심춘자 공동 대표 참조 요망 - 투쟁!

[관청피해자모임 수석회장 최대연]

1. # 아파트 매도인 하자담보책임이란? #

매매계약에 있어서 그 목적물에 흠이나 하자가 있는 경우,

일정한 요건 하에 매도인이 매수인에게 지게되는 책임을 하자담보책임이라고 합니다.

민법 제 580조 (매도인의 하자담보책임) 제 1항에 [매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제 575조 제 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자가 있는것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한때에는 그러하지 아니하다.

민법 제 575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 제 1항 [매매의 목적물이 지상권,지역권,전세권,질권 또는 

유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여
매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

쉽게 풀어 설명하자면 매도인의 하자 담보책임이란 매매계약이 끝나고 소유권이전이 되었다하더라도, 

계약한 부동산에 하자가 발생하는 경우 매도인이 책임을 져야한다는 의미입니다.

매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 이를 매도인에게 청구하여야 하고,

매도인은 하자를 보수해줄 의무가 있습니다.

또한 매도인의 악의에 의한경우 or 매수인의 별도의 과실이 없이 거주중에 발견된 하자는 

1년이내에 보수를 해줘야 합니다.

하지만 항상 하자담보책임으로 다툼이 있는경우는 주택을 취득시 

자연스러운 노후화가 인정되기 때문에 배상이 인정되지 않는경우가 많고,

이런 모든 하자 사실은 손해배상을 청구하는 매수인이 입증을 하여야 하기 때문입니다.

또한 매매계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나

 조금만 주의를 기울였으면 알수도 있는 문제였지만 매수인의 과실로 인해 하자가 있음을 할지 못했다면
매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
그래서 항상 하자담보책임에 의한 내용은 애매하고 복잡합니다.

대법원 판례에 의하면 하자담보책임의 "하자"란 매매 목적물이 객관적인 기능과

 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다.

즉, 주택법에 따르면, 건축물 or 시설물의 안전과 미관에 나쁜영향을 줄 수 있는 

균열이나 비틀림, 파손,붕괴,누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다

.
하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할수 있고,

 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할수 없는경우 매매계약을 해지할 수도 있습니다.

만약 매매계약 당시, 하자가있음을 매도인이 매수인에게 충분한 설명을 한경우라면 상관없습니다.
하자담보책임의 범위가 상황에 따라 판례에 따라 다를수 있기때문에 

반드시 매매를 진행하실때에는 최대한 하자에 대하여 확인을 하신후에 진행하셔야 합니다.

◎ 하자담보책임의 기간 ◎

민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.

매도인의 하자담보책임 기간은 10년입니다.
그럼 6개월은 무슨말이지?? 이렇게 생각하실수 있겠죠

매수인이 10년간 하자를 발견한 시점으로부터 6개월 이내에 본인의 권리를 행사해야 한다는 것입니다.

예를들어 아파트를 매매한수 5년이 지난시점에서 7개월이 지난 시점에 대해서 

손해배상을 요구한다면 이는 인정받을수 없습니다.

손해배상청구권을 행사할때 갖추어야할 조건이 있습니다

첫째. 매매 계약이 유상 거래로 유효하게 성립되어야 한다. 

유효한 계약상태여야만 목적물의 하자담보에 대해서 논할수있습니다.
둘째. 매수인은 선의여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.
셋째.  매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.

손해배상청구를 신청할때에는 하자에 대한 최대한 많은 증거를 확보후, 

매도인에게 문자메세지등을 동하여 이 사실을 안린후 비용청구를 하셔야 합니다.

2.부동산매매 중도금지급이후 계약해제방법 및 판례

민법 제565조에 의한 해약금에 의한 해제는 중도금의 지급 전에는 가능하나 중도금의 지급은 이행의 착수이므로

중도금이 지급된 경우 민법 제565조에 의한 해약금에 의한 해제는 할 수 없습니다.

계약 중도금 지급이후에는 중도금의 지급으로 이행의 착수가 진행된 것으로 판단되어 계약은 확정되어지고

매수인과 매도인 모두 매매계약의 이행에 대해 법률적 구속력을 받게 되므로 법률적으로는 계약해제

할 수는 없게 되는 것입니다.

