2011. 10. 10. 용역계약을 체결하면서 용역기간을 그 1년 전으로 소급하기로 약정한 점에 비추어도 원고가 계약 체결 전에 한 용역까지 포함하여 원고에게 그 대가를 지급하기로 약정한 것으로 보아야 하는 점,

위 계약 체결일로부터 4일 만에 소외 신탁회사와 계약체결이 이루어졌는데, 그 당시에 이미 토지들을 모두 취득한 것으로 작성한 별지를 계약서에 첨부하였고, 각 토지의 매매계약 체결일자도 2011. 10. 5.부터 2011. 10. 18.까지 사이로 이 사건 용역계약의 용역기간 내로서 계약 체결일 전이거나 체결일로부터 불과 8일 후에 작성된 점, 원고가 용역을 의뢰받은 대상물은 사업대상필지 전부가 아니라 그 중 의뢰인이 지정하는 필지인 점, 원고가 의뢰받은 용역 내용은 단순히 부동산매매 중개가 아니라 사업대상필지 중 의뢰인이 지정하는 필지 전체의 물건에 대하여 이 사건 신축공사 사업이 이루어지도록 00 및 피고 측과의 협의를 통해 소유권이전 및 신탁등기 시까지 성실하게 협력하는 것인 점,

용역비 지급시기도 토지 매매 성사시를 기준으로 하지 않고 아파트 사업의 준공일을 기준으로 하여 그로부터 30일 이내로 약정한 점, 이 사건 용역계약의 명칭이 부동산 컨설팅 계약인 점, 원고는 단순히 이 사건 아파트 사업부지 매매 중개만을 한 것이 아니라 소외회사의 설립 및 사업 전개과정에서도 비용 부담, 원고의 아들 00이 소외회사의 이사로서 활동, 사업관련 설문조사 3회 실시, 소외 신탁회사와의 토지신탁계약 체결 성사를 위하여 정00을 설득하고 자리를 주선하는 등의 역할을 수행한 점 등을 종합하여 보면

이 사건 용역계약의 경우 단순 중개계약이 아니라 용역제공자인 원고의 능력에 의한 재량에 따른 사무처리를 본질로 한다는 점에서 이 사건 용역계약상 컨설팅 업무를 실제로 수행하였다고 봄이 타당하다.

광주부동산전문변호사 김덕은