생활 | 상가소유자 시설물이 아파트 공용부지에 설치됐다면, 대표회의 철거 요구 받아들여야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	상가소유자 시설물이 아파트 공용부지에 설치됐다면 대표회의 철거 요구 받아들여야
	서울북부지법 판결 대표회의가 아파트 공용부지에 설치한 상가 시설물의 철거를 요구한다면, 이를 철거해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지방법원(판사 허명산)은 최근 서울 노원구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 근린생활시설인 상가동 B호 소유자 C씨를 상대로 제기한 시설물철거 청구소송에서 “피고 C씨는 A아파트 공용부지에 설치된 철제골조 비닐 슬라이드 미닫이 시설물을 철거하라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 상가소유자 C씨는 점포 운영을 위해 철제골조 비닐 슬라이드 미닫이 시설물을 이 아파트 공용부지인 입주민들이 통행하는 인도 위에 이 아파트 입주자대표회의와 협의하지 않은 채 설치했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “피고 C씨가 이 사건 시설물이 설치된 인도 부분이 이 사건 상가의 대지지분에 포함돼 있고, 해당 시설물 설치에 관해 위 상가 입주자들의 동의를 받았으므로 이 사건 계쟁토지를 정당하게 사용할 수 있다.”고 주장했지만, 재판부는 “A아파트 입주민들이 통행로로 사용하고 있는 이 사건 점포 앞의 인도 부분이 이 사건 상가의 대지지분에 포함돼 있다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없어, 피고 C씨의 주장은 받아들이지 않는다.”고 밝혔다. 또한 재판부는 “피고 C씨는 이 사건 시설물이 기둥이 없는 비가람 천막으로서 이 아파트 입주민들의 통행에 방해가 되지 않을 뿐만 아니라, 유치원 건물 앞 인도에 철재 구조물이 설치돼 있으나 원고 대표회의가 아무런 조치도 취하지 않고 있고, 26년 동안 위 계쟁토지에 시설물을 설치해 문제없이 사용해 온 자신에게 이 사건 철거를 요구하는 것은 형평에 어긋난다고 주장한다”며 “이 사건 시설물이 이 아파트 공용부지에 설치돼 있는 이상 피고 C씨의 주장 사유는 A아파트 대표회의의 청구를 법률적으로 저지할 사유가 되지 못한다.”고 강조했다. 이에 따라 재판부는 “피고 C씨는 이아파트 공용부지에 설치된 철제골조 비닐 슬라이드 미닫이 시설물을 철거하라.”고 판시했다. 한편 상가소유자 C씨는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