사정변경(매매계약후 가격앙등)으로 인하여 매매목적물의 가격이 앙등하여 균형을 현저하게 잃은

경우라 할지라도 사정변경의 원리를 내세워 매매계약을 해제할 수 있는 권리는 생기지 않는다고

대법원판례는 판시하고 있습니다.

ㅇ따라서 중도금지급이후 계약해제 방법으로는

[합의해제]

매수인.매도인 두사람의 당사자 협의하에 계약해제는 가능함(권장)

[약정해제]

계약시 약속된 계약내용에 의거 계약을 해제하거나 미리 계약서 내용이나 특기사항란에 계약해제사유를

기재해 둔 경우 그 사실로 인해 발생한 계약해제의 경우는 정당한 계약해제가 됨

[법정해제]

채무자의 이행지체 혹은 이행불능, 불완전이행 등과 같은 채권자의 목적물 수령지체 등으로 인하여

법정해제가 가능하게 됨

법정해제의 경우에는 상당한 기간을 정하여 상대방에게 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있게됨.

[원상회복과 손해배상]

중도금을 지급한 이후 계약이 해제된다면

원상회복의 문제와 손해배상의 문제가 발생하게 됩니다.

- 매도자의 경우 : 계약금인 위약금을 제외한 나머지 금액을 매수인에게 반환하여야 할것임

- 위약금이 과다한 경우 : 위약금이 과다한 경우 당사자가 합의하여야 할것이며

만일, 합의되지 않는다면 법원에 조정을 신청하도록 하는데 특별히 손해배상액을 입증 못하면

해약금을 손해배상액의 예정으로 보게됩니다.

해약금이나 위약금 등의 내용이 없을 경우에는 해약으로 인한 손해를 입증하여 손해배상을 청구하면 됩니다.  

 부동산계약시 계약금과 중도금 납입 후 계약해제여부 

계약해제란 계약효력을 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 상태로 복귀시키는 것을 말합니다.

계약해제권은 당사자가 계약에 의해 해제권을 유보하는 약정해제권과 법률의 규정에 의해 발생하는

법정해제권의 두 가지가 있는데, 이행지체로 인한 해제권은 계약일반의 공통적인 법정해제권이며,

이는 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않을 경우에 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로

계약을 파기해서 그 구속으로부터 벗어나게 하는데 의의가 있는 것입니다.

따라서 분양사는 잔금이행지체를 이유로 계약을 해제하고 다른 사람에게 다시 매도할 수 있습니다.

여기서 잔금지급기일에 그 이행이 없다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 상당기간을 정하여

상대방에게 잔금이행의 최고를 하고 상대방이 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을

해제할 수 있는 것 입니다(민법 제544조).

최고방법에는 특별한 제한이 없고, 채무의 동일성을 표시하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행 할 것을

요구하는 것으로 충분한데, 향후 이러한 최고여부가 당사자간에 다툼이 될 경우를 대비하여 그 증거로

삼기 위해 배달증명부 내용증명우편을 보내는 경우가 많습니다.

그리고 여기서 '상당기간'이란 채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요한 기간으로,

채무의 내용·성질 기타 객관적 사정을 토대로 결정하고 채무자의 주관적 사정은 고려되지 않습니다.

최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로 서 유효하며, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이

발생할 뿐입니다. 또한, 기간을 전혀 정하지 않고 단지 추상적으로 상당한 기간 내에 이행하라는 식으로 한

최고도 역시 유효합니다.

예외적으로 최고가 필요하지 않은 경우도 있는데, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우

(민법 제544조 단서), 정기행위(계약성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정기간

내에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할 수 없는 것으로서 각종 초대장의 주문, 결혼식에 착용하기 위한

예복의 주문 등)의 이행지체로 해제하는 경우(민법 제545조), 당사자간에 최고를 필요로 하지 않는다는

특약을 한 경우가 그러하고, 나아가 최고를 하여도 채무자가 이행할 의사가 없으리라는 것이 명백하다면

현실로 채무자의 불이행의 의사표시가 없더라도 최고 없이 해제할 수 있습니다.

