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상가건물 매입시 세금문의 현재 상가건물 주인은 사업자등록을 하지 않고 편법으로 임대료를 받고 있습니다. 1달 임대료는 400만원보다 적습니다. 대출이자는 1달에 200만원 정도 됩니다. 그리고, 상가건물은 지은 지 10년이 넘었습니다. 1. 건물가격에 대해 부가세를 제가 부담해야 하는지? 부가세를 내지 않을 방법이 있는지? 2. 일반과세 사업자로 등록할 지 간이과세 사업자로 등록할 지? 3. 포괄양수도 계약이 가능한지? 답변; 질문자님인 매수자에게는 부가세가 문제될게 없읍니다. 부가세는 쉽게 말해서 매출[매도 혹은 양도]을 일으킨 매도자가 매수자에게 매도가액의 10%를 받아서 내게되어있는데 매도자가 일반[또는 간이]사업자로 사업자등록이 되어있어야 부가세가 발생하므로 사업무등록자인 매도자로 인해 매수자는 당연히 부가세를 내지않게 되는 것입니다. 매도자는 나중에 화근이 남을 수도 있지만 매수자입장에서만 본다면 가장 바람직한 계약의 형태지요. 나중에 매도자의 임대사업소득이 세정당국에 발각되어 매도자가 부가세와 함께 과태료를 물게 되더라도 그건 매도자에게만 해당되는 일 뿐, 매수자는 매매계약서상 부가세에 관한 별도의 특약이 없는 한 [매매가액에 부가세가 포함된 것으로 봄 = 판례] 아무런 불이익도 발생하지 않습니다. 2.번 답변 - 만약에 매도자가 사업자등록을 하고 부가세를 발생시킨다면 매수자는 양 당사자 특약에 의해 부가세를 별도로 지불하겠지요. 이 때 매수자가 일반사업자등록을 하면 매수자가 낸 부가세는 환급을 받게됩니다. [간이사업자는 환급불가] 그러나 환급 받은 후 10년동안 그 사업을 유지해야 하며 1년에 10%씩소멸됩니다. 가령 부가세 환급받고 3년간 사업을 하다가 폐업을 했다면 환급받은 금액의 70%를 토해내야 합니다. 3.번답변 - 포괄양수도는 부가세가 발생하지 않고 양도되는 모든 재화와 용역[물건과 돈 ,세금 채권 채무 등등..]이 함께 인수인계 된다는 개념이므로 이 경우는 보통 전문세무사와의 상담이 필요합니다. 공인중개사도 경험이 풍부한 사람이라야 나중에 엉뚱한 문제들이 불거져 나오지 않게 되겠구요.
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상담중에 세부적인 세금계산 하는 일은 절대 하지 않으며 다만 바운더리 만을
상담중에 세부적인 세금계산 하는 일은 절대 하지 않으며 다만 바운더리를 잡아주어 즉시즉시 매도 의사결정을 하는데 시간차 공격용으로 사용하고 있습니다. 그러다 보니 부수적으로 제 분야가 아닌 토지의 특성도 조금 알게 되었고 상가도... 세금에 대해 조금 알다보니까 참 편리하긴 합니다.
게다가 세무사라 할지라도 자기가 늘 하는 전문분야가 아니면 책을 보아야 대답을 하는 경우 이거나 초보세무사는 초보중개사 처럼, 가끔 헛소리도 합니다. 조금 난해한 내용을 질의하면 세무사들마다 약간씩 상이한 답변도 나오고요.
공인중개사는 세금에 대해 깊이 알 필요 까지는 없겠지만 바운더리(경계. 영역) 설정에 필요한 만큼은 숙지해야한다는 생각입니다.
지난 토요일과 월요일 연속적으로 매매계약을 치뤘는데 두껀 모두 세테크 설명이 결정적으로 고객의 마음을 움직여 이루어진 케이스 입니다. 그 그객님이 하는 말, 부동산 사무실 10여군데 이상을 돌아다니며 자신이 보유한 주택과 관련된 세금에 대해 시원하게 말해주는 공인중개사가 없었는데 우리 사무실에와서 자가가 원하는 모든 답을 들었다며 다 듣고 난 뒤 환한얼굴로 좋은물건 하나 사달라고 해서 성사된 경우 입니다. 이런 류의 고객은 참으로 일 하기 편리합니다.
