수도권 아파트 매물 사상 최대 31만 건 쏟아져..

[김종학]

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수도권 아파트 매물 사상 최대 31만 건 쏟아져 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

|| 준공 후 미분양 물량도 2013년 10월 이후 최대

|| 토지거래허가구역 해제 후 가격 폭등은 가짜 뉴스

|| 서울시 "잠실 등 해당 지역 평균 실거래가 하락"

|| 부동산 시장 체력이 완전히 바닥난 상태로 보여

서울·경기·인천에서 쏟아진 아파트 매물이 무려 31만 건을 넘었다는 부동산 정보업체의 통계가 나와 충격을 안겼다. 이는 아파트 매물 통계 작성 이후 사실상 최대 수치다. 다른 한편으로 '다 짓고도 팔리지 않은' 이른바 '악성 미분양' 주택이 무려 2만 3000가구에 육박하며 11년 3개월 만에 최대치가 됐다. 일반 미분양 물량도 수도권 위주로 늘어 7만 2000가구대를 찍었다.

업계에선 미분양이 10만 가구는 거뜬히 넘을 것이라는 평가가 지배적이다. 일각에선 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 잠실 등에서 아파트 값이 폭등한다고 호들갑을 떨지만 사실이 아니다. 서울시는 실거래가를 분석한 결과 오히려 평균거래금액이 하락했다고 발표했다. 수도권에 쏟아진 매물 폭탄, 미분양 매물 및 악성미분양 매물의 폭증 등을 감안할 때 부동산 시장은 체력이 고갈됐다고 보는 것이 합리적이다.

◇ 수도권에 쏟아진 아파트 매물 폭탄 무려 31만 건
2일 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울·경기·인천에 나온 아파트 매물이 무려 31만 건을 돌파했다. 이는 매물 통계 작성 이래 사실상 최대다. 먼저 서울은 이제 9만 건대로 고착한 것으로 보이는데, 3월 1일에는 9만 4694건을 기록했다.

서울 아파트 일일거래 현황. 출처 : 아실

경기도도 상승세가 무섭다. 18만건 돌파를 노리던 경기도는 마침내 3월 1일 18만 917건을 터치했다.

경기도 아파트 일일거래 현황. 출처 : 아실

3만 건대를 넘어 4만 건대에 안착한 인천도 3월 1일 4만 2000건대로 올라섰다. 1일 현재 4만 2211건을 기록했다.

인천 아파트 일일거래 현황. 출처 : 아실

3월 1일 기준 서울, 경기, 인천의 아파트 매물을 모두 합하면 무려 31만 7822건에 달한다. 매물 상승세가 실로 놀랍다.

◇ 악성 미분양 물량 11년 3개월 만에 최대치 기록
오래된 아파트 시장만 문제가 아니다. 신축시장도 사정이 어렵긴 마찬가지다. 국토교통부가 지난달 28일 발표한 '1월 주택통계'에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 7만 2624가구로, 전월보다 3.5%(2451가구) 늘었다. 증가분은 전부 수도권에서 나왔다. 평택에서 미분양이 대거 발생하며 경기 미분양(1만 5135가구)이 한 달 새 2181가구 늘었다.

이에 따라 미분양 주택은 수도권(1만 9748가구)이 전월보다 16.2%(2751가구) 늘었고, 지방(5만 2876가구)은 0.6%(300가구) 감소했다. 미분양 주택은 경기도에 가장 많이 쌓여 있다. 미분양 물량 신고는 의무가 아니기 때문에 업계에선 실제 미분양 물량은 10만 가구가 넉넉히 넘을 것으로 추산된다.

주목할 대목은 악성 미분양으로 분류하는 준공 후 미분양 물량의 증가세다. 악성 미분양 주택은 지난달 말 2만 2872가구로 전월보다 6.5%(1392가구) 늘었다. 이는 2013년 10월(2만 3306가구) 이후 11년 3개월 만에 가장 큰 규모다. 2023년 8월부터 18개월 연속 증가세를 이어가고 있다. 예사롭지 않은 데이터다. 미분양과 악성미분양 물량이 쏟아지는 건 신규 분양 물량을 받아 줄 수요가 시장에 없다는 의미로 풀이된다.

◇ 서울시, 토허제 해제구역 소재 아파트 가격 급등 보도 부인
구축시장과 신축시장을 가리지 않고 시장이 기진맥진하는 가운데 일각에선 서울시가 최근 해제한 토지거래허가구역 내의 아파트 가격이 급등한다는 보도가 쏟아졌다. 재미있는 건 지난달 28일 서울시가 보도자료를 통해 "잠실·삼성·대치·청담 일대의 아파트를 분석한 결과 토지거래허가구역 해제 직전 대비 거래량은 증가했으나 평균 가격은 오히려 하락했다"고 밝혔다는 사실이다.

서울시가 실거래 자료를 바탕으로 거래 동향을 분석한 결과, 잠실, 삼성, 대치, 청담의 전체 아파트 거래량은 허가구역 해제 전 41건에서 해제 후 6건 증가한 것으로 나타났다. 반면 같은 기간 거래된 아파트의 ㎡당 평균 가격은 3100만 원에서 2955만 원으로 약 5% 하락했다.

또한 일각에서 집값 상승의 근거로 삼는 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향조사'와 관련해 서울시는 "부동산중개업소 의견, 매물정보, 시세정보 등을 종합적으로 참고한 표본가격으로 '실거래가격'과는 차이가 있다"고 설명했다.

서울시는 토지거래허가구역 해제 이후 일부 아파트 가격이 상승한 사례와 하락한 사례도 함께 확인되고, 실질적 매수세 증가로 이어지지 않고 있다고 평가한다. 서울시는 "토지거래허가구역 해제 이후 집주인의 매도 희망가가 올라갔지만, 가격 격차가 커 실제로 거래로 이어지지 않는다"고 말했다. 실거래 자료에 근거한 데다 현장에 있는 공인중개사들의 의견을 직접 청취한 서울시 주장이 일리가 있어 보인다.

상공에서 바라본 서울 강남구, 송파구 등 서울시내 아파트 단지 전경. 연합뉴스

◇ 기력이 완전히 떨어진 부동산 시장
수도권에 쏟아진 아파트 매물의 홍수, 무서운 속도로 불어나기만하는 미분양과 악성 미분양 물량 등을 감안할 때 부동산 시장은 구축과 신축 모두 체력이 고갈된 상태로 보는 것이 타당하다. 거기에 더해 토지거래허가구역에서 풀린 후 가격급등 현상을 보인다는 잠실·삼성·대치·청담도 사실이 아니거나 호가 위주로 과장되었을 가능성이 있다.

설사 이 지역에서 고가 매물의 상승거래가 이뤄진다해도 그 불길이 다른 곳으로 번질 확률은 매우 낮다. 기진맥진의 기색이 역력한 데이터에 이 보다 더 나쁘기 어려운 경제현실과 전망이 겹친 부동산 시장은 엄동설한의 한복판에 서 있다.

[아라리50]

감사합니다.