이행최고에도 불구하고 수분양자가 잔금을 지급하지 않아 매매계약을 해제하면 계약의 효력은 소급적으로

소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀하게 되며, 원상회복의무(민법 제548조) 및

손해배상청구권(민법 제551조)이 발생합니다.

즉, 위약금으로 약정한 계약금을 제외한 중도금 및 그 받은 날로부터의 이자를 더하여 수분양자에게 반환해야 합니다.

계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하고(민법 제551조), 이행지체의 경우에 채권자는

이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제395조) 한편, 계약을 해제하지 않고 수분양자를 상대로

소유권이전과 상환으로 잔금을 지급하라는 소송을 제기하여 승소판결을 얻은 뒤 강제집행을 하면 본래의

매매계약의 목적을 달성할 수도 있습니다.

참고로 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로

매도인이잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의

제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 하는데, 그러한 이행제공의 방법과 그 정도에

관하여 판례를 보면, "쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면

불성실한 상대당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와

구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며,

부동산매매계약에서 매도인의 소유권 이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금지급채무가

동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인 바,

매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위해서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나

그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을

최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서

언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상(信義則上) 요구되는 상당한 시간간격을

두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로

된다 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결,

2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).

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<참고사항>

중도금지급이후에는 원칙적으로 매매계약해제가 불가함. 하지만 중도금을 지급하기 전이라면 매매계약을 해제할 수 있음.

이때 주의해야 할것은 매도자가 계약해제를 하고자 할 경우에는 계약해제의 의사표시 뿐만아니라 계약금의 배액을

상환해야 해제 효력이 발생한다.

매수인이 매도인이 지급하는 계약금 배액수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는

그 공탁통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 만일 공탁통지가 매수자에게 도달하기

이전에 매수자가 중도금을 지급해 버리면 계약을 해제할 수 없게 된다.

<매도인이 잔금수령거부시 이행소송>

매매계약후 매수인이 중도금까지 지불한 경우 매도인이 계약해제를 원할 경우 매도인의 일방적인 계약해제

요구를 매수인이 받아들일 필요가 없다. 매도인이 매수인의 잔금수령을 거부할 때에는 내용증명을 매도인에게

보내 잔금수령을 촉구하고 계속 수령을 거부할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이행절차

이행소송을 제기하면된다.

3.공인 중계사 상대로 손해배상 청구 하세요

서울고등법원 2013. 3. 28. 선고 2012나44596 판결 [손해배상]

AI 요약

원고, 피항소인 겸 부대항소인
	1. ☆☆☆  2. ★★★  원고들 소송대리인 법무법인 ○○○  담당변호사 ○○○
피고, 항소인 겸 부대피항소인
	1. ●●●  2. ◎◎◎  3. 한국◇◇◇◇◇◇◇  대표자 이사 ○○○의 직무대행자 ◆◆◆  피고들 소송대리인 법무법인 ○○○  담당변호사 ○○○
제1심판결	서울중앙지방법원 2012. 4. 13. 선고 2010가합60252 판결
변론종결	2013. 3. 7.
판결선고	2013. 3. 28.

주 문

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 원고들에게,

(1) 피고 ●●●, ◎◎◎은 각자 239,907,778원 및 이 중 226,478,128원에 대하여는 2010. 6. 14.부터, 나머지 돈에 대하여는 2011. 5. 12.부터 각 2013. 3. 28.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하고,

(2) 피고 한국◇◇◇◇◇◇◇는 피고 ●●●, ◎◎◎과 각자 위 돈 중 100,000,000원 및 이에 대한 2010. 6. 14.부터 2013. 3. 28.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

나. 피고들의 나머지 항소와 원고들의 나머지 부대항소를 각 기각한다.