바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것상가 분양ㆍ보유ㆍ양도시 고려해야할 세금문제
상가에는 늘 따라붙는 세금이 있다. 바로 부가가치세(Value Added Tax)다.
먼저 상가를 분양받아 임대업을 할 경우 상가의 규모 및 주변 경쟁 임대시장을 먼저 파악하여 본인이 분양받은 상가의 임대수입금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사를 하는 것이 좋다. 그렇지 않을 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에 선택하는 것이 유리하다. 크게 건물분 분양가와 토지분 분양가로 나뉘는데 토지분은 면세이기 때문에 부가가치세가 붙지 않치만 건물분은 과세이기 때문에 부가가치세가 붙게 된다. 가령, 분양가가 10억원이고 건물분과 토지분 분양가가 각각 6억원과 4억원이라면 건물분 부가가치세 6천만원을 합한 금액이 충분양가[10억원+6천만원=10억6천만원]이 되는 것이다. 부가가치세 금액이 크다보니 대부분의 투자자들은 일반과세자로 사업자등록을 하게 된다. 물론 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약금을 납부한후 계약일로부터 20일이 지나기 전에 일반과세자로 신고를 해야 한다. 또 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 한다.
과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데 이러한 과세유형에 따라서 향후 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로 사업자등록 신청시에는 이 부분을 신중하게 따져봐야 한다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다. 상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세가 부담하는데 일반과세자로 임대사업자등록을 해야지만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다.
이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야하는가? 세법의 규정을 보면 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면 연매출이 4,800만원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록신청시 예상매출액을 이보다 낮게 기재하여 간이과세자로 사업자등록신청을 하는 것이 가능하다. 간이과세배제규정을 두고 있다.
따라서 실제로 연매출이 4,800만원 미만인 소규모사업자라 하더라도 간이과세배제기준에 해당한다면 간이과세자가 될 수 없는데 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경쓰진 않아도 된다.
간이과세를 원한다면 간이과세배제요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되며 만약 간이과세배제요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을 발급하기 때문이다. 임대하려고 한다.
임대사업자가 된다. 임대사업자가 되는 방법에는 크게 일반과세자와 간이과세자 두가지가 있다. 부가가치세를 환급을 받고 차후에 임대료를 받을 경우 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할 의무를 지게 된다.
그러나 간이과세자의 경우에는 분양을 받을때 부담하게 되는 부가가치세를 환급받지 못하고 임대료의 3%를(일반10%) 부가가치세로 대신하게 된다. 만약 임대료가 매월 200만원을 넘지 못하면 납부의무가 없게 된다. (면제) 이제 잔금을 치루고 소유권이전 등기를 마치면 본격적으로 임대업을 시작하게 된다. 그러면 3가지 부류의 임차인을 만나게 될 것이다. 그러면 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라지게 될까? 물론 앞의 사례에서 보았듯이 임대인은 임차인의 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다. 물론 임대인이 일반과세자인 경우를 말한다. 분양현장에서도 거의 대부분 일반과세자로 사업자 신고를 유도한다. 27만원X6개월=1,620,000원+보증금이자7천만원X4.2%X181/365X10%=145,791원 계:1,765,791원이다.
간주임대료라고 그러다 보니 간주임대료는 임차인이 원칙적으로 부담하게 된다(특약이없다면 하지만 관례상 임대인이 내고있다.).우선 간주임대료는요 말씀하셨다시피, 부가세를 과세할때 보증금에 대해 적수계산을 통해서 부가세의 과세표준을 구한것이 간주임대료입니다.
즉, 보증금에 대해 부가세를 과세하기 위해 간주임대료를 구하는 것인데 계약서상 부가세 부담을 임차인께서 하시기로 계약이 되었다면 보증금에 대한 부가세도 역세 세입자께서 하시는게 맞습니다.
