산지와 농지를 투자용으로 매수할 경우 고려할 사항

[다모아.]

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토지 투자는 대부분 산지나 농지 상태에서 투자를 많이 하는 경우가 대부분인데요. 산지나 농지는 아파트와 같이 거래가 빈번하고 주거생활에 꼭 필요한 부분이 아니라서 처음 매수할 때 어떤 토지를 매수하는가가 아주 중요한데요. 이번 시간에는 산지와 농지를 투자용으로 매수할 경우 고려할 사항에 대해 알아보겠습니다. 일단 토지의 가치를 정하는 기준이 되는 것은 그 토지의 지목과 용도지역, 용도구역, 용도지구 등이 있습니다.
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그리고 그 토지의 도로 접합 여부 등이 그 토지의 가치를 좌우한다고 할 수 있겠습니다. 여기서 중요도를 따진다면 토지의 용도가 45% 토지의 도로 접합 여부가 50% 그리고 지목이 5% 정도로 볼 수 있는데요. 지목 같은 경우는 해당 토지 소유자의 의지에 따라서 언제든지 바뀔 수 있는 부분이기 때문에 비중이 낮은 편입니다. 특히 난 투자용 토지의 경우는 지목에 너무 의미를 두다 보면 좋은 토지를 구할 수 없습니다. 토지의 지목을 변경하기 위해서는 용도지역과 도로 부분이 우선적으로 맞아야 가능하기 때문에 이 두 조건이 토지의 가치를 결정한다고 할 수 있습니다.
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이런 토지의 용도지역과 도로 부분은 토지 소유자의 의지에 의해서 변화시킬 수 있는 것이 아닌데요. 용도지역의 경우 도시 관리 계획에 의해서 정해지는 것이고 도로 같은 경우는 토지 소유자의 마음대로 개설할 수 없기 때문에 토지 구매 시 이 두 가지를 잘 살펴봐야 하겠습니다. 그럼 어떤 농지와 산지를 구매하는 것이 좋은지 알아보도록 하겠습니다. 용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘는데요. 다시 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 나누어집니다.
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비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누어집니다. 이런 모든 용도지역 중에 토지매수 시 제외해야 할 지역은 자연환경보전지역과 농림지역 그리고 관리지역 중에는 보전관리지역과 도시지역 농지 중에서는 보전 지역의 농지는 과감히 매수 대상에서 제외해야 합니다. 여기서 말하는 제외 대상 토지는 일반적인 토지 투자 시 농지를 매입하는 경우를 말한다는 것이지 모든 상황에서 이런 지역의 토지를 제외한다는 것은 아니라는 점 참고하시기 바래요.
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개발호재나 특별한 목적을 가지고 매수하는 경우는 제외한다는 것입니다. 그리고 농림지역 같은 경우는 대부분 농업진흥지역 이외의 농지에 해당이 되는데 농업진흥지역의 농지 같은 경우는 매수할 수는 있지만 직접 농사를 지을 목적으로 귀농할 것이 아니라면 매수하지 않는 것이 좋습니다. 반면에 농업진흥지역 외의 일반 농지 같은 경우에는 요건만 맞는다면 얼마든지 농지 이외의 용도로 사용할 방법이 있지만 이런 절대농지 같은 경우는 농사 목적이 외로 용도변경에 제한이 있기 때문에 제외하시는 것이 좋겠습니다. ​
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그리고 도시지역 중 보전 녹지의 경우는 도시지역임에도 제외하는 이유는 도시지역이지만 도시화되는 지역에서 자연상태 그대로 보전하고자 하는 규제가 나름 있기 때문에 농지 건 산지건 보전 녹지 같은 경우는 개발행위허가를 받는데 꽤 까다롭다고 하겠습니다. 투자 시에도 보전 녹지이라면 일단은 고려 대상에서 제외하는 것이 맞습니다. 관리지역 중 보전관리지역 같은 경우는 계획관리지역이나 생산관리지역에 비해서 규제나 허용되는 건축물 제한이 있다 보니 제외 대상이 되어야겠습니다.
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그래서 우리가 관심을 둬야 할 농지와 산지는 생산녹지지역과 자연녹지지역 그리고 생산관리지역과 계획관리지역 정도가 되겠습니다. 농지의 경우 관리지역과 농림지역에 많이 위치해 있는데 이런 관리지역은 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 나눠지는데요. 투자 시에는 생산관리지역과 계획관리지역을 매수하시는 것이 좋습니다. 일단 관리지역의 3개 지역에서 할 수 있는 행위가 확연하게 차이가 나는데요. 보전 주택의 경우는 단독주택을 지을 수 있고 제1종 근린생활시설은 가능하지만 휴게 음식점은 제외됩니다. 그래서 전원주택용지로는 매수가 가능하다는 것입니다.
