수도권아파트의 가격 하락요인 분석과 유망상품,시장 분석 보고

[전천복]

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수도권 아파트는 가격의 향후 하락 요인이 더 많고 상승요인은 저금리 이외에 다른 요인을 찾기가 어렵다.

 그러면 주요 하락요인은 무엇이고 투자 선호(유망) 상품 무엇이며, 투자유망지역은 어디인가 살표본다.

1. 주요키워드 

 2012년도 이후 아파트시장에서 주요 키워드는  소형, 전세, 새것, 초역세권, 강남, 한강 등이며,  향후에는 여기에 국토균형발전, KTX , 탈수도권, 가격평준화, 수익형부동산, 전원형부동산 등을 추가하게 될 전망이다.

2. 수도권 아파트 가격의 하락 10가지 요인

  첫째로, 인구의 탈수도권권 현상, 세수의 감소, 유관기관의 지방이전 여파  

   베이비붐 세대의 퇴장과 동시에 귀향,귀농인구의 증가 요인, 행복도시 건설과 공무원 세종시 이전, 혁신도시 건설과 지방균형발전정책으로 공공기관의 지방분산 가속화, 주한 미군의 평택 집단이전 배치,기업도시 건설로  대기업의  본사 지방 이전 등이며, 부동산 투자의 영향력이 큰 넥타이 부대의 탈 수도권 이탈현상 원인이 매우 크다. 

    단기적으로는 아픔이 있으나 중장기적으로는 전국에 산업, 인구,  인프라가  분산 배치되어 더 많은 국민이 행복을 누리고, 도시문제인 교통, 환경, 범죄문제를 완화하여  전국민의 행복 지수는 상승할 것이란 전망이다.

   참여정부가 지향하였던 새 세상이 오는 것이며, 거품이 빠지고 궤도를 이탈하였던 부동산 시장이 정상화의 궤도를 찾아가는 과정의 부작용이 예상되기도 한다.

 둘쨰로,  무엇보다도 최근 10년 100-300% 아파트 가격의 급상승 원인

    지난 10년간 수도권의 모든 아파트가  100-300%이상 올랐다는 것이 가격의 큰 부담이며, 급격한 단기간 상승은 반드시 제자리로  돌아 가려는 가격 하락의 요인으로 작용하고 있다고 보아야 한다. 

  소형아파트 가격의 강세는 1-2인 세대가구원수가 48%를 넘고 있어 소형주택의 수요요인이 충분히 있으나, 이명박정부들어 대량으로 공급된 역세권 원룸과 도시형 생활주택이 소형화 수요를 대체하였고, 소형아파트의 강세도 하향안정으로 돌아설 수 밖에 없었다.

세째로, 하우스푸어, 랜트푸어의 가게부채의 심각성 원인  

  아파트가격이 계속 오를 수 있다고 생각한  서민이 무리한 대출를 끼고 무리하게 주택을 구입하거나 전세자금 대출을  받았으나  저성장, 가계소득 하락 등으로 부담능력의 한계를 초과하는 대출의 심각성은 사회문제화 될 가능성이 크며,  주택가격의 상승을 짖누를 수 있다.

 참여정부에서 DTI와 LTV 규제를 아니하였다면 우리나라 부동산 시장은   미국  리먼사태 때에  은행의 큰 부실화를 이미 겪어야 했으나 고비를 넘길 수 있었다

  따라서, 은행권에서는향후  무리한 대출을 자제할 것이고, 주택금융의 여신을 보수적 자세로 방향을 바꿀 것이 예상된다.

넷쨰로 , 인구의 감소와 고령화 추세에 따른 주택매매심리 하락 및 주택수의 감소

    저성장, 저출산, 고령화는 모든 부분에서의 문제점을 유발하게되며, 큰 고통분담의 요인이 되고, 주택 투자 수요 및 심리를 크게 감소시킬 요인이 된다. 부부가 결혼하여 1자녀를 낫는다고 가정하면 장기적으로는  결혼하면 주택이 절반은 남아돌게  된다.

