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글쓴이 태양은 가득히
햇빛 한 줌 작성일 2017년 02월 14일 08시 31분
약속대로, 며칠 전의 주식시장 등 금융자산에 관한 과제에 이어 오늘은 주택시장 등 실물 자산에 관한 과제의 수행.
장래, 우리나라의 장기적인 부동산 시장은 우리의 국민경제가 장기적인 디플레이션 상황에 빠지지 않는다면 비록 완만하겠지만 장기 우상향 곡선을 그리게 될 것이다.
과거는 어땠을까?
조선조 이래로 서울은 4대문 안이 그 중심이었다.
수십 년 전만 해도, 강남이 개발되기 전까지 땅, 주택만이 아니라 종로, 명동 등 시장, 상권도 당시 경기도 광주, 영등포 동쪽의 강남은 강북의 비교 대상조차 될 수 없었지.
심지어 1970년대 말, 허허벌판에 지어진 압구정 현대 아파트 주위에 소 쟁기로 논 밭을 갈았던 풍경도 일상사였다.
그랬던 서울의, 특히 강남의 토지, 주택 등의 실물시장은 수십 년 만에 천지개벽, 상전벽해할 정도로 변해 버렸다.
이하, 재벌 본사, 마천루 건물 등, 극소수 가진 자가 아닌, 일반 국민 대다수가 투자 가능한,
도시 및 주거환경의 천지개벽에 비례한 실물 자산의 대표주자 주택, 아파트의 가격 상승 추이를 살펴보자.
지난 40여 년간 대략, 평균치로서의 서울 아파트 가격은 강남보다 비교도 안되게 비쌌던 강북은 15배, 강남은 30배 가까이 올랐다.
심지어, 극소수이긴 하지만, 강남 개발 초기에 수백만 원에서 수천만 원으로 분양했던 아파트는 2006년 전후에는 십수억에서 수십억 원으로 백배, 백오십 배나 올랐다.
불과 십여 년 전, 서울 아파트 버블 절정기인 2006년까지만 해도, 김대중, 노무현 정권 6여 년간 서울 아파트의 평균 가격은 두세 배, 강남 아파트는 열 배 넘게 올랐던 시절도 있었기 때문이었다.
버블 세븐 등, 서울, 경기, 인천을 제외한 전국 지방의 부동산 시장이 죽을 쑤고 있을 때 말이다.
상기한 가격은 강남북 아파트의 평균 가격을 의미하니,
지역, 도시 내 차별화, 양극화로, 단기간에 열 배 내외로 올랐던 강남 일부의 아파트를 포함한 평균 가격이니, 노원, 도봉, 강북구 등 강북의 낙후된 지역의 아파트 가격은 금천구 등 강남 낙후지역을 제외한 강남구에 비해 정체되었거나 아주 조금 올랐음을 의미한다.
그 버블 절정기 이후 2017년 2월 지금까지,
햇수로 지난 10년간 중대형 아파트 등 서울, 경기지방의 일부 주택들은 아직 전 고점을 회복하지 못할 정도로 서울 집값의 상승폭은 크게 둔화된 상태다.
현재, 그리고 미래의 서울 집값은 고성장과 인구증가가 지속되던 지난날처럼은, 단기간에 5~10배의 가파른 상승곡선은 더 이상 불가능할 것이지만,
그리고 저출산, 양극화 심화, 확대, 인구 유출 등으로 인해 장기적으로 집값이 정체, 하락하는 서울 낙후지역 내 더 낙후된 소지역 등, 심지어 폐, 공가가 급증하는 지역들이 급증할 가능성을 부정할 수 없지만,
앞으로도 두 배 정도 상승할 때까지 서울 부동산시장의 완만한 상승곡선은 계속 가능할 것이다.
즉, 집값이 장기 정체, 하락, 폐공가 지역들이 존재한다는 것은 반대 해석으로, 많이, 크게 오르는 지역들도 있다는 의미이기에, 우리나라, 특히 서울 집값의 장기적인 완만한 상승추세는 지역별 물건별 차별화 속에서 지속될 것이다.
