부동산과 결혼

[인제나들목공인중개사]

서론 - 왜 결혼이 어려운가 ?

왜 결혼이 어려운가? 이러한 이유 중 하나로는 노동소득으로는 메울 수 없는 부동산가격의 상승이 있을 것이다.

a. 부동산가격의 급격한 상승

부동산 가격상승

2017년 부터 최근 4년간 부동산가격이 급격히 상승하였다. 특히 고소득직장의 집중도가 높은 서울 및 수도권 핵심지역의 경우 부동산가격의 상승액이 더욱 두드러진다. 그래서, 2017년 이전에는 "아파트 전세에 거주하다 열심히 돈을 모아 집을 사면 되지"라고 생각하였다면, 지금은 "부동산은 부동산으로 사야 한다." "달리는 말에 먼저 올라타자" 등의 생각이 강해지게 되었다.

b. 젊은 층의 욜로문화 확산

욜로

"욜로"란 인생은 오직 한 번 뿐 이라는 의미의 You Only Live Once의 줄임말로서, 원의미는 "인생은 오직 한 번 뿐이니, 자기 주관적으로 살자" 라는 의미였지만, 현재는 위 간판처럼 "현재를 즐기자"는 의미로 사람들에게 인식되고 있다. 고급자동차의 풀할부 구입, 고가의 신축월세거주 등이 이에 해당된다. 이러한 경우 소득대비 과도한 한계소비성향을 가지게 된다.

욜로족 김모씨(37세_미혼_서울시거주)의 월간 가계부
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소득액
- 근로소득(세후) : 500만원
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지출액
- 월세 : 100만원 (보증금 2000만원/월세 100만원 풀옵션 1.5룸 오피스텔)
- 관리비 : 30만원 (오피스텔이라 관리비가 상당히 높음)
- 차량할부금 : 130만원 (3년 전 100% 풀할부로, 출고가 7000만원 상당 독일3차 신차를 뽑음)
- 차량보험료 : 30만원
- 차량유지비(유류비, 주차비 등) : 30만원
- 생활비 : 130만원
- 기타지출 : 30~50만원
- 청약저축 : 10만원 (그래도 청약저축은 꾸준히 넣음)
- 지출총액 : 490~510만원
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재산
- 오피스텔보증금 : 2000만원
- 청약저축 : 900만원(8년차)
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부채
- 카드론 : 500만원 (야금야금 사용)
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좌우명 : 어짜피 집은 못 산다.!! 한 번 사는 인생 신나게 살자

위 사례의 김모씨는 욜로를 몸소 실현하고 있는 사례이다. 5년 뒤 김모씨의 모습은 어떻게 될까? 아마 5년 뒤에도 지금과 자산의 액수가 크게 다르지 않고, 삶에 작은 변수 하나에도 쉽게 흔들거리는 인생이 되지 않을까 생각된다. 욜로(YOLO) 찾다가 골로(GOLO)가는 상황이 될 수 있다.

c. 양가의 경제적격차발생에 따른 결혼최종단계에서의 갈등심화

결혼과 갈등(출처-네이트판)

네이트판 결혼/시집/친정 게시판(https://pann.nate.com/talk/c20025)을 보면, 결혼과 관련된 갈등에 대한 많은 글들을 볼 수 있다. 그리고 최근 발생하는 결혼과 관련된 갈등 중 상당수는 경제적문제에 기인한 것으로서, 결혼시 필수적으로 필요한 부동산과 관련된 문제의 등장빈도가 높아지고 있다. 이러한 모습은 점점 나와 비슷한 수준이 아니면 결혼을 하지 않는 문화, 그리고 비슷한 수준의 사람을 찾는 문화가 강화되고 있다.

비슷한 수준의 사람들을 찾기 위해 동종집단(서로 비슷한 수준의 학력 및 능력을 갖춘 같은 직장 내 사람들끼리 사내결혼, 서로 비슷한 수준의 경제력을 확인할 수 있는 부동산동호회 등에서 경제적 수준에 맞춘 사람들끼리 결혼 등이 동종집단 결혼의 대표적 사례이다.)내에서 결혼상대방을 찾는 문화가 더욱 확산되고 있다.

* 서울시 송파구 A아파트 상가에 위치한 N교회에서는, A아파트에 거주하면서, N교회를 다니는 사람들끼리 결혼할 수 있도록 소개를 시켜준다는 이야기가 은연중 있다고 한다. 이는 서로 비슷한 수준의 동종집단 내 사람들을 찾는 문화의 한 단면이 아닐까 생각된다.