   경기도에 빈 아파트도 매우 많고, 매년 짓는 주택이 늘어나는 수요보다 많다는 요인이 하향안정의 요인이 되기도  한다.

   정부주택 통계의 왜곡 및 허수도 주택정책의 시행착오 요인이 되고 있다. 건설사의 미분양  물량 숨기기 등도 요인이 되며,

 2012년 이후 수도권 인구와 산업의 지방이전에 따른수요 예측없이 대량으로 중대형 공급도 큰 문제였다.

  이에 대한 해답은 고령화의 일본의 20년이상의 부동산 침체가 시사해 주며,우리나라는 일본보다도 더 빠르게 이러한 현상이 진행되리라는  전망이 우세하다.   

다섯째로, 보금자리주택과 도시생활형주택의 다량 보급  및 학군의 평준화 추세  

     보금자리주택은 임대가의 약 80%의 가격으로 새아파트를 지어 20-30년간을 거주하게 해주어 중소형 수요를 대체하였고, 도시생활형 주택은 초역세권을 중심으로 소형의 새주택을 고급화된 시설로 대량 공급함으로서 소형 아파트 가격의 바람을 빼는 정책으로 추진진되었다.

    그리고, 대치동, 중계동, 목동의 이른바 명문학군이 각구청별 학군 특화 전략 및 입시 내신성적 반영율 상향조정 등으로 이전보다 선호도가 떨어지고 있다.

여섯째로, 국민 의식의 변화와 부모의 다자녀 결혼분가 자금 해결 문제 심각

    베이비붐시대의 다자녀가  결혼 및 분가하는 시기를 맞이하여, 부모 소유의 주택과 부동산을 팔아  자녀의 분가를 돕고, 자녀의  취업곤란과 가처분소득감소에 따른 부모세대의 부담능력의 한계 때문이기도 하다.

  그리고, 주택의 소형화는 생활의 편리성과 간 편성을 추구하는 신세대의 의식변화와,  명절 및 가족행사의 간편화, 여가  선용에 따른 변화이기도 하다.  

일곱째로, 수도권 과잉공급된 아파트와 노후슬럼화의 문제이며, 고물가치 시대로

 세계 어디를 가도 아파트가 이렇게 좁은 수도권 지역에 밀집해있는 나라는 없다. 이첨럼  다량의 아파트가  20-30년이 지난 시점에서  향후 또 10년이상이 지나면 노후화에 따른 상품가치의 하락과 재건축의  채산성 악화는 현재의 노후주택에 대한 선호도가 낮은 것이 이를 반영해 주고 있다.

   예를 들어, 강북의  32평형 아파트는 대지지분이 8평이고, 노후화로 건축물 가치가 없어지고, 주위 대지가격을  평균가격이 1,500만원이라면, 아파트가치는  1억 2,000만원이고, 철거 및 쓰레기 처리비 2,000만원을 공제하면 1억원의 상품가치를 향하여 매년 토지지분가치를 향하여 수렴해 간다고 보아야 한다.

수요와 공급이 무너지면 토지지분가치가 원가가 된며, 아파트는 고물가치로 평가할  수 밖에 없기 때문이다.

여덜번째로, 국민소득의 향상과 아파트 선호도의 하락 

    선진국의 예를 보면, 국민소득이 23,000불을 넘으면 아파트 선호도는 급속도로 하락하고, 획일된 공간을 탈피하여 나만의 자유스럽고 넉넉한 자연과 더불어 사는 주택을 선호한다고 한다. 그리하여 선진국의 예를 보면 40-50년전에 개발되었던 아파트는현재  빈빈가로  전락한 예가 드믈지 않고 대량의 중고층(10층이상) 아파트를 철거하고 다시 짓기에는 환경과 경제적 문제와 매몰비용이 너무 크다.

  비용절감을 위하여 세종시와 혁신도와 같이 토지가격이 낮은 지역으로 도시를 올겨 개발하는 정책이 설득력을 가지게 되며, 이것이 경제적이기 때문이다. 