즉, 집값은 평균치 개념이니, 실물 자산, 주택 부분의 양극화와 선호지역 세분화의 확대, 심화로 인해, 또 입지와 주거 선호도나 도시 및 주거환경의 개선, 발전 정도나 그 전망에 따라, 갑자기, 순식간에 가파르게 상승해 버리는 지역들도 있을 것이란 말이다.
그 연후에 키 맞추기도 진행 가능할 것이고.
그러나 원론적으로, 버블 절정기 이후 2014년 중반까지 장기간 침체했던 서울 등은 물론이고, 현재까지 5년간 침체를 겪고 있는 충청 남북도 부동산시장의 사례는 실물 자산 투자가 쉽지 않고 위험한 사례임을 증명 시켜준다.
각종 자산 두 배 늘리기를 위해서라도, 가족과 자신의 풍요로운 노후를 위해서라도 모든 국민이 각종 자산 투자에 보다 조심, 신중해야 하고 열공해야 하는 이유 중 하나가 되기도 할 것이다.
우리 국민이 향후 십 년간 실물 자산 두 배, 향후 이십 년간 실물 자산 세배 이상으로 늘리기의 목표 달성을 위해 우리나라의 자산 시장은 얼마나 성장해야 될까?
내버려 두고 그냥 지켜보기만 해도 전국의 집값 추이는 장기간, 그리고 평균치로서 실질 지디피 성장률 혹은 물가, 즉 화폐가치 하락이나 그 둘을 더한 명목 지디피 성장률 정도는 성장할 수 있을 것이나 상기한 두 배 이상의 자산성장 목표 달성에는 크게 미흡할 것이다.
그런 까닭에, 국민, 각 지방민은 물론이고 지방 정부, 정치를 포함하여 정치, 정부가 반드시 참고하고 실천해야 할 창의적 서비스 산업 활성화 등 주산업의 활성화와 경제 선순환 구조 구축을 위한 조건 등에 관한 과제부터 시범 케이스 등 도시 및 주거환경 개선 등에 관한 과제들까지 계속 이어지고 있는 것이다.
다시 한 번 더 강조하기 위해 중언부언한다.
주택 등 실물투자에서 국민 개개인은 보다 신중해야 하고 치열하게 열공해야 할 필요가 있다.
상기한 집값의 장기적인 추세는 평균치에 불과할 뿐이기 때문이다.
전국 부동산 시장은 항상 상승하는 것이 아니라 단기, 혹은 중기적으로도 쉬어가거나 하락할 수도 있고, 또 전국 단위, 혹은 국지적으로 상승폭, 보합, 하락폭을 달리할 수 있기 때문이다.
전국의 집값은 기왕의 만성적인 소득, 자산, 지역 등 각종 양극화 확대 심화나 저출산, 고령화 및 저성장 기조 그 하나하나만으로도 각 지방, 지역들은 더욱 천차만별이 될 수 있기 때문이다.
각종 양극화 축소, 지역 균형 발전 등을 통한 더불어 고르게 잘 사는 사회를 위해, 국민의 각종 자산 불리기를 위한 일반인의 투자방법과 관련,
객관적인 팩트로서, 지난 십여 년간, 최소 두 배에서 최대 서너배의 실물 자산 투자 수익을 올렸던, 심지어 최근 2~3년간만 해도 50%~200%대의 투자 수익을 증명했던 시범 케이스 지방과 지역들에 대한 복습도 한 방법이 될 수 있을 것이다.
모든 투자가 그렇듯 상시, 실물 자산도 상시, 항상 오르는 것은 아니기에, 바삐, 힘차게 가다가, 힘들면 잠시 쉬어가는 것도 한 방법이 될 수 있겠지.
힘들면 잠시 쉬어가는 방법과 관련하여, 지금부터 십여 년간, 우리나라 부동산 시장의 중단기적인 전망에서 비관적일 것으로 보이는 시기와 이유에 대해서도 간단히 언급해 본다.