	전 회장이 관리비 사용에 관한 선량한 주의의무 위반해 입주자 등에 손해 끼쳤다면 입주자대표회의, 손해배상 청구할 수 있어
	부산고법 판결 아파트 전(前) 입주자대표회장이 선량한 주의의무를 위반해 입주자 등에 손해를 끼쳤다면 공동주택 관리 권한을 가진 입주자대표회의는 전 대표회장을 상대로 관리비 관리·사용 등에 관한 손해배상청구권을 행사할 수 있다는 판결이 나왔다. 부산고등법원 제5민사부(재판장 박종훈 부장판사)는 최근 부산 사상구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 전(前) 입주자대표회장 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 대표회장 B씨는 원고 대표회의에 9천2백13만여원을 지급하라.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공동주택 관리에 관한 권한을 갖는 원고 대표회의는 관리비 횡령 등으로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있다.”며 “주택법 시행령에 따르면 “입주자대표회의의 의결사항으로 공동주택 관리방법의 제안, 관리비 등의 집행을 위한 사업계획·예산의 승인, 관리비 등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인, 관리비 등의 결산 승인, 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수·교체·개량 등을 규정하고 있다.”고 밝혔다. 재판부는 “이 아파트 관리규약에서도 입주자대표회의에 관리주체의 업무를 감독할 책임을 지우고 있으며 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준 및 감사의 요구와 결산의 처리를 입주자대표회의의 의결사항으로 명시하고 있다.”며 “입주자대표회의 임원이 선량한 주의의무를 위반해 입주자 등에게 손해를 끼친 경우 그 손해배상 책임을 규정하고 있는데, 여기서 ‘입주자 등’은 구분소유자 뿐 아니라 임차인인 사용자도 포함하는 개념으로 이 사건에 있어 임차인들을 제외하고 구분소유자들만이 피고 대표회장 B씨를 상대로 관리비 횡령 등으로 인한 손해배상을 구할 수 있도록 하는 것은 관리규약 내용과도 부합하지 않는다.”고 설명했다. 또한 “실제로 입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택 관리업무를 수행하고 있어 입주자대표회의의 손해배상 청구를 배제할 이유는 없다.”며 “지난 2003년 6월 대법원 판결에서 입주자대표회의의 손해배상청구권 등을 인정하지 않은 이유는 공동주택 관리권한만을 가진 입주자대표회의가 구분소유자의 공유지분권 등에 기초한 권리를 행사하려고 했기 때문으로, 구분소유자 및 임차인에게 단체적으로 귀속되는 법률관계일 뿐 아니라 입주자대표회의의 권한범위에 해당하는 관리비의 관리·사용에 관련된 이 사건 손해배상청구권을 입주자대표회의가 행사할 수 있도록 하는 것이 대법원 판결과 저촉된다고 볼 수는 없다.”고 덧붙였다. 다만 “통합경비실 신설은 당초 경비운영비용을 절감하기 위한 목적인 점, 통합경비실을 허가 받기 위해 입찰절차를 거쳐 설계용역계약을 체결하는 등 문제해결을 위해 노력한 것으로 보이는 점 등 여러 사정에 비춰 피고 B씨에 대한 손해배상금액은 70%로 감액한다.”고 언급했다. 이에 따라 재판부는 “피고 대표회장 B씨는 원고 대표회의에 9천2백13만여원(중복 지급된 관리소장 급여 1억3천1백62만여원 + 장충금 용도외 사용으로 인한 과태료 5백만원 + 통합경비실공사비 4천70만원 + 이행강제금 1천32만여원 + 음식물처리기 구입대금 4천4백만원 + 수리비 8백24만여원 + 업무추진비 임의 사용 9백36만여원×0.7)을 지급하라.”고 판시했다. 이 아파트 전 대표회장 B씨는 지난 2008년 7월 정년에 도달해 해고된 전 관리소장 C씨가 부당해고구제재심판정취소의 소를 제기해 지난 2010년 9월 승소 판결을 받은 후 그 판결인 확정되기 전인 지난 2010년 7월 관리소장 D씨를 고용해 1년간 계약을 체결했고 그 후 대표회의는 대법원에서 C씨의 근로계약만료통보가 부당해고임이 인정돼 복직된 전 관리소장 C씨와 지난 2011년 4월 계약기간 1년의 근로계약을 체결했다. 이에 앞서 대표회장 B씨는 지난 2009년 11월 공사업체 E사와 CCTV 설치공사계약을 체결, 공사비용 3억6천38만여원을 장기수선충당금에서 인출·지급했고, 이로 인해 대표회의는 관할 지자체로부터 장충금의 용도외 사용 등을 이유로 5백만원의 과태료 처분을 받아 납부했다. 또 B씨는 지난 2009년 10월 통합경비실 신축공사계약을 체결해 경비초소 4동을 신축했으나 건축허가를 받지 않았고, 이에 대표회의는 관할 지자체로부터 두 차례 시정명령을 받았음에도 이를 이행하지 않아 이행강제금 1천32만여원을 납부했으며, 대표회의는 지난 2009년 7월 음식물처리기 시범 운영 후 구매하지 않기로 결의했음에도 대표회장 B씨는 음식물처리기 제작업체 F사와 4천4백만원에 구매계약을 체결, 총 10회에 걸쳐 8백24만여원의 수리비를 지출했다. 이에 대표회의는 “대표회장으로 있는 동안 적정한 업무수행을 하지 않아 관리비, 장충금 등을 낭비함으로써 발생한 손해 1억5천4백93만여원을 배상하라.”며 이 아파트 전 대표회장 B씨를 상대로 소송을 제기했다. 이 사건 제1심 재판부인 부산지법 제6민사부는 지난해 12월 “이 손해가 원고 대표회의의 손해라고 보기 어렵고 이 아파트 관리규약상 손해배상 의무의 상대방은 ‘입주자’로 해석해야 하며, 원고 대표회의는 공동주택 관리권한만 가질 뿐, 관리규약 위반, 불법행위에 의한 손해배상 청구는 구분소유자 고유권리에 해당해 대표회의의 관리권한에 속하지 않는다.”며 “구분소유자들로부터 손해배상청구의 소제기 권한을 위임받지 않는 이상, 원고 대표회의에 직접 손해배상청구권이 발생한다고 보기 어렵다.”며 원고 패소 판결을 내렸다. 하지만 대표회의는 1심 판결에 불복, 항소를 제기해 이같은 대표회의 일부 승소 판결을 받았다. 한편 대표회장 B씨는 이같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기했다.