부동산과 결혼

1. 결혼할 때 부동산의 의미는 ?

2. 결혼을 위한 부동산 가이드

1. 결혼할 때 부동산의 의미는 ?

결혼할 때 부동산이 가져오는 의미는 무엇일가?

a. 함께 할 수 있다는 확신을 줄 수 있는 요소

부동산과 결혼_출처 : 네이버웹툰 "복학왕" 중

최근 종영된 네이버웹툰 "복학왕"에서는 아파트 청약과 관련된 내용이 나오는데, 아파트 청약을 받은 이후 결혼을 하게 되는 커플의 모습이 나온다. 이처럼 부동산은 결혼을 결심하는 계기가 된다. 서울 혹은 수도권에 내 집이 있다는 것은 결혼을 앞둔 상황에서 상당한 안정감을 주게 되고, 함께 할 수 있다는 확신을 줄 수 있는 큰 요소가 된다.

b. 양가로부터 쉬운허락을 받게하는 수단

부동산을 가지고 있다는 것은 결혼시 양가로부터 쉬운 허락을 받게 하는 수단이 될 수 있다. 결혼을 하는 과정에서 가장 크게 부딪히는 것은 경제적인 문제이고, 경제적인 문제 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것은 집에 대한 것인 만큼 집을 가지고 있다는 것은 결혼시 양가로부터 쉬운 허락을 받게 하는 수단이 된다,.

c. 양가지원액수를 가늠하게 하는 수단

서울 25평 신축아파트 사례_서울역센트럴자이

부동산은 양가의 지원액수를 가늠하게 하는 수단이 된다. 결혼하기 전에 집을 가지고 있다면, 이보다 더 좋을 수 없지만, 최근까지도 집이란 결혼을 하고 난 이후에 구입을 하는 것이라 생각하였기 때문에 결혼시점에 집의 가격은 양가의 지원액수를 가늠하게 하는 수단이 된다.

결혼을 한 지 얼마 안된, 기혼가정이 선호하는 방3, 화장실2개의 25평(전용 59형)아파트를 기준으로 생각해본다면, 서울 외곽에 위치한 은평구 응암동의 백련산힐스테이트1차 25평 아파트의 매매가는 8.5~9억원 정도로, 이러한 마련하기 위해, 대출금 3.5억원, 결혼이전 저축액 2억원(남.여 각각 1억원씩), 신용대출 1억원정도를 할 능력이 되면, 나머지 2~2.5억원은 양가에서 각각 1억원 가량을 지원해주는 식이다. 참고로 여기에서 돈이 부족하다면, 서울시 은평구에서 고양시 덕양구나 일산구로, 서울시 금천구(남서울힐스테이트)에서 시흥시 목감동-장현동 일대로 점점 밀려나게 되고, 다시 안 쪽으로 들어오기 위해서는 이전보다 몇 배의 노력이 더 들어가게 된다. 이런 상황에서 무주택으로 출발한다면, 어떻게 될 것인가?

무주택으로 결혼해도 잘 살 수 있다는 주장에 경도된 사람은 현 시점 하에서는 허황된 주장이니, 이 글을 읽지 않으시기 바랍니다.

2. 결혼을 위한 부동산 가이드

결혼을 위한 부동산 가이드는 가용현금 3억원, 5억원, 10억원을 바탕으로 장래 투자가치를 감안한 투자처 사례에 대한 이야기를 하고자 한다. 가용현금의 정의는 아래 표를 참조하기 바란다.

"가용현금이란 신용대출, 주택담보 대출, 양가 증여자산(증여세 납부필요) 및 회사 내 대출, 개인 저축액, 투자자산(주식, 금 등) 등 개인이 가용화할 수 있는 모든 현금액의 총합을 의미한다. 가용현금 규모 산정시 객관적인 숫자로 보수적으로 접근해야 하며, 가용현금의 차감요소도 고려하여 가용현금 규모를 산정해야 한다. 차감요소는 부동산 매매시 필요한 취등록세 및 제반 비용(복비, 인테리어 비용 등)이다."

a. 가용현금 3억원

가용현금이 3억원 정도인 경우 대부분 양가지원액이 거의 없는 상태에서, 양쪽의 저축액이 2억원 정도에 신용대출이 1억원 정도를 차지하는 케이스가 많다. 이런 경우 가장 먼저 생각해야 하는 것은 남의 눈치 볼 필요 없이 주택을 구입해야 한다. 낡은 주택이라도 좋으니, 보금자리론 등을 활용하여, 주택을 구입하도록 하자.

