둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합 재건축 조합원 분양 신청에 대한 조폭마누라의 견해

[조폭마누라]

둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합 재건축 조합원 분양 신청에 대한 조폭마누라의 견해

불과 한 달 전 이야기인데요 어떤 분이 AAA 부동산 전문가 세미나에 참석하여 그분 말씀이 서울 재건축 중에서 가장 투자가치가 높은 곳이 둔촌주공이라고 했답니다. 강남은 너무 올라서 수익이 안나고 고덕은 너무 쳐져 있고 적당히 좋은 입지를 가지고 있으면서 저평가되어 투자할만한 곳은 둔촌주공 뿐이라고. 그길로 눈썹이 휘날리도록 달려와서 묻지마 구입을 했다는 것입니다.

이런저런 이유로 둔촌주공을 구입한 조합원입니다.

분양 통지 책자를 받아 든 조합원들은 고민이 많습니다.

분양신청 기간(2015.10.30.~2015.12.18.)은 정해졌고, 과연 몇 평을 신청해야 될까를 경정하기가 싶지 않은 모양입니다.

새 아파트에 입주해서 살 분들이야 본인이 살 적당한 평형을 신청하면 그만이지만 임대를 주는 조합원들은 고민이 많습니다. 대형평형을 신청할까, 중소형 평형을 신청할까 아니면 19평형+19평형을 신청할까 이래저래 구상을 해봅니다. 급기야는 중개업소에 조언을 구합니다.

이분들이 고민하는 이유는 딱 한 가지입니다. 수익율 때문이지요. 사실 수익율이라는 것이 미래가치를 예측하는 것이고 시장 사이클을 벗어난 변수가 많아서 정상괘도에서 벗어날 때도 있습니다.

이런 저런 이야기 끝에 평형 신청에 대한 고민을 털어 놓습니다. 현장 전문가로서 솔직담백하게 조언을 해달라는 것이지요. 남의 집 귀한 재산인데 크게 뻥~~튀기 해줄 능력이면 모를까 여간 조심스러운 게 아닙니다. 그래도 조언해 달라시면~~~

주업무는 뒷전이고 전화 받다가 하루해가 저뭅니다.

일단 입주할 목적인지 임대 목적인지를 정하세요.

임대목적이면 전세로 임대할지, 월세로 임대할지를 머리속에 그려보세요.

입주할 조합원들이라면 무리하지 말고 가족 구성원의 수와 관리 능력을 객관적으로 평가하여 정합니다.

그렇다고 나무 큰 평형이나 작은 평형을 신청해서 후회할 일은 만들지 마세요.

임대 목적의 조합원들은 투자금액 대비 향후 기대수익율이 높은 평형을 신청하세요.

그러면 대충 몇 평을 신청하면 좋을지 판단이 설 겁니다.

둔촌주공아파트 신규 평형은

총 11,106세대로 일반분양 10,060세대(일반분양 4,130세대 포함), 임대주택 1,046세대입니다.

134㎡(50평형)은 204세대로 전세대 판상형 남향 배치이며 희소성으로 인한 투자가치가 기대됩니다.

기존(안)에서 계획했었던 71평형, 62평형이 없어졌기 때문에 대형형형 선호자들에 의해 분양신청이 마감될 것입니다. 그래도 경쟁율은 95㎡(37평형)에 밀릴 것 같습니다. 59㎡(26평형)에도 밀리려나요?

95㎡(37평형) 498세대, 95㎡(39평형) 6세대 복층 총 504세대

59㎡(25평형, 26평형) 976세대

37평형은 43평형은 넘 크고 33평형은 작다고 생각하는 조합원들을 위한 맞춤형 최고의 경쟁율을 보일 것으로 으로 예상됩니다. 따라서 37평형은 1단지 25평과 4단지 34평(지분大 29.83평) 조합원의 구성에서 완판이 예상됩니다. 

59㎡(25평형, 26평형)은 1~2인 가족 및 독신자 조합원들이 선호하는 평형으로 37평형 다음으로 경쟁율이 높을 것으로 예상됩니다. 신청자가 전 평형에서 나올 것이기에 심사숙고 결정하여야 할 것입니다.

선호도 면에서는 당연 84㎡(33평형)입니다. 세대수가 워낙 많아 일반분양으로 넘어가겠지만 4인 가족을 기준으로 할 때 가장 살기 좋은 평형입니다.

109㎡(43평형)은 한때 우리 국민들의 로망이었던 대형평형으로 좀더 쾌적한 환경에서 살기를 원하는 조합원들에 의해 호응도가 높은 평형입니다. 기존(안)에서 계획했었전 71평형, 62평형이 사라져 대형평형 선호자들이 몰릴 것으로 예상되지만 막상 분양신청에 나서면 ①순위 완판은 불가할 것으로 예상됩니다. 조심스러운 판단인지 모르겠지만 일부분은 일반분양으로 넘어갈 것으로 예상해 봅니다.