결국 간주임대료에 대한 부가세도 결국 부가세인것이고 부가세부담여부가 계약서상에 명기되었다면 계약서상의 부가세 부담자가 내야하는것입니다.
물론 임대차 계약시 임대.차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다. 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신 세금계산서 발행을 생략하는 경우를 가정하겠다.
하지만 부가가치세의 누락은 소득의 누락과 직결이 된다. 이 사실이 과세관청에 발각이 되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높다. 따라서 상가 임대사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다. 일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띄게 된다. 만약 의사 등 의료사업자나 학원사업자등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세의 경우 환급이 되지 않는다.
앞에서 예를 들은 임차인이 세탁소나 미용실등의 간이과세자인 경우는 교부받은 세금계산서를 제출하여 일정율의 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감받게 된다. 그러나 일정 요건을 갖추면 상가양도시 부가가치세를 부담하지 않아도 된다. 이씨는 세무전문가으로부터 상가를 포괄양도하면 남은 기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다는 조언을 들었다. 과연 세무전문가의 조언이 정확한가 살펴보자. 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 이다.
그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다.
이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다. 그러나 #일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 #세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다.
그리고 사업을 양수하는 간이과세자(간이과세자로 건물 매입하면 포괄양수도안되고 환급없음) 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것이다.
사업자가 유의할 사항 인적 물적 모든 권리와 의무를 양수인이 포괄적으로 승계한다는 사실이 표시되어야 한다. 특히, 부동산임대사업을 양도하는 경우 세입자들에 대한 권리 의무의 인계 인수 사항이 반드시 기재돼야 함을 유의해야 한다. 명문규정을 두기까지는 사업양도인은 양도하는 사업을 사업양수인이 일정기간(예를 들어 1개월 이상)영위하는 조건을 계약조건으로 해야 양도 후 양수인의 업종변경행위로 인한 불의의 피해를 줄일 수 있다. 그 방안으로 매매계약서에 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건을 명문화해야 한다.(1개월이상) 일반과세자인 사업자가 '사업의 포괄양수·도'를 통해 부가가치세 부담을 피하려면 사업양수인이 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다(부가가치세법 시행령 제17조 제2항). 등록해 버리면 사업양도인은 생각지도 못한 부가가치세 추징은 물론 가산세까지 물어야한다. 그러므로 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 #동일한 과세유형으로 사업자 등록하는 것을 계약서상 명문화하고#, 실제 사업자등록 여부를 확인한 후 잔금을 청산해야 예기치 못한 부가가치세 부담을 피할 수 있다.
환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액[(월세×100)+전세보증금]으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 가리는 기준이 된다.
환산보증금에 부가가치세를 포함하느냐 또는 제외하느냐에 따라 상가임대차보호법 대상이 달라지는 셈이다. '부가가치세 별도' 약정을 체결한 상가임대차 계약에서 부가가치세는 상가임대차보호법 제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함되지 않는다고 판결했다. 부가가치세를 차임에 포함하지 않는다는 법원의 판결은 이번이 처음이다.
부가가치세가 차임에서 제외되면 그만큼 환산보증금이 낮아져 상가임대차보호법 적용을 받는 영세상인들이 늘어날 것으로 전망된다. 서울은 보증금 2억6000만원 이하, 수도권 과밀억제권역은 2억1000만원 이하, 광역시(인천광역시,군제외) 1억6000만원, 기타지역 1억5000만원 이하 등이 상가임대차 보호 대상이다.
상가임대차보호법 적용을 받으면 보증금 일부 최우선변제 및 5년간 임대차계약 갱신요구 등 권리를 행사할 수 있다. 환산보증금이 2억7000만원[(220만원×100)+5000만원]으로 상가임대차보호법 적용을 받지 못한다. 하지만 부가가치세를 제외한 환산보증금은 2억5000만원[(200만원×100)+5000만원]으로 상가임대차계약 보호 대상이 된다. |
출처: 하루하루의 기록 원문보기 글쓴이: 안씨
첫댓글 좋은 정보네......필요한 친구들이 있을거야. 잘활용했으면 좋겠다. 고마워~~~