2. 소송총비용 중 원고들과 피고 ●●●, ◎◎◎ 사이에 생긴 부분의 30%는 원고들이, 70%는 위 피고들이 각 부담하고, 원고들과 피고 한국◇◇◇◇◇◇◇ 사이에 생긴 부분은 위 피고가 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

청구취지,항소취지및부대항소취지

1. 청구취지

원고들에게 피고 ●●●, ◎◎◎은 연대하여 342,725,140원, 피고 한국◇◇◇◇◇◇◇는 피고 ●●●, ◎◎◎과 연대하여 위 금원 중 100,000,000원 및 각 이에 대하여 이 사건 소제기일부터 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라(원고들은 당심에서 청구취지 중 지연손해금 부분을 감축하였다).

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소부분을 각 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

3. 부대항소취지

제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

원고들에게, 가. 피고 ●●●, ◎◎◎은 각자 239,907,778원 및 이에 대한 이 사건 소제기일부터 이 사건 제1심 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하고, 나. 피고 한국◇◇◇◇◇◇◇는 피고 ●●●, ◎◎◎과 각자 위 돈 중 100,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소제기일부터 이 사건 제1심 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 매매계약 체결

(1) 원고들은 2008. 9. 5. 공인중개사 피고 ●●●, 그의 중개보조원인 피고 ◎◎◎의 중개를 통하여 실제 소유자 □□□의 명의수탁자인 ■■■와 별지 목록 1. 기재 부동산(이하 ‘401호’라 한다)을 매매대금 431,500,000원에 매수하되, 계약금 10,000,000원은 계약일에, 중도금 10,000,000원은 2008. 9. 6.에, 잔금 411,500,000원은 2008. 10. 22. 각 지급하기로 하고, 특약사항으로 채권최고액 381,600,000원, 채무자 ■■■, 근저당권자 중앙농업협동조합으로 하여 설정되어 있던 근저당권을 잔금 지급 시 말소하며, 채권최고액 90,000,000원, 채무자 ■■■, 근저당권자 △△△로 하여 설정되어 있던 근저당권은 2008. 9. 12.까지 매도인이 말소하고, 보증금 20,000,000원, 월 차임 450,000원에 임대되어 있던 1층 주차방 약 12평은 본 계약물건에 포함되며 잔금 지급시 이를 승계하기로 하였다.

(2) 원고들은 2008. 9. 6.(매매계약서에는 소급하여 2008. 9. 5.로 작성하였다) 피고 ●●●, ◎◎◎의 중개를 통하여 실제 소유자인 □□□의 명의수탁자인 ■■■와 별지 목록 2. 기재 부동산(이하 ‘501호’라 하고, 위 401호와 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 매매대금 233,000,000원에 매수하되, 계약금 10,000,000원은 계약일에, 중도금 10,000,000원은 2008. 9. 8.에, 잔금 213,000,000원은 2008. 11. 10. 각 지급하기로 하고, 특약사항으로 채권최고액 171,600,000원, 채무자 ■■■, 근저당권자 중앙농업협동조합로 하여 설정되어 있던 근저당권은 잔금 지급 시 말소하기로 하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 각 매매계약’이라 한다).

나. 소유권이전등기 및 소유권이전청구권가등기 경료

(1) 원고들은 401호에 관하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 10. 22. 접수 제xxxxx호로 2008. 9. 5. 매매를 원인으로 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고들은 501호에 관하여 같은 등기소 2008. 10. 22. 접수 제xxxxx호로 2008. 9. 5. 매매예약을 원인으로 각 1/2지분에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.

다. 이 사건 각 부동산의 면적 및 이행강제금 부과

(1) 401호는 관할관청인 송파구청장으로부터 사용승인받은 면적이 53.3㎡이나 무단증축된 면적이 55.38㎡이고, 501호는 사용승인받은 면적이 31.36㎡이나 무단증축 면적이 21.94㎡이다.

(2) ○○구청장은 2008. 11. 21. 원고들에게 401호가 위와 같이 건축법 위반(무단증축) 건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 계고하는 1차 안내장을 발송하였고, 위 안내장은 그 무렵 원고들에게 송달되었다.

(3) 송파구는 2008. 11. 21. ■■■에게 501호가 위와 같이 건축법 위반(무단증축)건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 재차 독촉하는 2차 안내장을 발송하였다.