아홉번째로, 지방 인구 및 대학생의 수도권 유입 완화 예상

  세종시와 혁신도시의 지방건설에 따라 유관산업 발전과 생활여건이 개선되며, 지방인구의 수도권 유입은 크게 완화될 것이고, 공기업배치 혁신도시와 기업도시로 지방이전 기업이 늘면서 지방대생의 의무취업률 설정 등으로 지방고출신의수도권  대학생 진학률이 급속도로  하락할 것이고, 서울 소재 대학의 입시 경쟁율도 크데 완화될 것이며, 원룸과 소형아파트, 오피스텔 수요의 감소요인이 있고, 강남의 입시 전쟁도 다소간 해소될 전망이다.  

열번째로, 글로벌국제 경기의 부진과 수출감소, 저성장, 일자리 감소

     유럽발, 미국발 금융위기 와 저성장의 그늘에서 주택의 구매력 감소가 불가피하고, 일자라가 늘지  아니하는 시점에서 주택가격의 하향 안정, 그 중에서도 대량으로 과다하게 공급된 수도권 노후아파트의  가격과 가치  하락은 불가피해 보인다.

      사업적 특성 상, 금융기관, 건설사 ,건설연구기관은 절대 부정적 전망을  내어놓지  아니함을 깊이 인식 할 필요가 있다.

3. 향후 부동산 투자가치 유망지역은 어디이며, 유망부동산은 ?  

   공무원 청사 이전에 따른 세종시, 영호남 KTX의 분기점 오송지구, 영호남의 갈림길이며, 연구,국방중심징지인  대전지역, 주한미군의 집결지역 평택과 인근 항만배후 당진지역,  세종과 영종도를 잇는 안산, 송도지역, 그리고 KTX의 신설지역인 수서지역 , KTX종착지인 광명철산지구 등이다. 

   고령화, 저금리 하에서 가계소득과 금융소득의 감소는 아파트 관리비도 부담을 느낄 수 있으며, 수익형 부동산 즉 오피스텔, 근린생활시설,  1층중심 의 상가(2층 이상 공실 우려), 다가구 주택, 근거리 수도권 전원주택지의 투자 선호도가 증가할 전망이다.   

4. 국토의 균형발전과 부동산시장의 보편적 평준화시대 도래   

   서울을 중심으로한 수도권의 급속한 발전은 이제까지 급성장의 시대에는 역설적이기는 하나 필요하기도 했다.

그러나 시대정신을 바로 알고 전국이 균형발전을 해야 국민이 어디에 살아도 행복한 나라을지향하였던 참여정부정책이 빛을 발하고 잇다.  즉 참여정부에서 추진하였던 노무현의 대선공약은 지금도 유효하고, 경쟁력있는 나라로 가기 위하여 꼭 필요해 보인다.  

   남북 대치 상황하에서  안보적 측면이나, 자원의 배분과 양극화 해소, 도시문제와 환경문제의 완화, 편의시설의 지방 확충 등 경쟁력있고,  국토의 균형발전으로 골고루 잘사는 부동산시장의 평준화시대로 가는 추세이며, 역대 대통령 중 가장 시대 정신을 잘 알았던 참여정부의 정책방향 그대로 진행되고 있는 느낌이다. 

   큰부자는 바라지 아니하는 세상이나 세상은 현재의 20-30대의 중심 생각대로, 주택의 소유의식이 약화되어 국민 50%의 중산층 의식과 행태대로 변모되어 가고 있으며, 지난 50년의 변화보다 스마트폰 등장이후 1-2년의 의식적 변화가 더 크다고 볼 수 있다.

     따라서, 우리는  이에 상응하는  변화의식을 스스로 느낄 때 향후 올바른 부동산 예측이 가능하고,

    현실과 기대에 따른 괴리의 일부 고통을 훟훌 털고 더 큰 행복감을 느낄 수 있다고 생각되어진다.   

      필 자   전 천 복  

   * 1) 건국대 부동산대학원 부동산학과 졸업

      2)  대한공인중개사협회 노원구지회장 역임

      3)  한국공인중개사협회 노원구지회장 역임

      4) 뉴월드부동산컨설팅 대표

           (홈페이지: WWW.978-5000.COM )