	사업주체인 조합 임직원, 동대표 될 수 없어
	질의: 재건축 분양아파트에서 입주자대표회의 구성을 위해 선거절차를 진행중인데 지역주택조합의 임원, 주택재건축 및 재개발사업조합의 임직원을 해당 공동주택 관리주체 소속 임직원으로 보고 동대표 입후보를 제한할 수 있는지. 회신: 동별 대표자의 결격사유는 주택법 시행령 제50조 제4항에 규정돼 있는 바, 이에는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 포함돼 있다. 또한 공동주택의 관리주체는 관리업무를 인계하기 전의 사업주체가 포함돼 있다(주택법 제2조 제14호). 따라서 질의의 지역주택조합 및 주택재건축, 재개발사업조합이 사업주체라면, 관리주체이고 그 관리주체의 임원은 동별 대표자가 될 수 없는 바, 질의의 조합이 사업주체인지에 따라 동별 대표자 결격사유 해당여부가 결정된다. 참고로 소속임원은 법원 등기부 등본상 기재된 임원을 의미한다. <주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 11. 3.>. <국토교통부 제공>

	90세대 단지 소장 경력…주택관리사 자격 인정
	질의: 90세대 공동주택에서 관리소장과 경비직(24시간 격일제)을 겸직한 경우 주택관리사(보) 경력인정 되는지. 회신: 주택법 시행령 제73조 제1항에 따라 시·도지사는 주택관리사(보) 자격시험에 합격한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대해 주택관리사 자격증을 발급한다. 이와 관련, 각 호의 내용 중 제1호에 따라 주택법 제16조 제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함)의 관리소장으로의 근무경력 3년 이상의 경력을 갖춘 자는 주택관리사 자격증을 발급할 수 있으므로 90세대 공동주택의 관리소장 경력도 주택관리사 자격증 발급에 인정되는 경력에 포함된다. <주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 11. 7.>. <국토교통부 제공>

  관리현황 공개 홈페이지에 인터넷 카페는 해당 안돼  

질의: 주택법령상 관리주체는 관리비 등 부과내역, 관리규약, 장기수선계획 등을 공동주택의

인터넷 홈페이지에 게시해야 하는데, 홈페이지에 게시하지 않고 인터넷 포탈사이트 내 카페를

만들어 게시해도 되는지.

회신 : 관리주체는 주택법 시행령 제56조 각호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는

게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지해야 한다. 이러한 인터넷 홈페이지에 공개하는

의무는 인터넷 홈페이지가 있는 경우에 한정하며, 인터넷 카페는 주택법 시행령 제56조에 따라

관리주체가 관리현황을 공개해야 하는 인터넷 홈페이지에 해당하지 않는다. <주택건설공급과

- 전자민원, 2014. 4. 15>  <국토교통부>