(4) 401호에 관하여는 2009. 3. 23., 501호에 관하여는 2009. 1. 12. 집합건축물대장에 위 건축법 위반 사실이 등록되었다.

(5) 위와 같은 무단증축으로 401호에 대하여 2009년에는 12,580,750원, 2010년에는 12,349,740원, 2011년에는 13,429,650원의 이행강제금이 부과되었다(■■■ 명의의 501호에 대하여 2009년에는 4,108,440원, 2010년에는 3,914,090원의 이행강제금이 부과되었다).

라. 원고들의 □□□, ■■■에 대한 소송

원고들은 □□□, ■■■를 상대로 ‘이 사건 각 부동산이 불법 건축물로서 매년 20,000,000원 가량의 이행강제금이 부과되고 이 때문에 종전 소유명의인은 경찰조사까지 받은 적이 있음에도 이를 고지하지 않고 이 사건 각 부동산을 원고들에게 매도하였다’는 이유로 이 사건 각 매매계약을 취소하고 이에 따른 원상회복과 손해배상을 구하는 소를 제기하여(서울동부지방법원 2009가합929호), ‘□□□, ■■■는 연대하여 원고들에게 536,265,000원을 지급하고, ■■■는 원고들로부터 401호에 관하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 10. 22. 접수 제74759호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라’는 내용의 판결을 선고받았고 그 무렵 위 판결은 확정되었다. 다만, 당심 변론종결일에 이르기까지 원고들이 ▲▲▲, □□□으로부터 위 확정판결에 따라 변제받은 금전은 전혀 없다.

마. 501호의 경매

501호에 관하여는 2010. 4. 9. 서울동부지방법원 2010타경5155호 임의경매개시결정이 내려져 경매절차가 진행되어 2011. 1. 27. ▽▽▽에게 매각되었다. 원고들이 위 경매절차의 매각대금 중 배당받은 금액은 전혀 없다.

바. 공제계약 체결

피고 한국◇◇◇◇◇◇◇(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업자로서 피고 ●●●과 2008. 6. 17. 공제금액 50,000,000원, 공제기간 2008. 6. 28.부터 2009. 6. 27.까지인 공제계약을 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5, 8호증의 각 1, 2, 갑 제12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제17, 18호증, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 각 기재, 제1심 법원의 ○○구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항 제1호, 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건의 경우, 401호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적이, 501호는 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적이 각 무단증축 되었음은 앞에서 본 바와 같고, 제1심 법원의 피고 ◎◎◎ 본인신문결과에 의하면, 피고 ◎◎◎은 이 사건 각 매매계약 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력을 가지고 있었고, 위 매매계약의 중개를 위하여 이 사건 각 부동산을 3~4회 정도 방문하였던 사실, 피고 ◎◎◎은 위 매매계약 당시 이 사건 각 부동산의 등기부등본을 확인하여 실제 면적과 비교하면 많이 확장된 부분이 있음을 알게 되었던 사실, 피고 ◎◎◎은 원고 ☆☆☆에게 이 사건 각 부동산을 소개할 당시 이 사건 각 부동산이 소재한 송파구 ▼▼▼ 일대에는 “확장된 집들이 조금 있다”고 말한 사실, 위 매매계약 체결 이후인 2008. 9. 10.경 원고 ☆☆☆이 등기부상의 면적이 실제 면적에 비하여 상당히 적다는 점에 관하여 문의하자, 피고 ◎◎◎은 “확장된 집이 조금 있고, 아직까지 문제가 된 사례를 본 적이 없었다”고 답한 사실, 원고 ☆☆☆이 이 사건 각 부동산을 담보로 대출을 받으려고 하였다가 등기 면적이 적어 대출 가능액에 차질이 생겨 잔금 지급일 이전인 2008. 10. 5.경 재차 문의하자, 피고 ◎◎◎은 관할관청이나 법률전문가에게 문의하여 보거나 관련 서적 등을 통하여 확인함이 없이 단지 인터넷 정보나 주변 중개업소를 통하여 들은 것을 토대로 “이행강제금을 어느 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다”고 답한 사실 등을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 더하여 앞에서 본 기초사실에서 나타난 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 각 부동산에 관한 계약금, 중도금은 각 1,000만 원(합계 2,000만 원)에 불과하여 통상의 매매계약에 비하여 상당히 적어 중도금 지급 이후라도 원고들이 매수할 이 사건 각 부동산에 대하여 다액의 이행강제금이 계속하여 부과되고 철거에 따른 원상복구도 사실상 곤란하다는 점을 중개업자로부터 제대로 설명 들었더라면 매도인과의 법률분쟁을 감수하더라도 잔금의 지급으로 나아갈 가능성이 상당히 적어 보이는 점을 종합하면, 비록 원고들이 이 사건 각 부동산에 무단증축된 부분이 있다는 점을 인식하고 있었더라도, 피고 ◎◎◎으로서는 이 사건 각 부동산의 매수에 따라 장차 원고들에게 부과될 수 있는 행정상 불이익 처분(예컨대, 철거명령이나 이행강제금 부과 여부, 이행강제금의 액수와 부과기간 등)에 관하여 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로 정확한 정보를 수집한 후 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 앞에서 본 바와 같이 만연히 인터넷 정보나 주변 중개업소를 통하여 전해들은 것에 불과한 ‘이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다.’는 정도의 설명만을 함으로써 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다.

