시공사가 제시한 자료는 "허구" 제3탄.

[122동 김은정]

시공사가 제시한 자료는 "허구"

제3탄.
강남 재건축 단지도 시공사를 구하지 못하고 있다.
그러면 은행주공 아파트도?

GS와 현산 두 시공사는"강남 재건축 단지 또한 시공사를 구하지 못하고 있다"는 자료를 보여주고 있습니다.

서울 강남에 있는 조합들도 시공사를 구하지 못하고 있는 상황인데, 자기들을 내쫒으면 새로운 시공사를 구하지 못할 것이라는 주장입니다.

그래서 최근에 강남에서 시공사 선정에 나섰다가 유찰되었던 단지들을 조사해 보았습니다.

1.개포주공 5단지.
세대수: 940세대.
조합 제시한 공사비: 840만원.

2. 신반포27차아파트.
세대수:156세대.
조합 제시한 공사비: 908만원.

조합이 공사비 800-900만원 대로 제시했지만, 입찰에 들어온 시공사는 없었습니다.
그러면 시공사 모시기에 실패한 이유는 무엇일까요?
단순 공사비 때문일까요?

최근에 여의도 한양아파트는 시공사 선정을 위한 입찰을 진행한 결과 현대 건설이 시공사로 선택되었습니다.
현대 건설이 제시한 공사비는 평당 824만원 이었습니다.

단순히 공사비만 놓고 비교해 보면, 위의 강남에 위치한 두 아파트의 공사비가 더 높습니다.
그런데도 시공사를 구하지 못한데에는 또 다른 이유가 있겠죠!

일각에서는 고급화 설계에 대한 부분을 지적하고 있습니다.
조합은 고가 수입산 마감재와 조경시설 등 고급화 설계를 원하는 반면 공사비는 이에 미치지 못한다는 것입니다.

최근 고금리와 원자재값, 인건비 상승에 건설사들은 "수익성이 확실한 사업장" 위주로 입찰에 참여하고 있습니다.
아무리 강남이라고 하더라도 수익성이 나지 않는다고 판단 된다면 입찰을 피하게 되는 것입니다.


그럼 은행주공은?
은행 주공은 매력적인가?

1) 대규모의 재건축 단지.
이전 글에서 여러번 말씀드린 것처럼, 재건축 사업은 단지의 규모가 클 수록 수익성이 높습니다.

우리 은행 주공은 1단지와 2단지를 합하면 무려 2,010가구가 있습니다.
전국 재건축 사업장에서 이렇게 큰 사업 규모를 가지고 있는 사업장은 많지 않습니다.

개포 주공 5단지: 940세대.
신반포 27차: 156세대.
여의도 한양: 588세대.
은행주공: 2,010세대.

2) 일반 분양 물량 증가.
조합의 수익성을 판단하는 또 한가지 지표는 바로 일반 물량이 얼마나 되는가 하는 것입니다.

은행 주공의 총 분양 물량은 3,198세대입니다.
여기서 조합원 분양 물량은 2,070세대입니다.
그러면 나머지 1,128세대가 일반 분양 물량이겠죠.
일반 물량이 이렇게 많은 단지 또한 많지 않습니다.

개포 주공 5단지: 339세대.
신반포 27차: 54세대.
여의도 한양: 404세대
은행주공: 1,128세대.

시공사에게 있어서 충분한 일반 물량 확보는 매우 중요합니다.
왜냐하면 일반 물량을 가지고 더 많은 수익을 창출 할 수 있기 때문입니다.
예를 들면, 발코니 확장 공사비도 받을 수 있고요, 그에 따른 창호 설계 변경에 대한 수익도 무시하지 못합니다.
또한 실내 마감 자재 업그레이드를 통해서도 수익을 올릴 수 있습니다.

3) 시간적 리스크 감소.
일반적으로 시공사로 선정 되어도 완공까지는 상당한 기다림이 필요합니다.
* 강남3구 재건축 평균 소요기간 15년.

이것은 시공사들에게 시간적인 리스크입니다.
사업 기간이 길어지면 물가도 올라가고 인건비도 상승하게 됩니다.
조합과 그러한 상승 요인에 대한 공사비 인상을 체결하지만, 실제적인 피해에는 미치지 못하는 경우가 많습니다.

또한 사업 기간이 길어지면서 착공과 완공에 이르기까지 어떤한 상황이 발생할지 모릅니다.
만일 세계적인 경기 침체가 오게 된다면 시공사는 큰 피해를 입게 될 수밖에 없습니다.
따라서 시공사는 사업 기간이 짧을 수록 시간적인 리스크도 줄일수 있고 수익성도 올릴 수 있어서 좋습니다.

이런 면에서 은행 주공은 새로운 시공사들에게는 아주 매력적으로 보일 수 있습니다.
이미 사업시행인가를 통과하였고, 조합원 분양까지 끝마쳤기 때문입니다.
시공사로 선정되면 바로 관리처분인가 받고 이주와 철거를 진행할 수 있습니다.

4) 수주 목표 달성에 유리.

