남양주 별내지구가 돌아왔다...

[가을동화]

불암산을 병풍 삼아 들어선 남양주시 별내지구는 왕숙천에서 뻗어 나온 용암천이 지구를 가로질러 흐르는 대표적인 친환경 주거지다. 서울 도심에선 제대로 누릴 수 없는 쾌적한 주거환경을 갖추고 있지만 불편한 교통 탓에 수요자들에게 외면 받아오던 곳이다.

하지만 2012년 말에 경춘선이 개통하고 기반시설이 제 모습을 갖춰가면서 별내지구 부동산 시장에도 봄바람이 불고 있다.

특히 지난해 정부의 부동산 대책이 연이어 발표되고 별내지구의 숙원사업인 지하철 4호선 연장 (당고개~진접 복선전철) 계획이 확정되면서 집값이 본격적인 회복세에 접어들었다.

남양주시 별내면 화접리ㆍ광전리ㆍ덕송리ㆍ퇴계원리 일원에 조성된 별내지구는 경기 동북부에 위치한 509여 만㎡ 규모의 택지지구다. 서울외곽순환도로를 비롯해 국도 4개선이 지나며 경춘선 별내역이 운행한다. 진접선(서울지하철 4호선, 2019년 개통)과 별내선(2016년 개통 예정 목표)도 개통이 예정돼있다.

▲ 지난 2009년 별내지구에서 첫 분양에 나선 쌍용예가 전경 (자료:쌍용건설)

지난 2009년 별내지구에서 첫 분양에 나선 쌍용예가의 청약 성적은 양호했다. 총 632가구 모집에 7484명이 신청했다. 평균 경쟁률 11.84대 1, 최고 경쟁률 39.20대 1을 기록하며 7개 주택형이 모두 1순위에서 마감됐다.

하지만 2011년 이후 분양시장이 얼어붙으면서 별내지구에서 분양에 나선 단지들도 대거 미달사태를 기록했다. 이후 팔리지 않는 물량이 쌓이면서 2012년 11월에는 남양주의 미분양 가구수가 1892가구까지 늘었다.

미분양 적채로 시름을 앓던 별내지구에 봄 볕이 들기 시작한 것은 2013년부터다. 5년간 양도세 면제 등이 담긴 4ㆍ1 대책과 8ㆍ28 대책이 연이어 발표된 이후 미분양 물량이 속속 팔려나가기 시작했다.

2013년 3월말 기준으로 남양주시의 미분양 물량은 1475가구였다. 이후 물량이 꾸준히 감소해 올해 3월말 기준으로 732가구가 남은 상태다. 1년 만에 절반으로 미분양 물량이 줄어든 것이다.

중소형 물량 귀해 3000만~4000만원씩 웃돈

일부 마이너스 프리미엄이 붙어 거래되던 중대형 분양권도 지난해 말부터 회복국면에 접어 들었다. 2009년 분양 당시 기준층 분양가가 4억6482만원이었던 쌍용예가 전용 101㎡형은 지난 해 초까지만 해도 4억4000만원 선에 거래됐다.

하지만 현재 급매물 시세는 분양가 수준으로 회복했다. 로얄층은 4억9000만~5억원 선에 매물이 나온다.

별내 아이파크 1차 전용 107㎡형 역시 지난해까지만 해도 분양가에 못 미치는 4억4000만원 선에 거래됐다. 이후 상승세를 타기 시작하면서 올해는 4억7000만~4억8000만원 선에 거래됐다.

특히 이 곳은 중대형 비율이 높기 때문에 중소형 아파트는 웃돈이 붙어 거래되는 단지가 많다. 실제로 중소형 주택형으로 구성된 아이파크2차는 지난해 6월 분양을 시작하고 얼마 지나지 않아 모두 팔려나갔다. 현재는 웃돈이 1000만~3000만원 정도 붙어 거래된다.

2012년 하반기 입주한 중소형 아파트인 신안인스빌 역시 웃돈이 4000만원 정도 붙어 현재 매매가는 4억원 선이다. 전세 수요도 많아 매매가 대비 전셋값 비율은 70%를 육박한다.

인근 부동산 중개업소 관계자는 “별내지구는 2012년 중ㆍ후반부터 입주한 아파트라 비교적 새 아파트가 많고 경춘선 별내역이 이 시기에 맞춰 개통한 덕에 서울에서 밀려들어온 수요가 많다”면서 “지난 해 말 4호선 연장 구간 계획이 확정되면서 이 곳에서 내 집 마련을 고려하는 문의가 늘었다”고 설명했다.

주변에 진건ㆍ지금보금자리지구 물량 대기 중…신중하게 투자해야

하지만 부동산 전문가들은 교통호재에도 별내지구 투자에 신중을 기하라고 조언한다. 이들은 “아직 일부 중대형 미분양 물량이 남아 있고 분양가 할인 등의 혜택을 주는 업체도 있기 때문에 지금 수준이상의 큰 폭의 가격 상승은 힘들 것으로 보인다”고 전망했다.

게다가 별내지구 주변으로 시세보다 저렴한 진건ㆍ지금보금자리지구가 2015년부터 공급을 시작하는 것도 악재로 작용할 여지가 크다. 인근 한 부동산중개업소 관계자는 "향이나 층이 안 좋은 매물은 아직 마이너스 프리미엄으로 거래되고 있는데다 진접선 개통도 2019년 이후에나 가능하기 때문에 단기 투자목적보다는 실수요 위주로 접근해야 한다”고 조언했다.

▲ 당고개~진접 복선전철 노선도 (자료:국토교통부)

[무사천(안기환)]

좋은정보 감사합니다.!!

[임근훈]

감사합니다..

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