나아가 중개보조원인 피고 ◎◎◎의 중개행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 고용인인 피고 ●●●의 행위로 간주되므로, 피고 ●●●, ◎◎◎은 각자 위 피고들의 과실로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 공제계약에 따라 공제금액의 한도 내에서 피고 ●●●, ◎◎◎과 각자 원고들에게 공제금을 지급할 의무가 있다.

3. 손해배상책임의 범위

가. 손해액

(1) 원고들이 이 사건 각 매매계약으로 인해 지출한 금액

아래 표 기재의 증거에 의하면 원고들은 이 사건 각 매매계약의 체결 및 이행에 따라 아래 표 기재와 같이 401호와 관련하여 481,135,140원, 501호와 관련하여 86,490,000원, 합계 567,625,140원을 지출하였음이 인정된다.

401호 관련 지출 501호 관련 지출 증거

계약금 10,000,000원 계약금 10,000,000원

갑 제6호증

중도금 10,000,000원 중도금 10,000,000원

대출금

318,000,000원

401호 농협

갑 제3, 6, 19호증, 연체이자

근저당권

갑 제21호증의 1,

3,479,280원

피담보채무

2

323,260,080

중도상환

(농협 연체이자,

원

중도상환수수료 및

수수료

501호 연체이자를

1,780,800원

매매대금

합하여 7,100,000원

입금)

501호 근저당 연체이자

1,802,442원

1층 주차방 임대차보증금

갑 제1호증

20,000,000원

401호 △△△

45,000,000원 갑 제3, 22호증

근저당권

피담보채무

65,000,000원

20,000,000원 갑 제7호증

대납

잔금 64,437,478원1)2009년

12,580,750원

(2009.4.4.납부) 갑 제13호증의 1,

2, 갑 제20,

2010년

26호증, 갑

이행강제

12,349,740원

제25호증의 1

38,360,140원

금

(2010.4.9.납부)

내지 4, 이 법원의

송파구청장에 대한 2011년

사실조회결과

13,429,650원

(2011.5.12.납부)

등기비용 6,040,000원 560,000원 갑 제9호증의 1, 2

취득세 4,315,000원 갑 제9호증의 3

갑 제10호증의 1,

중개수수

1,720,000원 930,000원

2

료

이사비용 1,200,000원 갑 제11호증

총 합계

합계 481,135,140원 86,490,000원

567,625,140원

(2) 원고들이 이 사건 각 매매계약으로 취득한 경제적 가치

앞에서 본 바와 같이 501호는 원고들에게 소유권이전등기가 경료되지 않은 채 경매절차에서 3자에게 매각되어 원고들이 그 배당금을 전혀 지급받지 못하였으므로 501호와 관련하여 원고들이 얻은 경제적 이익은 존재하지 않는다.

