‘월수익 보장, 주부도 환영’

[윤지영]

‘월수익 보장, 주부도 환영’
생활 정보지나 유동인구가 많은 버스정류장에서 쉽게 볼 수 있는 구인 광고입니다.
하지만 광고 전단지를 보고 회사를 찾아가 보면, 어찌된 일인지 땅을 사게 되는 경우가 많습니다.
향후 땅 값 상승이 기대된다는 말을 믿고 대부분 비싸게 삽니다.
실제 땅값 보다 5배, 많게는 10배가 넘는 가격으로 땅을 사게 되는 기획부동산 광고입니다.

사례1) 경기도 성남시 수정구 금토동의 산 7*번지 땅.등기부등본을 열람해보니

이 땅은 지번 하나에 등기상 소유자가 법인 외에도 3,494명이나 됩니다.
전체 등기명의인이 100명을 초과하는 ‘등기명의인 과다등기부’라 온라인 출력도 불가능합니다.

사례2) 서울 도봉구 도봉동에도 지번 하나에 소유자가 840명이 넘는 땅이 있습니다.
이 땅은 GTX-C노선(도봉역)과 창동역세권 개발이 있는 곳입니다.
하지만 전문가들은 기획부동산 이라고 입을 모으고 있습니다.

두 곳 모두 개발제한구역인데다가 공익용 산지라는 공통점이 있습니다.
특히 도봉동 땅은 국립공원입니다. 개발 자체가 불가능한 겁니다. 

예나 지금이나 기획부동산 사기가 기승을 부리고 있습니다. 
피해자들은 억울함을 호소하지만, 가해자들은 흔적 하나 남기지 않은 경우가 많아 
제대로 배상받지 못하는 경우가 부지기수입니다. 

화려한 회사 건물이나 수많은 직원으로 시선을 빼앗고, 

무엇보다도 조작한 문서로 쉽게 현혹되게 만든다고 합니다. 
조금 더 신중해야 했지만, 실장이라고 자신을 소개한 이의 뛰어난 언변에도 
속아 넘어갈 수밖에 없었다고 말합니다.

부동산 실거래가 정보회사 밸류맵은 성남 금토동 등

전국 15개 지역 기획부동산 주의 지역을 발표하고 향후 분기별로
기획부동산 의심지역을 발표한다고 했습니다.

밸류맵에 따르면 2018년 12월부터 올 3월까지 약 4개월간
기업형 기획부동산이 매매한 토지 거래 건수는 약 1만1646건으로
같은 기간 토지 실거래 신고건수 18만1369건의 6.4%에 달합니다.
총 거래액으로는 3000억원 규모입니다.

기획부동산은 인근 개발 호재를 엮어 개발이 거의 불가능한 임야나 그린벨트 토지를
지분형태로 매각해 이익을 챙깁니다.
지역별로 살펴보면 3기 신도시 및 GTX, 남북경협 등 개발 호재가 많은
경기도 기획부동산 추정 거래건수가 7393건으로 전국에서 가장 많았습니다.
세종자치시의 경우 토지 총거래량 2619건의 51.8%에 달하는 802건이
기획부동산 거래 물건으로 추정됐습니다.

요기서 잠깐!! GTX( Great Train Express )는

수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 수도권 광역급행철도로,
2007년 경기도가 국토부(당시 국토해양부)에 제안해 추진됐습니다.
기존 수도권 지하철이 지하 20m 내외에서 시속 30∼40km로 운행되는 것에 비해
GTX는 지하 40∼50m의 공간을 활용, 노선을 직선화하고
시속 100km 이상(최고 시속 200km)으로 운행하는 신개념 광역교통수단입니다.

3기 신도시 는 요기저기에 위치해 있어요~~~

(다시 기획부동산으로 돌아와서)
밸류맵이 올 1분기에 지정한 기획부동산 의심지역 1위는 경기도 성남시 수정구 금토동에 있는 산입니다. (사례1)
기획부동산은 해당 토지를 2018년 7월 총 153억원6071만원,
3.3㎡당 3만6665원에 매입해 팔 때는 3.3㎡당 23만원에 팔았습니다.
23만원에 해당 토지 전부를 매각할 경우 총 매각 금액은 963억원으로 차익이 800억원 이상으로 추정됩니다.

기획부동산들은 개발호재가 많은 지역 인근의 그린벨트나 보존관리지역 임야 등을
여러 회사명의를 동원해 공동구매한 뒤 텔레마케팅 및 블로그 영업 등으로 투자자를 모집합니다.

투자가가 관심을 보이면 확보금 혹은 입찰금 형태로 총 금액의 10%를 입금하게 한 후
직원을 파견해 계약서를 작성하며 확보금 입금 전에는 토지 지번도 알려주지 않습니다.
이들은 지분을 차후 매매가 가능하고, 혹 매매가 안 될 경우
회사가 다시 되사줄 것으로 홍보를 하지만 판매 당시 가격이 매입가의 4~5배에 달하고
향후에 회사 문을 닫는 등의 방식으로 도피해 피해를 보게 됩니다.