소형평형 중 854세대로 구성된 49㎡(23평형)도 59㎡(25평형, 26평형)에 버금가는 인기 평형이 될 것으로 예상됩니다. 7.5평, 저층 16평(고층 23평) 조합원에 의해 분양될 것으로 예상됩니다.

1조합원 2주택을 분양받는 1+1재건축에 대한 관심도 많습니다.

조합에서는 39㎡(19평형)+39㎥(19평형)만 가능하다가 하는데, 임시총회 책자에 게재된 내용을 살펴보면 기존주택의 전용면적 범위 내에서는 39㎡(19평형)+39㎥(19평형)이 가능하고, 수치상으로 볼 때는 기존주택의 평가금액 범위에서 39㎡(19평형)+39㎥(19평형) 이상의 조합도 가능할 것으로 계산이 됩니다. 다만, 기존주택의 평가금액이 정해지지 않았고 조합에서 주장하는 조합원 평당 분양가 1,680만원이 지켜질 수 있을까가 의문입니다. 또한 당초 164%로 책정되었던 무상지분율이 지켜질 수 있을지가 변수입니다. 확정지분제라고는 하지만 부동산 경기에 따라 일반분양가가 유동적일 수 있어 섣불리 판단하기가 어렵습니다. 이번 조합원 평형 신청 안내 책자에 현대사업단에서 4가지 안을 제시한 것도 그런 맥락이 아닐까 유추해 봅니다. 어쟀든 조합은 당초 약속한 164%에 가까운 지분율 협상을 위해 고군분투해야 할 것입니다.

이러한 이유로 1+1분양 신청자에 대해서 일반 조합원들처럼 ①순위에서 ③순위까지 분양신청을 할 수 있도록 안정장치를 만들어 준 것입니다. 즉, 조합원 분양신청 시점 현재 종전 및 종후자산 평가액을 산출할 수 없으므로 선(先)신청 후(後)평가하고 관리처분 후 종전자산 평가액이 산출되면 1+1분양 공급이 적합한지에 대해 알아보고 결정하게 될 것입니다. 따라서 1+1 신청자들은 만일의 경우를 대비하여 ①순위에서 ③순위 신청도 신중한 결정을 해야 할 것입니다.

※ 사견이지만 조합원이라면 모두 33평형은 분양 가능할 것으로 예상됩니다. 가장 선호하는 평형 이고 100% 분양 가능한 평형을 ①순위로 신청하시고, ①순위에 밀려 ②순위도 괜찮으시다면 좀더 적극적으로 질러봐도 되겠습니다.(고3 수험샘들 수시 지원하는 것처럼요. 수시지원이야 6장 카드 쓰고 다 합격할 수도 있는데, 조합원 분양 신청은 딱 1장의 카드만 거머줘야 하니 더 어려울 것 같습니다.)

아직 시간 널널하게 있으니 평형별 지분 분석과 추가분담금, 조합원들의 성향을 잘 파악하시어 신청하시고 ①순위 분양 신청에서 성공하시기를 기원합니다.

둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합 조합원 분양공고

 둔촌주공아파트 조합원 분양신청 기간 및 향후 일정

분양 세대 : 10,060세대(임대 1,046세대 별도)

분양신청 기간 : 2015.10.30~2015.12.18.
                       (오전 10시~오후 5시, 평일 주말 동일 적용)
분양신청 장소 : 단지내 관리사무소 2층(02-470-7020)

우편제출시 반드시 등기우편이어야 하며, 조합사무실로 발송-서울시 강동구 양재대로89가길 30, 4층(성내동)

분양신청서 견본

분양신청-2주택 분양희망 신청란

분양신청 세부내역서

둔촌주공아파트 조합원 분양신청 자격 및 방법

둔촌조합에서 각 조합원의 가정에 배부한 책자에 있는 내용을 옮겨왔습니다.

(1) 분양신청 자격 :

①둔촌주공아파트 조합원 자격을 취득한 자로 재건축사업에 동의한 자에 한합니다. 즉, 주택재건축사업조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.

② 조합원의 자격 등(조합 정관 제9조) : 동일인이 2개 이상의 주택 등을 소유하는 경우에는 그 주택 등의 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다. 1개의 소유가 다수일 경우에는 수인을 대표하는 1일을 조합원으로 본다. 이 경우 1인을 대표조합원으로 선임하여 대표조합원동의서를 조합에 제출하고 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.

(2) 분양신청 방법 : 조합에서 지정 공고한 분양신청 기간내에 분양신청서 및 구비서류를 작성하여 직접 방문 또는 등기우편으로 제출합니다.

 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

(1)분양신청 기간 종료일의 다음날로부터 150일 이내에 현금으로 청산합니다.