앞서 본 바와 같이 401호는 원고들에게 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기가 경료되었는데, 갑 제18호증의 기재 및 제1심 감정인 ▼▽▽의 시가 감정결과에 의하면 401호의 객관적 가치는 적법하게 사용승인 받은 면적을 기준으로 할 때 223,900,000원, 위반건축물로서의 현황을 기준으로 할 때 254,800,000원으로 나타난다. 그러나 위반건축물로서의 현황을 기준으로 한 감정은 무단증축부분의 면적을 포함하여 부동산의 가치를 평가한 후 이후 건물의 사용연한까지 부과될 이행강제금을 감정 당시의 현가로 평가하여 이를 공제하는 방식으로 계산된 것인데, 이행강제금이 401호의 사용연한 내내 부과될지 및 부과 액수가 일정할 지는 예측하기 곤란한 점, 일반적으로 다세대주택은 전유면적을 기준으로 거래하는 것이 관행이고 이때의 전유면적은 공부상 허가받은 면적을 일컫는다고 보이는 점을 종합하면 무단증축된 건물의 객관적 가치는 적법하게 사용승인 받은 면적을 기준으로 평가하는 것이 타당하다고 보이므로, 이 사건 401호의 객관적 가치는 223,900,000원이다.

(3) 소결론

결국 이 사건 각 매매계약으로 인해 원고들이 입은 손해액은 343,725,140원(=567,625,140원-223,900,000원)이다.

나. 과실상계

원고들로서도 이 사건 각 매매계약 체결 당시 이 사건 각 부동산이 무단증축되었다는 사실을 알고 있었음에도 그 무단증축 정도, 이로 인하여 이 사건 각 부동산에 장차 부과될 수 있는 앞에서 본 바와 같은 불이익 행정처분에 관하여 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리 한 과실이 인정되는바, 그 과실의 비율은 30%로 봄이 상당하므로, 이를 손해배상의 범위를 정함에 있어서 참작하기로 한다.

다. 손익상계

피고들은, 원고들이 401호에 관한 등기명의를 그대로 보유하고 있고, 2008. 10. 22.부터 당심 변론종결일까지 401호에 부속된 지하 주차장 방을 보증금 3,500만 원, 월 차임 30만 원에, 2008. 10. 22.부터 경매절차에서 매각된 2011. 1. 27.까지 501호를 보증금 1,000만 원, 월 차임 100만 원에 각 임대하였는바, 401호의 시가 상당액, 2008. 10. 22.부터 2011. 1. 27.까지 매월 130만 원, 2011. 1. 28.부터 당심 변론종결일까지 매월 30만 원의 비율로 계산한 금원이 원고들의 이익으로 귀속되었으므로 이를 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장한다.

손익상계에 의하여 공제하여야 할 이익의 범위는 배상하여야 할 손해의 범위와 마찬가지로 손해배상책임의 원인인 불법행위와 상당인과관계가 있는 것에 국한된다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다31361 판결 등 참조). 우선 401호의 시가 상당액에 관하여 보건대, 앞에서 본 바와 같이 원고들이 401호를 장차 계속 보유함에 따른 불이익을 손해로 포착하여 손해액을 산정하였으므로, 401호의 시가 상당액은 재차 손익상계로 공제할 수는 없고, 나머지 차임 상당액은 피고 ●●●, ◎◎◎의 중개로 이루어진 이 사건 각 매매계약과는 별개로 제3자와의 임대차관계를 통하여 취득된 것이어서, 이는 위 피고들의 불법행위와 상당인과관계가 있는 이익이라고 볼 수 없으므로, 결국 피고들의 위 주장은 이유 없다.

라. 피고 협회의 주장에 관한 판단

피고 협회는, 피고 ●●●과의 공제계약에 따라 공제가입기간을 통틀어 공제가입금액인 50,000,000원 한도 내에서만 손해배상금을 지급할 의무를 부담하므로, 50,000,000원을 초과하는 부분에 관하여는 공제금을 지급할 의무가 없다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 각 매매계약 당시 적용되던 피고 협회의 공제약관(을 제5호증) 제2조 제1항은 ‘협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다’라고 규정하고 있었던 바, 위 규정의 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 정한 것이라고는 볼 수 없다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결 등 참조). 또한, 개정된 공제약관이 2009. 1. 1.부터 시행되었다고 하더라도 개정된 약관의 효력이 그 이전의 약관에 기하여 체결된 공제계약에까지 당연히 미친다고 볼 수 없다.