이하, 현재까지 제주, 서울 지방과 함께 가장 잘나가는 시범 케이스 지방인 부산지방과 시범 케이스 소지역인 대연동 지역 부동산 시장의 중단기적인 시장의 예측과 전망이다.
예측, 전망은 문자 그대로, 현재의 모든 조건과 상황의 불변을 전제로 한 문자 그대로의 중단기적인 예측, 전망일 뿐이다.
또한, 중 단기적인 전망과 달리, 향후 십 년간 우리나라 부동산시장의 장기적 전망은 결코 흐리지 않고, 동트기 전의 새벽이 가장 어둡기 마련임을 기초 전제로 한다.
아니, 각종 양극화 심화, 고착화로 인해 장차 빈집이 많이 늘어나고 하락, 보합 지역이 많이 늘어나도, 누차 재강조 되었던 강남구, 각종 시범 케이스 지방들의 소지역 등 대도시 핵심 요지 지역의 부동산 시장은 잠시 쉬어갈 수는 있어도, 장차 지속적으로 재정건전성과 복지 비용 마련에 크게 기여할 정도로 장기적으로 매우 맑을 것임을 강조한다.
먼저, 장기적인 우리나라 주택 가격과 관련하여, 단순 참 조용으로, 들쑥날쑥한 자료지만, 여기저기 널려있는 국내외의 집값에 관한 각종 통계자료들부터 대충 살펴보자.
1130원대의 원화 현재 환율을 가정, 세계에서 가장 비싸고 핵심적인 나라와 지역, 최고가를 기준으로 평균 집값은 3.3제곱미터당 얼마나 할 꺼나?
대략,
모나코는 2억 수천만원대,
홍콩은 1억 8, 9천,
뉴욕은 1억 4, 5천,
런던은 1억 2천,
상해는 8천만 원,
파리는 6천만 원,
시드니도 6천만 원,
모스크바는 5천만,
로마도 5천만 원,
도쿄는 4천만 원대다.
우리나라는 서울 강남이 분양 면적을 기준으로 현재 2~3천만 원대다.
글로벌 동일한 잣대인 전용 면적을 기준으로 한다면 대략 3~4천만 원대쯤 되겠지.
상기는 평균치이니.
2017년 2월 현재, 분양 면적을 기준으로 강남구, 서초구에 소재하는 반포 아크로 리버 파크 등 극소수의 고가 주택은 평당 5, 6천만 원대, 한남 더 힐 등 그 이상의 7, 8천만 원대도 있긴 하다.
심지어 재건축 대지지분의 특수성으로 강남의 압구정 현대, 반포주공, 개포 주공 소형 등등은 물론 강북의 한남 재개발 지금도 평당 1억에 육박하기도 하지만 강남 평균 가격이 그렇단 말이다.
전용 면적을 기준으로 한다면?
그럼 서울 강북과 서울 강남 외의 지방들의 집값은?
오늘날 용산구는 당연하고 인근 성동구, 마포구 등 서울 강북 소재 극소수, 고가의 아파트들도 강남의 아파트들 따라 전용면적 85제곱 미터가 8,9억을 넘어 10억대, 혹은 그 이상을 바라보고 있더라.
예를 들어 2015년만 해도 중소형 아파트 10억은 강남 3구의 영역이었는데,
불과 2년이 지난 오늘날 강북구초차 하나 둘 10억 대열에 동참하고 있더라.
예를 들어, 서대문구 경희궁 자이, 광진구 광장 힐스테이트, 마포구 현석 래미안, 성동구 옥수 래미안 등등의 전용 25평 가격은 10억대를 넘겼더라.
심지어 성동구 성수 서울숲 트리마제의 전용 85제곱 미터 분양권 실거리 가격은 13~15억이더라.
마치 강북 중형 아파트의 15억을 예고하듯 말이다.
그럼. 서울, 과천, 판교, 분당, 광명, 성남, 하남 등 일부의 경기지방을 제외한 전국 지방 주택의 가격대는?