6. 유치권의 소멸 (1) 점유의 상실 또는 이전 직접 점유는 간접 점유는 본인의 점유 상실로 유치권은 소멸되는데 강압적으로 점유를 방해할 때에는 점유방해금지 가처분으로 대응하여야 하며 점유를 상실할 경우에는 점유회복청구의 소를 제기하면 되는 것이며 반드시 물리력으로 점유할 필요는 없다.
민법 제328조 【점유상실과 유치권소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
(2) 유치권자의 의무위반이 있을 때 채무자의 유치권 소멸 청구 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 이것을 위반한 때에는 소유자인 채무자가 유치권의 소멸을 청구하여 소멸시킬 수 있다.
(3) 물권의 소멸 유치권도 일종의 물권이므로 물권의 일반적 소멸 사유인 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등으로 유치권은 소멸된다.
(4) 대체 담보가 제공 후 유치권 소멸 청구 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
7. 허위 유치권을 만드는 목적 ① 입찰을 방해함으로써 유찰을 유도하여 싼 가격에 제3자 명의로 다시 구입하기 위하여 유치권을 만든다. 유치권 신청을 통하여 이해 관계자가 되어서 경매 진행에 참여하여 항고 등 시간을 벌어 채무를 변제할 시간을 확보하기 위하여 만든다. ③ 낙찰자와 명도 협상시 이사비를 많이 요구하기 위하여 만드는 경우도 있다. 유치권은 인도 명령이 안 되고 명도 소송으로만 명도할 수 있으므로 잔금을 치룬 이후에도 막대한 이자 부담을 해야 한다. 낙찰자의 이런 사정을 노리고 이사비를 많이 요구하기 위하여 만들기도 한다.
8. 유치권 분석 방법 유치권의 성립 여부는 유치권 분석의 핵심이다. 우선 매각물건명세서, 감정평가서 또는 대법원 사이트에서 공개하는 경매 정보를 꼼꼼히 확인하여 유치권의 성립 유무와 피담보채권 금액을 확인해야 한다. 또한 유치권 신고를 하지 않은 유치권이 있을 수 있으므로 꼭 현장 방문을 통해 유치권 존재 여부를 직접 확인해야 한다. 만일 기존에 제출된 서류에 하자가 있음을 발견하지 못하였거나 유치권이 성립되지 않는 확실한 증거가 없을 경우에는 차라리 욕심을 버리고 포기하여야 한다.
(1) 필요비, 유익비 등 유치권 배제 방법 건물에 임차인이 있다면 유치권자는 점유하고 있지 않다는 의미이므로 유치권이 문제되지 않을 것이다. 그러나 유치권 신고자가 임차인으로서 필요비와 유익비로 유치권을 주장한다면 통상의 경우 임대차 계약 관계에 있어서 건물 원상복구 특약이 있는 것이 일반적이므로 임대차계약서 확인을 통해 특약 유무로써 유치권 행사를 못하게 할 수 있다.
(2) 경매가 개시 될 것을 알고서도 비용 지출 후 유치권 주장시 유치권 배제 임차인이 경매개시절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 부동산의 개조에 관한 공사를 하고서 유치권을 주장하는 것으로 이는 신의칙에 반하여 유치권을 허용하지 아니한다. 건물값에 비해서 저당이 많고 압류나 기타 가압류가 많음에도 불구하고 거액의 공사비를 지출했다면 이는 재판 과정에서 허위 유치권으로 판결이 날 확률이 높다.
(3) 유치권자는 낙찰자에게 피담보채권의 변제를 청구할 수 없다. 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 즉 유치권이 성립된다 하더라도 부동산을 계속 점유할 수는 있지만, 낙찰자가 채무자는 아니므로 낙찰자에게 직접 유치권 금액을 청구할 수 없으며 다만 점유하고 있는 부동산에 대하여 경매 청구권만 인정된다.
9. 유치권자의 명도 유치권은 점유가 전제가 되기 때문에 명도만 이루어지면 유치권 문제는 없어진다. 따라서 유치권을 주장하는 사람과는 명도의 문제가 모든 것이라고 할 수 있다. 서류상으로나 실제상으로 유치권이 사실이라면 요구 금액을 주고 명도하면 모든 문제가 해결될 것이다. 그러나 입찰에 있어서 허위 유치권이라고 판단했으므로 입찰하였다고 할 때 이 허위 유치권을 어떻게 하면 무력화 시키고 명도를 할 것인가 하는 것이 핵심 문제로 될 것이다. 유치권자는 기본적으로 인도 명령 대상이 아니다. 따라서 명도 소송은 기본적으로 해야 할 것이다.
(1) 점유이전금지 가처분을 먼저 한다. 허위 유치권을 주장하는 사람들이 간접 점유를 주장하는 경우가 많고 관리인을 자처하면서 명도를 방해하는 경우가 많다. 따라서 유치권 신고가 되어 있으면 신고한 사람을 상대로 하고 만일 부동산 물건지에서 플랜카드나 경고문이 붙여져 있는 경우에는 당사자를 불러 인적 사항을 확인한 후 점유이전금지 가처분을 먼저한다.
(2) 점유이전금지 가처분을 실행하며 당사자를 확정시킨다. 가처분을 위해서는 신청자가 집행관과 동행하여야 한다. 이때 상대방이 누구인지 특정화시켜 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 막아야 한다.
(3) 유치권자와 대화를 통하여 이사비를 협의한다. 유치권자도 잘못되면 형사 처분도 가능함을 알고 있는 경우가 많다. 거짓말을 해야 하는 상대방도 괴로운 법이다. 대화를 통하여 상대방이 원하는 것과 자신이 해줄 수 있는 것을 최대한 협의한다. 싸우지 않고 이기는 것이 최선이다.
(4) 명도 소송과 형사 고소를 병행한다. 유치권자에게 형사 처분도 가능함을 경고 했음에도 불구하고 욕심이 눈을 가린 사람들은 막무가내로 거액의 합의금을 요구한다. 대화가 안 된다고 판단되면 즉시 명도 소송을 청구하고 형사 고소 소장도 바로 접수한다. 허위 유치권은 사기 및 경매 방해 혐의가 적용되고 경찰서에서 6개월 이내에 체리된다. 사안과 금액에 따라 다르지만 초범이고 합의금을 못 받은 사기 미수라고 해도 실형을 받는 경우가 많다.
(5) 명도 소송을 통하여 금액을 낮춘다. 유익비라고 해도 감가상가를 한 이후의 금액만 인정되고 공사비도 부풀려진 경우가 대부분이며 그나마 완공 되었을 때의 금액이므로 공사 중인 건물에 대한 가치는 생각하기 보다는 그렇게 많지 않을 것이다. 상대방이 주장하는 금액을 모두 인정하기 보다는 판결에 의하여 부담하는 것이 훨씬 금액이 줄어들 것이다.
법원판례 사건의 표시 대전고등법원 2004.1.15, 200245475, 건물명도
판시사항 등산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자가 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례
재판요지 건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용, 수익 약정을 제결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추 적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다고 한 사례
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