(2) 현금청산 대상자 : ①분양신청을 하지 아니한 자

②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 하지 아니한 자

③도시 및 주거환경정비법 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

(3) 합에서 고지한 분양신청기간 중에 분양신청을 하지 않은 조합원의 경우 대법원 판례(2009 다 1203)에 의거 분양신청 종료일 다음날에 조합원 자격이 상실됩니다.

(4)현금청산시 정비사업비 공제

이주기한 내 이주이행 동의서

이주 및 철거 예정일

(1) 이주예정일 : 2016.08`2017.07.

(2) 철거예정일 : 2017.08~2017.12

 분양신청 기준 및 유의사항-타입 구분없이 평형만 신청

(1) 1인 1주택을 소유하거나 2인 1주택을 소유한 경우에는 1주택을 소유한 경우에는 1주택을 공급합니다. 그리고 1세대가 2주택을 소유한 경우에는 관계법령 및 조합 정관에 따릅니다.

(2) 2주택 분양 : 1조합원 2주택을 분양받을 시에는 종전 주택의 평가금액 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급받을 수 있습니다. 2주택 중 1주택은 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 하여야 하며 주거전용면적 60㎡ 이하 주택의 분양금액을 제외한 종전자산평가금액이 부담금을 발생하지 않는 범위 내의 경우 또는 주거전용면적 60㎡이하 주택의 전용면적을 제외한 종전 주택의 전용면적 범위 내에서 추가로 1주택을 분양받을 수 있습니다. 60㎡이하 공급받은 1주택은 이전 고시일 다음날로부터 3년이 지나기 전까지 전매(매매, 증여나 그 박의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없습니다.

이에 2주택 분양을 희망하시는 조합원들은 분양신청서 '2주택 분양희망 신청란'에 2주택 분양희망 여부 및 희망평형에 대해 인감도장으로 날인하여 제출해 주시기 바라며, 관리처분인가 후 요건에 해당되지 않을 경우 1주택만을 공급하오니 반드시 '아파트조합원 분양신청서'에도 분양 희망 평형의 1순위부터 3순위까지 분양신청하여 주시기 바랍니다.

(3) 2주택 이상(다주택) 소유 조합원 : 1세대 또는 1인이 2주택 이상을 소유한 경우 3주택 이하로 한정하여 공급할 수  있습니다. 둔촌주공아파트 조합원은 분양신청일 현재 소유한 주택 수만큼 총 3주택 한도 내에서 공급받을 수 있습니다. 따라서 소유한 주택 수만큼 소유물건 별로 각각 분양신청서를 제출하여 주시기 바랍니다.

(3) 분양희망 평형을 1순위부터 3순위까지 인감도장으로 날인해야 하며 같은 평형에 복수 지원할 수 없습니다. 후순위 분양신청을 하지 않아 발생하는 불이익은 조합원 책임이며 경합 발생으로 인하여 희망평형 탈락 시 관리처분계획에서 결정되는 평형 배정방법에 의하여 잔여 평형으로 임의 배정합니다.

(4) 상가조합원 중 관계법령에 의거 아파트 분양을 원하는 상가조합원들의 경우에는 아파트 분양신청란에 희망평형 1순위부터 3순위까지 결정하여 인감도장으로 날인하여 주시기 바랍니다. 다만, 아파트 분양신청을 한 상가조합원이 관리처분인가 후 아파트 분양조건에 해당하지 아니하는 경우에는 부대복리시설을 분양 신청한 것으로 자동 전환됩니다.

 평형배정 방법 및 동·호수 추첨 방법

(1) 아파트 : 분양 신청평형에 의해 해당 평형을 배정하는 것을 원칙으로 하되 경합이 발생할 시에는 조합 정관 제46조 4호에 의거 조합원 소유 종전건축물의 가격·면적·유형·규모 등에 따라 우선 순위를 정할 수 있으며, 향후 관리처분계획에서 정하는 평형 기준에 의해 배정합니다. 또한 조합정관 제48조 제5항에 의거 전산추첨에 의해 동·호수가 결정됩니다.

(2) 부대복리시설 : 상가의 평형배정 방법 및 동·호수 추첨방법은 상가조합원 협의에 따라 관리처분계획이 정하는 기준에 따릅니다.

 발코니 구조변경(확정여부) 선택 안내사항

발코니 구조변경(확장여부)은 입주예정자 선택사항이며, 향후 발코니 구조변경(확장여부)에 따른 발코비 확장·비확장에 따른 금액 등은 시공자와 협의에 따라 추후 별도 안내드릴 예정입니다.

평형 배정 및 동 호수 추첨방법

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 위치

이상 둔촌주공 드림공인 02-478-9800 에서 알려드립니다.

궁금하신 점은 011-268-4946 010-9133-8705

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