이런 케이스의 경우 결혼하는 양가에서는 지원해 주는 금액도 없는 상태에서, 지금 집값이 너무 비싸다. 전세라도 깔끔한 집에 살아야 한다. 돈을 모아 집값이 떨어질 때 구입하면 된다. 는 이야기를 하는 경우가 있다. 이는 내가 자녀에게 금전적으로는 지원해주지 못하였을 지언정, 집안의 가풍만은 전달해야 한다고 생각하는 자존심이 강한 유형이다. 양가부모님들이 이와같은 마인드를 가지고 있다면, 어짜피 지원을 받지 않고 독립적으로 하는 만큼, 과감하게 현실에 맞는 주택을 구입해야 한다.

주택을 구입하지 않고 전세로 가는 경우(특히 장기전세임대주택 등 달콤한 정부의 유혹에 빠지는 순간 그 곳을 못빠져나가는 사람이 90%이상이다. 장기전세임대주택 인근 상가에서 요식업이 왜 잘되는지를 생각해 보자) 주택을 구입하는 난이도는 점점 상승하게 된다. 최근 서울시의 경우 매매가 6억원 미만 주택들이 거의 소진되었다고 한다. 왜 그런지 생각해 보도록 하자

1) 신사신성(새절역 인근)

신사신성 단지정보

가용자금 3억원 정도 선에서 구입할 수 있는 대표적인 아파트는 은평구 신사동에 위치한 신사신성 아파트이다. 이 곳은 6호선 새절역 인근에 위치하고 있으며, 바로 앞에 위치한 신사1구역이 현재 이주를 계획중으로, 424세대의 신축아파트로 바뀌게 되고, 인근에 위치한 증산5구역 등도 재개발을 진행하고 있다. 6호선 새절역으로는 서부선경전철이 들어오는 것으로 계획되어 있기 때문에, 추후 신축아파트의 입주와 신규교통수단의 형성에 따라 지역가치의 상승이 기대된다.

신사신성 아파트는 지역가치가 상승하는 은평구 신사동에 위치하고 있으며, 용적률도 199%로 높은 편이 아니기 때문에, 추후 시간이 지나면 어떤 식으로든 정비사업(재건축, 리모델링 등)을 진행할 수 도 있을 것으로 보인다. 신사신성은 2020년 5월 경 24평 기준 매매가 3억원 수준이었으나, 이후 가격이 지속적으로 상승하여, 2021년 11월 5.6억원에 실거래가 이루어졌다. 가격이 많이 상승하였다고 느낄 수 는 있으나 서울에 보금자리론이 가능한 아파트들이 점점 없어지고 있기 때문에, 그래도 아직은 구입할 만 하다.

가격은 다음과 같다.

24평 : 매매가 5.5억원 / 보금자리론 3억원 이상 가능

* 보금자리론을 받아 구입할 수 있는 대상아파트는 적다. 이러한 아파트들을 찾기 위해서는 많은 노력이 필요하다.

b. 가용현금 5억원

가용현금 5억원이란, 양 쪽 저축액 2~3억원, 신용대출 1억원, 양가지원금 1~2억원 정도로 이루어진 경우가 많다. 가용현금 5억원으로는 주택담보대출을 받아 8.5~9억원 사이의 아파트를 구입하거나, 가용현금을 최대한 활용한 갭투자를 해야 한다. 이러한 아파트를 구입할 때에는 신축,준신축 보다는 지역의 입지적 가치와 재건축, 리모델링의 가능성 등을 생각하여 구입하도록 하자

1) 거여1~6단지 주담대 활용 입주

거여 1~6단지

거여1~6단지는 5호선 거여역 인근에 위치한 곳으로, 가장 작은 17평이 8억대 초반, 이보다 조금 큰 21평이 9억대 중후반의 가격을 보이고 있다. 인근에 재개발구역(거여-마천뉴타운)과 신도시(북위례신도시)가 위치하고 있어, 추후 어떻게든 개발이 이루어질 것으로 보이는 곳이다. 가용현금이 가능하다면, 이런 곳에 주택담보대출을 받아 투자를 시작하는 것은 어떨까?

가격은 다음과 같다.

