토지 건물 꼭 등기 후 양도하자

[多心]

 

홍길동씨는 이번에 보유하던 상가건물을 양도하려고 한다. 그런데 홍길동씨는 해당 상가건물을 취득할 당시에 양도자의 요청에 따른 계약서에 의해 본인의 명의로 등기이전을 하지 않았었다. 양도소득세 상담을 위해 세무회계사무실에 들른 홍길동씨에게 전문가는 “미등기양도의 위험성”에 대해서 설명해주었다. 사무실을 나오면서 홍길동씨는 “큰일 날 뻔 했다”며 가슴을 쓸어 내렸다.

양도자가 자산의 취득 등기를 하지 않고 양도하는 것

미등기양도자산이라 함은 토지나 건물을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다. 다만, 장기간 할부로 대금을 지급할 조건으로 취득한 자산으로서 그 계약 조건에 의해서 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 등, 등기를 하고 양도하는 것이 법률상, 실질상으로 불가능한 일부의 경우는 제외한다. 일반적으로 미등기양도 사실은 투기혐의자에 대한 부동산거래 추적과정에서 나타난다.

미등기 양도의 불이익

그렇다면 이렇게 등기 하지 않고 양도하는 자산에 대해서는 어떤 불이익이 뒤따를까? 우선, 토지 및 건물의 양도차익은 기준시가에 의해서 산정하는 것이 원칙이다. 그런데 미등기된 자산의 양도차익은 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산한다. 일반적으로 실지거래가액에 의한 양도세액은 기준시가에 의한 금액보다 더 많기 때문에 불리하다고 할 수 있다.

그러나 뭐니뭐니해도 미등기자산양도의 가장 큰 무서움은 엄청난 양도소득세율이라고 할 수 있다. 등기자산은 8%~35%를 적용하는데 비해 미등기자산은 70%를 적용하기 때문이다. 뿐만 아니라 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익의 10%~30%를 공제하는 것)도 적용 받을 수 없고 양도소득기본공제(양도소득금액에서 250만원을 공제하는 것)도 받을 수 없다. 미등기자산에 대해서는 비과세와 감면도 해주지 않는다.

따라서 토지나 건물을 본인의 명의로 등기하지 않고 양도하는 경우에는 실제로 얻은 양도차익에 대해서 70% 정도는 고스란히 국가에 납부해야 하는 것이다.

미등기양도자산에 대한 국세부과제척기간은 10년

안 걸리면 되지 않느냐고 반문하는 사람이 있을 것이다. 물론 걸리지만 않는다면 무사하겠지만, 세법에서는 자산을 등기하지 않고 양도하는 것을 ‘세금을 포탈하려는 목적’이라고 보고, 이를 방지하기 위해서 ‘과세 대상임을 잡아 내 세금을 부과할 수 있는 기간(‘국세부과제척기간’이라 한다)을 최고로 길게 규정하고 있다. 즉, 양도일이 속하는 연도의 다음연도 6월 1일(양도소득세 신고기한의 다음 날)부터 10년 동안, 국가는 등기부상의 양도자 또는 취득자에 대해 양도소득세 조사를 하거나 기타의 조사를 해 미등기양도사실을 포착하면 무거운 세금을 물릴 수 있는 것이다. 10년을 조마조마 하며 지낼 수도 있다는 말이다.

또한 등기하지 않고 양도한 사실이 밝혀지는 경우에는 엄청난 세금에 더해 가산세까지 물게 되므로, 반드시 등기 후에 양도하는 것이 좋을 것이다.