공시가 3억원 이하 연립·다세대 "전세보증 미반환 위험 높아"

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공시가 3억원 이하 연립·다세대 "전세보증 미반환 위험 높아" - K그로우

저가 연립·다세대 주택일수록 전세보증금 미반환 위험이 큰 것으로 분석됐다.

12일 한국개발연구원(KDI)의 '전세보증금 반환보증제도 개선방안' 보고서는 보증사고 급증 등으로 반환보증 가입 요건이 강화돼 저가 주택이 반환보증에서 제외될 것으로 예상돼 보증료율 현실화와 취약계층 지원이 필요하다고 지적했다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "임대보증금이 반환되지 못할 위험은 매매가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율이 높을수록 커진다"며 "전세가율은 당해 연도에 거래된 모든 전세계약의 보증금을 해당 주택의 현 공시가격으로 나눠 계산된 수치인데 분석결과 공시가격이 높아질수록 전세가율은 하락하는 것으로 나타났다"고 말했다.

이하 자료=KDI

문 연구위원은 "공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였다"며 "지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 고려하면 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세가격 비율은 100%가 넘는다"고 설명했다.

KDI 분석결과 공시가격이 높아짐에 따라 전세가율은 점점 낮아져 공시가 5억원 이상에서 아파트 전세가율은 67%, 연립·다세대주택은 73%로 나타났다. 이는 연립·다세대 주택의 전세가율이 아파트보다 높아 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커짐을 의미한다.

이런 상황에서 지난해 하반기부터 주택시장 부진과 깡통전세·전세사기 등으로 보증사고가 급증했다. 이에 정부는 지난 5월부터 반환보증의 가입요건을 강화했다. 문제는 반환보증 가입요건의 강화로 가입대상에서 제외된 주택들이 생겨났고 그 대부분이 저가주택이라는 점이다.

기존에는 반환보증에 가입하기 위해 전세가율이 100% 이하여야 했으나 이 수치가 90%로 조정됐다. 아울러 주택의 시세도 공시가격의 150%까지 인정했으나 이를 140%로 하향 조정했다. 이에 따라 반환보증 가입요건이 공시가격의 150%에서 126%(=140%×90%)로 낮아졌다.

KDI 분석결과 반환보증 가입에서 제외된 주택 대부분은 전세가율 126% 이상의 주택으로 공시가격이 평균 1억3000만원이었다. 이 주택들 대부분의 공시가격은 3억원 미만이었다.

문 연구위원은 "전세보증금 반환보증제도는 취약계층의 보증금을 보호하지 못하고 있는데 이는 보증료율에 보증위험이 반영되어 있지 않기 때문"이라며 "전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 보증상품에 비해 낮으며 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준이어서 실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화할 필요가 있다"고 강조했다.

그는 "보증료율이 현실화된다면 저가주택의 보증료율이 증가할 수 있으므로 취약계층에 대한 단기적인 지원이 필요하다"며 "장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도(에스크로 제도)의 검토가 필요하다"고 주장했다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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