기획부동산 사기 피하려면? 

1.전화 오면 일단 의심하라
전화로 “좋은 물건 있으니 사라”고 권유하는 경우 일단 주의합니다.
텔레마케팅 부동산 사기는 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 무작위 고객들에게
개발 예정지라며 전화로 판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 수법입니다.
투자처의 정확한 위치도 알려주지 않고 일단 투자금의 10%를 계좌이체하면 자세한 내용을 알려주겠다는 식입니다.
이 때문에 모르는 사람이나 오랫동안 연락이 끊겼던 사람에게서 투자 권유가 오면
일단 의심하는 게 좋습니다.

2. 현지 방문은 필수, 서둘러 등기 강요 땐 의심하라
투자 시에도 현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발계획의 사실 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등
관련 서류를 열람하고 관계 법규와 법적 규제 등을 확인해야 합니다.
소유권이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있습니다.
또한 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 합니다.
투자자 입장에서 무엇보다 중요한 것이 말보다 반드시 서류로 확인해야 한다는 점입니다.
예를 들어 투자 정보를 접한 투자자가 해당 지역을 인터넷에서 검색하면
해당 지역의 개발 호재를 올린 블로그와 각종 글이 검색됩니다. 사전에 작업한 가짜 정보가 대부분입니다.
이 정보를 믿고 추후 투자 권유자와 함께 해당 지역을 직접 찾아 현지 공인중개소에 해당 땅의 시세를 물어보면
미리 입을 맞춘 중개업자가 뻥튀기된 땅값을 알려주는 식입니다.

3. 금요일 오후에 설명하면 조심하라
부동산업체에서 금요일 오후에 투자를 설명하고 권유한다면 조심해야 합니다.
의도적으로 이 시간에 접근했을 가능성이 있기 때문입니다.
금요일 오후는 투자 정보의 사실을 판명할 관공서 등이 문을 닫기 때문입니다.
관공서에서 등기부등본을 확인하는 것은 물론 담당자에게 현 토지에 대한 개발계획을
직접 알아보는 게 좋습니다. 또한 현 토지 소유주와 부동산업체의 관계도 알아봐야 합니다.

4.지번을 알려주지 않으면 돌아서라
지번도 모르고 투자했다가 피해를 입은 사례도 많습니다.
여기서 지번은 행정구역상 동, 리에 부여된 번지가 아니라
필지에 부여하는 지적공부 ‘토지대장’ ‘임야대장’ ‘공유지연명부’ 등에 등록한 번호입니다.
기획부동산의 경우 지번을 알려주면 토지대장을 떼보기 때문에 들통이 날 수도 있어
회사 직원에게도 안 알려준다는 속설이 있습니다.

5. 설립 1~2년 차 신생 회사는 가급적 피하라
기획부동산의 경우 단기로 먹고 폐업하는 경우가 많기 때문에 신생 부동산 회사는 주의해야 합니다.

특히 사무실이 지나치게 고급스럽거나 화려하고

근무하는 임직원들 중 주로 50~60대 주부 사원이 많으면 일단 의심하는 것이 좋습니다.
상호도 ‘◯◯컨설팅’이라는 이름 대신
‘kb’ ‘우리’ ‘신한’이라는 유명 금융기관 이름을 차용해 많이 습니다.
또한 ‘경매’ ‘공매’ ‘리츠’를 상호에 덧붙일 경우도 조심해야 합니다.
이들 업체는 유명 방송인이나 부동산 전문가, 교수들을 자문단으로 위촉해 투자자들을 현혹시키기도 합니다.
즉 상호와 유명인의 이름에 현혹되지 말고 내 눈으로 투자 정보를 확인하는 것 중요합니다.

6. 공유지분 토지는 피하자 지분 쪼개기로 등기를 하는 경우는 더더욱 주의해야 한다.
권리관계가 복잡하기 때문에 개별적으로 팔거나 개발하기가 어렵고
대규모 개발을 한다 해도 보상절차에서 문제가 생길 수 있습니다.

7.등기상 소유주 명의로 송금하자 

계약을 취소하려해도 연락을 받지 않거나 담당자가 없다는 등 시간을 끄는 전략을 사용합니다.
그래서 계약하면 취소가 어렵습니다.
등기상 소유주 명의로 송금하는 것이 안전하다는 것을 잊지 말아야 합니다.

조심조심 또 조심하세요~~

[박남규]

네 기획부동산 정보 넘 감사합니다.알아야 지혜롭게 대처가 가능하지요 역시 교수님 정보 믿을만 합니다.

[김창민]

저도 처음엔 저런식으로 당했다가 부동산을 시작했지요.. 조상님이 도와 당한돈은 모두 돌려받았습니다~

[윤정웅 교수]

의심스러울때는 계약하기전에 꼭전화로라도
문의하세요

[김창민]

문제는 의심을 안한다는데 있죠. 일종의 '자기긍정' 현상입니다.. "난 그럴일 없어!" 라며 자기에게 부정적인 의견들은 모조리 배척해버리죠..

[bongsoub]

좋은글 감사합니다.