■【양도세 실수 톡톡】 국세청이 알려주는 자주 실수하는 사례 : 일시적2주택, 오피스텔 업무용에서 주거용으로 전용시 비과세

[운영자]

■【양도세 실수 톡톡】 국세청이 알려주는 자주 실수하는 사례 : 일시적2주택, 오피스텔 업무용에서 주거용으로 전용시 비과세

오늘도 국세청이 알려주는 실수톡톡'이라는 주제로 납세자들이 자주 실수하는 양도세 사례를 소개해 보겠습니다.

1. 종전주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해야 일시적2주택 비과세가 적용됩니다.

1주택을 보유한 자가 이사를 가기 위해 신규주택을 취득하고 일시적2주택 기간 이내에 종전주택을 양도할 경우, 비록 2주택 상태에서 양도하지만 이사 과정에서 일시적으로 2주택이 된 점을 감안하여 비과세를 적용하는 데 이를 일시적2주택 비과세라 합니다.

일시적2주택 비과세를 적용받으려면 종전주택의 1세대1주택 비과세 요건 뿐 아니라 신규주택 취득요건 및 종전주택의 양도요건을 동시에 갖춰야 합니다.

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1) 종전주택의 1세대 1주택 비과세 요건

양도하는 종전주택은 취득일부터 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 위치하고 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

2) 신규주택 취득요건

종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 합니다. 초보자들이 가장 많이 실수하는 사례가 신규주택 취득요건입니다. 1주택을 보유한 상태에서 1년 이상 지나기 전에 신규주택을 취득하면 투기수요로 보아 일시적2주택 비과세가 적용되지 않으니 유의해야 합니다.

3) 종전주택 양도요건

신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다.
2023.1.12. 이후 양도분부터 종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역에 위치한 경우 일시적2주택 기간이 종전의 2년에서 3년으로 연장되었는데,

신규주택 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않습니다.

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위 사례는 종전주택을 2020.12월에 취득한 한누리씨가 종전주택 취득일로부터 1년이 지나기 전인 2021.11월에 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도한 경우입니다.

종전주택을 취득하고 1년 이상 지나기 전에 신규주택을 취득했으므로 사례의 A주택은 일시적2주택 비과세가 적용되지 않습니다.

참고로 '1년 이상 지난 후'란 1년이 지난 날의 다음 날을 의미합니다.

기준-2017-법령해석재산-0273, 2017.11.9.
2014.12.30. 주택을 취득한 경우 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.이 되는 것입니다.

2. 취학, 근무상의 형편, 질병요양, 학교폭력 등 부득이한 사유로 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지나기 전에 신규주택을 취득해도 일시적2주택 비과세가 적용됩니다. (소득령 제155조 제1항, 16항)

일시적2주택 비과세를 적용받으려면 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 한다고 했는데요.

다음에 해당하는 경우에는 예외적으로 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득하더라도 일시적2주택 비과세가 적용됩니다.

1) 5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 분양전환하는 경우

2) 사업인정고시일 전에 취득한 종전 주택이 수용 등으로 양도되어 신규주택을 취득하는 경우

3) 부득이한 사유*로 신규주택을 취득하고 1년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우

이때 부득이한 사유란 취학, 근무상의 형편, 질병요양, 학교폭력으로 인한 전학 등을 의미합니다.

4) 수도권 법인·공공기관의 지방이전으로 인하여 신규주택을 취득하는 경우

​3. 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전용한 경우 2년 이상 주거용으로 사용한 후 양도해야 비과세가 적용됩니다.

1세대1주택 비과세를 적용받으려면 양도 당시 주택이어야 하며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. (취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)

​업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우 비과세를 적용받으려면 어떻게 해야 할까요?

​오피스텔은 공부상 업무시설이지만 실제 주거용으로 사용하면 실질과세원칙에 따라 주택으로 봅니다.

​만일 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하기 시작하면 그때부터 주택으로 보지만, 1세대1주택 비과세를 적용받으려면 양도 당시 주택이어야 하며, 추가적으로 주택으로 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

​즉 오피스텔을 주거용으로 전용한 날로부터 2년 이상 경과한 후 양도해야 합니다.

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위 사례는 업무용으로 사용하던 오피스텔을 2023.2월 주거용으로 전환하고 1년이 지난 2024.2월에 해당 오피스텔을 양도한 경우입니다.

양도 당시 주택이기는 하지만, 주택으로 보유한 기간이 2년에 미달하므로 사례의 경우는 비과세가 적용되지 않습니다.

건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 것이 좋습니다.

주거용으로 사용한 사실은 전입신고내역, 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 전기사용내역)등이 있습니다.

4. 기타 용도변경 시 양도세 비과세 관련 유권해석

1) 주택 → 상가 → 주택

주택을 주택 외의 용도로 변경해서 사용하다가 다시 주택으로 용도변경해서 사용한 경우 주택의 보유기간은 어떻게 계산할까요?

부동산거래관리과-396, 2010.3.16.
1세대 1주택 비과세와 관련하여 주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택 으로 용도변경하여 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 당해 건물의 취득일 부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것입니다.

2) 용도변경 시 일시적2주택 특례 적용 여부

일시적2주택 비과세를 적용받으려면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.

1세대 1주택인 자가 소유하던 상가나 업무용으로 사용하던 오피스텔을 용도변경하여 주택으로 사용한 경우 일시적2주택 비과세가 적용될까요?

주거용으로 사용하지 않았던 상가나 오피스텔을 주거용으로 용도변경하면, 용도변경 시점에 주택을 취득한 것으로 봅니다.

따라서 1주택과 상가나 업무용 오피스텔을 보유한 자가 상가나 오피스텔을 주거용으로 전용한 경우 전용한 날을 신규주택 취득일로 보아 그날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 일시적2주택 비과세가 적용됩니다.

용도변경된 경우 일시적2주택 비과세 특례 적용 여부 ( 부동산거래관리과-55, 2013.2.5. )
1세대 1주택인 자가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것입니다.

이후 주거용으로 사용하던 오피스텔 등을 2년 이상 주거용으로 사용한 후 양도하면 1세대1주택 비과세가 가능합니다.

3) 주택으로 용도변경한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부

1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건은 주택을 취득할 당시 조정대상지역인 경우 적용됩니다.

상가나 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전용한 경우 전용 시점에 주택을 취득한 것으로 봅니다.

따라서 조정대상지역에 위치한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도 변경하여 양도한 경우 용도변경일을 주택의 취득일로 보며, 용도변경일에 조정대상지역에서 해제되었다면 거주요건이 적용되지 않습니다.

부동산납세과-1247, 2021.9.8.
거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도 변경하여 양도한 경우 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.