혈세로 악성 미분양 매입…건설사 살리기 나선 정부

[띠아모]

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혈세로 악성 미분양 매입…건설사 살리기 나선 정부 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

LH앞세워 악성 미분양 3천 가구 매입 계획

빚더미 위에 있는 LH의 재무 상태 더 악화

전세 사기 피해자들에게는 인색하게 굴더니

수요 예측 실패한 건설사를 정부가 왜 돕나?

최상목 권한대행 정부가 지방 미분양 해소를 위해 '악성 미분양' 3000가구를

한국토지주택공사(LH)를 통해 사들이는 방안을 발표했다.

 LH가 지방 미분양 직접 매입에 나서는 것은 지난 2010년 이후 15년 만이다. 최 권한대행 정부의

지방 악성미분양 주택 매입결정은 가뜩이나 부채에 신음하는 LH의 처지를 더 곤궁하게 만들 가능성이 크다.

그 보다 더 중요한 문제는 수요예측에 실패한 건설사의 실패를 왜 정부가 나서서 도와주려 하는지에 대해

내놓을 대답이 마땅치 않다는 사실이다.

물건 판매에 실패해 재고가 많이 남으면 헐값으로라도 처분하는 것이 맞다. 그조차 못하면 망하는 것이 맞다.

그게 시장원리다.

최 권한대행 정부의 지방 악성미분양 주택 매입 결정은 시장원리에 어긋나는 건설사 살리기일 뿐 아니라

전세사기 피해자들에게 그토록 박정했던 과거와 극명하게 대비를 이룬다.

정부는 우선 11년 만에 최대치로 쌓인 악성 미분양을 줄여 부동산시장 회복을 지원하기로 했다. 

지난해 12월 말 기준 준공 후 미분양은 2만 1480가구로, 1년 새 2배로 훌쩍 늘었다.

준공 후 미분양의 80%(1만 7229가구)는 지방에 쏠려 있다. 앞서 LH는 준공 후 미분양이 5만 가구대까지 쌓인 2008∼2010년 7058가구를 매입한 적이 있다. 당시에는 미분양 대부분을 분양가의 70% 이하에 사들였다.

악성 미분양 매입은 15년만에 다시 이뤄지는 셈이다.

이번에도 LH는 분양가보다 낮은 수준으로 준공 후 미분양을 매입해 '든든전세주택'으로 활용할 계획이다.

든든전세주택은 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살다가 분양받을지

여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이다.

LH는 미분양 매입 신청을 받을 예정이며, 시장 상황에 따라 매입 규모 확대 여부를 검토하기로 했다.

가뜩이나 부채에 시달리는 LH가 악성미분양 매입까지 떠맡아 LH가 정부를 대신해 악성미분양 매입을

떠맡으면서 재정 부담이 가중될 전망이다.

20일 국토교통부 등에 따르면 LH는 기존의 기축 매입임대 예산 3000억 원을 활용해

지방의 준공 후 미분양 물량 3000호를 저렴하게 매입할 예정이다.

매입한 아파트는 분양전환형 든든전세주택으로 공급한다. LH는 전담인력을 꾸리고 상반기 중 매입 공고를

할 예정이다. 기존 사업 예산과 인력을 활용하는 만큼 추가적인 재정 부담은 없다는 것이

국토부와 LH의 입장이지만 실제 임대와 분양이 원활하게 이뤄질 지는 미지수다.

이미 시장에서 장기간 분양에 나섰음에도 팔리지 않은, 지방의 준공 후 미분양 아파트는 수요가 적기 마련이다.

아직 매입 지역과 구체적인 매입 가격, 선정 기준은 미정이다. 

즉 정부가 상대적으로 입지가 좋은 지역의 준공 후 미분양 아파트를 기존 분양가의 70% 이하로 저렴하게

매입하더라도 임대 수요가 없다면 장기간 공실로 남거나 분양전환에 실패해 손실이 생길 가능성이 높다.

LH 자체 추계에 따르면 LH의 부채는 2023년 154조 5000억원 규모로 2028년에는 236조 원까지 늘어날 전망이다. 정부가 최근 경영평가의 LH 부채비율 목표를 2027년 208%에서 2028년 232%로 완화하는 방안을 승인하면서

숨통은 트였지만 매입한 준공 후 미분양 주택의 공실이 장기화된다면 회수 규모가 줄어

LH의 재무 안전성은 악화될 수 있다.