2024년 도시정비사업 목표 수주액

위의 두 자료들을 비교해 보면, 모든 건설사들이 2024년도 도시정비사업 목표 수주액을 대폭 늘리고 공격적인 수주에 나설 전망입니다.
* 삼성물산 건설 부문과 DL이앤씨는 연간 목표액을 설정하지 않았다.

5년 연속 도시정비사업 1위 자리를 지켜온 현대건설은 올해 수주목표액을 작년보다 소폭 증가한 5조원으로 설정했습니다.

GS건설은 올해 정비사업 수주목표를 작년 수주실적의 2배 이상인 3조5000억원으로 잡았습니다.

대우건설도 올해 도시정비사업 신규 수주목표를 작년보다 거의 2배 증가한 3조원을 목표로 세웠습니다.

위의 2024년 도시정비사업 목표 수주액을 보시면, 은행 주공이 시공사들에게 얼마나 매력적인 단지인지를 알 수 있을 것입니다.
은행 주공아파트의 총 공사비는 약 1조 2,500억원입니다.
왠만한 건설사의 1년 수주 목표액의 50%에 해당합니다.
이것은 은행주공에서 새로운 시공사로 선정되다면 1년 농사의 절반 이상은 끝내는 것을 의미하는 것입니다.


GS와 현산이 은행 주공의 수익성을 보증?

GS와 현산은 자신들이 아니면 은행 주공에 들어올 시공사는 없을 것이라고 주장하고 있습니다.
기존 시공사의 입장에서는 당연히 이렇게 주장할 수 밖에는 없겠죠.
"우리를 짤라도 들어올 건설사들이 아주 많을 것입니다"라고 주장할 수는 없지 않겠습니까?

그런데 역설적이게도 은행 주공의 수익성은 GS와 현산이 증명해 주고 있습니다.
생각해보시죠!
만일 은행 주공의 수익성이 낮다면, 조합원들이 바지가랑이를 붙잡아도 본인들이 뿌리치고 나가지 않겠습니까?
그런데 지금 조합이 제발 나갈달라고 부탁하고 있는데도, 두 시공사는 나가지 않으려고 발버둥을 치고 있습니다.
* 홍보 요원을 60여명의 풀었다는 소문이 있다.

"정비업계에서는 서울과 수도권 등 수주 물량이 확보될 것으로 예상하면서 본격적인 수주활동에 나설 예정이다. 다만, 지속되는 부동산 경기 침체와 공사비 상승 등으로 지방사업장의 사업성을 확보하기 어려워 지역별 수주 양극화가 더욱 심화할 전망이다."

정비업계 관계자는 “대형건설사 대부분 서울을 비롯한 수도권 사업장을 위주로 살펴보고 있다”
http://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202401181524558530766#

대형건설사, 올해 정비사업 수주 목표 확대

"우리가 아니면 은행주공은 시공사를 구하지 못하고 엄청난 손실을 입을 것이다."
이 얼마나 오만한 태도입니까?

위에서 살펴보신 것처럼,
은행주공 아파트는 우리 조합원들이 생각하는 것보다 훨씬 매력적인 단지입니다.
특정 시공사와 굴욕적인 협상을 하면서 제발 공사를 해달라고 부탁할 이유가 무엇이겠습니까?

우리 조합원들을 존중하고 서로 윈윈하면서 사업을 진행할 새로운 시공사를 찾을 수 있도록 한마음으로 응원해 주시면 고맙겠습니다.


참고 글)
시공사가 제시한 자료는 허구 제1탄.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4304?svc=cafeapp

시공사가 제시한 자료는 허구 제2탄.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4312?svc=cafeapp

시공사(GS와현산) 계약을 해지해야 하는 이유는?
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4300?svc=cafeapp

[이사 이윤섭]

김은정조합원님께서 올리신
시공사 계약해지 제안이 합리적이라는 연재 글들을 보면서, 조합집행부로서 글 내용 모두에 동의하며
다음은 어떤 내용일까 궁금해 집니다.

조합집행부 역시
시공사의 홍보동영상 내용이 사실을 왜곡한 것이며,실질적으로는 조합원들을 우롱하는 내용이라는 점을
설명해 드리기 위해 준비하고 있습니다.
시공사의 감언이설 홍보내용을
하나하나 분석하여 쉽게 이해되실 수 있도록 제공해 드리겠습니다.

참고로,
현산 영업부 직원(협상에 1년반동안 참여했던)이 매일 찾아와서, 스스로 시공사로서 은행주공 재건축사업의 매력을 얘기합니다.
계약해지가 결정된다면, 새로운 시공사 입찰에 적극 참여할 것이라는 점도 강조합니다.
심지어 현산의 영업팀의 본계약 협상전략에 문제가 많았음을 인정도 합니다.

[122동 김은정]

네.
아마 현산은 다시 입찰에 나설 것으로 예상됩니다.
2023년 현산 총수주액은 1,794억에 불과합니다.
그래서 2024년 목표 수주액을 3조원으로 대폭 올려났습니다.
이런 수주 목표액을 달성하기 위해서는 은행주공 단지를 외면하기는 어려울 것입니다.

