임대인, 임차인의 수선의무, 원상회복의무의 구체적 기준

[변호사 김덕은]

1. 수선의무와 원상회복의무

임대인과 임차인의 수선의무, 원상회복의무에 대해 법원은 그 기준을 설시하고 있으나 그 기준이 너무 포괄적이서 구체적 사안에 적용하기가 쉽지 않습니다. 수선의무, 원상회복의무의 기준과 관련하여 참작할 만한 구체적 가이드라인을 알려드립니다.

2. 수선의무

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

통상 임차목적물을 임차인이 임대차계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인인 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조)

3. 원상회복의무

임차인은 임대차계약이 종료한 경우 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.

임차인의 원상회복의무와 관련하여 법원은 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 원칙적으로 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다.

4. 구체적 범위

법원이 수선의무와 원상회복의무의 기준을 설시하고는 있으나 임차건물의 파손 또는 장해가 사소한 것인지의 여부, 통상의 손모가 어디까지인지에 대해서는 개별 사안에 따라 판단할 수 밖에 없고 개별 사안에 적용하기가 애매한 경우가 많습니다.

이에 국토교통부는 임대인, 임차인 간 수선비 부담 가이드라인 마련을 추진하였고 토지주택공사(LH)가 기존에 운영해오던 기준을 토대로 개선된 가이드라인을 마련하였습니다. 이를 참조하면 어느 정도 각각의 사안에 대해 판단을 할 수 있는 기준이 될 것으로 보입니다.

변호사 김덕은

임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준

□ 입주자의 선량한 관리자로서의 의무

입주자는 임대주택에 거주하는 동안 선량한 관리자로서 본인의 임대 주택을 유지·관리하여야 합니다

가. 주택 내 모든 시설물에 대하여 입주 당시 상태로 유지, 관리하여야 하며, 퇴거 시 입주 당시의 상태로 공사에 인계하여야 합니다

나. 입주자는 간단한 손질(고침), 나사조임 등 주택을 사용하는데 필요한 일상적인 유지관리를 본인 부담으로 처리하여야 하며, 일상적인 손질의 미비로 인한 관련 부분의 파손이나 수선이 요구될 때에도 입주자 부담으로 처리하여야 합니다

다. 입주자는 누수와 같은 시설물의 2차 피해가 수반되는 결함 발생 시 즉시 우리공사에 보수를 요구하며, 고지 지연 또는 방치로 인하여 확대된 시설물의 2차 피해에 대한 보수는 입주자 부담입니다

라. 입주자는 세대 내부 또는 발코니에 결로 발생 시 주기적인 환기, 온·습도 조절 등 필요한 조치를 하여 결로 및 곰팡이 발생의 저감을 위하여 노력하여야 합니다.

□ 수선비 부담 및 원상복구 기준

입주자는 아래의 사항에 대하여 수선비를 부담하게 되며, 퇴거할 경우에는 신규 입주자를 위하여 주택(부속물 포함)을 필히 원상복구 하셔야 합니다

가. 입주자의 고의, 과실, 부주의로 인한 시설물의 파손, 훼손, 멸실 시 입주자가 부담하여 처리합니다. 다만, 기간경과 및 노후화로 인한 부식, 마모, 균열, 박리, 누수 등에 의한 보수 사항은 우리공사가 부담합니다

나. 전구, 형광등, 건전지, 렌지후드 필터 등 소모품에 대하여는 입주자 부담으로 처리하되, 교체사유 발생 시 기존 설치된 자재와 동일 성능으로 교체하여야 합니다

다. 퇴거자가 원상복구하지 않고 퇴거하는 경우나 원형과 다르게 복구되었을 경우에는 공사가 적정하게 처리 후 소요 비용을 부과합니다

라. 입주자가 입주 시 별도로 설치하는 품목에 대한 관리 및 보수는 입주자 부담으로 처리하여야 하며, 이전 입주자가 존치한 품목 중 신규 입주자가 인수하여 사용하는 폼목은 원상복구의 의무도 승계됩니다

