본문에 앞서
일상생활에서 아파트 누수 분쟁은 흔히 발생하는 일입니다. 누수는 일반적으로 지속적인 피해를 낳을 수 있기에 최대한 빨리 해결해야 하지만, 현실은 상대방과의 합의, 피해 복구, 손해배상책임 등 문제로 인해 장기간 해결 보지 못하는 경우가 허다합니다.
본문은 최근 필자가 상담한 실제 사례를 바탕으로 유사 문제 발생 시 대처법을 소개하고자 합니다.
실제 사례
1202호에 살고 있는 의뢰인은 어느 날 1102호 입주자(피해자 1)의 연락을 받았는데 1202호 화장실 누수로 인해 1102호가 피해를 입었다는 것입니다. 의뢰인은 적극적으로 피해 복구에 협조하여 화장실 하수구를 새로 교체하는 것으로부터 시작하여, 나중에는 화장실 바닥 타일 전체를 뜯어서 새로 공사하고 방수 처리하였습니다. 하지만 피해자 1은 누수 현상이 지속된다고 하였습니다. 나중에 알고 보니 실제 누수 세대는 1201호였고 1101호(피해자 2)도 피해를 입었습니다.
이 경우, 의뢰인이 궁금한 사항은 피해 복구를 위해 지출한 비용 및 한 달 넘게 외부 집을 임대한 임대료 등은 1201호에서 배상해야 하는지? 법정 배상금 기준은 어떠한지? 권리 보호를 위한 대책은 무엇인지? 등입니다.
의뢰인의 질의사항에 대해 간단하게 답변드리자면: 1) 의뢰인의 설명이 사실이라면 1201호에서 배상해야 합니다. 2) 법정 배상금은 획일적인 기준은 없지만, 의뢰인의 손해를 기반으로 제출한 증거에 따라 정해질 것입니다. 3) 권리 보호를 위한 대책은 주로 증거 확보, 합의 혹은 소송의 방식이 있습니다.
상기 사례의 특징은 누수로 인해 피해자 1,2가 1차 피해를 입고, 누수 세대인 줄로 착각한 의뢰인이 추가 시공 등 2차 피해를 입은 것입니다. 아래에는 권리 보호를 위한 대책 즉, 증거 확보, 합의 혹은 소송에 대해 진일보 설명하도록 하겠습니다.
증거 확보
누수 발생 시 대처법, 그 첫 번째는 증거 확보입니다.
거의 모든 상황에서 가장 중요한 것은 증거 확보입니다. 상기 사례 중, 의뢰인이 피해 복구를 위해 적극 협조한 것은 매우 바람직한 자세이지만, 처음부터 정확한 방법을 선택했다면 2차 피해는 많이 줄었을 것입니다.
기본적인 피해 상황에 대한 사진 및 영상 촬영, 녹음 등 증거 확보 이외에, 예를 들면 상기 사례 중 의뢰인, 혹은 피해자 1은 누수 발생 시, 먼저 전문 업체의 누수 조사를 받을 수 있습니다. 누수 조사과정은 동시에 증거 확보 과정이기도 합니다. 일정 비용 들여 조사하면 누수 원인도 찾을 수 있고 누수 조사과정 중 사진 및 영상 촬영, 녹음 등은 모두 증거로 활용할 수 있습니다. 누수 조사비용은 귀책 당사자에게 사후 청구할 수 있습니다.
상기 사례에서 의뢰인이 피해자 1의 연락을 받고 먼저 누수 조사를 의뢰했다면, 실제 누수 세대가 1201호임을 알 수 있었을 테고 추가 시공 등 재산 손해와 외부 임대 생활 등 노고가 없었을 것입니다. 누수로 인한 피해가 액 산정도 전문 감정기관에 의뢰할 수 있으며 이 또한 증거 확보에 해당합니다.
합의 혹은 소송
누수 발생 시 대처법, 그 두 번째는 합의 혹은 소송입니다.
합의는 단지 누수 세대와 피해 세대 사이 합의뿐만 아니라 누수 조사 등을 거쳐 관리사무소, 시행사와 함께 협상하는 것도 포함합니다. 또한, 누수 원인이 아파트 공유 부분에 있거나 신규 분양 아파트 하자로 인한 누수 등은 관리사무소 혹은 시행사가 귀책 당사자이기에 종합적으로 보면 이들과 함께 협상, 합의하는 것이 좋습니다.
예를 들면 상기 사례에서 의뢰인이 피해자 1의 연락을 받고 관리사무소 등 협조를 구했다면 보다 빨리 누수 원인을 찾아서 2차 피해를 줄일 수 있었을 것입니다.
소송은 합의가 잘 안될 시에 법적 도움을 구하는 방법입니다. 법적 근거는 <중화인민공화국 민법통칙> 제83조, <중화인민공화국 물권법> 제92조 등이 있는데 조문의 뜻은 비슷합니다. 즉, 부동산 권리자는 용수, 배수 등 원인으로 인접한 부동산 권리자에게 손해를 입힌 때에는 배상해야 한다는 것입니다.
소송의 목적은 분쟁 해결이기에 법원에서도 양측 합의 의향을 확인하고 가능하면 조정으로 마무리하려고 할 것입니다. 상기 사례에서 의뢰인(원고)이 실제 누수 세대인 1201호(피고)를 상대로 법원에 손해배상청구 소송을 제기하였는데 피고가 합의 의향이 없거나 소송에 응하지 않는다면, 원고는 법원에서 법정 절차에 따라 판결한 결과, 즉 판결서를 근거로 피고에게 사후 배상을 요구할 수 있습니다.
손해배상금액은 당사자가 제시한 증거, 전문 감정기관의 평가보고, 당사자 과실비율 및 담당 판사의 재량 등에 따라 산정할 수 있습니다.
본문을 마치며
상기 대처법 외에 누수 발생 시, 경우에 따라 시행사의 하자 보수 책임, 관리사무소의 관리, 고지의무 책임, 집주인의 부동산 소유자로서의 배상 책임 등도 있습니다만, 본문에서는 일일이 설명하지 않겠습니다.
단, 최대한 증거를 확보하여 합의, 소송 시 주도권을 잡을 수 있게 하는 것만 기억하시면 됩니다. 나머지는 전문 변호사에게 맡기시죠!