GS도 수주 목표액이 2배이상 늘어났습니다.
사업 진행에 참고 바랍니다.

[이사 이윤섭]

우리조합에서는 이미 시공사에게 공문으로 통보했듯이,
시공사 오에스가 조합원 개별접촉을 통해서 허위사실을 유포하고 공포감 조성하는 것을 막기 위해,
조합원님들의 신고가 들어오면 아파트 단지를 돌아다니며 숨박꼭질 하듯이 찾아다니고 경찰에 신고하여 증거를 채집중에 있습니다.
오늘은 시공사들이 홍보요원들을 봉고차에 태우고 다니며 조합이사들 눈을 피해 조합원들을 접촉하는 몇 건을 경찰에 신고하였습니다.

시공사의 이러한 행위은 조합원명부를 불법으로 확보한 증거에 해당하면, 불법오에스을 통한 홍보활동은 개인정보법 위반과 조합의 업무방해죄에 해당합니다.

[이사 이윤섭]

시공사들은 우리조합원들에게 계약해지 총회 안건 부결을 위해 오에스 100명을 동원하기 위해 추가 모집 공고를 하였다고 합니다.
그리고 이 불법오에스들에게 찌라시를 제작해 주기 위해 유명 기획사를 고용하였구요.
그러나 시공사, 기획사, 오에스들은 우리조합원들의 정비사업 이해력에 혀를 내두른다고 합니다.

그래서 오직 시공사 오에스들이 홍보하는 것은 “ 새로운 시공사 선정의 불확실성과 손해배상”에 대해서만 얘기하면서
공포감을 심어주는데만 열중하고 있다고 합니다.

시공사들이 조합원들에게 이렇게 불확실성에 대한 공포감을 심어주고 확산시키는데 집중하는 이유는
이번 계약해지 총회를 막고 우리조합에게 어떻게 해서든지 본계약을 체결하고자 하는데 데 그 목적이 있을 것입니다.

[이사 이윤섭]

김은정 조합원님이 자세히 설명하셨듯이, 시공사들이 저렇게 목을 메는 이유는 무엇일까요?

첫째, 시공사로서 우리사업장처럼 매력적인 사업장을 놓칠 수 없다는 것입니다.
작년 국토부 정비사업 표준계약서 때문에 새로운 시공사 선정하는 정비사업 현장에서 시공사가 손쉽게 공사비 인상을 하기가 쉽지 않을 것입니다.
즉, 부동산 경기가 하락함에 따라, 서울과 서울인근 수도권 정비사업장 외에는 블루오션에서 레드오션으로 변했다는 것입니다.

둘째, 시공사 입장에서 손해배상 소송에서 이기기 쉽지 않을 것입니다. 가계약조건을 위반한 사항을 우리조합에서 입증할 수 있는 상태입니다.

세째, 계약해지 후 새로운 선정절차에서 지에스 혹은 현산이 다시 수주할 가능성이 매우 불확실한 상황입니다.
시공사 입장에서 2018년 당시의 기업이미지에 비해 현재 그들은 아파트 붕괴사고가 일어난 대한민국의 대표적인 건설사라는 오명을 벗어날 수 없을 뿐만 아니라, 입찰당시 제안하고 계약서에서 정한 조건을 지킬 수 없다고 천명하고 그로 인해 조합원님들로부터 신뢰를 완전히 잃어버린 상황이니까요.

조합집행부는 시공사 계약해지 관련 설명자료들을 계속해서 제작 배포해 드릴 것입니다.

[1012-1번지 허창미]

고맙습니다.
감사합니다.
옳 습니다
아닙니다.
맡습니다.
싫습니다.
아니오.
예.

우리 은주재건축정비사업
조합원님들 주주님들
표현좀 해주세요.

칭찬을 하든
욕을 하든 근데 왜 아무말 하지 앐는지요?

몰라서 그런가요?
상식이 없어서 그런가요.

[103동 김영훈]

김은정 조합원님 응원하겠습니다 좋은 정보 감사합니다.

[1012-1번지 허창미]

단 한가지 사유 만으로도 현시공사는
퇴출,대상입니다.

공증 받은 가계약서를 무시하는
약속을 지키지 않는 시공사이기 때문입니다.

조합 사무실 인근 의 복덕방 하는 사장 들께 여쭙겠습니다.

전,월세,매매 계약후 계약 내용을 지키지 않으면 어떻게 업무를
처리 하는지요?

존경하는 신상진 시장님
진상조사 후
이런 건설회사는 시민의 안전과 재산을 지키기 위해서 성남시 전 현장에서 퇴출 시켜주십시요.

재건축,재개발 사업에
해당되는 수많은 성남 시민들이 이런 시공사 들때문에 고통의 나날을
보내고 있습니다.
하루속히 진상을 파악하고 대책을 마련해
주시기를 간곡히 부탁 드립니다.

시공사 와 조합 간의 모든 계약시 계약내용을
준공후 입주 때까지 지킬수 있는 대안으로
성남시가 계약 보증인 으로
참여하는 방법을 제안 합니다.