주택연금제도 이해하기

[김범구]

아파트와 같은 주택에 투자를 하거나 수익형 상가를 구입해서 월세를 받아서 노후를 대비하고 제2의 인생을 즐기시는 분들도 계실 거예요.

하지만 그런 것에 관심이 없이 평생을 살고 계신 주택이나 아파트만 가지고 계신 분도 계실 거예요.

그래서 오늘은 부동산과 관련된 정보의 하나로 정부에서 지원하고 있는 주택연금제도에 대해서 알아보려고 해요.

주택연금제도는 부부기준으로 만 55세 이상의 고령자가 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안에 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가보증의 금융상품이에요.

가입대상은 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상의 대한민국 국민이어야 해요.

당연히 우리나라에서 하는 복지사업의 일종이기 때문에 대한민국 국민만 가능하겠지요.

주택 보유수는 부부 기준 공시가격 9억 원 이하의 주택 소유자만 가능해요.

만약 다주택자라 하더라도 주택의 합산 가격이 9억 원 이하면 가능해요. 9억 원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 팔면 되고요.

가입대상 주택은 어떤 것이 있을까요?

기본적으로 공시지가 9억 원 이하의 주택이어야 하는데요.

 오피스텔이나 노인복지주택은 준주택으로 주택법상 주택이 아니라고 말씀드렸는데요.

주택연금제도를 이용하실 때에는 이렇게 신고된 노인복지주택이나 오피스텔도 가입 대상에 포함될 수 있어요.

여기서 주의하셔야 할 것이 주거 목적이어야 하지 업무 목적이 되어서는 안된다는 것이에요.

즉, 가입자 또는 배우자가 실제로 거주하여야 자격요건이 될 수 있어요. 해당 주택을 전세 또는 월세를 주고 있는 경우에는 가입이 불가능해요.

그런데 주택연금제도라고 하니까 우리가 알고 있는 국민연금이나 공무원연금 등과 같이 생각하시는 분들이 계신데요.

주택연금제도는 기본적으로 가지고 계신 주택 담보대출이라고 할 수 있어요.

주택 담보대출이라고 하면 은행에 내 집을 저당을 잡히고 목돈을 받아서 그 자금을 활용하는 것이라고 알고 계실 텐데요.

주택연금제도는 일정 부분 일시금으로 받는 상품도 있지만 대부분 평생을 연금의 형태로 매달 조금씩 대출을 받는 것이에요.

혹시 은행이나 보험회사 상품 중 역모기지론이라고 들어보신 분이 계실까요?

우리가 일반적으로 알고 있는 주택 담보대출보다는 주택연금제도로 받는 것이 장점이 있는 것 같아요.

주택연금은 매달 연금을 조금씩 받기 때문에 사실 대출을 그만큼 조금씩만 받는 거예요.

따라서 주택 담보대출은 일시금으로 받게 되면 전체 금액에 대한 이자가 발생하지만 주택연금은 매월 지급된 금액에 대해서만 이자가 부과되거든요.

또 그 이자를 연금을 받는 동안에 갚는 것이 아니라 일단 계산만 해두고 나중에 가서 부부가 모두 사망을 하면 주택 가격과 이미 받았던 연금 그리고 그동안 쌓인 이자를 계산해서 주택 가격에서 빼고 나머지 차액을 정산을 해주는 방식이에요.

그런데 받으신 주택연금의 금액이 주택의 가격보다 많아도 더 이상 부담하실 필요가 없고 반대로 주택의 가격이 남으면 상속인에게 돌아가게 돼요.

주택연금에는 LTV의 적용을 받지 않기 때문에 주택연금의 수령 기간이 길어져서 받은 연금의 금액이 주택의 가격을 초과하게 되더라도 이런 규정을 적용받지 않는다는 장점도 있어요.

그리고 국가가 주택연금의 지급을 보증하기 때문에 연금 지급의 중단 위험이 없어요.

그럼 매달 얼마나 받을 수 있을까요?

종신지급으로 가입을 하게 되면 가입하는 시점이 늦을수록, 즉 나이가 많이 들어서 가입을 할수록 주택연금의 금액은 많아지겠요.

하지만 이것도 가입 당시의 조건과 금리에 따라 달라질 수 있는데요.

자세한 것은 관련 주택금융공사 홈페이지 들어가서 상담을 하셔야 해요.

오늘은 그냥 대략적인 금액을 말씀을 드리는데요.