이미 LH는 지난 2008~2010년 미분양주택 7058호를 매입한 바 있다.

당시 2008년 5028호, 2009년 1317호, 2010년 713호를 매입했으며 총 8520억 원을 들였다. 전용면적 60㎡ 이하

소형 아파트 1117호는 국민임대주택으로, 60~85㎡ 아파트 5941호는 10년 임대주택으로 공급됐다.

향후 지방 미분양 아파트의 매입가격과 지역, 품질 등 매입 기준을 두고 논란이 되는 경우 LH가 책임을

떠안게 될 가능성도 제기된다. LH는 지난 2022년 서울 강북구의 한 미분양 아파트 36가구를

매입임대사업 목적으로 분양가 대비 15% 할인된 금액에 매입했지만 '고가 매입' 논란이 일었다.

시장에서 도태되어야 할 건설사 살리기에 정부가 왜 나서나?

통상 시장에선 지난해 서울·수도권을 제외한 지방 아파트 국민평형(84㎡)의 평균 분양가를 대략 4억 4000만원으로 본다. 만약 LH가 분양가를 기준으로 3000호를 매입할 경우 1조 3000억 원 가량이 필요한 셈이다.

백보를 양보해 분양가의 70% 수준에 매입하다고 가정해도 1조 원이라는 엄청난 자금이 소요된다.

이런 막대한 자금을 임대가 될지 회의적인 주택 매입에 사용한다는 것은 사업성도 문제지만,

건설사가 입지와 수요예측에 실패한 걸 왜 정부가 나서서 도와주느냐는 본질적인 문제 제기가 가능하다. 

레고랜드 사태 이후 건설업계에는 적신호가 이미 들어왔건만 건설사들은 아랑곳하지 않고 주택공급에

혈안이었으며 분양가 인상 경쟁을 벌여왔다. 그 결과로 지방을 중심으로 악성 미분양 물량이 증가했던 것이다. 

자본주의 시장경제는 실패에 대한 책임을 기본적으로 기업이 지는 시스템이다.

입지선정, 수요예측에 실패했으면 막대한 손해를 보더라도 헐값에 분양을 해서 악성미분양을 털어내야 한다.

그것도 못하면 시장에서 퇴출되는 수 밖에 없다. 정부가 기업 실패를 대신 책임지는 건

자본주의 시장경제 원칙에 어긋난다.

정부는 건설사가 아니라 가계를 도와야 

가관인 것은 정부가 자본주의 시장경제에 어긋나는 행동을 하면서까지 건설사들을 돕고자 하는데도

건설업계에서 불만의 목소리가 터져나온다는 사실이다. 정원주 주택건설협회 회장은 "지방 준공후 미분양 물량이 급증하고 있고, 지역 건설사의 경영난으로 하도급 업체의 연쇄부도가 우려되는 가운데 LH의 3000가구 매입으로는 미분양 해소 효과가 제한적일 수밖에 없다"며 "LH 매입 물량을 내년까지 2만 가구로 늘리고 대출 규제 완화, 미분양 취득시 취득세 중과 배제 등 특단의 수요 대책이 필요하다"고 말했다.

한국주택협회는 대한주택건설협회와 공동 보도자료를 내고

"전반적인 주택수요를 진작할 수 있는 세제, 금융 지원 등 핵심적인 유인책이 담기지 않은 점에 대해서는

아쉬움을 표한다"며 "이른 시일 내에 보완되어야 한다"고 강조했다. 심지어 일각에서는 양도소득세 5년간

전액 면제 등의 혜택이 꼭 포함되어야 한다고 기염을 토한다.

정부가 늘 건설업계의 민원해결사 역할을 하다보니 건설업계는 호의를 권리로 아는 지경에 이르렀다. 

조기 대선을 통해 새로 구성될 정부는 건설사 살리기가 아닌 가계를 살리는 정부가 되어야 한다.

건설사가 아니라 전세사기 피해자들의 피눈물을 닦아 주는 정부가 되어야 하며,

가계의 숨통을 틔우기 위해 무엇이라도 하는 정부여야 한다.

[좋은세상만들자]

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