□ 수선비용 부과 방식

입주자에게 부과되는 수선비는 실제 소요되는 실비를 기준으로 산정하며, 사용연한(시설물경과연수)에 의한 감가상각률을 적용하여 산출합니다

가. 입주자에게 부과되는 비용은 아래와 같이 산정합니다. 다만 주방가구 문짝 1개 교체와 같이 부분 보수하는 경우에는 감가상각률을 적용하지 않고 수선비용 전체를 부과합니다

임차인 부담비용 = 수선비용 - (시설물경과연수 / 수선주기) × 수선비용

나. 퇴거 시 수선주기가 경과한 파손(고장) 시설물에 대한 복구는 공사 부담으로 처리합니다.

□ 주요 항목에 대한 사례별 부담주체 구분

항목	부담 주체
	임대인	임차인
기본 원칙	·기간경과, 노후화로 인한 부식, 박리, 탈락, 변색, 통상의 손모 등 ·자연재해에 의한 파손, 훼손, 멸실	·임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 오·파손, 훼손, 멸실 등 ·소모성 자재의 교체 등 유지관리
도배 장판	·압정, 핀 등의 구멍자국 ·일조에 의한 자연 변색 ·누수 등 하자로 인한 얼룩, 곰팡이 ·냉장고, TV 뒷면의 도배 변색(탄 자국) ·벽에 걸어둔 달력 또는 액자의 흔적 ·가구에 눌린 자국	·임차인 책임의 찢김, 오염, 낙서 ·담배에 의한 눌은 자국, 탄 자국 ·이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 ·하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이 ·에어컨 누수 방치로 인한 벽,바닥의 부식, 얼룩, 오염 등 2차 피해 ·애완동물에 의한 도배·장판 훼손 ·흡연에 의한 변색, 냄새부착, 오염 ·음료 등을 쏟아 생긴 얼룩, 곰팡이 ·사회 통념을 벗어나는 과도한 못박기
도장	·기간경과, 일광에 의한 자연 변색, 손모, ·세대 공통으로 발생하는 박리, 탈락, 들뜸 ·누수 등 하자로 인한 곰팡이 (누수의 방치로 확대된 곰팡이, 얼룩의 경우 임차인 부담)	·못박기로 인한 구멍, 파손, 콘크리트 탈락 ·하자 방치로 인한 오염, 변색, 곰팡이 ·결로 방치로 확대된 얼룩, 곰팡이
타일	·기간 경과로 인한 손모, 오염, 탈락 ·바탕면 거동으로 인한 타일균열, 파손	·임차인의 고의, 과실, 사용상 부주의로 인한 오염, 탈락, 파손 ·시설물 고정을 위한 천공 및 그 충격으로 인한 파손, 깨짐
주방가구 신발장 반침장	·기간경과, 노후화에 의한 일괄 교체 ·누수 등 하자로 인한 피해, 손상 ·랩핑지 들뜸, 탈락 등 세대 공통적으로 발생하는 하자 ·고정 미흡에 의한 상부장 탈락	·사용상 부주의로 인한 가구 그을림, 문짝 오염 등 ·주방 상판의 사용 부주의에 의한 음식물 자국 등 오염 ·정수기(별도설치) 누수로 인한 주방가구의 부식, 파손
청소	·임차인이 통상의 청소를 실시한 경우후속 청소 (후속 입주자를 확보하기 위한 것)	·욕실, 화장실, 세면대의 물 때, 곰팡이 ·양변기 내·외 찌든 때 ·가스레인지, 환기팬의 기름때, 그을음, 음식물 찌꺼기 등 통상의 청소 및 쓰레기 반출
설비	·내용연수 경과에 따른 설비기기의 고장, 사용 불능, 작동불량	·일상의 부적절한 관리 또는 용법위반에 의한 설비의 훼손 ·오물,쓰레기 투입 등으로 오수관, 배수관 막힘 ·임차인 과실에 의한 수도계량기, 보일러 동파