전세금 반환보증의 역설…시장 왜곡·전세 사기 키워

[띠아모]

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전세금 반환보증의 역설…시장 왜곡·전세 사기 키워 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

전세가율 높아지면서 전세 사기 확산 초래

HUG 대위변제액 늘면서 손해 규모 눈덩이

임대주택 고가로 매입…집값 거품 떠받치기

전세시장 교란하는 반환보증금 제도 손 봐야

'주택도시보증공사(HUG) 대위변제 사건 경매집행 현황 분석 자료'를 발표했다. 

요지는 HUG 같은 공공기관의 시장 개입으로 집값 대비 전세금 비율인 전세가율이 90% 수준으로

오르는 시장 왜곡과 함께 전세 사기가 늘면서 HUG가 임대인 대신 임차인에게 갚아준 대위변제액이

급증했다는 것이다. 이는 국민 세금 부담이 늘어나는 결과로 이어진다. 

경실련은 “반환보증보험 제도가 임차인들이 부담해야 했던 보증금 미반환 위험을 공공에 전가하고

무분별하게 높은 전세보증금과 이를 악용한 전세 사기가 대대적으로 벌어지면서

보증금 미반환 피해는 이제 전 국민에게 전가되고 있다”고 주장했다.

무분별환 전세금 반환보증에 대위변제액 급증

경실련에 따르면 공기업들이 반환보증과 전세대출을 통해 전세시장에 적극적으로 개입하기 전까지만 해도

전세가율은 집값 대비 60~70% 선이었다. 하지만 HUG의 반환보증보험 등이 나오면서 전세가율이 치솟았다.

전세가율은 2022년 85%, 2023년 85%, 2024년 92%로 최근 3년간 90%에 달했다.

이는 HUG가 임대인 대신 임차인에게 갚아준 대위변제액이 해마다 급증하는 부작용을 초래했다. 

HUG의 대위변제액은 2022년 746억 원에서 2023년 1629억 원, 2024년 7077억 원으로 늘어

총 9452억 원에 달했다. 이에 비해 3년 동안 HUG가 대위변제 한 주택의 낙찰액은 7698억 원에 그쳤다.

최근 3년간 보증금 대비 낙찰액 비율이 81%에 불과했기 때문이다. 연도별 보증금과 낙찰액을 비교하면

2022년 손해액은 99억 원이었으나 2년 뒤에는 13배 늘어난 1271억 원으로 늘었다.

3년간 총 손해 금액은 1754억 원에 달한다.

경실련은 “반환보증보험 손해가 눈덩이처럼 커지자 HUG는 임차인이 부담하는 보증료를 올리려는

시도를 하고 있다”며 “보증료 인상은 HUG의 손해를 일시적으로 낮춰줄 수는 있지만

결국 HUG의 정책 실패를 임차인에게 떠넘긴다는 비판을 피할 수 없을 것”이라고 지적했다.

집값과 전세보증금이 비슷하면 집값보다 전세금이 더 많은 ‘깡통전세’ 위험은 커진다.

HUG를 비롯한 공기업들이 반환보증과 전세대출을 통해 전세시장에 적극적으로 개입하기 전까지만 해도

전세가율은 그렇게 높지 않았다.

전세가율이 90%에 달하게 된 것은 HUG의 반환보증보험 같은 제도 때문이라는 게 경실련의 해석이다.

실제로 HUG는 집값과 전세보증금 비율을 확인하지 않고, 전세 계약서만으로 무분별하게 가입하고 보증해줬다. 그 결과 임차인들이 부담했던 보증금 미반환 위험이 공공기업에 전가됐고,

이를 악용한 전세 사기도 대대적으로 벌어졌다.

경실련은 HUG가 경매 절차에서 매각을 통해 채권(보증금)을 회수하지 않고 자신들이 직접 주택을

높은 가격으로 낙찰받고 있다는 점에 대해서도 비판의 목소리를 높였다.

HUG가 전세보증금을 대신 갚아준 주택을 낙찰받아 주변 시세보다 저렴하게 임대 공급하는

‘든든전세’ 사업의 문제점을 지적한 것이다.

HUG가 경매낙찰 가격을 높이는 방식으로 고가로 주택을 직접 매입하면 집값 거품을 떠받치는

또 다른 수단이 될 소지가 다분하다.

경실련은 공공기관의 무분별한 시장 개입으로 집값을 떠받치려는 시도를 즉각 중단하고 전세 사기로

혼탁해진 전세시장을 근본적으로 해결하기 위한 제도개선에 나설 것을 촉구했다.

 부동산 시장을 교란하는 공공기관의 주택매입 사업을 즉각 중단하고,

영구·50년·국민·장기전세 등 장기 공공주택 공급에 집중하라는 것이다.

경실련은 또 전세 사기 피해 확산을 막기 위해 임대인 반환보증가입 의무화와 전세금 보증범위를

더욱 엄격하게 관리할 것을 요구했다. 경실련은 “정부와 국회 정책결정권자들이 세입자들의 고통에

적극 귀 기울여 관리가 가능한 전세 제도를 만들어야 할 것”이라고 거듭 주장했다.