시가 9억 상당의 주택을 예를 들면 종신지급형 정액형 기준으로

만 60세에 가입을 하게 되었을 때 매월 191만 원을 받으실 수 있고요.

만 70세에 가입을 하게 되면 매월 267만 5천 원을 받을 실 수 있으세요.

그러니까 결국 대출을 해주는 입장에서도 앞으로 얼마나 오랫동안 돈을 내주어야 하는지 생각을 하기 때문에 나이가 높을수록 금액이 커지고 나이가 적을수록 연금의 금액이 줄어드는 개념이에요.

여기서 잠깐.!!

 주택연금에는 LTV의 적용을 받지 않기 때문에 주택연금의 수령 기간이 길어져서 받은 연금의 금액이 주택의 가격을 초과하게 되더라도 받는 주택연금의 금액이 줄어들지 않는다고 말씀을 드렸는데요.

반대로 주택의 가격이 올랐다고 해서 주택연금의 금액이 늘어나지는 않는다는 점도 아셔야 해요.

그러면 이렇게 생각하시는 분들이 계실 것 같아요.

요즘 아파트나 주택의 가격이 많이 올랐는데 기존에 가입하던 것을 해지하고 새로 가입하면 더 많은 주택연금을 받을 수 있지 않을까 하고 말이죠.

그런데 해지를 하고 다시 받으시려면 주의하셔야 할 부분이 있어요.

가장 중요한 것이 해지 후에 그 주택으로 다시 가입을 하려면 3년은 기다려야 한다는 점이에요.

즉 해지를 한 이후에 3년 동안 자기 생활비를 어떻게 충당을 할지 미리 생각을 해보시고 결정을 하셔야 해요.

그리고 3년을 기다리는 동안에 주택의 가격이 다시 떨어질 수도 있다는 점도 있는데 굳이....

두 번째가 중도해지를 하게 되면 사라지는 비용도 있어요.

연금에 처음에 가입을 하게 되면 보증료라고 해서 일종의 가입비를 시세의 1.5%를 내야 하는데요.

중도해지를 하게 되면 처음에 가입했을 때 냈던 보증료는 돌려받지 못하고, 새롭게 가입을 하게 되면 다시 한번 1.5%의 금액을 또 한 번 내야 해요.

주택연금제도는 주택의 명의가 단독이거나 공동명의에 상관없이 부부 두 명이 모두 생존해 계실 때까지 연금을 지급해 드린다고 말씀을 드렸는데요.

그런데 그동안은 부부 중 한 명이 사망을 하고 나머지 한 분에게 배우자에게 연금을 계속 지급을 해줘야 하는 과정에서 상속권을 가진 자녀의 동의가 있어야 했어요.

여기서 돈이 끼어들다 보니 주택의 상속권을 가진 자녀들이 반대하는 경우나 상속 문제로 자녀들과 관계가 틀어지는 경우 배우자의 연금이 정지되는 경우가 발생하곤 했어요.

그래서 주택금융공사에서는 2021년 6월 9일에 부부 중 한 명이 사망하더라도 주택연금의 수급권이 자동으로 승계되는 『신탁형』상품을 새롭게 도입을 했어요.

『신탁형』은 사실상 승계는 소유권이 바뀐다고 보시면 되는데요.

기존에 소유권을 내가 그대로 가지고 보유하고 있다가 이런 소유권 이전 사항이 발생하면 주택금융공사가 소유권을 가지고 배우자한테는 주택연금을 지급해 주는 방식이에요. 그리고 나중에 부부가 모두 사망을 하게 되면 그때 가서 상속인들에게 차액을 정산해 주는 거지요.

즉 소유권은 일단 주택금융공사가 임시적으로 행정적 절차에 의해서 맡아두고 배우자에게 계속해서 연금을 지급해 주다가 부부가 모두 사망을 하면 그동안 수령했던 주택연금과 이자 그리고 주택 가격의 차액을 계산을 해서 차액이 남는다면 상속인에게 돌려주고, 혹시 주택의 가격보다 주택연금을 많이 받아 갔다 하더라도 상속인에게는 추가로 차액을 청구하지 않는 것이에요.

이 『신탁형』상품의 경우에는 일단은 신규 가입자를 대상으로 적용하고요.

기존 가입자에 대해서는 순차적으로 전환을 신청하시는 분들에 한하여 적용할 예정이라고 하네요.

오늘은 간단하게 주택연금제도와 최근에 이슈화되고 있는 『신탁형』상품까지 알아보았습니다.