* 17평 : 매매가 8.3억원 / 대출금 3.3억원 가능

* 21평 : 매매가 9.6억원 / 대출금 3.6억원 가능

2) 아파트갭투자(주전세 적극활용)

수내동 파크타운 서안

가용현금이 5억원 정도 된다면, 주전세를 최대한 활용하여, 갭투자를 하는 방법도 있다. 수내동 안 쪽에 위치한 파크타운 서안 아파트의 경우 32평 기준 매매가는 15억원 미만이지만(타워동 기준), 인근에 내정초, 내정중 등이 위치하고 있기 때문에, 주전세로 매수를 할 경우 10억원의 가까운 주전세를 받아 갭 5억원 미만으로 아파트를 구입할 수 있게 된다. 수내동과 같은 교육선호지역의 전세가격은 안정적으로 유지되는 경우가 많기 때문에, 월세로 거주할 수 있고 월 저축액이 많이 추후 약간 조정되는 전세가를 감당할 수 있다면, 이러한 아파트에 선제적으로 갭투자를 하는 방법도 자산을 불릴 수 있는 좋은 방법이다. 분당 수내동 정도라면, 장기적으로 보유하면서 추후 실거주를 하기에도 나쁘지 않기 때문이다.

가격은 다음과 같다.

* 32평 : 매매가 14.6억원 / 전세가 10억원 (파크타운서안, 타워동, 주전세)

c. 가용현금 10억원

가용현금 10억원의 경우 결혼 전 주택 등을 구입하여, 양도차익을 얻는 등 결혼 전에 매우 열심히 살았거나, 그 동안 모음 금액에 상당액수의 양가지원액이 더해진 금액이다. 가용현금 중 양가지원액수가 높은 비중이라면, 결혼 이후에도 부모에게 효도를 잘해야 되는 금액이다.(가장 필요한 순간 지원이 되지 못하면서, 효도를 바라는 부모와는 대비되는 사람임) 가용현금 10억원으로는 매매가 15억 언저리의 아파트를 주택담보대출을 받아 구입하거나, 관리처분인가 전후단계의 재개발구역을 구입하여 입주까지 기다리거나, 강남권의 20평대라도 갭투자를 할 수 있는 금액이다. 아파트를 구입할 때에는 신축보다는 입지가 좋은 구축을 구입하되, 좀 더 안정된 자산포트폴리오를 구축하기 위해서는 가용현금으로 구입할 수 있는 가장 가격이 높은 강남권 갭투자를 하는 것이 가장 좋다.

1) 매매가 15억 언저리 아파트 구입(입지좋은 대단지 구축아파트)

마포삼성

실거주를 위한 아파트를 구입하고자 한다면, 매매가 15억원 언저리에서 주택담보대출을 받아 구입할 수 있는 구축아파트롤 봐야 한다. 신축아파트의 경우 서울 외곽도 15억원에 육박하는 가격(ex)사가정아이파크, 금천롯데캐슬골드타운 등)을 보이는 경우가 많기 때문에, 신축아파트보다는 상급지의 입지좋은 구축아파트를 고르도록 하자. 공덕역 앞에 위치한 마포삼성 아파트의 경우 가장 작은 27평형의 경우 매물이 나온다면, 주택담보대출이 가능한 15억원 미만 선에서 매물이 나오기 때문에, 대출을 받아 구입할 수 있는 거의 마지감 기회 일 것이다.(옥수, 금호 등의 경우 30평대 구축아파트의 가격이 모두 15억원을 넘었다.)

가격은 다음과 같다.

* 마포삼성 27평 : 매매가 15억원 / 전세가 4.8억원

2) 재개발 입주권(입주권이 될 곳) + 전세거주

신당8구역

가용현금이 10억원정도 된다면, 관리처분인가를 받은 재개발입주권이나 관리처분인가를 앞두고 있으며, 관리처분인가 이후 전매제한의 영향을 받지 않는 재개발구역을 주목할 필요가 있다. 노량진4구역, 신당8구역 들이 현 시점에서 가용현금 10억원 정도로 구입할 수 있는 대표적인 재개발구역이다. 다만 재개발의 경우 조합원분양가의 조정이슈, 입주시기 지연이슈 등을 감안하여야 한다.(조합원분양시점에 생각보다 높은 조합원분양가가 산정되어, 소유자들이 심리적으로 위축되어 있어, 인해 프리미엄 및 초기투자금액이 다소 조정되어, 10억원 정도의 초기투자금으로 구입할 수 있는 재개발구역이 있다면, 적극적으로 매수를 고려해 보도록 하자. 조합원분양가가 크게 상승하였다면, 추후 조합원분양가의 상승이슈에서 좀 더 자유로울 수 있다)

가격은 다음과 같다.