앞서 본 바와 같이 피고 ●●●은 2008. 6. 17. 피고 협회와 공제계약을 체결하였으므로 개정 전 공제약관이 적용된다고 할 것인바, 피고 ●●●의 중개행위에 따른 피고 협회의 보상한도는 각 사고당 50,000,000원이라고 할 것이므로, 피고 협회는 401호 중개와 관련한 손해액 180,064,598원[= {401호 관련 지출액 481,135,140원 - 401호 가치 223,900,000원} × 과실상계 70%] 중 위 보상한도인 50,000,000원에 대하여, 501호 중개와 관련한 손해액 60,543,000원[= 501호 관련 지출액 86,490,000원 × 과실상계 70%] 중 위 보상한도인 50,000,000원에 대하여 각 보상책임을 부담한다.

4. 결 론

따라서 원고들에게 피고 ●●●, ◎◎◎은 각자 위 손해액 240,607,598원(343,725,140원 × 과실상계 70%) 중 원고들이 구하는 239,907,778원(제1심 인용 금액 171,362,570원 + 원고들이 추가로 구하는 금액 68,545,208) 및 이 중 226,478,128원에 대하여는 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소제기일인 2010. 6. 14.부터, 나머지 13,429,650원(2011. 5. 12. 납부한 2011년분 이행강제금)에 대하여는 2011. 5. 12.부터, 피고 협회에 대하여는 피고 ●●●, ◎◎◎과 각자 위 돈 중 100,000,000원(= 50,000,000원 + 50,000,000원) 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소제기일인 2010. 6. 14.부터 각 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2013. 3. 28.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소 및 원고의 부대항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 강민구. 판사  박석근  판사 오용규 

[관청피해자모임 수석회장 최대연]

투쟁

[심춘자]

최대연회장님 감사합니다! 참고해서 준비서면 작성하겠습니다

[관청피해자모임 수석회장 최대연]

공인 중계사와 혹시 부동산 매도자 공범이 아닌지 의심 스럽네요(개인 생각으로 틀릴수도 있음) ㅋㅋㅋ 투쟁!

[관청피해자모임 수석회장 최대연]

저는 공동 대표님이 먼저 전화가 와서 무료 법률 자문해 주는것이 전부 이오며 소송에 관여 하는것이 아니고 저도 양승태 공소장 공범 권순일 전대법관 개18놈
피해자로 저처럼 억울하게 당하지 말라고 끝까지 투쟁 하라고 댓글 다는 것이 전부 입니다. 투쟁!

[관청피해자모임 수석회장 최대연]

공인 중계사 상대로 민사 소송시 사고 발생후 3년안에 민사 소송 청구 안하면 소멸 시효 지났다고 각하 당하니 참조 하세요 투쟁!

[교수구수회,판사장군7명날림,무죄5개]

최수석회장님 천재입니다

[청솔2]

셋째. 매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다 겸험없는 회원님들 6개월을 하자 담보란 실용자 매수인이 활용하여 하자가 발생할 때에는 이를 입증할 '증거' 인정 받기 어렵다로 판단 됩니다. 시간을 다투는 동안은 소멸시효는 최초 부터 소멸시효가 인정된다 입니다. 消滅(소멸) 사라질 소 없어질 멸

[청솔2]

민법제168조(소멸시효의 중단사유)판례문헌

소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.

1. 청구

2. 압류 또는 가압류, 가처분

3. 승인

민법제169조(시효중단의 효력)판례문헌

시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.

민법제170조(재판상의 청구와 시효중단)판례문헌

① 재판상의 청구는 소송의 각하, 기각 또는 취하의 경우에는 시효중단의 효력이 없다.

② 전항의 경우에 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에는 시효는 최초의 재판상 청구로 인하여 중단된 것으로 본다.