2022년(법무법인 명경)경기도 연천군 신서면 접경지역 토지투기 사기 주의하여야 한다.

[부동산학 교수 신광식]

경기도 연천군 신서면 접경지역 토지투기 사기 주의하여야 한다.

법무법인 명경서울, 2022. 9. 14.

미국 방송계 최고 상으로 꼽히는 에미상 시상식에서 황동혁 감독의 '오징어 게임'이 감독상과 남우주연상을 석권했다. 비영어권 드라마로서는 처음이다. 오징어 게임은 한국 드라마 역사에 에미상 6관왕이라는 대기록을 남겼다. 남우주연상을 받은 이정재는 특히 이번 에미상 수상으로 한국 드라마가 다시 한번 세계적으로 통할 수 있다는 자신감을 얻게 됐다고 설명했다.

냉랭했던 남북 관계에 지난 정권에서 훈풍이 불면서 이를 빌미로 접경지역 등에서 토지 값을 부풀려 판매하며 토지투기를 조장하는 기획부동산 사기가 기승을 부리고 있다. 기획부동산들은 사전에 싼값에 토지를 매입한 후 확인되지 않은 개발 정보를 앞세워 투자자를 속여 비싼 값에 되파는 식으로 이득을 챙기고 있다.

피해자들은 사기를 당했다는 사실을 뒤늦게 인지한 후에도 자신이 직접 토지 매입을 결정했기 때문에 제대로 된 구제조차 받지 못하는 경우가 부지기수다. 부동산 업체의 교묘한 말들에 속아 재산적 피해를 입었지만 자력으로 별다른 조치를 취하지 못하고 있는 분들이 많다는 것인데 피해자들이 입은 경제적 피해 규모는 작게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 달한다는 점에서 문제가 심각하다.

일반적으로 기획부동산은 허위정보를 이용해 특정 지역의 토지를 구매하도록 해 금전적 피해를 입히는 사기 행위인데 부동산 업체는 특정 토지를 싸게 사 여러 명의 투자자에게 지분투자, 공동투자하는 방식으로 이른바 '쪼개 팔기' 방식으로 이윤을 착취한다.

남북정상회담과 북미정상회담 등이 열리면서 접경지역 중심으로 대규모 개발 등 확인되지 않은 정보를 앞세워 토지투기가 급증한 것으로 나타났다. 접경지역 토지투기 거래로 의심되는 곳 중 하나는 경기도 연천군 신서면이다. 특히 이곳 접경지 일대의 거래는 대부분 지분 거래로 파악됐다.

한 피해자 A씨는 지인으로부터 "경기도 연천군 신서면 땅에 투자해 보지 않겠냐"는 제안을 받았다고 한다. 이후 한 경매 사무소에 갔더니 직원이 "현재 3.3㎡당 20만 원 하는 땅이 몇 년 뒤에는 100만 원 이상 올라 최소 수천만 원 이상의 이윤을 챙길 수 있다"고 설명했다.

사무소 직원은 해당 필지가 남북 관계 개선으로 인한 호재가 둘러싸여 있고 제2의 개성공단 조성, 남북철도 연결이 확정된 것처럼 말하기도 했다. A씨는 부동산에 대해 무지해서 좀 더 공부를 하고 투자를 하고 싶었지만 경매소 직원은 고민할 찰나를 주지도 않았다며 서랍에서 수북이 쌓인 계약서 등을 보여주고 수시로 주변에 역과 철도가 생기는 상업지는 이곳뿐이라는 식으로 세뇌시켰다고 한다.

A씨는 나중에 되돌아보니 당시 경매소 직원이 의심되긴 하지만 한 사람이 들어와서 먼저 땅을 사는 척했었다며 조급한 마음에 결국 필지 현장을 눈으로 확인도 하지 않은 채로 매매 계약을 체결했다고 한다.

그러면서 거래 후 부자가 될 수 있다는 생각에 잠시 기쁨에 잠겼지만 알고 보니 A씨가 매입한 필지는 확정된 호재가 아무것도 없었고 환불을 요청하자 토지 등기까지 마무리돼 불가능하다는 답변만이 돌아왔다.

기획부동산의 가장 큰 문제는 사기를 당해도 이렇다 할 조치를 취하는 것이 어렵다는 것이다. 단지 시세보다 비싸게 샀다고 해서 사기죄가 성립되는 것은 아니어서 처벌하기 쉽지 않기 때문이다.

사기죄를 적용시키려면 거래 과정에서 부동산 업체나 개인이 부동산의 투자가치, 실현 가능성 등을 속였거나 잘못된 정보를 제공했다는 것을 입증할 수 있어야 한다. 그런데 이들은 통상적으로 서류가 투자자의 판단으로 결정한 것처럼 작성하기 때문에 이런 경우는 투자자가 직접 해당 거래가 사기였다는 것을 입증해야 한다.

​현재까지 접경지 지역들은 구체적인 사업 내용과 개발 계획이 발표되지 않았다. 이 중에서는 애초에 개발 자체가 불가능한 곳도 많다. 보다 자세한 설명을 위해 기획부동산 토지투기 의심되는 한 필지를 살펴보겠다.

경기도 연천군 신서면 도신리의 한 토지의 토지이용계획을 열람해 보니 해당 지역은 농림지역, 임업용산지, 준보전산지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있다. 또한 국토환경성평가지도, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목 결과 모두 2등급 80% 이상으로 나타났다. 위와 같은 용도와 등급으로 지정된 토지는 제한과 규제가 많아 개발 가능 요건을 갖추기 힘들어 사실상 개발이 불가능한 토지이다.

​보시는 것처럼 시간이 경과되는 것과 상관없이 개발 자체가 어려운 토지를 사두면 개발이 될 것처럼 허위로 광고하는 기획부동산을 주의하셔야 한다. 토지를 구매할 시 구체적인 개발 계획과 지분 관계 등을 면밀히 따져 봐야 하고 거래 시에는 여러 정황 증거를 확보해두는 것이 좋다. 공유 지분 형태로 토지를 매입할 것을 권유한다면 권리관계가 복잡해진다. 개별적으로 해당 토지를 개발하기 어려운 것은 물론이고 설령 대규모 개발 호재가 있다고 한들 보상 절차 또한 복잡하기 때문이다.

구체적인 개발 이슈가 없는 토지를 샀다가 투자금이 묶이거나 재산적 손실을 입을 수 있는 만큼 토지 거래 시 주변 이슈 등을 신중히 검토해 볼 필요가 있다. 토지 매매가격이 일정 폭 이상 급등했다거나 공유자 수가 지나치게 많다면 사기 의심을 해보시고 최대한 피하시는 것이 피해를 최소화하는 방법이다.

법무법인 명경서울의 글을 정리하여 게재합니다.

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