* 신당8구역 : 초기투자금액 8.8억원 / 총투자금액 16.5억원 추정 / 입주소요기간 7년 추정

* 노량진4구역 : 초기투자금 10억원 / 총투자금 18억원 이상 추정 / 입주소요기간 6.5년 추정

3) 영혼을 끌어 강남갭투자 + 월세거주***(강력추천)

역삼래미안

가용현금 10억원으로 가장 추천하는 투자방법은 강남에 위치한 20평대의 아파트를 구입하는 것이다. 역삼래미안과 같은 아파트의 경우 대치동학원가와 인접하여 있어, 전세가가 높은 편이고, 추후 안정된 전세가를 받을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 그리고 매물을 잘 찾아보면, 가용현금 10억원정도로 구입할 수 있는 매물을 찾을 수 있다. 강남에서 역삼래미안정도의 연식 및 단지규모를 가진 아파트의 경우 추후 돈을 모아 실거주를 하기에도 좋고, 장기적으로 리모델링 같은 것의 진행은 무난히 이루어질 수 있기 때문에 이러한 아파트를 구입하여, 장기보유를 한다면, 평생 팔지 않아도 되는 아파트를 마련한다는 생각에서 좋을 것이다.

가격은 다음과 같다.

* 24평 : 매매가 20.5~21억원 / 전세가 11억원

3. 결론

a. 현재 결혼은 부동산문제가 상당히 중요하다.

잘못된 결혼준비가 인생을 망친다(출처_유튜브 "부동산 읽어주는 남자"_https://www.youtube.com/watch?v=idKxcTCV8mo)

현재 결혼은 부동산문제가 상당히 중요하다. 대부분의 결혼이 부동산으로 인해 진행상 큰 장애물이 되기도 하고, 특히 부동산을 바라보는 관점이 다르다면 결혼 이전-이후에도 상호간의 큰 갈등이 생기기 쉽다. 2017년 이후 매 년 마다 부동산가격이 크게 상승하는 가운데, 부동산을 미리 마련하는 것은 마음의 큰 짐을 덜게 될 것이다.

b. 결혼시 첫 부동산 선택은 매우 중요하다.

신축전세 vs 구축등기(출처_이휘재의 인생극장)

결혼시 첫 부동산 선택은 매우 중요하다. 1990년대 "이휘재의 인생극장"이라는 프로그램에서처럼 신축아파트 전세와 구축아파트 매매의 선택의 순간이 왔을 때, 신축전세를 선택한 사람들은 지금 어떻게 되었을까? 신축전세의 단맛에 빠지는 순간 왜곡화된 인생에 빠지게 된다. 능력이 없다면, 입지좋은 구축에서 시작하기를 추천한다.(현 시점에서 결혼시 가용현금 5억원 미만은 부동산의 측면에서 능력이 없음을 의미한다.)

c. 결혼할 때, 지원은 최대한 많이 받는 것이 좋다.

지금은 물고기잡는법을 알려주기 보다 물고기를 주는 것이 좋다.

결혼할 때, 지원은 최대한 받을 수 있는 것이 좋다. 위의 사례처럼 양가지원을 받지 않은 가용현금 3억 하에서는 매매가 6억미만의 주택을 구입하여 실거주를 하거나, 갭투자를 하더라도 매매가 7~8억원 선의 일산신도시 등의 구축아파트 갭투자만 가능하지만, 양가지원을 받은 가용현금 5억 하에서는 매매가 9억미만의 주택을 구입하여 실거주를 하거나, 갭투자를 하더라도 매매가 12~14억원 선의 서울 및 수도권의 분당 등의 아파트의 갭투자가 가능한 금액이 된다. 아직 결혼을 앞두고 있는 자녀에 대한 지원에 대해 고민하고 있다면 아래 내용을 참고하여 생각하기 바란다.

- 상급지 부동산을 구입해야 더 많이 오른다.

- 증여도 먼저 받는 것이 저렴하다.

- 시간이 지날수록 화폐가치가 떨어진다.

- 상속. 증여의 사회적풍토가 바뀌고 있다.(먼저 주는 것으로)

- 먼저 주지 않다가 좋은 기회를 놓치게 된다.

-> 가장 전략적인 결혼은 가장 좋은 부동산을 선택하는 것에서 출발한다.

위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.

부동산과 결혼

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[출처] 부동산과 결혼 (부동산 스터디') | 작성자 까 르