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생산관리지역의 경우는 단독주택과 아파트를 제외한 공동주택까지는 건축이 가능한데요. 빌라는 가능합니다. 여기서 중요한 것은 휴게음식점은 생산관리지역부터는 가능합니다. 계획관리지역의 경우에는 단독주택과 공동주택의 건축이 다 가능하고 1종 2종 근린생활시설의 건축이 가능하며 숙박시설의 건축까지 가능한 지역입니다. 그리고 매수한 토지에 창고나 공장, 모텔 등이 가능하므로 공장, 창고 등을 찾는 수요자가 많아서 그만큼 가치가 있다고 할 수 있겠습니다.
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그리고 농림지역은 투자대상에서 제외를 시켰는데요. 그 이유는 농림지역은 절대농지라고 불리는 농업진흥지역의 동지인 경우가 대부분이었기 때문인데요. 이 지역의 농지는 오직 농사만 짓도록 지정된 토지이다 보니 특별한 경우(농가주택 건축 시)가 아니라면 다른 어떤 개발도 허용되지 않는 곳입니다. 농사 목적이 아나라면 그만큼 수요가 제한적이라는 것이죠.
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농지는 국토계획법상 정해진 모든 용도지역에 존재한다고 볼 수 있는데요. 이런 농지는 농업진흥지역 농지와 농업진흥지역 외 농지로 분류됩니다. 대체로 절대농지라고 하는 농업진흥지역의 농지는 주로 농림지역에 있어 투자대상에서는 제외하는 것이 좋다고 했습니다. 그리고 농업진흥지역 이외의 농지 같은 경우는 모든 용도지역에 자리 잡고 있는데 이 중에서 관리지역 농지와 녹지지역 농지가 투자대상으로 적합하다고 할 수 있습니다.​
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보통의 농지를 포함한 토지의 가치는 용도지역과 도로의 유무로 결정이 되는데요. 투자용 농지를 구입할 때는 농업진흥지역 밖에 있는 농지 중에서 생산녹지 역과 자연녹지지역, 생산관리지역과 계획관리지역 농지 중에서 선택하시는 것이 좋겠습니다. 그리고 이런 지역의 농지를 선택했다면 토지의 현황 도로에 접해있는지 아니면 지금은 도로가 없지만 나중에 비용을 들여서 도로 개설이 가능한지를 잘 살펴합니다. 그리고 수도권 내에 있는 농지이거나 대도시 지역과 접근이 쉬운 지역의 농지라면 더 좋겠습니다. 수도권 지역 내이거나 대도시 지역 인근 산지의 경우는 5년~7년, 비수도권의 산지와 농지의 경우는 7년~10년 이상이 지나야 투자의 결과가 나올 수 있다고 할 수 있습니다.
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그리고 농지나 산지 매수 시 가격의 적정여부는 대개 가치 비율은 대지가격과 비교해서 농업진흥구역은 30% 농업보호구역은 40% 농업진흥지역 외의 일반지역의 경우는 60%로 보는데요. 농업진흥구역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어지고 농업진흥구역의 경우는 논이나 밭으로 이루어지는 토지부분을 말하고 농업보호구역은 간접 지원되는 부분인 농로, 농어 창고 부지 등이 있는 지역을 말합니다. 이런 수치는 토지 위치에 따라서 상대성도 있고 개별성이 강하기 때문에 절대적인 것은 아니라고 할 수 있는데요. 대부분은 개발비용 등을 감안해서 나온 수치이기 때문에 참고만 하시면 될 것 같습니다.
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예를 들어 농업보호구역의 땅을 매수하려는데 매도자가 평당 30만 원을 부른다면 이 가격이 적정한지는 만약 인근 대지 가격이 60만 원이라면 이 60만 원에 농업보호구역의 대지비율 40%를 적용해 본다면 24만 원이 적정 가격이라고 한다면 매도인이 부른 30만 원은 약간 비싸다고 할 수 있겠습니다. 그리고 일반 농지의 매도가가 평당 60만 원이 땅이 있다면 이 가격에 매수하는 것이 적정한지 알려면 이 농지도 인근 대지가격이 만약 100만 원이라고 한다면 일반지역의 대지비율 60%를 적용해 보면 60만 원 정도가 적정가격이 되므로 이 가격은 적정하다고 할 수 있겠습니다.​
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이상으로 이번 시간에는 산지와 농지를 투자용으로 매수할 경우 고려해 봐야 할 사항에 대해 알아보았는데요. 여기서 말하는 수치는 농지를 구입해서 대지로 만들 경우 들어가는 비용 등을 계산했을 때를 단순하게 수치화한 것이기 때문에 지역별 상황별 토지의 위치별로 다르다는 것을 아시고 간단한 참고 시 사용하시면 되겠습니다.